COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51A
1re chambre 2e section
ARRET N°
PAR DEFAUT
DU 28 MARS 2023
N° RG 21/05226 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UWJX
AFFAIRE :
M. [K], [M], [G] [I]
C/
M. [X], [N] [F]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 Juin 2021 par le TJ de Versailles
N° RG : 11-20-0961
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 28/03/23
à :
Me Stéphanie TERIITEHAU
Me Alexandra LECOQ
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT HUIT MARS DEUX MILLE VINGT TROIS,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [K], [M], [G] [I]
né le [Date naissance 4] 1952 à [Localité 11] (35)
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 8]
Représentant : Maître Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL MINAULT TERIITEHAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 - N° du dossier 20210294 -
Représentant : Maître Sandra AUFFRAY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0399
APPELANT
****************
Monsieur [X], [N] [F]
né le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 10]
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Localité 9]
Représentant : Maître Alexandra LECOQ, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 650
Représentant : Maître Jean christophe LEGROS de la SCP LEGROS, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER -
INTIME
Madame [Y] [R]
[Adresse 5]
[Localité 7]
Assignée par procès-verbal de recherches infructueuses (article 659 du code de procédure civile)
INTIMEE DEFAILLANTE
***************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 29 Septembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,
Madame Laurence TARDIVEL, Vice présidente placée,
Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 12 octobre 2017, M. [X] [F] a donné à bail à usage d'habitation par l'intermédiaire de la société Nexity à M. [K] [I] un appartement de 2 pièces, n°109, situé [Adresse 2] moyennant un loyer de 1 759,93 euros, une provision sur charges de 250 euros et un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer. Mme [Y] [R] occupait également cet appartement.
Par assignation en date du 5 août 2020, M. [F] a fait citer M. [I] et Mme [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles auquel il demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- constater la résiliation du bail au 23 avril 2020,
- ordonner l'expulsion de M. [I] ainsi que tous occupants de son chef, notamment Mme [R], des lieux situés [Adresse 2], au besoin avec le concours de la force publique et l'aide d'un serrurier,
- condamner M. [I] à lui payer la somme de 8 236,68 euros, comptes arrêtés fin avril 2020,
- condamner in solidum M. [I] et Mme [R] à lui payer une indemnité d'occupation fixée à la somme de 2 059,17 euros à compter du 1er mai 2020 et jusqu'à la libération des lieux de tous occupants et meubles de son chef et remise des clefs,
- condamner in solidum M. [I] et Mme [R] à lui payer la somme de 1 500 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum les défendeurs aux entiers dépens.
Par jugement réputé contradictoire du 8 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles a :
- constaté la résiliation du bail précité au 23 avril 2020,
- autorisé en conséquence et à défaut de départ volontaire du locataire, le bailleur à faire procéder à son expulsion des lieux situés [Adresse 2], ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef précisément de Mme [R] avec, en cas de besoin, l'assistance de la force publique,
- condamné M. [I] au paiement de la somme de 8 236,68 euros, représentant les loyers, les charges et les indemnités d'occupation impayées, terme du mois d'avril 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 5 août 2020,
- fixé l'indemnité d'occupation que M. [I] et Mme [R] sont condamnés à payer in solidum à compter du 1er mai 2020 jusqu'au départ effectif des lieux à la somme de 2 059,17 euros,
- condamné in solidum M. [I] et Mme [R] au paiement de la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum M. [I] et Mme [R] aux dépens de l'instance,
- rejeté toute autre demande,
- rappelé que l'exécution provisoire du jugement était de droit.
Par déclaration reçue au greffe le 10 août 2021, M. [I] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 8 novembre 2021, il demande à la cour de :
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il :
- l'a condamné au paiement de la somme de 8 236,68 euros, représentant les loyers, les charges et les indemnités d'occupation impayées, terme du mois d'avril 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 5 août 2020,
- a fixé l'indemnité d'occupation à la somme de 2 059,17 euros,
- l'a condamné in solidum avec Mme [R] au paiement de la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- l'a condamné in solidum avec Mme [R] aux dépens de l'instance,
- a rejeté toute autre demande,
Statuant à nouveau,
- condamner seule Mme [R] au règlement des loyers échus et des indemnités d'occupation auprès de M. [F] à raison de sa responsabilité délictuelle,
- condamner seule Mme [R] aux frais et dépens de la procédure de première instance,
A titre subsidiaire,
- condamner Mme [R] à lui payer la somme de 8 236,68 euros, et a minima, la somme de 4 118,34 euros correspondant à la moitié des loyers restant dus, à raison de sa responsabilité délictuelle,
- condamner Mme [R] à le garantir et à le relever indemne de toute condamnation mise à sa charge au titre des indemnités d'occupation dues à M. [F], à raison de sa responsabilité délictuelle,
- fixer le montant de l'indemnité d'occupation due à compter du mois de mai 2020 à la valeur locative de l'appartement soit la somme mensuelle de 1 512,36 euros,
En tout état de cause,
- condamner Mme [R] à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [R] au paiement des dépens de la procédure dont recouvrement direct au profit de la SELARL Minault-Teriitehau, agissant par Maître Stéphanie Teriitehau, avocat au barreau de Versailles.
