COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 50G
3e chambre
ARRET N°
REPUTE CONTRADICTOIRE
DU 23 MARS 2023
N° RG 21/06111
N° Portalis DBV3-V-B7F-UYVY
AFFAIRE :
[V] [W]
C/
[B] [J] [H]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 Septembre 2021 par le TJ de Nanterre
N° Chambre : 2
N° RG : 18/10280
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Christophe DEBRAY
Me Marie-véronique RAHON-WITZ
Me Dan ZERHAT de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT TROIS MARS DEUX MILLE VINGT TROIS,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [V] [W]
né le 02 Avril 1966 à [Localité 10] (93)
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 1]
Représentant : Me Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 - N° du dossier 21412
Représentant : Me Anne BALEUX RENAULT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1969
APPELANT
****************
1/ Monsieur [B] [J] [H]
né le 06 Mars 1985 à [Localité 8] (LIBAN)
de nationalité Libanaise
[Adresse 11]
Représentant : Me Marie-véronique RAHON-WITZ, Postulant et Plaidant, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 571
INTIME
2/ S.A.S. FONCIA TRANSACTION FRANCE venant aux droits de la SAS FONCIA TRANSACTION AGENCE CENTRALE
[Adresse 4]
[Localité 7]
INTIMEE DEFAILLANTE
3/ SOCIETE CAFPI notamment en ce qu'elle vient aux droits de Monsieur [E] [D], qui exerçait en nom propre sous l'enseigne CAFPI
N° SIRET : 510 302 953
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentant : Me Dan ZERHAT de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 - N° du dossier 21078161
Représentant : Me Hélène DJEYARAMANE, Plaidant avocat substituant Me Jean-claude BOUHENIC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0861
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 23 Janvier 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Gwenael COUGARD, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Florence PERRET, Président,,
Madame Gwenael COUGARD, Conseiller,
Madame Odile CRIQ, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT,
FAITS ET PROCEDURE :
Le 20 octobre 2017, par l'intermédiaire de l'agence immobilière Foncia Liberté, exploitée par la société Foncia Transaction agence centrale, M. [B] [H] a conclu, en tant qu'acquéreur, une promesse synallagmatique de vente portant sur un bien immobilier appartenant à M. [V] [W], situé [Adresse 2] (92), au prix de 285 000 euros.
Cette promesse prévoyait une indemnité d'immobilisation représentant 10% du prix de vente, soit la somme de 28 500 euros, qui a été versée par M. [H] et séquestrée entre les mains de l'agence Foncia. La réitération de la vente par acte authentique était fixée au plus tard le 19 janvier 2018, à l'étude de Me [S], notaire à [Localité 9] (92).
La promesse était par ailleurs assortie d'une condition suspensive d'obtention d'un prêt bancaire par le bénéficiaire, à hauteur de 200 000 euros, dans le cadre d'un prêt classique sur une durée maximale de 20 ans au taux maximal de 2% hors assurance, devant se réaliser au plus tard le 20 décembre 2017, l'obtention ou la non-obtention du prêt devant être notifiée par l'acquéreur au vendeur et à l'agence immobilière rédactrice de la promesse par lettre recommandée avec avis de réception adressée au plus tard le lendemain du délai susmentionné.
Afin de rechercher ce financement, M. [H], résidant à Oman, a confié un mandat à la société de courtage Cafpi, le 17 octobre 2017.
La Cafpi a toutefois informé M. [H] du rejet de ses demandes de prêt par les banques HSBC, le 10 novembre 2017, et BPE, le 1er décembre 2017, au motif que ses revenus étaient domiciliés à l'étranger hors Europe. L'agence Foncia Liberté en a informé le notaire chargé de la vente le 14 décembre 2017.
M. [H] a alors indiqué au vendeur qu'il renonçait au bénéfice de la promesse et entendait se prévaloir de la condition suspensive, sollicitant le déblocage de la somme de 28 500 euros séquestrée entre les mains de l'agence Foncia Liberté.
