COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 30F
12e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 15 JUIN 2023
N° RG 22/00281 - N° Portalis DBV3-V-B7G-U6MB
AFFAIRE :
S.A.S. VAUBAN AUTOMOBILE
C/
SCI DES CLOSEAUX
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Janvier 2022 par le TJ de Versailles
N° Chambre : 3
N° RG : 19/08352
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Katell FERCHAUX- LALLEMENT
Me Claire RICARD
TJ VERSAILLES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE QUINZE JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.A.S. VAUBAN AUTOMOBILE
RCS Versailles n° 609 800 495
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL LM AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 629 et Me Véronique REHBACH de la SELARL NORDEN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1786
APPELANTE
****************
SCI DES CLOSEAUX
RCS Versailles n° 453 719 221
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 et Me Hubert VERCKEN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0193
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 18 Avril 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Patrice DUSAUSOY, Magistrat honoraire chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur François THOMAS, Président,
Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseiller,
Monsieur Patrice DUSAUSOY, Magistrat honoraire,
Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,
EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d'un acte authentique en date du 29 juillet 2004, les sociétés Sogebail et Bail Immo Nord ont consenti à la société SCI des Closeaux un crédit-bail immobilier portant sur des locaux situés à [Adresse 5], destinés à la distribution automobile.
Par acte sous seing privé en date du 2 octobre 2006, la société SCI des Closeaux a sous-loué les locaux à la société Vauban Automobile, pour une durée initiale de 9 ans à compter du 1er janvier 2007, moyennant un loyer annuel en principal de 140.000 €.
La convention de sous-location a été renouvelée par acte du 11 mai 2016, pour une durée de 5 années, 6 mois et 28 jours à compter rétroactivement du 1er janvier 2016, pour tenir compte de la durée du crédit-bail, moyennant un loyer annuel en principal de 150.900 €.
Ensuite, la société Vauban Automobile a notifié la résiliation de la sous-location pour le 31 décembre 2018. Elle s'est cependant maintenue dans les lieux, raison pour laquelle une nouvelle convention de sous-location de courte durée a été conclue pour une durée de 3 mois, à compter du 1er janvier 2019 et jusqu'au 31 mars 2019.
Par courrier du 25 février 2019, la société Vauban Automobile a demandé à se maintenir dans les lieux jusqu'au 15 mai 2019, ce qui lui a été accordé par la société SCI des Closeaux.
Aux termes d'un courrier en date du 27 septembre 2019, la SCI des Closeaux s'est étonnée de l'état des locaux, du maintien, en leur sein, d'un certain nombre de matériels et véhicules, du défaut de remise, par le preneur, de l'ensemble des jeux de clés mis à sa disposition et de l'absence de diagnostic de pollution des sols, en violation des stipulations de la convention de sous-location. Elle a donc sollicité le paiement, par la société Vauban Automobile, d'une indemnité d'occupation.
Par acte d'huissier en date du 19 décembre 2019, la société SCI Des Closeaux a fait assigner la société Vauban Automobile devant le tribunal judiciaire de Versailles.
Par jugement du 6 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Versailles a :
- condamné la société Vauban Automobile à verser à la société SCI des Closeaux, après compensation judiciaire des sommes dues au titre de l'indemnité d'occupation et de la restitution du dépôt de garantie, la somme de 53.051,42 €, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;
- condamné la société Vauban Automobile à verser à la société SCI des Closeaux des Closeaux la somme de 1.956 € au titre du diagnostic complémentaire de pollution des sols, avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2019, date de l'assignation ;
- condamné la société Vauban Automobile à verser à la société SCI des Closeaux la somme de 2.500 € au titre de ses frais irrépétibles ;
- condamné la société Vauban Automobile aux entiers dépens de l'instance ;
- ordonné l'exécution provisoire du jugement.
