COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 30B
16e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 22 JUIN 2023
N° RG 22/00993 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VALR
AFFAIRE :
SAS BREMA SYSTEME
C/
S.C.I. EMB
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Janvier 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VERSAILLES
N° RG : 20/02409
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 22.06.2023
à :
Me Monique TARDY de l'ASSOCIATION AVOCALYS, avocat au barreau de VERSAILLES
Me Thierry VOITELLIER de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT DEUX JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SAS BREMA SYSTEME
Nouvellement dénommée SOLSTICE AUTOMATION
N° Siret : 389 297 623 (RCS Versailles)
[Adresse 3]
[Localité 4]
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Monique TARDY de l'ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 - N° du dossier 005195 - Représentant : Me Vincent DENIS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0181
APPELANTE
****************
S.C.I. EMB
N° Siret : 389 297 623 (RCS Versailles)
[Adresse 2]
[Localité 5]
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Thierry VOITELLIER de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 - N° du dossier 020972
INTIMÉE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 24 Mai 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Fabienne PAGES, Président entendu en son rapport et Madame Caroline DERYCKERE, Conseiller.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Fabienne PAGES, Président,
Madame Caroline DERYCKERE, Conseiller,
Madame Florence MICHON, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Mme Mélanie RIBEIRO,
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 26 septembre 2019, la SCI EMB dont M [K] est le gérant a donné à bail précaire à la société Brema Système (nouvellement dénommée Solstice Automation) un local à usage de bureaux situé au rez de chaussée du [Adresse 1] au [Localité 5], pour une durée d'un an à compter du 1er octobre 2019, moyennant un loyer annuel en principal de 18.000 euros hors charges et hors taxes, payable mensuellement à hauteur de la somme de 1.800 euros outre les charges à terme à échoir.
Se plaignant d'un défaut de paiement des loyers et charges à compter du mois de décembre 2019, la SCI EMB a, suite à une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 24 janvier 2020 restée vaine, par acte d'huissier en date du 23 avril 2020, assigné sa locataire devant le tribunal judiciaire de Versailles en paiement des sommes restant dues.
La société Brema Système (nouvellement dénommée Solstice Automation) a restitué les locaux le 28 mai 2020, date de l'état des lieux de sortie constatant la remise des clés.
Le jugement contradictoire du tribunal judiciaire de Versailles en date du 6 janvier 2022 a
Condamné la société Brema Système (nouvellement dénommée Solstice Automation) à payer à la SCI EMB la somme de 12.500 euros hors taxe au titre des loyers dus sur la période comprise entre les mois de décembre 2019 et septembre 2020 inclus
Dit que les intérêts légaux seront dus à compter du 24 janvier 2020 pour la somme de 3.000 euros correspondant aux loyers des mois de décembre 2019 et janvier 2020, et à compter de l'assignation pour le surplus
Condamné la société Brema Système (nouvellement dénommée Solstice Automation) à payer à la SCI EMB une indemnité de clause pénale à hauteur de 1.250 euros
Dit que les intérêts au taux légal seront dus à compter du prononcé du jugement
Ordonné la restitution, par la SCI EMB, du dépôt de garantie versé par la société Brema Système (nouvellement dénommée Solstice Automation) en application des clauses du contrat de bail, à hauteur de 3.000 euros
Ordonné la capitalisation des intérêts, dès lors qu'ils seront dus depuis une année entière au moins
Rejeté les autres demandes des parties
Condamné la société Brema Système (nouvellement dénommée Solstice Automation) aux entiers dépens de l'instance, avec distraction au profit de la SCP Courtaigne avocats conformément à l'article 699 du code de procédure civile
Condamné la société Brema Système (nouvellement dénommée Solstice Automation) à verser à la SCI EMB la somme de 1.500 euros au titre de ses frais irrépétibles
Rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
La société Brema Système (nouvellement dénommée Solstice Automation) a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe en date du 17 février 2022.