Par lettre du 15 février 2018, M. [W] s'y est opposé, arguant du fait qu'il n'avait jamais été destinataire des demandes de prêt, déposées par la Cafpi au nom de l'acquéreur, exigées par la promesse de vente.
Par acte du 8 octobre 2018, M. [H] a fait assigner M. [W] et la société Foncia Transaction agence centrale devant le tribunal de grande instance de Nanterre en restitution du dépôt de garantie et en réparation du préjudice subi.
Par acte du 11 septembre 2019, M. [H] a également fait assigner la société Cafpi en intervention forcée et en garantie.
Les procédures ont été jointes par ordonnance du 17 décembre 2019.
Bien que régulièrement assignée, la société Foncia Transaction agence centrale n'a pas constitué avocat devant le tribunal.
Par jugement réputé contradictoire du 9 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre a :
- dit que M. [H] peut se prévaloir du bénéfice de la condition et est fondé à solliciter la restitution de la somme de 28 500 euros versée entre les mains de l'agence immobilière Foncia Liberté, exploitée par la société Foncia Transaction agence centrale,
- ordonné en conséquence la restitution par l'agence immobilière de la somme de 28 500 euros à M. [H],
- rejeté la demande de M. [H] au titre des intérêts au taux légal,
- rejeté la demande de M. [H] en dommages et intérêts pour résistance abusive,
- rejeté la demande présentée par M. [W] en paiement d'indemnité d'immobilisation et de dommages et intérêts,
- déclaré la décision opposable à l'agence immobilière Foncia Liberté, exploitée par la société Foncia Transaction agence centrale,
- condamné M. [W] à payer à la société Cafpi la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [W] aux dépens,
- rejeté pour le surplus.
Par acte du 7 octobre 2021, M. [W] a interjeté appel et prie la cour, par dernières écritures du 23 novembre 2022, de :
- infirmer le jugement déféré,
- juger que la défaillance de la clause suspensive est imputable à M. [H],
En conséquence,
- ordonner la libération au profit de M. [W] de la somme de 28 500 euros séquestrée entre les mains de l'agence Foncia,
- en tant que de besoin, faire injonction à la société Foncia de payer la somme de 28 500 euros à M. [W],
- condamner M. [H] à payer à M. [W] les intérêts au taux légal sur la somme de 28 500 euros, à compter du 15 février 2018, date de la première mise en demeure,
- condamner M. [H] à payer à M. [W] une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- condamner M. [B] [J] [H] à payer à M. [W] une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-de débouter M. [H] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
-de débouter la société Cafpi de toutes ses demandes, fins et conclusions,
-de condamner M. [H] aux entiers dépens, tant de première instance que d'appel, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Par dernières écritures du 31 mars 2022, M. [H] prie la cour de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
' dit que M. [H] peut se prévaloir du bénéfice de la condition suspensive et est fondé à solliciter la restitution de la somme de 28 500 euros versée entre les mains de l'agence immobilière Foncia Liberté,
' ordonné en conséquence la restitution par l'agence immobilière Foncia Liberté de la somme de 28 500 euros à M. [H],
' rejeté la demande présentée par M. [W], en paiement d'indemnité d'immobilisation et dommages intérêts,
' déclaré la décision opposable à l'agence immobilière Foncia Liberté,
' condamné M [W], à payer à M [H] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
' condamné M [V] [W] aux dépens,
Y ajoutant,
- condamner en tant que de besoin l'agence Foncia Liberté à restituer la somme de 28 500 euros,
- assortir la condamnation principale de 28 500 euros d'un intérêt au taux légal à compter du 26 juin 2018 et prononcer la condamnation de M. [W] à payer cet intérêt à M. [H],
- condamner M. [W] à payer à M. [H] la somme de 2 000 euros de dommages intérêts en raison de sa résistance abusive,
- condamner M. [W] à payer à M. [H] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour l'instance d'appel,
- condamner M. [W] [V] aux entiers dépens,
A titre subsidiaire,
- déclarer M. [H] recevable et bien-fondé dans sa demande d'intervention forcée formée à l'encontre de la société Cafpi,
- condamner la société Cafpi à garantir M. [H] des éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées contre lui.