Par déclaration du 14 janvier 2022, la société Vauban Automobile a interjeté appel du jugement.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par dernières conclusions notifiées le 24 mars 2022, la société Vauban Automobile demande à la cour de :
- Réformer le jugement rendu par le tribunal Judiciaire de Versailles le 6 janvier 2022 en ce qu'il a jugé:
" Condamne la société Vauban Automobile à verser à la société SCI des Closeaux, après compensation judiciaire des sommes dues au titre de l'indemnité d'occupation et de la restitution du dépôt de garantie, la somme de 53.051,42 €, avec intérêts au taux légal à compter du ugement ;
Condamne la société Vauban Automobile à verser à la société SCI des Closeaux la somme de 2.500 € au titre de ses frais irrépétibles ;
Condamne la société Vauban Automobile aux entiers dépens de l'instance ;
Ordonne l'exécution provisoire du jugement.',
Statuant à nouveau :
- Juger que les locaux loués ont été libérés de toute occupation humaine et matérielle à la date du 15 mai 2019,
- Juger que les locaux ont été remis à disposition de la société SCI des Closeaux, puisque l'agent immobilier était en mesure d'y effectuer des visites dès le mois de mai 2019, dans le cadre de sa recherche de locataires,
- Juger que les quelques petits matériels laissés sur place et véhicules stationnés sur le parking l'ont été en accord avec la société SCI des Closeaux, alors en pourparlers avec la société Vauban Automobile pour une relocation ou un achat des locaux,
- Juger que la société SCI des Closeaux n'a jamais procédé à la convocation de la société Vauban Automobile pour l'établissement d'un état des lieux de sortie ni même sollicité la remise de l'intégralité des jeux de clés avant la date du 27 septembre 2019,
- Juger qu'il n'est pas rapporté la preuve que le maintien de ces petits matériels et la conservation d'un jeu de clés pour la réalisation de l'audit environnemental ait empêché, en aucune manière, la relocation du bien,
- Juger qu'il n'est pas justifié que la société SCI des Closeaux ait subi un réel préjudice locatif du fait des délais incompressibles de recherche de locataires et délais de négociation requis,
En conséquence,
A titre principal :
- Juger la société SCI des Closeaux mal fondée en ses demandes de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation couvrant la période du 16 mai 2019 au 27 novembre 2019 à hauteur de 92.381 €,
A titre subsidiaire :
- Juger que l'estimation de ce préjudice devra intégrer les délais incompressibles de recherche de locataire et négociation de ce type de bail qui ne saurait être inférieur à 4 mois, intégrant notamment 2 mois de vacances d'été,
En conséquence :
- Limiter, a minima, l'indemnité due à la période d'occupation du 15 septembre 2019 au 27 novembre 2019,
A titre très subsidiaire :
- Limiter l'indemnité due à la période d'occupation du 27 septembre 2019 (date à laquelle la société SCI des Closeaux a sollicité, pour la première fois, la remise de l'ensemble des clés et exprimé ainsi son souhait de résilier l'accord verbal préalablement intervenu) au 27 novembre 2019 (date de remise du dernier jeu de clés),
En tout état de cause :
- Condamner la société SCI des Closeaux au versement d'une somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Par dernières conclusions notifiées le 23 juin 2022, la société SCI des Closeaux demande à la cour de :
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné la société Vauban Automobile, après compensation avec le dépôt de garantie au paiement d'une somme de 53.051,42 €, mais avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2019, comme demandé au titre de l'appel incident,
- condamner la société Vauban Automobile au paiement d'une somme de 1.956 € au titre du diagnostic complémentaire de pollution avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2019,
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné la société Vauban Automobile à verser à la société SCI des Closeaux la somme de 2.500 € au titre de ses frais irrépétibles et accorder à la société SCI des Closeaux une indemnité complémentaire de 4.000 € à ce titre,
- condamner la société Vauban Automobile aux entiers dépens de première instance et d'appel.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 16 février 2023.
Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS
À titre liminaire, la cour, tenue par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties tendant à «donner acte », « constater », « dire et juger », dans la mesure où elles ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile.
Il est rappelé qu'en application de l'article 954 alinéas 3 et 4 du code de procédure civile la cour ne statue, dans la limite de l'effet dévolutif de l'appel, que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion, étant précisé qu'en application de l'article 4 du code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.
