France, Cour d'appel de Versailles, 1re chambre 2e section, 14 mars 2023, 22/00115

COUR D'APPEL

VERSAILLES

Code nac : 51A

1re chambre 2e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 14 MARS 2023

N° RG 22/00115 - N° Portalis DBV3-V-B7G-U53O

AFFAIRE :

Mme [M] [Z] [V]

...

SCI DE L'OUEST

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Décembre 2021 par le JCP de RAMBOUILLET

N° RG : 11-20-607

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 14/03/23

à :

Me Oriane DONTOT

Me Karine ROUSSELOT-WEBER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATORZE MARS DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

Madame [M] [Z] [V]

[Adresse 1]

Représentant : Maître Oriane DONTOT de l'AARPI JRF AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 - N° du dossier 20211131

Représentant : Maître Geneviève NEUER-JOCQUEL de la SELEURL CABINET LCGN, Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 369 -

Monsieur [T] [Z]

[Adresse 2]

Représentant : Maître Oriane DONTOT de l'AARPI JRF AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 - N° du dossier 20211131

Représentant : Maître Geneviève NEUER-JOCQUEL de la SELEURL CABINET LCGN, Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 369 -

Madame [F] [C] épouse [Z]

[Adresse 2]

Représentant : Maître Oriane DONTOT de l'AARPI JRF AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 - N° du dossier 20211131

Représentant : Maître Geneviève NEUER-JOCQUEL de la SELEURL CABINET LCGN, Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 369 -

APPELANTS

****************

SCI DE L'OUEST

Ayant son siège

[Adresse 3]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Karine ROUSSELOT-WEBER, Postulant et Plaidant, au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 301 - N° du dossier SCI OUES

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Décembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller et, Monsieur Philippe JAVELAS, Président chargé du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Delphine BONNET, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de bail du 20 janvier 2018, la société civile immobilière de l'Ouest a donné en location à Mme [M] [Z] [V] un logement situé [Adresse 3], pour lequel M. [T] [Z] et Mme [F] [Z] se sont portés cautions solidaires.

Se prévalant d'impayés, la bailleresse a délivré à sa locataire, le 16 décembre 2020, un commandement de payer dénoncé aux cautions.

Par acte de commissaire de justice délivré le 21 décembre 2020, la société de l'Ouest a assigné Mme [Z] [V] et M. et Mme [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Rambouillet aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- de voir prononcer la résiliation du contrat pour défaut de paiement du loyer,

- l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef et ce, en tant que de besoin, avec l'assistance de la force publique,

- l'autorisation d'entreposer le mobilier dans un garde-meuble aux frais, risques et périls de la locataire,

- leur condamnation solidaire au paiement d'un montant de 12 850,39 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges arrêtés au 7 décembre 2020,

- leur condamnation solidaire au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant majoré des charges, depuis le 7 décembre 2020 jusqu'à la reprise effective des lieux,

- leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

- leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, y compris le commandement de payer délivré par huissier.

Par jugement contradictoire du 14 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Rambouillet a :

- constaté la résiliation par le jeu de la clause résolutoire du bail passé entre les parties,

- dit n'y avoir lieu à expulsion du fait du départ volontaire de la locataire,

- condamné solidairement Mme [Z] [V] et M. et Mme [Z] à payer à la société de l'Ouest la somme de 12 850,39 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges arrêtés au 7 décembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 9 780,39 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,

- condamné Mme [Z] [V] à payer à la société de l'Ouest la somme de 3 420 euros au titre de l'indemnité d'occupation due du 16 décembre 2020 au 22 mars 2021,

- condamné la société de l'Ouest à payer à Mme [Z] [V] une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

- débouté les parties de leurs autres demandes,

- ordonné l'exécution provisoire de la décision,

- condamné Mme [Z] [V] aux entiers dépens comme visés dans la motivation, y compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par déclaration reçue au greffe le 6 janvier 2022, Mme [Z] [V] et M. et Mme [Z] ont relevé appel de ce jugement. Aux termes de leurs conclusions signifiées le 18 août 2022, ils demandent à la cour de :