Par dernières écritures du 29 avril 2022, la société Cafpi prie la cour de :
- confirmer la décision déférée en ce qu'elle a rejeté toute demande formulée à l'égard de la société Cafpi et condamné M. [W] au paiement de la somme de 2 000 euros à devoir à la société Cafpi au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la partie qui succombera à régler à la société Cafpi la somme de 2 000 euros correspondant aux frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile compte tenu de la procédure devant la cour d'appel,
- condamner la partie qui succombera aux entiers dépens.
M. [W] a fait signifier la déclaration d'appel et ses conclusions à la société Foncia Transaction France, venant aux droits de la société Foncia Transaction Agence Centrale, par actes des 18 novembre 2021 et 7 janvier 2022, remis à personne habilitée. Néanmoins, cette intimée n'a pas constitué avocat.
La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 novembre 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la non-réalisation de la condition suspensive et la restitution du séquestre, au visa des articles 1589, 1304-6 et 1304-3 du code civil, le tribunal a retenu, d'abord, que le vendeur ne pouvait reprocher à l'acquéreur de ne pas avoir formulé les demandes de prêts lui-même alors qu'elles avaient été effectuées par la société Cafpi, mandatée à cet effet par M. [H], à sa demande et en son nom.
Il a ensuite considéré que les deux demandes de prêt remplissaient les caractéristiques prévues à la promesse tant dans leur durée, que dans leur taux et leur montant, à savoir des demandes formulées auprès d'au moins deux établissements bancaires pour une somme de 200 000 euros dans le cadre d'un prêt classique, sur une durée maximale de 20 ans au taux maximum de 2%, dès lors que l'acquéreur justifiait d'une demande auprès la HSBC pour un prêt d'un montant de 199 650 euros, d'une durée de 240 mois au taux de 1,55% ainsi que d'une demande auprès de la BPE pour un prêt d'un montant 199 650 euros, d'une durée de 240 mois, au taux de 1,85%.
Il a enfin estimé que les demandes avaient bien été formulées dans les « meilleurs délais » prévus à la promesse, dès lors que la première avait été adressée trois jours après la signature du compromis et la seconde vingt jours plus tard.
Le tribunal en a déduit que les deux demandes de prêts ayant été refusées alors que M. [H] justifiait avoir déposé, dans le délai qui lui était imparti, des demandes de financement aux conditions et caractéristiques stipulées dans la promesse, la condition tenant à l'obtention d'un prêt était défaillie sans faute, de sorte que la promesse de vente était caduque et que la somme de 28 500 euros séquestrée entre les mains de l'agence immobilière devait être restituée à l'acquéreur. Sur la demande d'intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2018, le tribunal a jugé que M. [H] ne rapportait pas la preuve de la communication au vendeur, à cette date, de tous les justificatifs de ses démarches auprès des banques conformément au compromis de vente, mais seulement à la date de l'assignation le 8 octobre 2018, sa demande devant dès lors être rejetée.
Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, le tribunal a jugé que la notification des refus de financement et des justificatifs nécessaires n'ayant pas été effectuée dans le délai et les formes prévus à la promesse de vente, l'acquéreur ne démontrait pas avoir respecté ses obligations contractuelles et ne pouvait reprocher à M. [W] son refus d'ordonner la levée du séquestre à l'agence immobilière, sa demande devant ainsi être écartée.
' sur la défaillance de la condition suspensive
M. [W] fait valoir que la défaillance de la condition suspensive tenant à l'obtention du prêt est imputable à M. [H], lequel n'a pas respecté ses obligations contractuelles, de sorte que ladite condition doit être considérée comme accomplie, en application de l'article 1304-3 du code civil, et le dépôt de garantie doit être conservé par le vendeur. Il reproche à l'acquéreur de ne pas avoir sollicité un prêt correspondant au taux prévu à la promesse, de ne pas avoir justifié auprès du vendeur du dépôt des demandes de prêt conformément aux stipulations contractuelles, de ne pas avoir notifié au vendeur le refus des prêts dans les conditions de l'acte et de ne pas avoir sollicité de prêts auprès d'au moins deux établissements financiers en conformité avec la promesse.