Dans ses dernières conclusions transmises au greffe le 15 novembre 2022 , auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Brema Système (nouvellement dénommée Solstice Automation) , appelante, demande à la cour de :
Dire la société Brema Systeme (nouvellement dénommée Solstice Automation) recevable et bien fondée en ses écritures et en son appel,
Y faisant droit,
Infirmer le jugement en date du 06 janvier 2022 en ses dispositions qui ont :
Condamné la société Brema Système (nouvellement dénommée Solstice Automation) à payer à la SCI EMB la somme de 12.500 euros hors taxes au titre des loyers dus sur la période comprise entre les mois de décembre 2019 et septembre 2020 inclus
Dit que les intérêts légaux seront dus à compter du 24 janvier 2020 pour la somme de 3.000 euros correspondant aux loyers des mois de décembre 2019 et janvier 2020, et à compter de l'assignation pour le surplus
Condamné la société Brema Système (nouvellement dénommée Solstice Automation) à payer à la SCI EMB une indemnité de clause pénale à hauteur de 1.250 euros
Dit que les intérêts au taux légal seront dus à compter du prononcé du jugement
Ordonné la capitalisation des intérêts, dès lors qu'ils seront dus depuis une année entière au moins
Rejeté les autres demandes de la société Brema Système (nouvellement dénommée Solstice Automation) ,
Condamné la société Brema Système (nouvellement dénommée Solstice Automation) aux entiers dépens de l'instance, avec distraction au profit de la SCP Courtaigne avocats conformément à l'article 699 du code de procédure civile Condamné la société Brema Système (nouvellement dénommée Solstice Automation) à verser à la SCI EMB la somme de 1.500 euros au titre de ses frais irrépétibles
Rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de droit
Statuant à nouveau, dire que :
le montant de la réparation des préjudices de jouissance subis par le preneur sera fixé comme suit :
5.000 euros du fait de la présence dans les locaux loués d'un système de vidéosurveillance et ce, à l'insu des salariés et du preneur qui n'en ont jamais été informés
5.000 euros du fait de la dangerosité des locaux loués, l'obligation pour le bailleur de délivrer au preneur des locaux décents, assurant sa sécurité, n'étant pas respectée eu égard à l'absence de réalisation de travaux par ce dernier
15.000 euros au titre de l'indemnisation des coûts qu'a du exposer le preneur du fait de l'impossibilité de maintenir les salariés dans les locaux loués et de leur accueil en urgence dans de nouveaux locaux,
Le montant des redevances de leasing indument supportées par le preneur, s'élevant à 5.950 euros hors taxes, s'imputeront et viendront en diminution de la somme éventuellement mise à la charge de ce dernier,
le montant de charges de fioul de 1 281,36 euros non justifiés est effectivement à déduire du décompte locatif
le dépôt de garantie de 3 000 euros devra être restitué à la société Brema Système (nouvellement dénommée Solstice Automation) , augmenté de l'intérêt au taux légal à compter du 28/ 05/2020
encas de condamnation au paiement d'une quelconque somme, la société Brema Système (nouvellement dénommée Solstice Automation) se verra octroyer des délais de paiement dans la limite de 24 mois
En outre,
Débouter la SCI EMB de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions et notamment,
La débouter de sa demande de voir la société Brema Système(nouvellement dénommée Solstice Automation) condamnée à lui payer la somme de 21.768,84 euros, outre les intérêts courus et à courir à compter du 24 janvier 2020,avec capitalisation des intérêts et jusqu'à parfait paiement,
La débouter de sa demande de voir la société Brema Système (nouvellement dénommée Solstice Automation) condamnée à lui payer la somme de 2.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,
La débouter de sa demande de voir la société Brema Système (nouvellement dénommée Solstice Automation) condamnée à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
la SCI E.M.B. sera condamnée à payer à la société Brema Système (nouvellement dénommée Solstice Automation) la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de première instance et d'appel.