In limine litis :

- déclarer l'appel incident de la société de l'Ouest portant sur une nouvelle demande de condamnation au paiement d'un arriéré de charges d'un montant différent de la première instance, irrecevable,

Au fond,

- déclarer Mme [Z] [V] recevable et bien fondée en son appel,

- infirmer le jugement du 14 décembre 2021 en ce qu'il :

* a constaté la résiliation par le jeu de la clause résolutoire du bail passé entre les parties,

* les a condamnés solidairement à payer à la société de l'Ouest la somme de 12 850,39 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges arrêtés au 7 décembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 9 780,39 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,

* a condamné Mme [Z] [V] à payer à la société de l'Ouest la somme de 3 420 euros au titre de l'indemnité d'occupation due du 16 décembre 2020 au 22 mars 2021,

* a condamné la société de l'Ouest à payer à Mme [Z] [V] une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

* a débouté les parties de leurs autres demandes,

* a condamné Mme [Z] [V] aux entiers dépens comme visés dans la motivation, y compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire,

Statuant à nouveau,

- débouter la société de l'Ouest de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner la société de l'Ouest à payer les sommes suivantes :

* 1 807 euros et 1 107 euros au titre des surfacturations d'électricité,

* 4 620 euros au titre du remboursement des provisions sur charge non justifiées,

* 2 664,96 euros (Soit 5 164,96 euros objet de la condamnation - 2 500 euros fixée par la société de l'Ouest « de 2018 à 2020 »),

* 5 000 euros à titre de dommage et intérêts au titre du préjudice de jouissance,

- condamner la société de l'Ouest à payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société de l'Ouest aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL JRF représentée par Me Dontot pour toutes sommes dont il aurait fait l'avance sans recevoir provision préalable.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 25 octobre 2022, la société de l'Ouest demande à la cour de :

- débouter Mme [Z] [V] et M. et Mme [Z] de l'ensemble de leurs demandes,

- la déclarer recevable et bien fondée en son appel incident,

- confirmer le jugement du 14 décembre 2021 en ce qu'il a :

* constaté la résiliation par le jeu de la clause résolutoire du bail passé entre les parties,

* condamné solidairement Mme [Z] [V] et M. et Mme [Z] à lui payer la somme de 12 850,39 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges arrêtés au 7 décembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 9 780,39 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,

* condamné Mme [Z] [V] à lui payer la somme de 3 420 euros au titre de l'indemnité d'occupation due du 16 décembre 2020 au 22 mars 2021,

* condamné Mme [Z] [V] aux entiers dépens,

- infirmer le jugement du 14 décembre 2021 en ce qu'il :

* l'a condamnée à payer à Mme [Z] [V] une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

* a débouté les parties du surplus de leurs demandes,

Statuant à nouveau,

- débouter Mme [Z] [V] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner solidairement Mme [Z] [V] et M. et Mme [Z] à lui payer la somme de 2 500 euros correspondant aux arriérés de charges de 2018 à 2020 avec intérêts au taux légal à compter du commandement,

- condamner solidairement Mme [Z] [V] et M. et Mme [Z] au paiement d'une somme de 8 080 euros pour frais de remise en état outre 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,

- condamner solidairement Mme [Z] [V] et M. et Mme [Z] à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile de première instance ainsi qu'en tous les dépens, en ce compris le coût du commandement,

- condamner solidairement Mme [Z] [V] et M. et Mme [Z] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

- condamner solidairement Mme [Z] [V] et M. et Mme [Z] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Karine Rousselot-Weber, pour toutes sommes dont elle aurait fait l'avance sans recevoir de provision préalable,

- ordonner l'exécution provisoire de la décision, conformément à l'article 515 du code de procédure civile.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 17 novembre 2022.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur la résiliation du bail et la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation

En application de l'article 954 du code de procédure civile, les parties sont tenues de formuler les moyens de fait et de droit sur lesquels elles fondent leurs prétentions.

