COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 70H
4ème chambre expropriations
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 15 FÉVRIER 2023
N° RG 20/04075 - N° Portalis DBV3-V-B7E-UAQF
AFFAIRE :
S.A.R.L. REPUBLIQUE AUTO [Localité 8]
C/
ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE - EPFIF
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Juillet 2020 par le juge de l'expropriation de NANTERRE
RG n° : 20/00003
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me France VALAY - VAN LAMBAART
Me Emmanuel DESPORTES
Mme [L] [R] (Commissaire du gouvernement)
et les parties
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE QUINZE FÉVRIER DEUX MILLE VINGT TROIS,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.A.R.L. REPUBLIQUE AUTO [Localité 8] agissant par ses co-gérants, Messieurs [T] [P] et [N] [P]
[Adresse 5]
[Localité 7]
Représentant : Me France VALAY - VAN LAMBAART, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 199 et Me Olivier FOURGEOT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1369
APPELANTE
****************
ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE - EPFIF
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représentant : Me Emmanuel DESPORTES de la SCP BROCHARD & DESPORTES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 243 et Me Barbara RIVOIRE de la SCP LONQUEUE - SAGALOVITSCH - EGLIE-RICHTERS & Associés, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0482
INTIMÉ
****************
Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Madame [L] [R], direction départementale des finances publiques
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Décembre 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, chargé du rapport,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, spécialement désigné pour présider cette chambre par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'appel de Versailles
Madame Pascale CARIOU, Conseiller à la cour d'appel de Versailles, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'appel de Versailles
Madame Séverine ROMI, Conseiller, à la cour d'appel de Versailles, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'appel de Versailles
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Madame Jeannette BELROSE
*****************
La SARL République Auto [Localité 8], représentée par MM [P], exerce deux activités, l'une de vente et achat de voitures neuves et d'occassion et l'autre de réparations, dont les parcelles cadastrées S n°[Cadastre 1] ( terrain nu à usage de stockage) et S n°[Cadastre 3] (atelier) situées respectivement [Adresse 2]) sont les annexes d'un établissement principal (espace de vente) situé à proximité immédiate, en face de la parcelle S n°[Cadastre 3].
Ainsi, elle loue:
- à Mme [D], suivant bail renouvelé le 230 avril 2014, un terrain de 850 m² à usage de parking sur la parcelle S n°[Cadastre 1] d'une contenance totale de 4 198 m2 , pour un loyer annuel de 21.982,41 € HT,
- et à la SCI Esperia [Localité 9] , dont le gérant est également M. [P], suivant bail du 8 février 2008, un local commercial à usage d'atelier sur la totalité de la parcelle S n°[Cadastre 3], d'une superficie de 272,50 m² pour un loyer annuel de 14.400 € HT.
Le 27 septembre 2011, le Conseil municipal de la commune de [Localité 7] a approuvé la création d'une Zone d'Aménagement Concerté, la [Adresse 10] dans le cadre du processus de renouvellement urbain du quartier nord de [Localité 7].
La Semaba a été désignée le 4 juin 2012, par délibération du Conseil municipal, en qualité de concessionnaire de l'opération d'aménagement de la [Adresse 10].
Suivant arrêté du 22 septembre 2014, le Préfet des Hauts-de-Seine a déclaré d'utilité publique au profit de la Semaba l'acquisition des parcelles nécessaires à la réalisation de la [Adresse 10] et déclaré cessibles les parcelles nécessaires à la réalisation du projet par arrêté du 25 février 2015, en ce compris les parcelles S n° [Cadastre 1] et S n°[Cadastre 3].
Par délibération du 20 septembre 2016, le Conseil municipal de la ville de [Localité 7] a donné son accord à la cession du traité de concession d'aménagement de la [Adresse 10] à la SAEM Société d'Aménagement et de Développement des Villes et du Département du Val de Marne, dit la SADEV94, laquelle vient donc aux droits de la Semaba par avenant du 30 septembre 2016 au traité de concession et acte notarié du 25 octobre 2016 par lequel la Semaba a cédé les biens visés dans l'ordonnance d'expropriation à la SADEV94.
