COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51A
1re chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 27 JUIN 2023
N° RG 22/02617 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VEGE
AFFAIRE :
M. [R] [E]
C/
M. [M] [B] [V]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 Décembre 2021 par le Tribunal de proximité de Gonesse
N° RG : 1120002092
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 27/06/23
à :
Me Nicolas OUDET
Me Gilles PARUELLE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT SEPT JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [R] [E]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentant : Maître Nicolas OUDET, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 6 - N° du dossier 2022210
Représentant : Maître Frédéric HOUSSAIS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS -
APPELANT
****************
Monsieur [M] [B] [V]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentant : Maître Gilles PARUELLE de la SCP PARUELLE ETASSOCIE, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 02 - N° du dossier 22/5736
INTIME
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 22 Mars 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,
Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,
Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,
EXPOSE DU LITIGE
M. [M] [B] [V] expose avoir conclu courant août 2018 un bail verbal à usage d'habitation avec M. [R] [E], portant sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4].
Se prévalant de loyers demeurés impayés, M. [V] a, par acte de commissaire de justice délivré le 3 novembre 2020, assigné M. [E] à comparaître devant le tribunal de proximité de Gonesse aux fins de voir :
- constater qu'il ne s'acquitte plus de ses loyers depuis janvier 2019,
- prononcer la résiliation du bail verbal les liant, aux torts exclusifs de M. [E],
- condamner M. [E] à lui payer une somme de 8 500 euros au titre des loyers impayés, mois d'octobre 2020 inclus,
- condamner M. [E] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er novembre 2020 à hauteur du loyer et des charges courantes comprises et ce jusqu'à parfaite libération effective des lieux,
- ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, dans le délai de l'article 484 du code de procédure civile,
- condamner M. [E] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des dommages-intérêts en réparation des préjudices moral et financier,
- condamner M. [E] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens.
Par jugement contradictoire du 8 décembre 2021, le tribunal de proximité de Gonesse a :
- prononcé la résiliation du bail d'habitation conclu le 31 juillet 2018 entre M. [V] d'une part, et M. [E] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4],
- ordonné à M. [E] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
- accordé à M. [E] un délai de quatre mois pour quitter les lieux,
- dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourrait être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,
- dit que le sort des meubles serait régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
- rappelé que l'expulsion ne pourrait avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,
- constaté que les demandes reconventionnelles formées par M. [E] tendant à la condamnation du bailleur à réaliser des travaux au sein du logement, à la suspension des loyers à compter de l'assignation ainsi que pendant la durée des travaux, à son relogement pendant ces travaux, à la fourniture d'un constat de risque d'exposition au plomb (CREP), d'un diagnostic complet et d'un diagnostic de performance énergétique, ainsi qu'à la réalisation d'une expertise judiciaire aux fins d'éclairer le tribunal sur les travaux à réaliser, sont devenues sans objet en raison de l'expulsion ainsi ordonnée,
- condamné M. [E] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, soit 500 euros par mois, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,
- condamné M. [E] à payer à M. [V] la somme de 14 000 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2021,
- condamné M. [V] à payer à M. [E] la somme de 4 000 euros à titre de dommages-intérêts,
- ordonné la compensation judiciaire entre les créances réciproques des parties,
- dit n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [E] sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,
- rejeté la demande formée par M. [V] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté la demande formée par M. [E] au titre de l'article 700 du code de procédure ci vile,
- condamné M. [E] aux entiers dépens de l'instance,
- débouté les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,
- dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de la décision.
Par déclaration reçue au greffe le 13 avril 2022, M. [E] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 8 mars 2023, il demande à la cour de :
à titre principal, de :
- constater que ses conditions de logement sont de nature à lui permettre d'exciper de l'exception d'inexécution concernant la location du bien situé au [Adresse 1] à [Localité 4],
en conséquence :
- d'infirmer le jugement du 8 décembre 2021 du tribunal de proximité de Gonesse en toutes ses dispositions,
- de débouter M. [V] de l'intégralité de ses demandes,
- de condamner M. [V] à lui verser la somme de 15 000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l'insalubrité du logement et l'inertie du bailleur,
- de prononcer la compensation judiciaire des créances,
à titre subsidiaire,
- de lui octroyer des délais de paiement sur trois années,
en tout état de cause,
- de condamner M. [V] à lui payer une indemnité de 2 160 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
Aux termes de ses conclusions signifiées le 3 octobre 2022, M. [V] demande à la cour :
à titre principal,
- de dire que M. [E] n'a pas exécuté le jugement du 8 décembre 2021 par provision,
en conséquence,
- de radier la cause du rôle,
subsidiairement,
- de juger l'exception d'inexécution mal fondée,
en conséquence,
- de confirmer le jugement du 8 décembre 2021 en ce qu'il :
* a condamné M. [E] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l'arriéré locatif au 1er septembre 2021 après compensation judiciaire,
* a condamné M. [E] à lui payer la somme 5 000 euros au titre de l'indemnité d'occupation pour la période entre le 1er septembre 2021 et le mois de juin 2022,
* a débouté M. [E] de sa demande de délais de paiement,
* a condamné M. [E] aux entiers dépens de l'instance,
en tout état de cause,
- condamner M. [E] en cause d'appel, à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 16 mars 2023.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DÉCISION.