En l'espèce, les appelants ne formulent aucun moyen de droit ou de fait au soutien de leur demande visant à obtenir l'infirmation du jugement en ce qu'il a constaté la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et a condamné la locataire au paiement d'une indemnité d'occupation.

Par suite, le jugement déféré sera confirmé de ces chefs.

En outre, les appelants sont mal fondés à soutenir que le bail a pris fin au 13 février 2021, dès lors qu'il s'est trouvé résilié à compter du 7 décembre 2020, le commandement de payer délivré le 6 octobre 2020 étant demeuré infructueux.

II) Sur l'arriéré locatif

Les appelants font grief au premier juge de les avoir condamnés au paiement d'une somme de 12 850,39 euros au titre de l'arriéré locatif.

Ils reprochent par ailleurs à leur bailleresse de réclamer une somme de 2 500 euros en paiement de charges locatives.

Pour s'opposer à ces demandes en paiement de leur bailleresse, ils font valoir que :

- in limine litis, la demande complémentaire en paiement de charges locatives de la bailleresse à hauteur de la somme de 2 500 euros, est irrecevable, motif pris de sa nouveauté en cause d'appel,

- des paiements en liquide n'ont pas été pris compte sur le décompte fourni par la bailleresse,

- les charges locatives ne sont point justifiées conformément aux prescriptions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

La bailleresse, qui conclut à la confirmation des montants retenus par le premier juge au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation, et forme appel incident contre le chef du jugement l'ayant débouté de sa demande complémentaire en paiement de charges à hauteur de la somme de 2 500 euros, réplique que :

- sa demande incidente n'est nullement irrecevable, motif pris de sa nouveauté, le premier juge l'ayant déboutée de cette demande,

- les charges locatives sont justifiées conformément aux prescriptions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, la totalité des factures étant produite devant la cour comme elle l'avait été devant le premier juge,

- le décompte de créance justifie des montants réclamés.

Réponse de la cour

A titre liminaire, la cour constate que la demande incidente formée par la bailleresse et portant sur une demande en paiement de 2 500 euros, concernant les charges locatives, est recevable, le grief des appelants, tiré du fait que cette demande serait nouvelle en cause d'appel, manquant en fait, le premier juge ayant débouté la locataire et les cautions de cette prétention.

L'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose qu'une fois par an au moins, le bailleur devra procéder au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues un mois avant la régularisation, le bailleur communiquera au locataire :

- un décompte des charges selon leur nature,

- dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs.

A compter de l'envoi du décompte, le bailleur doit tenir les pièces justificatives (factures, contrats de fourniture et d'exploitation en cours, etc.) à la disposition du locataire pendant six mois.

Le défaut de respect par le bailleur de son obligation de régularisation des charges une fois par an ne le prive pas du droit de réclamer le paiement des charges, dès lors que le bailleur met à la disposition du locataire, fût-ce devant la cour, des pièces justificatives.

Le décompte détaillé par nature de charge ne peut tenir lieu de justificatif (Civ. 3ème 30 juin 2004, pourvoi 03-11.098, Bull 135, -Civ. 3ème 8 décembre 2010, pourvoi 09-71.124, Bull 216).

L'absence de régularisation annuelle des charges n'est pas sanctionnée, dès lors que les charges sont justifiées.

En l'espèce, la bailleresse justifie que l'appartement qui était donné à bail se trouve dans un immeuble divisé en appartements et en bureaux et que l'appartement litigieux - appartement 004 - est affecté de 1654 tantièmes.

La bailleresse produit, en outre, un décompte précis des charges locatives, accompagné de l'ensemble des factures d'eau et d'énergie qui, s'agissant de factures globale pour l'immeuble réparties au millièmes entre les locataires, n'ont pas à mentionner le numéro de l'appartement litigieux.