Il soutient d'abord que compte tenu du refus de ses deux demandes de prêts aux taux respectifs de 1,55% et 1,85%, M. [H] n'a pas respecté les stipulations contractuelles qui prévoyaient un taux maximum de 2%. Il expose que lorsque la promesse de vente prévoit un taux maximum, la condition est accomplie dès lors que le prêt est accordé à un taux égal ou inférieur à ce taux maximum, mais qu'en revanche, la condition n'est défaillie sans faute que si le prêt est refusé au taux maximum. Il indique que le fait de fixer un taux maximum permet à l'acquéreur d'obtenir, le cas échéant, un taux inférieur, si la banque l'accepte, mais ne lui permet pas de se libérer en se prévalant d'un refus de prêt à un taux inférieur au taux maximum stipulé dans la promesse. Il précise qu'en sollicitant un taux inférieur, l'emprunteur rend nécessairement plus difficile l'accomplissement de la condition suspensive d'obtenir d'un prêt. Il ajoute qu'admettre la défaillance sans faute de la condition en cas de refus d'un prêt à un taux inférieur au taux maximum, revient à autoriser l'emprunteur à se libérer en se prévalant d'un refus de prêt à la suite d'une demande à taux zéro.
Il considère ensuite que M. [H] n'a pas justifié auprès du vendeur du dépôt des demandes de prêt en conformité avec le compromis, dès lors qu'il ne les a communiquées que devant le tribunal, alors que la promesse de vente imposait à l'acquéreur de les adresser au vendeur et au rédacteur de l'acte dans un délai maximum d'un mois à compter de la conclusion du compromis.
Il estime par ailleurs que M. [H] ne lui a pas notifié le refus des prêts en conformité avec la promesse de vente qui imposait la notification de l'obtention ou de la non-obtention du prêt au vendeur et au rédacteur de l'acte par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au plus tard le 21 décembre 2017.
Il argue en outre qu'en déposant une première demande auprès de HSBC le 23 octobre 2017 puis une seconde auprès de la BPE le 10 novembre 2017, M. [H] n'a pas respecté ses engagements contractuels qui lui imposaient de déposer des dossiers de prêts auprès d'au moins deux établissements bancaires, dans les meilleurs délais à compter du 20 octobre 2017, date de signature de l'acte. Il souligne que M. [H] a attendu de recevoir le refus de sa première demande pour déposer la seconde demande de prêt et qu'il n'a ainsi pas déposé les deux demandes simultanément.
Il précise enfin que M. [H] maîtrise la langue française et qu'il a été assisté par une amie résidant en France ainsi qu'un courtier français pour ses démarches auprès des banques.
En réponse, M. [H] fait valoir que la non-réalisation de la condition suspensive relative à l'obtention du prêt n'est pas due à sa faute, de sorte qu'il est bien fondé à solliciter la restitution du dépôt de garantie de 28 500 euros. Il expose avoir mandaté la société Cafpi immédiatement après la signature de la promesse afin que celle-ci dépose en son nom des demandes de prêt, que les deux demandes ont été respectivement déposées les 23 octobre 2017 et 10 novembre 2017, soit dans les meilleurs délais, et que la société Cafpi lui a précisé que ses autres partenaires interrogés oralement avaient également décliné la demande de prêt.