Dans ses dernières conclusions transmises au greffe le 15 août novembre 2022 , auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la SCI E.M.B., intimée, demande à la cour de :
Réformer et infirmer le jugement en ce qu'il a :
Limité à la somme de 12.500 euros hors taxe la condamnation en paiement de la société Brema Système (nouvellement dénommée Solstice Automation) à la SCI EMB au titre des loyers dus sur la période comprise entre les mois de décembre 2019 et septembre 2020 inclus
Limité à la somme de 1.250 euros en paiement de la société Brema la SCI EMB au titre de la clause pénale (sic)
Ordonné la capitalisation des intérêts, dès lors qu'ils seront dus depuis une année entière au moins -Rejeté les autres demandes des parties
Et statuant à nouveau,
Condamner la société Brema Système (nouvellement dénommée Solstice Automation) à payer à la société EMB une somme de 21.768,84 euros, outre les intérêts courus et à courir à compter du 24 janvier 2020, date la mise en demeure, avec capitalisation des intérêts à compter du 23 avril 2020, date de l'assignation, et jusqu'à parfait paiement, se décomposant comme suit :
19.537,63 euros au titre de la créance locative.
1.953,76 euros au titre de la clause pénale
277,45 euros au titre de l'état des lieux de sortie
Débouter la S.A.S. Brema Système (nouvellement dénommée Solstice Automation) de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions
Condamner la S.A.S. Brema Système (nouvellement dénommée Solstice Automation) à payer à la S.C.I. EMB une somme de 2.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive
Confirmer le jugement pour le surplus
Condamner la S.A.S. Brema Système (nouvellement dénommée Solstice Automation) à payer à la S.C.I. EMB une somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
Condamner la SAS Brema Système (nouvellement dénommée Solstice Automation) aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la SCP Courtaigne avocats conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Une médiation a été proposée par la cour le 19 avril 2022 en vain aux parties.
L'affaire a été clôturée par ordonnance du 4 avril 2023, fixée à l'audience du 24 mai 2023 et mise en délibéré au 22 juin 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
À titre liminaire, il sera relevé que la condamnation de la SCI EMB à restituer la somme de 3.000 euros à titre de dépôt de garantie n'a fait l'objet d'aucun appel incident de cette dernière et n'est dès lors pas déférée à la cour.
Sur la demande en paiement des loyers et charges
Pour faire droit à la demande en paiement de la bailleresse à hauteur de la somme de 12 .500 euros HT au titre du solde locatif, le tribunal a considéré en substance d'une part que la bailleresse avait manqué à son obligation de délivrance en ce qu'elle n'avait pas procédé aux travaux nécessaires pour délivrer au preneur des locaux décents assurant la sécurité et d'autre part avait porté atteinte à sa jouissance paisible des lieux en ce qu'elle avait installé des caméras de vidéo surveillance sans en informer le preneur justifiant une indemnisation de ce dernier respectivement de 1.500 euros et 1.000 euros, sommes devant venir en déduction du solde locatif.
Le tribunal a ensuite considéré que les loyers et charges étaient dus jusqu'au 30 septembre 2020, terme du contrat de bail et ce, conformément au délai de préavis de 6 mois.
Et enfin, il a retenu que la bailleresse ne justifiait pas de sa demande au titre des charges de fioul, lui permettant par conséquent de fixer à la somme totale de 12.500 euros le solde locatif resté impayé au titre des loyers et charges.
Il convient tout d'abord de relever que la locataire ne conteste pas le défaut de paiement des loyers et charges à compter du mois de décembre 2019 comme reproché par la bailleresse.
Les parties s'accordent par conséquent quant au défaut de paiement des loyers et charges à compter de cette date.
Pour justifier du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, la locataire fait en substance valoir différentes atteintes à sa jouissance paisible des lieux.
Il convient de relever que dans le dispositif de ses dernières conclusions qui seul saisit la cour, pour s'opposer au paiement du solde locatif demandé par la bailleresse, la société Brema Systeme (nouvellement dénommée Solstice Automation) ne prétend pas à une exception d'inexécution de nature à réduire ou supprimer le loyer convenu mais sollicite à l'encontre de la bailleresse le paiement de différentes indemnisations, et ce sans pour autant demander la compensation de ces indemnités avec le solde locatif demandé par la partie adverse.
En ce sens, elle sollicite, une indemnisation de 5.000 euros en réparation de la présence d'une vidéo surveillance installée à son insu et à laquelle seul M [K] avait accès, de 5 000 euros du fait de la dangerosité des locaux et de 15.000 euros au titre de l'indemnisation des coûts qu'elle a du exposer du fait de l'impossibilité de maintenir les salariés dans les locaux loués et de leur accueil en urgence dans de nouveaux locaux.