Ce décompte permet et les factures qui l'accompagnent à la cour de constater, qu'après déduction des provisions sur charges, il reste dû pour l'année 2018, un solde de 470 euros, pour l'année 2019 un solde de 700 euros, et pour l'année 2020, un solde de 1 567, 09 euros (140 x 11+140 x 6/31), soit au total au 6 décembre 2020, date de résiliation du bail, un reste à payer de 2 737, 09 euros.

S'agissant des loyers dus au 6 décembre 2020, date de résiliation du bail - le loyer hors charges s'élevant à 1000 euros - le décompte produit par la bailleresse permet de constater qu'il reste dû :

- pour l'année 2018, une somme de 3000 euros,

- pour l'année 2019, une somme de 1 000 euros,

- pour l'année 2020, une somme de 6193, 54 euros (11 000 +1 000 X6/31 - 5 000)

- pour l'année 2021 une somme de 0 euro.

Soit un total de 12 930, 63 euros ( 10 193, 54 + 2 737, 09), dont il convient de déduire la somme de 1 000 euros, représentant le montant du dépôt de garantie.

Mme [M] [Z], M. [T] [Z] et Mme [F] [Z] seront, par suite, condamnés solidairement à payer à la bailleresse intimée une somme de 11 930, 63 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 7 décembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer sur la somme de 9 780,39 euros, à compter du commandement de payer et à compter de la délivrance de l'assignation devant le premier juge pour le surplus ;

S'agissant de l'indemnité d'occupation due par la seule Mme [M] [Z], qui s'est substituée au loyer à compter du 7 décembre 2020, la créance de la bailleresse s'établit à la somme de :

- pour 2020 : 919, 35 euros (1 140 x 25/31)

- pour 2021 : 2 733 euros

soit un total de 3 652, 35 euros ramené à la somme de 3 420 euros, la bailleresse sollicitant la confirmation du jugement querellé en ce qu'il a condamné sa locataire au paiement de cette somme et la cour n'ayant pas le pouvoir d'accorder plus que la somme demandée par la bailleresse.

Par suite, le jugement déféré sera confirmé s'agissant des montants mis à la charge de la locataire au titre de l'indemnité d'occupation, et en ce qu'il a débouté la bailleresse de sa demande en paiement d'une somme complémentaire de 2 500 euros au titre des charges, ces charges étant déjà incluses dans l'arriéré locatif comme il a été exposé précédemment.

Mme [Z] sera, quant à elle subséquemment déboutée de sa demande en remboursement des provisions sur charges à hauteur de la somme de 4 620 euros et de 2 664, 96 euros.

II) Sur les dégradations imputées à la locataire (8 000 euros)

La bailleresse intimée soutient que Mme [Z] a sciemment dégradé les lieux avant son départ et que l'état actuel de délabrement du bien ne peut être imputable à la bailleresse.

Réponse de la cour

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit user paisiblement des lieux loués et répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Il existe ainsi une présomption de responsabilité qui pèse sur le locataire.

Le locataire est, en outre, tenu de restituer les locaux dans un état n'appelant pas d'observations par rapport à leur délivrance.

L'article 1731 du Code civil dispose que, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

La bailleresse intimée produit un constat de commissaire de justice dressé le 25 mars 2021 et deux factures du mois de juin 2021 correspondant à la remise en peinture de l'appartement et à la réparation d'un mètre carré de plafond pour un montant de 8 080 euros, les factures précisant que la TVA n'est pas applicable en application des dispositions de l'article 293 B du code général des impôts.