Sur la demande de radiation de l'affaire du rôle formée par M. [V].
M. [V] doit être déclarée irrecevable en sa demande formée devant la cour, seul le conseiller de la mise en état étant compétent pour en connaître.
Sur l'appel de M. [E].
- Sur l'exception d'inexécution invoquée par M. [E].
Au soutien de son appel, M. [E] invoque l'exception d'inexécution pour conclure au débouté des demandes de M. [V], son bailleur, tendant à le voir condamner au paiement de l'arriéré locatif. Il fait essentiellement valoir que, dès son entrée dans les lieux, il s'est plaint de l'humidité ambiante, que par courrier en date du 7 janvier 2019, il a relancé le bailleur, et que ce n'est qu'un an plus tard que ce dernier a remplacé la fenêtre, que M. [V] a par la suite, fait procéder à de menus travaux, sans pour autant que ceux-ci aient eu pour effet d'arrêter le développement de moisissures qui ont envahi la totalité de l'appartement, qu'il est évident que la totalité du logement est insalubre et envahi de champignons, et que son état a eu pour conséquence de lui interdire de recevoir sa fille chez lui, qu'il a été lui-même dans l'obligation de procéder à des examens médicaux et qu'il est désormais suivi par un pneumologue, qu'en tout état de cause un rapport de la police municipale dressé le 27 avril 2022 a été transmis à l'ARS, et qu'in fine un arrêté d'insalubrité sera pris, le retard apporté à la prise de cet arrêté résultant des manoeuvres malhonêtes de M. [V] qui se rend indisponible pour l'ARS.
M. [V] réplique que le constat de commissaire de justice produit par M. [E] n'est pas contradictoire, qu'il mentionne que l'origine des moisissures serait éventuellement dû à un défaut d'aération, par le locataire, que M. [E] n'établit pas le caractère suffisamment grave de la supposée inexécution du bailleur, de nature à justifier son refus de payer les loyers. Il affirme avoir procédé à un certain nombre de travaux dans l'appartement, notamment le remplacement de deux fenêtres par la société Murprotec qui lui a expliqué que le problème provenait d'un problème d'aération lié à l'isolation du studio, qu'il n'est pas resté sourd aux demandes du locataire puisqu'il est intervenu à plusieurs reprises pour remédier au problème d'humidité, que le 30 mars 2021, il a sollicité l'intervention de la société SASU SEK, aux fins de faire constater les désordres allégués et programmer d'éventuels travaux, que le défendeur a refusé de la recevoir de sorte que la société a été contrainte de repartir, que le 31 mars 2021, M. [E] l'a contacté pour lui faire part de son refus de faire intevenir l'enterprise et de son souhait d'effectuer lui-même les travaux, ce qu'il a refusé, que son conseil s'est rapproché de celui de M. [E] afin de trouver un accord sur la date à laquelle la société Sek pourrait intervenir, mais que le 19 avril 2021, l'entreprise s'est déplacée inutilement en raison de l'absence du locataire, que ce n'est que le 23 avril 2021, après plusieurs rendez-vous manqués, que la société a pu, en partie, intervenir, qu'à ce jour, il n'existe aucun arrêté d'insalubrité.
Sur ce,
L'article 1719 du Code civil dispose: ' le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant'.
L'article 6 de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 dispose notamment que ' le bailleur est obligé :
a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer (.....).
b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l'état des lieux, qui auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus.
c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
Il incombe, par ailleurs, au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage, de réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent étant rappelé que cette obligation a un caractère d'ordre public.
Il s'ensuit que le bailleur a l'obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu'il a été informé de sa dégradation à la suite d'événements non imputables au locataire.