Il sera rappelé que le bailleur est obligé d'assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail conformément aux dispositions de l'article 1719 du code civil, comme souligné par la société Brema (nouvellement dénommée Solstice Automation), locataire et qu'il lui appartient dès lors à cette dernière prétendant à ce manquement d'en justifier.
Faisant valoir le manquement de sa bailleresse comme préalablement énoncé, justifiant une première indemnisation de 5.000 euros, la locataire en premier lieu fait valoir une atteinte à sa jouissance paisible des locaux.
Elle prétend à cette fin titre à l'existence dans les lieux loués d'un système de vidéo surveillance
dont elle n'avait pas connaissance permettant à M [K], gérant de la bailleresse et présent au 1er étage du même immeuble que les locaux objet du bail situés au rez de chaussée, de surveiller ses salariés.
Pour en justifier, elle verse aux débats le procès verbal de l'état des lieux de sortie (en pièce 8). Ce procès verbal constate qu'il existe à l'extérieur du bâtiment des boîtiers de caméras sur le pignon gauche, deux boîtiers de caméra sur le pignon droit et deux boîtiers de caméras en façade avant.
Il est noté que le bailleur indique que ces boîtiers ne sont pas raccordés, qu'ils ont été posés en 2004, 2006 et 2008, que ces caméras ont été mises en service lors de la prise des lieux puis débranchés en 2019.
Il est également constaté qu'il existe un boîtier de caméra dans le hall et que le bailleur indique que cette caméra n'est pas raccordée, qu'elle a été débranchée en décembre 2019.
Comme relevé à juste titre par la bailleresse la présence de caméras ne peut suffire à constituer le trouble de jouissance reproché par l'appelante.
Elle prétend à une atteinte à sa jouissance paisible des locaux par la présence de ces caméras en affirmant qu'elles étaient en état de fonctionnement, ce que conteste la bailleresse qui affirme au contraire que le système avait été débranché en décembre 2019, l'appelante ajoute que cette installation permettait d'opérer une surveillance depuis le 1er étage où se trouvait le bureau de M [K] car y étaient installés les équipements de contrôle et d'enregistrement des vidéos de telle sorte qu'il pouvait surveiller les salariés de l'appelante en infraction aux dispositions du droit du travail.
Force est de constater que l'état des lieux de sortie ne mentionne pas l'existence de ce dispositif de contrôle et de surveillance au 1er étage, contrairement aux affirmations de l'appelante, étant précisé que ce constat a pour objet les locaux donnés à bail situés au rez de chaussée et non pas à l'étage lieu de l'installation du dispositif prétendu. L'appelante ne verse par ailleurs aux débats aucun autre élément permettant d'en justifier. Par conséquent à supposer l'état de fonctionnement de ces caméras, il n'est pas démontré qu'elles permettaient une surveillance permanente des salariés de l'appelante à leur insu à partir du 1er étage.
Par ailleurs, il sera précisé d'une part que la présence des caméras à l'extérieur du bâtiment, telle que constatée par le procès verbal d'état des lieux de sortie susvisé (toutes à l'exception de celle située dans le hall) et ce toujours dans l'hypothèse où elles étaient en état de fonctionnement lors de la location est de nature à sécuriser les lieux donnés à bail mais nullement à permettre la surveillance prétendue des salariés travaillant à l'intérieur et d'autre part que la présence de l'unique caméra située à l'intérieur, soit dans le hall d'entrée permettait comme à nouveau constaté par le procès verbal susvisé de surveiller la porte d'entrée et est dès lors également de nature à optimiser la sécurité des lieux données à bail. Il sera précisé que la locataire ne peut non plus prétendre à une découverte fortuite de ce système, puisque l'huissier a constaté la présence y compris sur la caméra située à l'intérieur d'un autocollant signalétique alors que la locataire ne justifie pas non plus avoir reproché à sa bailleresse la présence de cette installation visible dans les lieux loués avant la présente procédure.