Le procès-verbal de commissaire de justice mentionne en substance :

- sas d'entrée : ensemble usagé, murs et crépi comportant des taches de projections blanchâtres,

- séjour ouvert sur cuisine : mauvais état général des peintures, plinthes usagées,

- véranda donnant sur le jardin : maçonnerie très usagée, toiture de la véranda sale et en mauvais état, carrelage très usagé,

- wc : peintures en bon état général,

- escalier menant au niveau intermédiaire : mur de gauche comportant des impacts et de petites traces, escalier défraîchi et blanchi,

- niveau intermédiaire : peinture des murs en mauvais état général, peinture plafond en état d'usage,

- niveau supérieur : parquet usagé comportant de multiples rayures, peinture des murs usagée, démarcations noirâtres et traces de couleur noire visibles, peintures en bon état général,

- salle de bains : peinture des murs très usagée, peinture du plafond en état d'usage et sale,

- chambre numéro un : peinture des murs en état d'usage, peinture du plafond en bon état général,

- chambre numéro deux : parquet comportant des rayures, peinture des murs en bon état d'usage, peinture du plafond en bon état à l'exception d'une zone se trouvant à l'angle droit de la pièce sur laquelle on observe d'importants décollements de peinture, des boursouflures,

- chambre numéro trois : importante trace de rebouchage dans l'emprise du mur de l'entrée, peinture du plafond en bon état.

Il résulte de ce procès-verbal que les locaux ont été restitués globalement en bon état, et qu'ils nécessitent néanmoins une remise en peinture partielle.

En considération de ce qui précède, la locataire qui est présumé avoir reçu les locaux en bon état, sera condamnée, solidairement avec les deux cautions, à payer à la société civile immobilière intimée, une somme de 4 500 euros.

En effet, les époux [Z], parents de la locataire se sont expressément engagés à garantir toutes les sommes dues par le locataire au titre du contrat de bail, dont les conditions générales stipulent que les obligations du locataire sont notamment de payer le loyer et de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure ou par la faute du bailleur.

III) Sur la demande de dommages et intérêts de la bailleresse en réparation de son préjudice financier et moral (3 000 euros)

La bailleresse intimée expose, au soutien de sa demande d'indemnisation, avoir subi un préjudice financier en raison du défaut de paiement de ses loyers, qui lui a occasionné un découvert bancaire et a eu une incidence sur l'organisation, la gestion, et le bon fonctionnement de la société.

Elle souligne que les propos diffamatoires de la locataire et son attitude lui ont causé un préjudice moral.

Réponse de la cour

La bailleresse ne justifie pas de préjudices distincts de ceux indemnisés par la condamnation des appelants au paiement de l'arriéré locatif et des réparations locatives.

Il n'est pas établi que le solde débiteur du compte bancaire ouvert en les livres de la société Banque populaire Val-de-France soit imputable au défaut de paiement de la locataire. Les incidences de ce défaut de paiement sur l'organisation de la société civile immobilière, qui loue de nombreux biens, ne sont pas davantage démontrées, non plus que les propos diffamatoires prêtés à la locataire.

Aussi le jugement déféré sera-t-il confirmé en ce qu'il a débouté la bailleresse de sa demande de dommages et intérêts.

IV) Sur le préjudice de jouissance de Mme [Z] (5 000 euros) et sa demande de remboursement de factures d'électricité

Mme [Z] sollicite la condamnation de sa bailleresse à lui payer une somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance en faisant valoir que :

- les radiateurs étaient froids, les tuyaux d'alimentation avaient été sectionnés

- le chauffage ne fonctionnait pas dans le logement,

- le propriétaire a refusé de rétablir l'eau.

La société bailleresse, qui sollicite l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il l'a condamnée à payer une indemnité de 3 000 euros à la locataire, de répliquer que :

- l'eau n'a jamais été coupée dans l'appartement donné à bail,

- Mme [Z] n'a jamais laissé l'accès à son appartement,

- le débit de l'eau a été réduit par la compagnie des eaux à compter du 15 octobre 2020, en raison des factures impayées,

- une panne de chauffage est survenue, mais Mme [Z] a refusé que le professionnel missionné pour intervenir dans son appartement puisse avoir accès aux lieux.

Réponse de la cour

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. En outre, l'article 1719 du Code civil oblige le bailleur à faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail. Le manquement du bailleur à ces obligations peut être sanctionné, si le preneur démontre l'existence d'un trouble de jouissance, par sa condamnation au paiement de dommages et intérêts, évalués en fonction de la gravité, de l'intensité et de la durée du trouble.

