COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 70B
1re chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 11 AVRIL 2023
N° RG 22/00724 - N° Portalis DBV3-V-B7G-U7RK
AFFAIRE :
S.C.I. [Y]
C/
M. [N] [V]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Janvier 2022 par le Juridiction de proximité de SAINT GERMAIN EN LAYE
N° RG : 11-21-970
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 11/04/23
à :
Me Christophe DEBRAY
Me Julien AUCHET
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE ONZE AVRIL DEUX MILLE VINGT TROIS,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.C.I. [Y]
Ayant son siège
[Adresse 2]
[Localité 4]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Maître Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 - N° du dossier 22054
Représentant : Maître Claire DES BOSCS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0642 -
APPELANTE
****************
Monsieur [N] [V]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentant : Maître Julien AUCHET de la SCP EVODROIT-SCP INTER BARREAUX D'AVOCATS, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 13 - N° du dossier 171184
Madame [G] [V]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentant : Maître Julien AUCHET de la SCP EVODROIT-SCP INTER BARREAUX D'AVOCATS, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 13 - N° du dossier 171184
INTIMES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 08 Novembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Monsieur Philippe JAVELAS, président et Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, chargé du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,
Madame Delphine BONNET, Conseillère,
Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,
EXPOSE DU LITIGE
M. [N] [V] et Mme [G] [V] sont propriétaires d'un pavillon d'habitation situé [Adresse 1].
En 2009, M. [Y] a construit une maison d'habitation sur la parcelle voisine située [Adresse 2]), propriété de la société civile immobilière [Y], composée d'appartements donnés en location.
Par acte de commissaire de justice délivré le 27 août 2021, M. et Mme [V] ont assigné la société [Y] devant le tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye aux fins de la voir condamnée, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, à :
- sous astreinte de 150 euros par jour de retard, à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification du jugement :
- supprimer les pavés de verre oscillo-battants,
- mettre en place un pare-vue au droit de la terrasse,
- retirer les tas de bois et autres objets contre le muret de séparation,
- réparer l'arête du mur de séparation,
- en se réservant la liquidation de l'astreinte,
- leur verser 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive injustifiée,
- leur verser 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- supporter les dépens.
Par jugement réputé contradictoire du 7 janvier 2022, le tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye a :
- condamné la société [Y], sous astreinte de 100 euros par jour de retard, après l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification du jugement à :
- supprimer les pavés de verre oscillo-basculants installés, en façade, en pignon et à l'arrière, sur la construction dont elle est propriétaire [Adresse 3],
- installer un pare vue sur sa terrasse, côté propriété de M. et Mme [V],
- dit n'y avoir pas lieu de se réserver la liquidation de l'astreinte,
- condamné la société [Y] à payer à M. et Mme [V] la somme de 2 000 euros à titre de dommages en raison de sa résistance abusive à remédier aux troubles du voisinage subis par M. et Mme [V] du fait de la mauvaise ventilation de la construction dont elle est propriétaire et de la présence sur celle-ci de pavés de verre oscillo-basculants,
- condamné la société [Y] à payer à M. et Mme [V] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société [Y] aux dépens,
- rappelé que le jugement était exécutoire de plein droit à titre provisoire,
- débouté M. et Mme [V] de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au dispositif.
Par déclaration reçue au greffe le 4 février 2022, la société [Y] a relevé appel de ce jugement.