Il considère que le taux de l'emprunt de 2% était un maximum, ce qui implique que la demande pouvait porter sur un taux inférieur, une telle stipulation étant une pratique habituelle des notaires afin d'éviter que l'acquéreur ne se trouve dans l'obligation d'accepter une vente à des conditions financières intenables. Il précise que le prêt lui a été uniquement refusé en raison de la domiciliation de ses revenus à l'étranger, en dehors de l'Europe. Il ajoute que, d'une part, les taux inscrits dans la demande de prêt étaient très proches du taux maximum prévu dans la promesse, et d'autre part, que si la différence entre ces taux avait eu une incidence sur les suites données à sa demande de prêt, la société Cafpi, qui ne perçoit sa commission que si le prêt est obtenu, aurait nécessairement proposé un taux de 2%.
Il expose que si le délai prévu à la promesse pour justifier du dépôt de ses demandes de prêt n'a pas été respecté, M. [W] en a bien été informé et que la promesse ne prévoyait aucune sanction si le délai d'un mois n'était pas respecté.
Concernant l'information du vendeur sur le contenu des demandes de prêt, il souligne que le 9 janvier 2018, la société Cafpi a adressé au notaire des précisions sur les démarches accomplies, notamment les conditions de demandes de prêts, et que par la suite ladite société a indiqué que « nous répondons à la demande du notaire sans fournir la demande de prêt, mon service juridique a l'habitude de ce genre de courrier, de plus, les demandes de prêts adressés aux partenaires bancaires correspondent aux termes du compromis de vente ». Il précise qu'il a finalement transmis, par l'intermédiaire de son conseil, les demandes de prêt à M. [W].
Il soutient que les différents intervenants à l'acte ont été informés du rejet de ses demandes de prêts avant l'expiration du délai prévu dans la promesse, le 20 décembre 2017, puisque le 13 décembre 2017, son amie a transféré au notaire chargé de la vente le mail de la société Cafpi indiquant qu'aucune solution de financement n'avait pu être trouvée, et que le 14 décembre suivant, l'agence Foncia a transmis au notaire les refus de prêt. Il en déduit que M. [W] a bien été informé par le notaire du refus de ses demandes de prêt, dès le 13 décembre. Il estime que la forme de cette notification est sans incidence sur la restitution du dépôt de garantie, seul important le fait que la condition soit défaillie sans faute de l'acquéreur.
Il précise ne pas être présent en France, s'exprimer mal en français et ne pas connaître le vocabulaire juridique en français, et n'être ni juriste, ni professionnel de l'immobilier.
Sur ce,
Selon l'article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.
L'article 1304-3 du code civil énonce que "La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. (...)"
Il est de principe que le bénéficiaire de la promesse de vente sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt doit établir qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse, notamment quant au taux du prêt sollicité.
Le compromis de vente était conclu sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt ainsi rédigée :
"L'ACQUEREUR déclare que le prix de la vente sera payé pour partie avec l'aide d'un ou plusieurs prêts pour un montant maximum total de deux cent mille euros (200 000 €)
A concurrence de :
-deux cent mille euros (200 000 €) dans le cadre d'un prêt classique, sur une durée maximale de 20 ans au taux maximum de 2% (hors assurances). (souligné par la cour)
Et pour le surplus sans l'aide d'aucun prêt.
(...)
En conséquence, la présente vente est conclue sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts dans les conditions suivantes :
Obligations de l'ACQUEREUR vis-à-vis du crédit sollicité :
L'Acquéreur s'engage à déposer son ou ses dossiers de demandes de prêts dans les meilleurs délais à compter de la signature des présentes auprès de tout organisme prêteur ayant son siège social en France et dans au moins 2 établissements financiers ou banques et à justifier de celles-ci au Vendeur et au rédacteur des présentes dans un délai maximum d'un mois à compter de la conclusion du présent compromis.(souligné par la cour)
L'Acquéreur souhaite également être contacté par CAFPI, le partenaire financier de FONCIA. (...)
Il déclare avoir parfaitement connaissance des dispositions de l'article 1304-3 du Code civil lequel dispose que « la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ».