Par arrêté du 24 mai 2017, le Préfet des Hauts de Seine a transféré à la SADEV94 et à l'Etablissement Public Foncier d'Ile de France (EPFIF) le projet de réalisation de la [Adresse 10].
Par arrêté du 26 janvier 2019, le Préfet a déclaré immédiatement cessibles pour cause d'utilité publique au profit de l'EPFIF les parcelles cadastrées section S n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 3].
Une ordonnance d'expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue le 8 octobre 2019 par le tribunal de grande instance de Nanterre.
La SARL République Auto [Localité 8] n'ayant pas accepté l'offre d'indemnisation de l'EPFIF, celui-ci a saisi le juge de l'expropriation près le tribunal de grande instance de Nanterre pour qu'il fixe l'indemnité d'éviction commerciale à revenir à celle-là.
Le transport sur les lieux est intervenu le 12 mai 2020.
Par jugement rendu le 17 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Nanterre a :
- Fixé à la somme de 156 324 euros l'indemnité due par l'Etablissement Public Foncier d'Ile de France à la SARL République Auto [Localité 8] pour l'éviction des locaux commerciaux situées [Adresse 2]), sur les parcelles cadastrées section S n°[Cadastre 1] et S n°[Cadastre 3] se décomposant comme suivant :
* Indemnité principale : 133 195 euros ;
* Indemnité de remploi : 11 020 euros ;
* Indemnité pour trouble commercial : 12 109 euros ;
- Sursis à statuer sur les demandes au titre des frais de licenciement et des indemnités de licenciement ;
- Débouté la SARL République Auto [Localité 8] de ses demandes pour indemnisation de la perte de salaires et charges et frais divers ;
- Condamneé l'EPFIF à verser à la SARL République Auto [Localité 8] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Dit que les dépens sont à la charge de l'EPFIF conformément à l'article L312-1 du code de l'expropriation.
La SARL République Auto [Localité 8] a interjeté appel de ce jugement suivant déclaration d'appel du 19 août 2020 à l'encontre de l'Etablissement Public Foncier d'Ile de France.
Elle demande à la cour, par ses conclusions reçues au greffe de la cour le 17 novembre 2020 et signifiées à l'Etablissement Public Foncier d'Ile de France et au commissaire du gouvernement (LR du 18.11.2020), de :
- Fixer l'indemnité d'éviction à lui revenir sur la base de la perte partielle de son fonds de commerce à la somme de 810 489 euros se décomposant comme suit :
* Indemnité principale : 599 380 euros ;
* Indemnité de remploi : 58 788 euros ;
* Trouble commercial : 83 247 euros ;
* Perte sur salaires et charges : 38 574 euros ;
* Frais divers 3 000 euros ;
* Frais de déménagement : 27 500 euros ;
* Indemnités de licenciement : sursis à statuer ;
- Lui allouer une indemnité de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Débouter l'EPFIF de ses demandes contraires, tant au titre de la méthode de calcul préconisée à titre principal qu'à celui des montants proposés pour les différentes indemnités ;
- Dire que l'EPFIF supportera les dépens de la procédure.
L'Etablissement Public Foncier d'Ile de France, par conclusions reçues au greffe de la cour le 21 décembre 2020 et signifiées à l'appelant et au commissaire du gouvernement (LR du 04.01.2021), demande à la cour de :
- Le recevoir dans son appel incident ;
- Infirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions sauf en tant qu'il a sursis à statuer sur l'indemnité de licenciement et en tant qu'il a rejeté les demandes d'indemnisation pour la perte de salaires et charges et frais divers ;
- Fixer en conséquence l'indemnité d'éviction due à République Auto [Localité 8] à 98 086 euros comme suit :
* indemnité principale : 88 937 euros ;
* indemnité de remploi : 7 689 euros ;
* indemnité pour déménagement : 2 000 euros ;
- Surseoir à statuer sur l'indemnité de licenciement ;
- Débouter République Auto [Localité 8] de ses demandes d'indemnité pour trouble commercial, perte de salaires et charges et frais divers ainsi que de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- Condamner République Auto [Localité 8] à verser à l'EPFIF une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner République Auto [Localité 8] aux dépens de l'instance d'appel.