Aux termes de ses conclusions signifiées le 5 octobre 2022, elle demande à la cour de :
- la dire et juger bien fondée en ses écritures et y faisant droit,
En conséquence, en tout état de cause,
- déclarer irrecevables les demandes nouvelles formées par les consorts [V] telles que la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et la demande d'astreinte,
A titre principal,
- déclarer les consorts [V] irrecevables en leurs prétentions, demandes, fins et conclusions,
- infirmer le jugement du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye en date du 7 janvier 2022,
Et statuant à nouveau,
- débouter les consorts [V] de tout(es leurs demandes,
A titre subsidiaire,
- infirmer le jugement du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye du 7 janvier 2022 en ce qu'il:
- a constaté qu'elle s'est rendu coupable de résistance abusive à remédier aux troubles du voisinage,
- l'a condamnée, sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard, passé le délai d'un mois à compter de la signification du jugement, à supprimer les pavés de verre oscillo-basculants installés en façade, en pignon, et à l'arrière sur la construction dont elle est propriétaire sise [Adresse 2]) et à installer un pare vue sur la terrasse, côté propriété de M. et Mme [V],
- l'a condamnée à verser aux consorts [V] la somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- confirmer le jugement du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye du 7 janvier 2022 en ce qu'il a débouté les consorts [V] de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au dispositif du jugement,
- débouter les consorts [V] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
En tout état de cause,
- condamner les consorts [V] à la somme de 5 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Aux termes de leurs conclusions signifiées le 21 juin 2022, M. et Mme [V] demandent à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, hormis concernant l'enlèvement du tas de bois et la réparation du mur,
Et statuant à nouveau,
- condamner la société [Y] sous astreinte de 200 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, à intervenir pour :
- supprimer les pavés de verre oscillo-battants,
- mettre en place un pare-vue au droit de la terrasse,
- retirer les tas de bois et autres objets contre le muret de séparation,
- réparer l'arête du mur de l'habitation,
- se réserver la liquidation de l'astreinte,
- condamner la société [Y] à leur verser une indemnité de 7 000,00 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive injustifiée,
- condamner la société [Y] à leur verser une indemnité de 4 000,00 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel,
- condamner la société [Y] en tous les dépens, dont distraction au profit de la SCP Evodroit par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 6 octobre 2022.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur le trouble anormal de voisinage
La société [Y], appelante, fait grief au premier juge d'avoir retenu que l'immeuble sis [Adresse 2] équipé de pavés en verres oscillo-battants permettaient d'avoir une vue directe sur le pavillon des consorts [V] :
- En devant de l'immeuble à moins d'un mètre de la limite séparative ;
- En arrière de l'immeuble, implantés à 2,74 mètres de la limite séparative
et d'avoir ordonné leur suppression.
L'appelante rappelle qu'en application des dispositions de l'article 668 du Code civil, " On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions. "
Elle indique que les pavés en verres oscillo-battants situés à l'arrière de l'immeuble ont été construits dans le respect des dispositions légales, comme le reconnaît le rapport d'un expert mandaté par l'organisme de protection juridique des intimés.
Elle reproche au premier juge d'avoir décidé d'en ordonner la suppression au motif que s'en échapperaient des odeurs de cuisine et que, selon un rapport d'expertise, la société [Y] aurait fait installer en 2010 un conduit d'évacuation des fumées en pignon de son immeuble.
L'appelante fait valoir que le 6 février 2018, la Direction de l'environnement hygiène et sécurité de la ville de [Localité 4] lui a cependant indiqué que son système de ventilation mécanique contrôlée des logements de l'immeuble était en tous points conforme à l'arrêté ministériel du 24 mars 1982 modifié relatif à l'aération des logements.
Elle soutient en outre que l'annexe 1 du plan local d'urbanisme de la ville de [Localité 4] pour l'année 2018 indique expressément que ne constituent pas des vues directes les ouvertures de dimension inférieures à 0,60 x 0,40 m.
L'appelante relève que les ouvertures en pavés de verre sur le pignon arrière mesurent 39.5 cm de large sur 37 cm de haut. Les ouvrants de 0,25 par 0,25 cm étant situés sur le pignon avant - de sorte qu'elles ne peuvent être considérées comme des vues directes .
Elle reproche aux consorts [V] de faire état " d'air vicié " alors qu'aucun air vicié ne sort d'une maison d'habitation et qu'il ne s'agit pas de fumées ou de gaz.