Pour pouvoir bénéficier de la protection de la condition suspensive stipulée dans son seul intérêt, l'Acquéreur devra notamment :
*justifier du dépôt de ses demandes de prêt auprès d'au moins 2 banques ou établissements financiers et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive
*faciliter l'octroi des prêts en fournissant sans retard tous les renseignements et documents qui pourraient lui être demandés '
*en cas de délivrance d'un refus de prêt, respecter son engagement, le cas échéant, de déposer des demandes de prêt auprès de un ou deux autres établissements financiers ou banques conformes aux stipulations de la présente condition.
Réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêt :
Chaque prêt sera réputé obtenu au sens des articles L313-1 et suivants du Code la Consommation et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l'acquéreur de l'offre écrite, telle que prévue aux articles L313-24 et suivants du Code de la Consommation, de consentir le crédit aux conditions principales sus énoncées et dans le délai de réalisation des présentes, et par l'obtention de l'agrément définitif de l'emprunteur par une compagnie d'assurance aux conditions exigées par la banque. La réception de cette offre de prêt devra intervenir au plus tard le : 20/12/2017. L'obtention ou la non-obtention de prêt devra être notifiée par l'Acquéreur au VENDEUR et au rédacteur des présentes par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au plus tard le lendemain du délai susmentionné.
A défaut de réception, par le VENDEUR, de cette lettre dans le délai fixé, ce dernier aura la faculté de mettre en demeure l'acquéreur de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition. L'acquéreur devra adresser sa réponse par lettre recommandée avec accusé de réception au domicile du VENDEUR.
Passé ce délai de huit (8) jours sans que l'acquéreur n'ait apporté les justificatifs, la condition suspensive sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le VENDEUR retrouvera son entière liberté ; l'acquéreur ne pourra néanmoins recouvrer le dépôt de garantie qu'il aura le cas échéant versé qu'après justification qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt et que la condition n'est pas défaillie de son fait. Si la condition est défaillie de son fait, le dépôt de garantie restera acquis au VENDEUR en application des dispositions de l'article 1304-3 du Code civil sus-relatées et l'acquéreur donne d'ores et déjà son accord au séquestre pour procéder à ce versement au bénéfice du VENDEUR."
Il est démontré par les pièces versées aux débats que les demandes de prêt ont été faites à un taux ne correspondant pas au taux prévu à la promesse.
En effet, il ressort sans conteste du courrier rédigé par la Cafpi et adressé au notaire le 9 janvier 2018 , au-delà des délais prévus contractuellement, que deux banques ont été sollicitées, d'une part la société HSBC pour un prêt d'un montant de 199 650 euros, d'une durée de 240 mois au taux de 1,55%, puis la BPE pour un prêt d'un montant 199 650 euros, d'une durée de 240 mois, au taux de 1,85%. Il est par ailleurs justifié que les refus ont été formulés les 10 novembre et 1er décembre 2017 respectivement pour la société HSBC et la BPE.
Il appartenait au bénéficiaire de la promesse de solliciter un prêt au taux tel que stipulé à la condition, soit 2% maximum , qui est un élément essentiel des caractéristiques du prêt défini dans cette clause.
C'est donc à tort que le tribunal a estimé que la condition suspensive n'était pas défaillie du fait de M. [H].
Les arguments invoqués par M. [H] sont inopérants, la demande de prêt devant porter sur le taux maximum, sans interdire à la banque d'accorder un prêt à de meilleures conditions pour l'emprunteur. Il ne démontre pas par ailleurs que le prêt aurait tout autant été refusé à un taux de 2%, pas plus qu'il n'établit que le refus est strictement motivé par le fait que ses revenus sont domiciliés à l'étranger.
Le jugement est infirmé de ce chef, au motif que M. [H] n'a pas sollicité deux prêts selon les modalités définies à celle-ci, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres critiques formulées par M. [W]. Cette seule non-conformité de la demande de prêts concernant le taux d'intérêt, suffit à dire que la condition suspensive est défaillie du fait de l'acquéreur.