Aux termes de ses conclusions signifiées le 25 février 2022, M. [F] demande à la cour de :
- débouter l'appelant, M. [I], de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- confirmer le jugement rendu le 8 juin 2021 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Versailles en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
- condamner in solidum M. [I] et Mme [R] à lui payer la somme de 2 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum M. [I] et Mme [R] aux entiers dépens de première instance et d'appel avec, pour les dépens d'appel, droit pour l'avocat soussigné, conformément à l'article 699 du même code, de recouvrer directement ceux dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu provision.
Mme [R] n'a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 7 décembre 2021, la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelant lui ont été signifiées selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile.
Les conclusions de M. [F] lui ont été signifiées par acte de commissaire de justice délivré le 16 février 2022 selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 8 septembre 2022.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la résiliation du bail et l'expulsion
M. [F] sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail et ordonné l'expulsion du locataire en titre ainsi que de tous occupants de son chef à l'expiration d'un préavis de trois mois donné par le locataire pour quitter les lieux.
Sur ce,
En application de l'article 12 de la loi du 6 juillet 1989, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas de mutation ou de perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois.
Il ressort des pièces versées par M. [I] qu'à la suite d'un congé donné par ce dernier le 21 janvier 2020 et reçu le 24 janvier 2020 par le bailleur, le bail s'est terminé et a été résilié à l'issue d'un préavis de 3 mois ayant expiré le 24avriI 2020.
Il est rappelé que le preneur doit restituer les lieux au bailleur, à défaut de quoi il s'expose à une expulsion.
La restitution des lieux est distincte du simple fait pour le locataire, de quitter matériellement l'appartement : elle a lieu au moment où le propriétaire est mis en mesure de reprendre possession des lieux. En conséquence, la restitution se réalise à la fois par la libération des lieux et par la remise de toutes les clés au propriétaire.
Ainsi le déménagement, la résiliation de l'abonnement électrique ou les instructions données au service des postes sont insuffisants pour caractériser cette restitution.
Un appartement ne peut être considéré comme juridiquement libre d'occupation qu'à la date de remise des clés et la restitution doit être intégrale, c'est-à-dire porter sur la totalité des locaux loués. Lorsque la restitution est incomplète le bailleur peut le faire condamner au paiement d'une indemnité d'occupation, la possibilité de relocation pouvant être réduite de ce fait.
Pour que la restitution soit entière, il faut encore que le preneur non seulement libère les lieux de sa présence mais également de tous ceux qui sont occupants de son chef.
Il sera enfin rappelé que tant que les clefs ne sont pas restituées et malgré le départ du locataire, celui-ci reste tenu du paiement des loyers, des dégradations causées à la chose et, plus généralement, de toutes les obligations du bail
En l'espèce, il est établi qu'à l'expiration du préavis le 24 avril 2020, le bail du 12 octobre 2017 a pris fin et en l'absence de libération des lieux loués par M. [I] unique titulaire du bail, celui-ci est devenu locataire sans droit ni titre en l'absence de remises des clés au bailleur.
Le bailleur est ainsi fondé à demander l'expulsion de M. [I] ainsi que tous occupants de son chef dont celle de Mme [Y] [R] occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2] suivant constats de commissaire de justice établis les 6 et 9 décembre 2019.
Le jugement mérite confirmation sur ce point
Sur l'arriéré locatif
M. [I] appelant demande à voir condamner Mme [R] en ses lieu et place en paiement d'un arriéré locatif et soutient que celle-ci aurait occupé seule le bien loué durant toute la période de janvier 2020 au 23 avril 2020.
M. [F] intimé demande la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné M. [I] au paiement de 8236,68 euros en règlement d'un arriéré locatif selon décompte arrêté au 23 avril 2020 inclus,
Sur ce,
Par contrat du 12 octobre 2017, M. [X] [F], bailleur, a loué à M. [K] [I] un appartement situé : [Adresse 2].
La convention portant sur un droit d'habitation est soumise aux dispositions de la Loi du 6 juillet 1989.
Le loyer convenu entre les parties était de 1.759,93 euros /mois. La provision sur charges était de 250,00 €/mois.