L'appelante indique que les travaux de rénovation et d'aménagement qui ont été entrepris en 2009 sur l'immeuble sis [Adresse 2] ont fait l'objet d'une autorisation qui n'a jamais été annulée par la juridiction administrative, de sorte que le juge de première instance ne pouvait valablement en ordonner la destruction.
Elle soutient que la preuve de l'existence d'un trouble de même que son anormalité incombe à celui qui invoque le préjudice et que les consorts [V] échouent à apporter cette preuve.
Elle fait valoir qu'eu égard à la conformité des installations ainsi que de l'absence de tout comportement anormal lui étant imputable, il y a lieu d'infirmer le jugement entrepris.
Les époux [V], intimés, soutiennent que la société [Y] a créé des pavés de verre ouvrants sur le pignon, la façade avant et la façade arrière de leur immeuble.
Ils indiquent que si des pavés de verre sont autorisés, ils ne peuvent pas être ouvrants, par application de l'article 678 du Code civil.
Ils demandent la suppression des pavés en verres oscillo-battants dont ils considèrent qu'ils constituent une vue directe sur leur pavillon, tant sur le pignon que les façades, au motif que :
-les pavés de verre sur le pignon et l'avant de l'immeuble sont situés à moins d'un mètre de la limite séparative, en violation des dispositions de l'article 678 du Code civil ;
-les pavés de verre sur la façade arrière sont conformes aux dispositions du Code civil, mais violent en revanche les dispositions du règlement sanitaire départemental des Yvelines, qui imposent d'éviter le rejet d'air vicié dans le voisinage, alors que la Sci [Y] utilise ses pavés de verres pour rejeter l'air vicié du logement.
Ils font valoir subir en permanence des odeurs de cuisine depuis ces ouvertures, alors que selon le règlement sanitaire, l'air vicié doit être rejeté à plus de 8 mètres des fenêtres des habitations voisines, ce qui n'est nullement le cas.
Ils soutiennent que leur demande n'est pas une " destruction " ou " démolition " au sens du code de l'urbanisme, mais uniquement une demande de suppression des pavés de verre ouvrants.
Ils rappellent que les permis de construire sont toujours délivrés sous réserve des droits des tiers tel que cela résulte du Code civil ou du règlement sanitaire départemental.
Sur ce,
L'ouverture d'un jour constitue un droit pour chaque propriétaire, à la seule condition de respecter les caractéristiques et hauteurs imposées par le code civil, il ne permet pas d'acquérir une servitude de vue.
Par ailleurs, la détermination du caractère des ouvertures, alors même qu'elles auraient été établies en dehors de certaines conditions prévues par les articles 676 et 677 du code civil , relève de l'appréciation souveraine des juges du fond.
En l'espèce, il ressort des constatations de l'expert mandaté par les parties, que les ouvertures litigieuses sont chacune équipées de petits châssis oscillo-battants, dont les ouvertures en pavés de verre sur le pignon arrière mesurent 39.5 cm de large sur 37 cm de haut et leurs ouvrants oscillo-battants, 0,25 par 0,25 cm situés sur le pignon avant, de sorte qu'ils ne peuvent être considérées comme des vues directes en application de l'annexe 1 du plan local d'urbanisme de la ville de [Localité 4] pour l'année 2018 qui précise expressément que ne constituent pas des vues directes les ouvertures de dimensions inférieures à 0,60 x 0,40 m.
Il est en outre relevé que les pavés en verres oscillo-battants situés à l'arrière de l'immeuble ont été construits dans le respect des dispositions légales, comme le reconnaît l'expert mandaté par les intimés eux-mêmes aux termes de son rapport produit aux débats.
Il s'évince de ces constatations que les ouvertures litigieuses, de par leurs très faibles dimensions, le fait qu'elles sont en outre constituées de verre dormant , ne permettent pas de retenir qu'elles offrent une vue directe, contraire aux prescriptions de l'article 678 du code civil visé par les intimés, sur la propriété des époux [V] de nature à pouvoir justifier leur suppression.