Il s'en déduit que la locataire ne démontre pas que la présence des caméras telle que constatée par le procès verbal de constat était constitutive d'une quelconque atteinte à sa jouissance paisible des lieux.
Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il retient pour ce motif un préjudice imputable à la bailleresse et la condamne au paiement de la somme de 1.000 euros et la demande d'indemnisation en cause d'appel à ce titre de la locataire à hauteur de 5 000 euros doit être rejetée.
Au soutien du manquement reproché à la bailleresse, elle fait en deuxième lieu valoir la présence dans les lieux loués de matériels, d'étais et d'une alimentation électrique dont les fils sont à nu.
Pour justifier de la présence de matériels anciens, obsolètes et inutilisables, l'appelante se prévaut de l'état des lieux de sortie.
Or, si les photos des lieux réalisées lors de la sortie de la locataire révèlent la présence de cartons et autres matériels dans les lieux donnés à bail, cela ne fait pas la preuve que ce matériel est la propriété de la bailleresse ou qu'il lui appartenait de procéder à son enlèvement.
Il n'est pas contesté par la bailleresse la présence de deux étais, confirmée par les photos produites en annexe du constat des lieux, étais situés dans le local de stockage.
Or, la locataire ne peut établir la dangerosité reprochée des lieux par la seule présence de ces deux étais dans cette partie des lieux donnés à bail.
L'entretien d'évaluation professionnelle de M [C] en date du 24 septembre 2019, versé aux débats par l'appelante en pièce 19 répondant que l'atelier n'est pas sécurisé et ménage ... à la question pensez vous que toutes les conditions de sécurité, d'hygiène et de qualité sont réunies sur votre lieu de travail ' ne peut suffire à justifier de la dangerosité de l'installation électrique par la présence de fils à nu comme allégué par la société Brema Systeme (nouvellement dénommée Solstice Automation).
Il s'en déduit que l'appelante ne démontre pas non plus que la présence dans les lieux de matériels et d'étais constitue une quelconque atteinte à sa jouissance paisible des lieux ou que l'alimentation électrique était non conforme.
Le jugement déféré sera également infirmé en ce qu'il retient pour ces motifs un préjudice imputable à la bailleresse et la condamne au paiement de la somme de 1.500 euros et la demande d'indemnisation de la locataire à ce titre en cause d'appel à hauteur de la somme de 5 000 euros sera rejetée.
L'appelante sollicite en troisième lieu devant la cour l'indemnisation supplémentaire à hauteur de la somme 15 000 euros des coûts qu'elle a du exposer du fait de l'impossibilité de maintenir les salariés dans les lieux loués et de leur accueil en urgence dans de nouveaux locaux.
L'appelante prétend par conséquent qu'elle a été dans l'obligation de quitter les lieux du fait des différents manquements de la bailleresse à son obligation de jouissance paisible et y ajoute l'attitude de M [K], obligeant dès lors la partie adverse à l'indemniser.
Il sera relevé que les différents manquements de la bailleresse à son obligation de jouissance paisible reprochés par l'appelante n'ont pas été retenus par la cour, ils ne peuvent par conséquent fonder la responsabilité de la SCI EMB quant à l'impossibilité de la locataire de se maintenir dans les lieux.
Par ailleurs, la société Brema Systeme (nouvellement dénommée Solstice Automation) invoque une dégradations des relations entre les parties au bail. Pour autant, cette circonstance, non contestée par la bailleresse ne peut suffire à établir l'imputabilité à la SCI EMB de l' impossibilité de sa locataire de se maintenir dans les lieux alors que d'une part la société Brema ne conteste pas avoir dès son entrée dans les lieux pu exercer son activité et d'autre part que les locaux en cause ont été loués selon un bail précaire d'une durée d'un an, elle ne pouvait donc ignorer que sa présence dans les lieux était provisoire l'obligeant à un déménagement à l'issue et ce indépendamment du comportement du gérant de la bailleresse.
Il s'en déduit que la locataire échoue à démontrer un préjudice imputable à une faute de la bailleresse en ce qu'elle ne lui aurait pas permis de rester dans les lieux.
Cette dernière demande d'indemnisation de l'appelante à hauteur de 15 000 euros sera par conséquent également rejetée.