' sur la demande de restitution du dépôt de garantie et les demandes de dommages-intérêts
M. [W] sollicite en conséquence, outre la restitution du dépôt de garantie avec intérêts légaux à compter du 15 février 2018, date de la mise en demeure de l'acquéreur, des dommages-intérêts en réparation de son préjudice résultant de l'immobilisation de son bien pendant 18 mois, au cours desquels il n'a pu vendre ou louer l'appartement objet de la promesse.
M. [H] sollicite la restitution de la somme de 28 500 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 juin 2018, ainsi que la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts en raison de la résistance abusive de M. [W].
Il s'oppose à la demande indemnitaire formulée par M. [W] qu'il estime non justifiée, tant dans son principe que dans son montant. Il fait valoir que M. [W] ne démontre pas ne pas être parvenu à vendre son bien immobilier situé dans les Hauts-de-Seine en près de deux ans, sans qu'il ne s'agisse d'un choix de sa part, pas plus qu'il n'explique les raisons de la vente à un prix inférieur à celui fixé dans la promesse, compte tenu du marché de l'immobilier. Il souligne par ailleurs que M. [W] n'expose pas pourquoi et à quelle date l'appartement n'aurait plus été loué, alors que celui-ci devait lui être vendu occupé.
Sur ce,
La défaillance de la condition suspensive à la date fixée dans la promesse de vente entraîne la caducité de cette dernière.
Il était stipulé à la promesse que :
"Si le défaut de réalisation d'une condition suspensive a pour origine la faute, la négligence, la mauvaise foi ou un abus de droit de l'ACQUEREUR, le VENDEUR pourra demander l'application des dispositions de l'article 1304-3 du Code civil et faire déclarer la condition réalisée, sans préjudice de l'attribution de dommages et intérêts. L'ACQUEREUR devra par ailleurs indemniser l'Agent immobilier du préjudice causé, à hauteur du montant des honoraires prévus aux présentes.
En pareille hypothèse, l'acompte restera acquis au VENDEUR à titre d'indemnisation forfaitaire du fait de l'immobilisation du bien. Le séquestre ne pourra remettre lesdits fonds qu'en vertu d'un accord amiable signé par les parties ou d'une décision de justice définitive."
En conséquence de la défaillance de la condition suspensive par faute du bénéficiaire de la promesse, M. [W] est fondé à exiger le paiement du montant de l'indemnité d'immobilisation telle que stipulée à la promesse.
M. [H] est donc condamné à payer à ce dernier la somme de 28 500 euros due au titre de l'indemnité d'immobilisation. Cette somme produit intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2018, date de la mise en demeure adressée à M. [H].
La somme étant séquestrée entre les mains de la société Foncia Transaction France, celle-ci libérera l'indemnité de 28 500 euros au profit de M. [W]. En tant que de besoin, il lui est fait injonction de libérer cette somme au profit de ce dernier.
M. [W] échoue à caractériser le préjudice qu'il prétend subir du fait de l'immobilisation de son bien, au-delà de celui que répare déjà l'indemnité contractuellement fixée qui lui est allouée.
Il prétend n'avoir pu vendre le bien que 18 mois plus tard et à un prix moindre (255 000 euros au lieu de 285 000 euros), sans établir que cette situation est la conséquence de la caducité de la promesse signée avec M. [H]. Il ne justifie pas du prix ni de la date auxquels il a remis ce bien à la vente.
Par ailleurs, la demande de dommages-intérêts présentée par M. [H] est rejetée, aucune faute ne pouvant être imputée à M. [W], bien fondé en ses prétentions.
' sur la demande de garantie
M. [H] estime que, dans l'hypothèse où la cour retenait qu'il n'a pas déposé des demandes de prêt conformes à la promesse de vente, il serait bien fondé à appeler la société Cafpi en garantie, dès lors que cette dernière a précisément été mandatée dans ce but. Il considère enfin que si la société Cafpi n'était pas partie à la promesse, elle a néanmoins été mandatée pour déposer des demandes de prêt conformes au compromis de vente. Il ajoute que si les demandes de prêt n'étaient pas conformes aux stipulations contractuelles, la société Cafpi l'a induit en erreur en lui indiquant que les demandes correspondaient aux termes du compromis.