Si l'article 6 c) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation et s'il résulte également de cet article que le propriétaire a l'obligation d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués, le preneur ne peut suspendre de sa propre initiative, sans y avoir été préalablement autorisés en justice, le paiement de son loyer sous prétexte que le bailleur ne remplit pas son obligation d'exécuter les travaux, car il n'y a aucune compensation entre une créance éventuelle et en tout cas incertaine de travaux et une dette certaine de loyers. En outre, l'exception d'inexécution ne peut être utilement invoquée que lorsque le preneur, du fait des manquements du bailleur à son obligation d'entretien, se trouve dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués.
En l'espèce, M. [E], qui est entré dans les lieux courant août 2018 et qui s'y trouve toujours, n'est pas fondé à invoquer, l'exception d'inexécution pour se voir dispenser du paiement de ses loyers. En effet, indépendamment du fait qu'il est constant qu'aucun arrêté d'insalubrité n'a été pris à la suite de la visite des services de la mairie, le locataire ne justifie pas avoir été dans l'impossibilité absolue d'habiter le studio, quand bien même les conditions d'habitation ont assurément été difficiles.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté M. [E] de sa demande tendant à se voir dispenser du paiement de ses loyers passés et à venir.
- Sur la demande de dommages-intérêts.
M. [E] sollicite la condamnation de M. [V] à lui verser la somme de 15 000 euros, à titre d'indemnisation des préjudices de jouissance qu'il prétend avoir subis du fait des désordres affectant le logement depuis son entrée dans les lieux, qu'il a dû notamment renoncer à recevoir sa fille, qu'il a lui-même les conséquences de cette humidité sur sa santé, son médecin lui ayant indiqué qu'il est nécessaire qu'il vive dans un domicile sain et sans humidité.
M. [V] réplique qu'outre le fait que M. [E] ne justifie pas d'un tel chiffrage pour l'ensemble de ces préjudices, il ne rapporte nullement la preuve que ses problèmes de santé sont la conséquence de l'humidité régnant dans le studio et ce, d'autant qu'il appert qu'il rencontrait déjà des difficultés d'ordre médical avant son entrée dans les lieux, qu'au surplus, il a refusé de recevoir la société Sek pour qu'elle procède aux travaux de reprise nécessaires, nul ne pouvant se prévaloir de sa propre turpitude.
Sur ce,
M. [E] allègue avoir avisé le bailleur de ce problème par lettre recommandée avec demande d'avis de réception datée du 7 janvier 2019, soit 5 mois après son entrée dans les lieux. Il produit un rapport établi le 27 avril 2022 par la police municipale de [Localité 4], duquel il ressort que dans la première pièce principale, à savoir séjour/salon, la fenêtre en PVC présente une humidité importante sur la vitre, ainsi que sur le pourtour, le cadre de cette fenêtre est complètement moisi et comporte des champignons, que dans la cuisine, il y a une aération de type VMC qui paraît en état de fonctionnelement, que dans la dalle de bains, des traces de moisissures sont visibles sur les joints du carrelage ainsi que des champignons sur la totalté des murs, qu'une VMC existe mais qu'elle ne fonctionne pas. Il verse également aux débats le courrier électronique que la technicienne sanitaire et de sécurité a adressé le 31 octobre 2022 au conseil de M. [E] pour l'aviser que, suite à la visite que l'ARS a effectuée dans le logement occupé par son client, le service a beaucoup de difficultés à notifier le rapport au bailleur et qu'il ne peut faire parvenir une copie du rapport tant que la phase contradictoire n'est pas terminée.
M. [V] admet que l'état du studio qu'il a donné à bail à M. [E] était très médiocre puisqu'il prétend y avoir entrepris des travaux pour remédier aux désordres et notamment au problème d'humidité ambiante, le tribunal ayant à juste titre considéré que l'absence du locataire à son domicile le jour où la société Sek devait intervenir ne saurait caractériser son opposition à la réalisation des travaux nécessaires à la reprise des désordres..
Il y a lieu de rappeler que l'obligation de délivrer un logement en bon état à laquelle est tenu le bailleur est une obligation de résultat, de sorte que M. [V] ne peut utilement soutenir que les désordres affectant le studio auraient au moins partiellement pour origine un fait imputable à faute à M. [E].
Compte tenu de l'intensité du trouble de jouissance, de sa durée et du montant du loyer versé mensuellement par M. [E], la cour estime devoir fixer le montant des dommages-intérêts revenant au locataire à la somme de 7 000 euros.