En cause d'appel, la société locataire fait à nouveau valoir qu'elle a donné congé par lettre recommandée en date du 24 mars 2020 que la période de crise sanitaire rendait impossible la délivrance d'un congé par acte extra judiciaire et que la partie adverse a reconnu avoir été informée de ce congé le 1er avril 2020, qu'elle a par conséquent valablement délivré congé à cette date et qu'elle ne peut être tenue au paiement des loyers à compter du 1er avril 2020.
Le bail précaire conclu entre les parties prévoit en page 2 intitulée durée que l'une ou l'autre des parties pourra donner congé à tout moment à condition de respecter un délai de préavis de 6 mois et d'informer le cocontractant de son intention par acte extra judiciaire selon les formalités prévues à cet effet par la loi.
La société Brema Systeme (nouvellement dénommée Solstice Automation) justifie avoir donné congé à la SCI EMB par lettre recommandé avec accusé de réception en date du 24 mars 2020.
Elle n'a pas délivré de congé par acte extra judiciaire contrairement aux dispositions contractuelles.
Il sera relevé que l'objectif du recours à l'acte extra judiciaire prévu par le bail a été en l'espèce atteint, la bailleresse ayant reconnu par courriel du 1er avril 2020 avoir été informée du congé donné par sa locataire, permettant dès lors de lui donner effet à cette date.
Il sera précisé que la locataire ne prétend pas à une réduction du délai de préavis de 6 mois exigé par le bail conclu entre les parties.
Il sera ajouté que le préavis indemnise le défaut de perception des loyers subi par le bailleur suite au départ des lieux de son preneur pendant ce délai, durée nécessaire et prévisible pour trouver un nouveau locataire permettant de percevoir à nouveau un loyer.
Force est de constater qu'il n'est pas justifié ni même prétendu par l'appelante à une occupation des lieux en cause par un nouveau locataire avant l'expiration du délai de préavis, de telle sorte que la bailleresse est en droit de solliciter le paiement des loyers pendant la totalité du délai de préavis convenu. Comme retenu à juste titre par le tribunal le délai de préavis de 6 mois applicable a par conséquent commencé à courir à compter du 1er avril 2020 pour expirer le 30 septembre 2020, terme du bail précaire, obligeant l'appelante au paiement du loyer mensuel outre les charges tels que prévus par le contrat susvisé jusqu'à son terme.
La bailleresse est par conséquent bien fondée à solliciter le paiement du loyer et des charges prévus jusqu'au 30 septembre 2020 et la société appelante sera donc condamnée au paiement de la somme de 1.800 euros TTC montant du loyer mensuel de décembre 2019 à septembre 2020 soit pendant 10 mois = 18.000 euros au titre des loyers restés impayés.
Pour contester devoir la somme de 1.537,63 euros non retenue par le tribunal, représentant les 2/3 de la facture de 2.306,45 euros, la locataire fait valoir qu'il n'est pas justifié par la partie adverse de ce qu'elle aurait effectivement consommé cette quantité de fioul en l'absence par exemple d'un bon de livraison à l'adresse des lieux loués.
La bailleresse produit en cause d'appel une facture de fioul de 2.306,45 euros TTC.
Le bail conclu entre les parties prévoit en page 3 que le preneur s'engage au paiement des charges (électricité, chauffage) sur présentation des factures émises par le bailleur et une quote part à la charge de la locataire fixée au 2/3, obligeant dès lors cette dernière qui confirme avoir consommé du fioul pour le fonctionnement du chauffage des lieux loués au paiement des 2/3 de cette facture à hauteur de la somme de 1.537,63 euros au titre des charges demandée. Elle sera condamnée au paiement de ce montant par voie d'infirmation.
Il sera relevé que l'appelante conteste devoir payer les factures d'électricité par ailleurs non demandées par la bailleresse.
Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité de clause pénale
Le tribunal a considéré qu'une clause pénale de 1.250 euros était due en application des dispositions contractuelles.
En cause d'appel la locataire fait valoir que les circonstances exceptionnelles compte tenu de la crise sanitaire justifient de ne pas faire application de la clause pénale.