Par le jeu de la clause de révision insérée au bail le loyer était de 1.809,17 euros. La Provision sur charges est demeurée quant à elle inchangée, portant la somme totale à régler mensuellement à 2.059,17 euros.
Il ressort des pièces versées et notamment du décompte locatif, qu'aucun loyer n'a été réglé par le locataire du mois de janvier 2020 jusqu'au 23 avril 2020.
M. [I] ne conteste pas être seul titulaire du bail et devoir régler les loyers, il n'a pas été privé de jouissance du logement par la faute du bailleur et la circonstance que Mme [R] occupante de son chef se soit maintenue dans les lieux en ses lieu et place de janvier 2020 au 23 avril sans même qu'il en ait informé le bailleur, est sans incidence sur le fait qu'il demeurait le seul locataire en titre au cours de cette période et donc redevable des loyers, sans qu'il puisse lui être substitué un tiers pour le paiement de cet arriéré.
Il convient dès lors de le condamner au paiement de la somme de 8236,68 euros en règlement de l'arriéré locatif selon décompte produit arrêté au 23 avril 2020 inclus, le montant de ces loyers échus ne pouvant être mis à la charge de Mme [R] occupante sans droit ni titre au cours de la période de cet arriéré durant la période de validité du bail.
Le jugement ayant condamné M. [I] au paiement de cette somme sera dès lors confirmé.
Sur l'indemnité d'occupation,
M. [I] appelant demande à voir minorer le montant de cette indemnité d'occupation au regard du prix des loyers pratiqués à proximité pour un logement équivalent qu'il demande à voir fixer à la seule valeur locative de l'appartement, fixée selon l'OLAP, à la somme de 1.512,36 euros par mois et à être relevé et garanti par Mme [R] des condamnations qui pourraient être mise à sa charge à ce titre.
M. [F] intimé sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné in solidum M. [I] et Mme [R] au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et à la provision sur charge à compter du 24 avril 2020.
Sur ce,
Il ressort de l'article 3 de la loi 6 juillet 1989, qu' en l'absence de restitution des clés, le locataire demeure tenu de toutes les obligations nées du contrat de bail.
L'article 15.I alinéa 4 de la loi 6 juillet 1989 dispose qu'à l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
En cas d'occupation sans droit ni titre par une personne de son chef, il est alors redevable d'une indemnité d'occupation.
A compter du 1er mai 2020, 1er jour du mois suivant la date d'effet du congé, des indemnités d'occupation sont dues.
Le locataire a estimé expressément que la valeur locative initiale était conforme au marché puisqu'il a conclu le bail, il ne saurait voir réduire le montant des indemnités d'occupation au regard du loyer initial qu'il a accepté et de la provision sur charges qu'il réglait également.
En l'espèce, il convient dès lors de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle à une somme égale au montant du dernier loyer majoré des charges, soit la somme de 2059, 17 euros, ce, à compter de la résiliation du bail intervenue le 24 avril 2020 jusqu'à libération complète des lieux.
Mme [R] ne conteste pas s'être maintenue dans les lieux à l'expiration du bail de M. [I] et être occupante de son chef sans droit ni titre ce qui a été constaté par constat de commissaire de justice des 6 et 9 décembre 2029, et cela en dépit d'un changement des serrures du bien loué à son initiative, sans remise des clefs au bailleur.
Il n'appartient pas au bailleur de faire preuve de diligence pour récupérer les lieux, tant que le locataire ne restitue pas les clés ou laisse dans les lieux un occupant de son chef, il reste redevable d'une indemnité d'occupation.
Il ne peut être condamné un occupant sans droit ni titre à garantir un autre occupant sans droit ni titre du paiement d'une indemnité d'occupation, en l'absence de toutes responsabilités réciproques établies. M. [I] sera débouté de sa demande à ce titre et le jugement confirmé.
M. [I] et Mme [R] seront condamnés in solidum au paiement de l'indemnité d'occupation fixée à compter du 24 avril 2020 jusqu'à leur complète libération des lieux matérialisée par leur remise des clefs au bailleur.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Mme [R] et M. [I] qui succombent seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 1.200 euros à M. [F] en application de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [K] [I] et Mme [Y] [R] seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS :
La COUR,
Statuant par arrêt rendu par défaut, par mise à disposition au greffe de la 1ère chambre B
Confirme le jugement du 8 juin 2021 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles,
Y ajoutant :
Condamne in solidum M. [K] [I] et Mme [Y] [R] à payer à M. [X] [F] la somme de 1. 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute M. [K] [I] de sa demande d'indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en cause d'appel,
Condamne in solidum M. [K] [I] et Mme [Y] [R] aux dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître Alexandra Lecoq, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