En l'espèce, au terme d'une analyse exhaustive des faits et documents de la cause, le premier juge, après avoir relevé que les attestations et le constat de commissaire de justice produits par Mme [Z] permettaient de constater que le chauffage ne fonctionnait pas dans le logement et que l'eau coulait en faible quantité, la bailleresse ne pouvant imputer ce faible débit à la société compagnie des eaux, alors qu'il lui appartenait d'avancer le paiement des charges et de les reporter sur sa locataire, a fait une exacte appréciation de la cause et des droits des parties en fixant l'indemnisation du préjudice subi par Mme [Z] à la somme de 3 000 euros.

Les moyens développés par les consorts [Z] au soutien de leur appel principal, et par la société intimée au soutien de son appel incident, ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.

A ces justes motifs, il y a lieu d'ajouter que l'opposition de Mme [Z] à l'intervention d'un plombier dans son appartement n'est pas établie. En effet, l'attestation - pièce n°85 de l'intimée - de M. [S] indiquant n'avoir pu accéder à l'appartement ne concerne pas Mme [Z] mais un autre locataire de la SCI, M. [E], et le seul fait que Mme [Z] ait pu, selon les dires de Mme [U], assistante sociale, annuler un rendez-vous pris par la bailleresse, ne démontre pas qu'elle se soit opposée à toute intervention à son domicile, dès lors que Mme [Z] avait contacté elle-même un autre chauffagiste et que la bailleresse a refusé d'établir un nouveau devis.

En considération de ce qui précède, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a retenu l'existence d'un préjudice de jouissance et fixé le montant des dommages et intérêts au profit de Mme [Z] à la somme de 3 000 euros.

Le jugement sera pareillement confirmé en ce qu'il a débouté Mme [Z] de sa demande de remboursement de ses factures d'électricité, en raison du fait que la surconsommation alléguée n'était pas établie.

V) Sur les demandes accessoires

Mme [Z] qui succombe pour l'essentiel, sera condamnée aux dépens d'appel, les dispositions du jugement querellé relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

Il n'y a pas lieu d'ordonner l'exécution provisoire du présent arrêt, rendu en dernier ressort.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions à l'exception de celles ayant :

- débouté la société civile immobilière de l'Ouest de sa demande en paiement au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés

Condamne solidairement Mme [M] [Z], M.[T] [Z] et Mme [F] [Z] à payer à la société civile immobilière de l'Ouest une somme de 11 930, 63 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 7 décembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer sur la somme de 9 780,39 euros, à compter du commandement de payer et à compter de la délivrance de l'assignation devant le premier juge pour le surplus ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum Mme [M] [Z], M.[T] [Z] et Mme [F] [Z] à payer à la société civile immobilière de l'Ouest une indemnité de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens de première instance ;

Ajoutant au jugement entrepris

Condamne solidairement Mme [M] [Z], M.[T] [Z] et Mme [F] [Z] à payer à la société civile immobilière de l'Ouest une indemnité de 4 500 euros ;

Déboute la société civile immobilière de l'Ouest du surplus de ses demandes en paiement au titre des réparations locatives et des loyers et charges locatives, ainsi que de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Déboute Mme [M] [Z], M.[T] [Z] et Mme [F] [Z] de la totalité de leurs demandes ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum Mme [M] [Z], M.[T] [Z] et Mme [F] [Z] à payer à la société civile immobilière de l'Ouest une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens de la procédure d'appel ;

Condamne in solidum Mme [M] [Z], M.[T] [Z] et Mme [F] [Z] aux dépens de la procédure d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par Me Karine Rousselot-Weber, avocat en ayant fait la demande.

- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

| France, Cour d'appel de Versailles, 1re chambre 2e section, 14 mars 2023, 22/00115

Synthèse

Origine de la décision