La bailleresse conteste le montant retenu et précise que cette clause de 10 % doit être calculée sur l'assiette de la créance locative donc y compris les charges au titre de la facture de fioul et sans déduction des indemnisations éventuelles.
Le bail précaire conclu entre les parties prévoit en page 8, dans son paragraphe intitulé 'clause pénale' qu'à défaut de paiement des loyers et accessoires à leur échéance, et 8 jours après l'envoi au preneur d'une lettre recommandée avec avis de réception valant mise en demeure, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de 10% et ce, indépendamment de tous intérêts dus dans les termes de la loi, de tous dommages et intérêts, comme de la mise en jeu éventuelle de la clause résolutoire.
Les parties s'accordent quant à la qualification de clause pénale qui prévoit une évaluation forfaitaire et anticipée des conséquences d'une inexécution.
L'article 1231-5 du code civil mentionne que le juge peut même d'office, modérer la pénalité convenue à titre de clause pénale si elle est excessive.
Pour apprécier le caractère excessif de la pénalité, le juge doit se placer à la date à laquelle il statue. Il s'en déduit que la crise sanitaire de 2020 ne peut en justifier alors que la locataire n'explique pas en quoi la pénalité contestée serait excessive au regard du préjudice subi par la bailleresse, l'appelante échoue par conséquent à démonter le caractère excessif de cette clause pénale et sa demande de réduction non justifiée sera dès lors rejetée et la pénalité de 10% des impayés forfaitairement prévue mise en oeuvre, de telle sorte que la clause pénale sera chiffrée à la somme (18.000 + 1.537,63) = 19537,63 euros 10% = 1953,76 euros.
Le solde locatif impayé sera par conséquent fixé à la somme de 18.000 + 1.537,63 + 1953,76 = 21 491,30 euros
Sur les intérêts au taux légal et la capitalisation
La bailleresse demande la réformation du jugement en ce qu'il fait courir les intérêts dus sur le solde locatif à compter de son prononcé et non pas compter du 24 janvier 2020 pour la somme de 3.000 euros au titre des loyers de décembre 2019 et janvier 2020 et à compter de l'assignation pour le surplus et sa réformation consécutive au titre de la capitalisation des intérêts.
Il sera relevé que la société Brema Systeme (nouvellement dénommée Solstice Automation) n'a pas conclu sur ces points.
Or, force est de constater que pour la condamnation en paiement du solde locatif, le tribunal a retenu que les intérêts étaient dus à compter du 24 janvier 2020 pour la somme de 3.000 euros au titre des loyers de décembre 2019 et janvier 2020, date de la mise en demeure de verser cette somme et à compter de l'assignation pour le surplus et n'a retenu à juste titre le comme point de départ des intérêts que pour le montant de la clause pénale, compte tenu de son caractère indemnitaire.
Le jugement sera par conséquent confirmé tant au titre du point de départ des intérêts que de la capitalisation consécutive.
Sur la demande de la bailleresse en paiement de la moitié des frais de constat
Un état des lieux de sortie a été effectué par un huissier de justice le 28 mai 2020 en présence des deux parties.
Pour rejeter cette demande de la bailleresse, le tribunal précise d'une part qu'il n'est pas prévu de partage par moitié des frais de constat et d'autre part qu'il n'est pas justifié de l'acquittement de ces frais par la bailleresse.
En cause d'appel, la bailleresse qui a formé appel incident de ce chef fait valoir que le coût de ce procès verbal est mentionné sur l'acte et que les parties s'étaient accordées quant au partage de ces frais.
Le procès verbal de constat mentionne effectivement le coût de cet acte à hauteur de la somme de 554,89 euros TTC comme relevé par la bailleresse, ce qui ne justifie pas pour autant de son acquittement de cette somme alors qu'en revanche la locataire justifie comme retenu par le tribunal par deux virements en date des 25 février et 23 mars 2021 s'être acquittée auprès de l'étude d'huissier à ce titre du paiement de la somme totale de 277,45 euros, correspondant à la moitié du coût de cet acte, ne permettant dès lors pas de faire droit à sa demande de remboursement de la bailleresse à l'encontre de la partie adverse à hauteur de cette même somme, et ce alors qu'aux dires mêmes de la bailleresse les parties les parties se sont accordées pour un partage des frais par moitié.