Sur les demandes en paiement
- sur l'indemnité d'occupation
Au visa de l'article 1104 du code civil qui stipule que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, la société Vauban Automobile sollicite de la cour de déclarer mal fondée la SCI des Closeaux en sa demande de condamnation à la somme de 92.381 € à titre d'indemnité d'occupation pour la période du 16 mai 2019 au 27 novembre 2019. Elle fait valoir que les locaux litigieux ont été libérés dès le 15 mai 2019. Elle soutient, au visa de l'article 1240 du code civil, qu'à supposer que la cour estime qu'une indemnité d'occupation soit due, celle-ci doit correspondre au préjudice réel que le bailleur subit du fait de l'occupation fautive du locataire et, qu'en l'espèce, la SCI des Closeaux ne justifie pas qu'elle aurait pu louer plus tôt qu'à la date à laquelle le bail de son successeur a été signé.
Subsidiairement, elle sollicite que l'indemnité d'occupation soit réduite au montant du préjudice réellement subi prenant en compte les délais de recherche d'un locataire et de négociation du bail évalués à 4 mois de sorte que la durée d'occupation doit être restreinte à la période courant du 15 septembre 2019 au 27 novembre 2019.
Elle fait valoir, très subsidiairement, que cette indemnité d'occupation n'est due qu'à compter du 27 septembre 2019, date de la demande effective de restitution des clefs par la SCI des Closeaux, jusqu'au 27 novembre 2019.
La SCI des Closeaux sollicite la confirmation du jugement qui a condamné la société Vauban Automobile à une indemnité d'occupation couvrant la période du 16 mai 2019 au 27 novembre 2019. Elle soutient que la restitution des lieux loués n'est effective qu'à la remise des clés qui en l'espèce n'a eu lieu que le 27 novembre 2019.
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Ainsi que l'ont relevé les premiers juges, au terme du bail, le preneur est tenu de restituer les locaux donnés à bail. Il lui appartient donc de remettre au bailleur les clés de ceux-ci. A défaut de remise de celles-ci, sauf refus du bailleur de les recevoir, le preneur est réputé occuper fautivement les locaux et doit, à ce titre, une indemnité d'occupation au bailleur.
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En l'espèce, il n'est pas contesté que le bail renouvelé a expiré le 15 mars 2019.
La date de remise, le 27 novembre 2019, du dernier jeu de clés des locaux litigieux par la société Vauban Automobile à la SCI des Closeaux n'est pas davantage contestée.
La société Vauban Automobile fait valoir que les locaux ont été libérés de toute occupation humaine et matérielle au terme du bail renouvelé soit le 15 mai 2019, qu'un accord verbal est intervenu entre les parties, que ces dernières étaient en phase de négociation pour l'acquisition des locaux loués, que la SCI des Closeaux ne lui a pas demandé de restituer les clés et de libérer les lieux des véhicules et matériels encore présents, qu'aucun état des lieux de sortie n'a été dressé, qu'un jeu de clés avait été remis à l'agent immobilier de sorte qu'elle n'a commis aucune faute.
La société Vauban Automobile ne justifie pas de l'existence d'un accord verbal selon lequel elle aurait été autorisée par la SCI des Closeaux à conserver un jeu de clés pour lui permettre de suivre la réalisation d'un audit environnemental. Le SMS qu'elle produit (sa pièce 8) émis par un représentant de la SCI des Closeaux n'établit, ni expressément, ni implicitement, l'existence de cet accord. Le courriel du 17 novembre 2019, (sa pièce 18) d'un représentant de la SCI des Closeaux interrogeant M. [M] (société Vauban Automobile) sur le sort des ponts élévateurs qui appartiennent à la société Vauban Automobile ne démontre pas non plus l'existence de cet accord alors que son rédacteur rappelle qu'il n'est 'toujours pas en possession des clés' et que du matériel appartenant au preneur a été laissé dans les locaux.
Il est indifférent, comme les premiers juges l'ont relevé, au regard de l'indemnité d'occupation dont l'exigibilité ne cesse que lors de la remise du dernier jeu de clés au bailleur, que la société Vauban Automobile déclare avoir libéré les locaux au 15 mars 2019 - ce qui est inexact puisqu'un procès-verbal de constat du 9 septembre 2019 atteste du contraire (pièce 5 - SCI des Closeaux ) et que par lettre du 17 octobre 2019, la société Vauban Automobile (sa pièce 4) se propose d'enlever différents matériels et véhicules encore présents sur les lieux loués - ou fasse état de pourparlers ou encore relève l'absence de demande, par le bailleur, de remise des clés ou d'état des lieux de sortie ou indique qu'un jeu de clés a été remis à un agent immobilier.