- Sur le montant des sommes dues par M. [E].
M. [V] poursuit la confirmation du jugement dont appel en ce qu'il a condamné M. [E] à verser la somme de 10 000 euros au titre de l'arriéré locatif au 1er septembre 2021 après compensation judiciaire, le montant des dommages-intérêts alloués au locataire en première instance étant de 4 000 euros. Il verse aux débats un décompté arrêté à septembre 2021 inclus duquel il ressort que le locataire lui reste devoir la somme de 14 000 euros.
Au vu du décompte produit par le bailleur, M. [E] lui reste redevable de la somme de 14 000 euros au titre de l'arriéré locatif, terme de septembre 2021 non compris.
Le jugement doit être également confirmé en ce qu'il a prononcé la compensation judiciaire entre les créances réciproques des parties, mais infirmé sur le montant des créances respectives des parties, M. [E] étant en définitive redevable de la somme de 7 000 euros, au paiement de laquelle il doit être condamné à verser à M. [V].
- Sur les autres demandes de M. [E]..
M. [E] poursuit l'infirmation du jugement déféré en ses dispositions ayant prononcé la résiliation du bail, ayant ordonné son expulsion, ainsi qu'en ses dispositions subséquentes relatives au sort des meubles, à la fixation du montant de l'indemnité d'occupation, à sa condamnation au paiement de cette indemnité.
M. [V] a fait délivrer le 7 août 2020 à M. [E] un commandement d'avoir à lui payer la somme de 7 000 euros correspondant à l'arriéré locatif arrêté au 6 juillet 2020, et verse aux débats un décompté arrêté à septembre 2021 duquel il ressort que le locataire lui reste devoir la somme de 14 000 € au 1er septembre 2021, donc terme de septembre 2021 non compris.
Au regard du montant de l'arriéré locatif de M. [E], et compte tenu du fait que ce dernier a tenté de se faire justice lui-même en cessant de régler ses loyers, sans y avoir été préalablement autorisé par décision de justice, la gravité du manquement à ses obligations contractuelles est suffisamment caractérisée, ainsi que le premier juge l'a à juste titre relevé, pour justifier la résiliation du bail à ses torts et griefs exclusifs, la décision de première instance étant confirmée sur ce point. Elle doit l'être également en ses dispositions relatives à l'expulsion, au sort des meubles, à la fixation du montant de l'indemnité d'occupation, à la condamnation du locataire à son paiement.
Il y a lieu de faire droit à la demande d'actualisation de sa créance formée par M. [V] en condamnant M. [E] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre des échéances mensuelles de septembre 2021 à juin 2022 inclus.
- Sur la demande de délais de paiement.
Aux termes de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par l'ordonnance du 19 décembre 2014, en vigueur à compter du 1er janvier 2015, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1345-3 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Il peut ainsi, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Il appartient au débiteur qui sollicite de tels délais de présenter une offre sérieuse et précise de règlement et d'apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu'il est en capacité de régler l'intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l'ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l'honorer.
Ainsi que l'a très exactement relevé le premier juge, M. [E] ne justifie pas comment il pourrait se libérer du paiement de sa dette locative, au regard de ses revenus, de sorte que la décision doit être confirmée en ce qu'elle a débouté M. [E] de sa demande de ce chef.
Sur les mesures accessoires.
M. [E] doit être condamné aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.
L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur des parties.
PAR CES MOTIFS.
La cour,
Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement rendu le 8 décembre 2021 en toutes ses dispositions, sauf celle ayant condamné M. [V] à verser à M. [R] [E] la somme de 4 000 euros à titre d'indemnisation de son trouble de jouissance, et sauf celle sur le montant de la condamnation de M. [R] [E] au titre de l'arriéré locatif, compte tenu de l'actualisation de la demande de M. [V] en cause d'appel,
Statuant à nouveau de ces chefs,
Condamne M. [V] à verser à M. [R] [E] la somme de 7 000 euros à titre d'indemnisation de son trouble de jouissance,
Condamne M. [R] [E] à payer à M.[V] la somme de 7 000 euros après compensation judiciaire, arrêté au mois de septembre 2021, terme de septembre 2021 non compris ;
Ajoutant au jugement entrepris,
Condamne M. [R] [E] à verser à M. [V] la somme de 5 000 euros au titre des échéances impayées de septembre 2021 à juin 2022 inclus,
Déboute les parties de leurs demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [R] [E] aux dépens d'appel.
- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