S'agissant des odeurs de cuisine, il est rappelé les termes de l'article 544 du Code civil, selon lesquels la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
Ainsi, le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou par le règlement, est limité par l'obligation qu'il a de ne causer à la propriété d'autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux de voisinage.
En l'espèce, il n'apparaît pas suffisamment établi que des nuisances olfactives liées à des odeurs de cuisine existent et aient été en outre dûment constatées par un expert et ce alors par ailleurs que le 6 février 2018, la direction de l'environnement hygiène et sécurité de la ville de [Localité 4] a relevé que le système de ventilation mécanique contrôlée des logements de l'immeuble appartenant à la société [Y] était en tous points conforme à l'arrêté ministériel du 24 mars 1982 modifié relatif à l'aération des logements .
En conséquence, il y a lieu de dire que les nuisances olfactives simplement alléguées, dans un environnement résidentiel ne sont pas suffisamment établies et ne permettent pas de retenir qu'elles excédent les inconvénients normaux du voisinage pour pouvoir constituer un trouble anormal du voisinage.
Par suite, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a ordonné la suppression des pavés en verres oscillo-battants sur l'immeuble sis [Adresse 2] appartenant à la société [Y].
Sur le dépôt de matériaux de construction et de bois le long du pignon de la maison d'habitation des Consorts [R]
L'appelante sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il rejeté la demande des époux [V] relative au retrait de divers matériaux de construction et de bois entreposés contre le mur privatif de leur maison d'habitation et le grillage séparatif des propriétés.
Elle fait valoir que ces matériaux et bois sont entreposés le long d'un mur mitoyen, et non le long d'un mur privatif.
Elle rappelle qu'en application des dispositions de l'article 653 du Code civil, " Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s'il n'y a titre ou marque du contraire. "
Par ailleurs, " toute clôture qui sépare des héritages est réputée mitoyenne, à moins qu'il n'y ait qu'un seul des héritages en état de clôture, ou s'il n'y a titre, prescription ou marque contraire " selon l'article 666 du Code civil.
Elle indique en conséquence être copropriétaire du mur et du grillage litigieux et pouvoir en jouir librement en application des dispositions de l'article 544 du Code civil.
Elle soutient pour ce qui concerne la demande de réparation de l'arrête du mur dégradé, que le rapport d'expertise d'avril 2021 produit par les époux [V] ne fait aucunement état d'une telle dégradation.
M. et Mme [V] demandent à la cour le retrait par la société [Y] des tas de bois et déchets entreposés le long d'un mur qu'ils considèrent lui appartenir à titre privatif.
Ils soutiennent que depuis 2006, ils ont informé la société [Y] que le mur en cause était privatif, les deux parcelles étant issues d'une division foncière, un plan de lotissement ayant été établi à l'origine de l'aménagement foncier, et un cabinet de géomètre expert ayant indiqué que la limite AB sur le plan était constitué d'un mur privatif appartenant au lot n° 1 de la division.
S'agissant de la remise en état d'une arrête du mur dégradée, ils demandent qu'en soit ordonnée la réparation.
Sur ce,
Il ne ressort pas du rapport d'expertise produit par les époux [V], s'agissant de divers matériaux de construction et de bois entreposés contre un mur privatif de leur maison d'habitation et le grillage séparatif des propriétés, la preuve de l'existence d'un dommage occasionné par l'adossement de ces matériaux.
De même, pour ce qui concerne la demande de réparation de l'arrête d'un mur dégradé, le rapport d'expertise d'avril 2021 produit par les époux [V] ne fait nullement état d'une telle dégradation imputable à la société [Y].
Il y a lieu en conséquence de rejeter les demandes des époux [V] à ce titre et de confirmer le jugement déféré.
Sur la demande de mise en place d'un pare-vue
La société [Y] soutient que sans étayer leur demande, les Consorts [V] sollicitent qu'elle soit condamnée à la mise en place d'un pare-vue au droit d'une terrasse.
Elle conclut au débouté de cette demande qu'elle estime infondée.