La société Cafpi fait valoir sa parfaite exécution du mandat qui lui a été confié par M. [H] et son absence de faute à l'égard de ce dernier, dès lors qu'elle a, conformément aux termes du mandat, déposé promptement deux demandes de prêts auprès de deux banques, dont les réponses rapides avaient laissé à l'acquéreur suffisamment de temps pour se rapprocher d'autres établissements bancaires.
Elle soutient par ailleurs que les termes de la promesse de vente et, plus particulièrement, les modalités de réalisation de la condition suspensive ne lui sont pas opposables en application, d'une part, des dispositions légales de l'article 1165 du code civil, et d'autre part, des stipulations contractuelles, le mandat signé avec M. [H] prévoyant une clause d'inopposabilité des termes du compromis.
Sur ce,
Il appartient à M. [H], qui prétend que le mandat confié à la société Cafpi n'a pas été correctement exécuté et sollicite sa garantie, de démontrer les manquements qu'il impute à son mandataire, tenu par l'effet de l'article 1991 du code civil d'accomplir la mission qui lui a été confiée.
Il affirme ainsi avoir sollicité la société Cafpi de rechercher un prêt conforme aux conditions de la promesse. Cependant, le mandat qu'il présente à hauteur de cour ne fait pas figurer les conditions requises par ses soins quant aux conditions du prêt à rechercher.
Il est certain que la Cafpi a fait des démarches pour obtenir un prêt pour le compte de M. [H], mais que ses démarches ont été infructueuses. Elle justifie ainsi avoir sollicité deux prêts auprès de la société HSBC et de la BPE et il est constant que les taux des prêts tels que demandés étaient différents de ceux définis contractuellement entre M. [H] et M. [W].
Cependant, la Cafpi oppose à raison qu'elle n'était pas liée par les termes de la promesse, laquelle ne lui était pas opposable, en l'absence de stipulation particulière au mandat définissant de façon précise les modalités du prêt à solliciter, quant à son taux d'intérêt en particulier.
En l'absence d'une telle démonstration, M. [H] échoue à établir la réalité du manquement imputé à la Cafpi. De surcroît, il sera observé qu'en cas de manquement, la Cafpi ne pourrait être tenue à garantie mais seulement obligée à réparer le préjudice subi par le mandant en conséquence de la faute.
La demande de garantie est en conséquence rejetée et le jugement qui avait rejeté cette demande en considérant que le bénéficiaire de la promesse n'était pas tenu au paiement de l'indemnité d'immobilisation est confirmé, par substitution de motifs.
' sur les autres demandes
Le jugement est infirmé en ses dispositions statuant sur les dépens et l'indemnité de procédure.
M. [H] est condamné à payer à M. [W] la somme de 2 500 euros d'indemnité de procédure et aux dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
La demande d'indemnité de procédure présentée par la Cafpi est rejetée.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire,
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de garantie présentée par M. [B] [J] [H] à l'encontre de la société Cafpi,
Statuant à nouveau,
Condamne M. [B] [J] [H] à payer à M. [V] [W] la somme de 28 500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, outre intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2018,
En conséquence, dit que la société Foncia Transaction France libérera la somme de 28 500 euros séquestrée entre ses mains au bénéfice de M. [V] [W], et en tant que de besoin, fait injonction à la société Foncia Transaction France de verser la somme de 28 500 euros qu'elle détient comme séquestre à M. [V] [W],
Rejette la demande de dommages-intérêts présentée par M. [V] [W],
Rejette la demande de dommages-intérêts présentée par M. [B] [J] [H],
Condamne M. [B] [J] [H] à payer à M. [V] [W] la somme de 2 500 euros d'indemnité de procédure,
Rejette la demande d'indemnité de procédure présentée par la société Cafpi,
Condamne M. [B] [J] [H] aux dépens, qui seront recouvrés, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Florence PERRET, Président, et par Madame FOULON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,