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il rejette ce chef de demande.
Sur la demande de la société EMB en dommages et intérêts pour procédure abusive
Le tribunal a rejeté cette demande au motif que le retard de paiement avait été indemnisé par les intérêts au taux légal.
En cause d'appel, la SCI EMB qui demande à ce titre la somme de 2.000 euros fait valoir au titre de son appel incident que la partie adverse a distillé dans ses écritures de fausses allégations.
L'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, ne dégénère toutefois en abus que s'il elle constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s'il s'agit d'une erreur grave équipollente au dol, et en l'espèce, pour mal fondé que soit l'appel de la société Brema, il n'est pas démontré à son encontre une faute de nature à faire dégénérer en abus le droit qu'elle tient de la loi d'exercer un recours à l'encontre d'une décision qui lui est défavorable.
Si la demande d'indemnisation pour procédure abusive à ce titre sera rejetée par voie de confirmation.
Sur la demande en remboursement des redevances de leasing du photocopieur
Pour rejeter la demande de remboursement de la société Brema Systeme (nouvellement dénommée Solstice Automation) à l'encontre de la SCI EMB au titre des frais de leasing le tribunal a considéré qu'il n'était pas justifié de l'engagement du transfert de ce contrat.
En cause d'appel, la société Brema Systeme (nouvellement dénommée Solstice Automation) sollicite dans le dispositif de ses dernières conclusions l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a rejeté ses autres demandes et donc y compris cette demande de remboursement.
Or, dans la partie discussion de ses conclusions, elle ne développe aucun moyen de cette demande d'infirmation.
Il n'y a donc pas lieu à infirmation de ce chef.
Sur les délais de paiement
Le tribunal a rejeté la demande de délais de paiement de paiement de la société Brema Systeme (nouvellement dénommée Solstice Automation) en considérant qu'elle ne justifiait pas des conditions légales d'octroi.
En cause d'appel, la société Brema Systeme (nouvellement dénommée Solstice Automation) sollicite dans le dispositif de ses dernières conclusions qui saisit la cour des délais de paiement de 24 mois en cas de condamnation en paiement à son encontre.
L'article 1343-5 du code civil prévoit que, le juge peut compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux année, le paiement des sommes dues.
Or, la société Brema Systeme (nouvellement dénommée Solstice Automation) ne justifie pas davantage en cause d'appel de sa situation permettant de faire droit à sa demande de délais de paiement. Elle sera rejetée par voie de confirmation.
Sur les autres demandes
Aucune considération d'équité ne commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de quiconque.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement par décision contradictoire et par mise à disposition au greffe,
INFIRME le jugement contesté en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il :
dit que les intérêts légaux seront dus à compter du 24 janvier 2020 pour la somme de 3.000 euros correspondant aux loyers des mois de décembre 2019 et janvier 2020, et à compter de l'assignation pour le surplus
ordonne la capitalisation
rejette la demande de remboursement de la SCI EMB de la moitié des frais de constat d'huissier
rejette la demande de la société Brema Systeme nouvellement dénommée Solstice Automation au titre de sa demande de remboursement des redevances de leasing du photocopieur
rejette la demande de condamnation de la SCI EMB pour procédure abusive
rejette la demande de délais de paiement de la SCI Brema Systeme nouvellement dénommée Solstice Automation ;
Statuant à nouveau,
Condamne la société Brema Systeme nouvellement dénommée Solstice Automation à payer à la SCI EMB la somme de 21 491,30 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2020 pour la somme de 3.000 euros correspondant aux loyers des mois de décembre 2019 et janvier 2020, et à compter de l'assignation pour la somme de 10 583,87 euros et du jugement pour le surplus ;
Rejette les demandes d'indemnisation de la société Brema Systeme nouvellement dénommée Solstice Automation ;
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société Brema Systeme nouvellement dénommée Solstice Automation aux entiers dépens.
Arrêt prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; signé par Madame Fabienne PAGES, Président et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