Les époux [V] soutiennent que la société [Y] a édifié, une terrasse sans autorisation créant une vue directe sur leur terrain.
Ils indiquent que cette terrasse créait une vue droite sur leur propriété, et qu'ils ont ainsi perdu toute intimité de leur terrain.
Ils rappellent que la Mairie de [Localité 4] avait exigé la pose d'un pare-vue, qui n'a jamais été mis en place.
Ils sollicitent la confirmation du jugement en ce qu'il a ordonné sous astreinte à la société [Y] la pose d'un pare-vue.
Sur ce,
L'article 678 du Code civil, dispose qu' on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions.
En l'espèce, il est établi que le 26 septembre 2016 , le service de l'urbanisme compétent a exigé de la société [Y] qu'elle pose un pare-vue, en raison des vues droites crées par sa terrasse, lequel n'a dans les faits jamais été mis en place.
Il convient dès lors de confirmer la décision déférée ayant ordonné sous astreinte à la société [Y] la pose d'un pare-vue, conforme à la demande des services de l'urbanisme du 26 septembre 2016.
Sur la demande de dommages et intérêts
L'appelante, après avoir soulevé l'irrecevabilité de la demande, motif pris de sa nouveauté, soutient que les courriers sur lesquels s'appuient les intimés pour caractériser sa résistance n'ont jamais été reçus comme le suggère l'absence de justificatif d'envoi en recommandé.
Elle indique que les consorts [V] ne caractérisent aucune résistance de sa part, se contentant d'allégations.
Elle sollicite dès lors que soit infirmé le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée à verser aux époux [V] la somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
Les époux [V] soutiennent qu'outre des troubles excessifs de voisinage par nuisances olfactives en présence d'odeurs de cuisine récurrentes et de la sur-occupation de la maison voisine, ils se seraient heurtés à une résistance abusive de la société [Y] depuis de nombreuses années.
Ils sollicitent 7.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée et réparation de leur préjudice moral.
Sur ce,
La demande sera jugée recevable pour n'être point nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile, ayant déjà été soumise au premier juge.
La résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d'intenter une action en justice pour parvenir à ses fins. Elle ne se traduit pas par une simple résistance.
La cour relève que l'expert désigné par les époux [V] et les services de l'urbanisme de la ville de [Localité 4] sont d'un avis divergent sur l'existence d'une vue directe sur l'héritage des époux [V], que les nuisances olfactives ne sont pas établies, que la demande de pose d'un pare-vue n'a pas été précédée d'une mise en demeure adressée à la société [Y], circonstances toutes impropres à établir un abus de la société [Y] dans son droit de s'opposer aux demandes des époux [V], de sorte qu'il n'est pas caractérisé une faute de la société [Y] dans l'exercice du droit de résister à la demande en justice des époux [V].
Il y a lieu en conséquence d'infirmer la décision déférée ayant condamnée la société [Y] au paiement de la somme de 2000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive.
Sur les mesures accessoires
La société [Y] qui succombe partiellement en cause d'appel, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.
Elle sera condamnée à payer aux époux [V] la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe de la première chambre,
Infirme partiellement le jugement déféré et statuant à nouveau sur les chefs du jugement infirmé,
Déboute M. [N] [V] et Mme [G] [V] de leur demande de suppression sous astreinte de pavés de verre oscillo-battants aux droits de la propriété de la société [Y], de retrait d'un tas de bois et autres objets contre un muret de séparation et de réparation d'une arête du mur de leur habitation,
Déclare recevable la demande de dommages et intérêts M. [N] [V] et Mme [G] [V] pour résistance abusive,
Déboute M. [N] [V] et Mme [G] [V] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,
Rejette les demandes de la Société [Y] plus amples ou contraires,
Confirme pour le surplus les dispositions non contraires du jugement entrepris ;
Condamne la société [Y] à payer à M. [N] [V] et Mme [G] [V] la somme de 800 euros au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d'appel sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société [Y] aux dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la SCP Evodroit par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