La société Vauban Automobile ne rapporte pas la preuve de ce que la SCI des Closeaux se soit opposée, depuis la fin du bail (15 mars 2019), à son obligation de remise des clés.
Ainsi la société Vauban Automobile a manqué à son obligation et en doit réparation sous forme d'une indemnité d'occupation au titre de la période courant du 15 mars 2019 au 27 novembre 2019.
L'indemnité d'occupation doit réparer intégralement le préjudice subi par le bailleur correspondant, en l'espèce, aux loyers et charges qu'aurait dû percevoir celui-ci pendant cette période, ce qui constitue son gain manqué. La SCI des Closeaux n'a pas à rapporter la preuve - comme le prétend la société Vauban Automobile pour soutenir l'inexistence du préjudice - qu'elle pouvait relouer les locaux plus tôt qu'elle ne l'a fait (un bail a été signé le 16 décembre 2019 avec un nouveau preneur).
La cour confirmera le jugement entrepris qui a condamné la société Vauban Automobile, sur la base d'un loyer mensuel avec charges de 14.212,47 € dont le quatum n'est pas contesté, à une indemnité d'occupation de 90.776,42 € pour la période du 16 mai 2019 au 27 novembre 2019.
- sur la demande en restitution du dépôt de garantie
La SCI des Closeaux a été condamnée en première instance à restituer à la société Vauban Automobile le dépôt de garantie de 37.725 €. Elle ne sollicite pas la réformation du jugement sur ce point qui sera ainsi confirmé.
- sur la facture du diagnostic de pollution des sols
Les premiers juges ont condamné la société Vauban Automobile à verser à la SCI des Closeaux la somme de 1.956 € au titre du diagnostic complémentaire de pollution des sols, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement.
La société Vauban Automobile a interjeté appel de sa condamnation sans toutefois en solliciter l'infirmation à son dispositif de sorte que la cour n'est pas saisie d'une demande de réformation sur ce point.
La SCI des Closeaux sollicite la condamnation de la société Vauban Automobile dans les mêmes termes que ceux du dispositif du jugement entrepris.
Le jugement sera confirmé.
- sur la compensation des créances respectives
Le jugement entrepris a opéré une compensation entre les créances réciproques à la demande des parties.
La SCI des Closeaux sollicite la confirmation du jugement qui a condamné la société Vauban Automobile à la somme de 53.051,42 €, après compensation entre l'indemnité d'occupation et le dépôt de garantie.
La société Vauban Automobile ne s'oppose pas au principe de compensation.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a ordonné la compensation de l' indemnité d'occupation de 90.776,42 € due par la société Vauban Automobile , avec le montant du dépôt de garantie de 37.725 € dû par la SCI des Closeaux, soit un solde de 53.051,42 € en faveur de cette dernière.
- sur les intérêts au taux légal
La SCI des Closeaux sollicite de la cour qu'elle réforme le jugement qui a assorti l'indemnité d'occupation de l'intérêt au taux légal à compter du prononcé du jugement (6 janvier 2022) et non à compter de l'assignation (19 décembre 2019) comme elle le souhaitait.
La société Vauban Automobile ne répond pas sur ce point.
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L'article 1153-1 ancien du code civil, aujourd'hui devenu l'article 1231-7, prévoit que :' En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement. (...)
*
L'intérêt au taux légal a pour objet d'indemniser le créancier du retard mis par le débiteur à s'exécuter d'une obligation de paiement.
En l'espèce ce n'est pas l'assignation mais le jugement qui a constaté l'existence d'une créance indemnitaire en faveur de la SCI des Closeaux. Le jugement sera confirmé.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.
La société Vauban Automobile sera condamnée aux dépens d'appel.
La société Vauban Automobile sera condamnée à une indemnité de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme, en toutes ses dispositions, le jugement du tribunal judiciaire de Versailles du 6 janvier 2022,
Rejette toutes autres demandes,
Y ajoutant,
Condamne, la société Vauban Automobile aux dépens d'appel,
Condamne la société Vauban Automobile à une indemnité de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur François THOMAS, Président et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