Le commissaire du gouvernement, par conclusions reçues au greffe de la cour le 11 février 2021 et signifiées à l'appelant et à l'intimé (LR du 12.02.2021), sollicite la fixation de l'indemnité d'éviction à la somme de 144 215 euros / m2, frais de remploi inclus et hors indemnités accessoires pour la perte partielle du fonds de commerce de la SARL République Auto [Localité 8].
La SARL République Auto [Localité 8], par conclusions reçues au greffe de la cour le 17 mars 2021 et signifiées à l'intimé (LR du 03.03.2021) et au commissaire du gouvernement (AR du 19.03.2021), répond à l'intimé et modifie le montant de l'indemnité d'éviction qu'elle sollicite aux fins de la voir porter à la somme moindre de 673 749 euros décomposée comme suit :
* Indemnité principale : 508 453 euros ;
* Indemnité de remploi : 49 695 euros ;
* Trouble commercial : 46 527 euros ;
* Perte sur salaires et charges : 38 574 euros ;
* Frais divers 3 000 euros ;
* Frais de déménagement : 27 500 euros.
Elle produit également deux pièces supplémentaires, les pièces n°35 ('Attestation comptable') et n°36 ('Livre de police').
L'Etablissement Public Foncier d'Ile de France, par conclusions reçues au greffe de la cour le 30 avril 2021 et signifiées à l'appelant et au commissaire du gouvernement (LR du 04.05.2021), répond à l'appelant et formule une demande aux fins de voir déclarer irrecevables les pièces n°35 et 36 déposées le 17 mars 2021 dès lors que, d'une part, ces pièces ont pas été notifiées dans le délai de trois mois conformément à l'article L311-26 du code de l'expropriation, et d'autres part, elles visent à critiquer le jugement de première instance.
La SARL République Auto [Localité 8], par conclusions reçues au greffe de la cour le21 juin 2021 et signifiées à l'intimé et au commissaire du gouvernement (LR du 24.06.2021), répond à l'intimé sans formuler de nouvelle demande.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.
SUR CE LA COUR
Sur la procédure
Vu l'article R311-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique,
La déclaration d'appel, les conclusions et les pièces des parties sont recevables, à l'exception des pièces 35 et 36 produites tardivement le 17 mars 2021 par la société évincée alors qu'elles répondent aux motifs du jugement entrepris que cette société critique, quant à la répartition du chiffre d'affaires et à l'occupation des places de parking (V. notamment conclusions p.8 § 2 et p.9 point 2.2). Elles devaient donc être produites dans le délai de trois mois de sa déclaration d'appel prévu par ce texte.
Par ailleurs, la cour n'est pas saisie du chef du jugement entrepris relatif au sursis à statuer au titre des frais et indemnités de licenciement.
Sur l'indemnité d'éviction
Le jugement entrepris a retenu une perte partielle de fonds de commerce, après avoir relevé que la société évincée s'était engagée à ne pas se réinstaller dans un rayon de deux kilomètres pendant un an . Il a fixé l'indemnité d'éviction à 133.195 € par la méthode dite des barèmes qui consiste à rechercher le ratio de chiffre d'affaires perdu, qu'il évalue à 20% de 1.664.946€ et à appliquer sur cette part de chiffre d'affaires un barème de remplacement proposé par la doctrine en fonction du type d'activité concernée, qu'il évalue ainsi à 40 %.
En appel, les parties sont en désaccord sur les mêmes points et pour les mêmes raisons que devant le premier juge soit:
- sur le chiffre d'affaires moyen des trois dernières années que l'expropriant limite à 1.473.290 € aux vu des liasses fiscales produites
- sur la part de ce chiffre d'affaires impactée par l'expropriation, que expropriée souhaite voir porter à 68% correspondant au prorata des surfaces perdues
- sur le barème de remplacement que la société évincée évalue à 45% sur la base de la moyenne des valeur hautes de ses activités qui seraient interdépendantes et l'expropriant à 30% sur la base d'une activité mixte dont les deux branches seraient seulement concommittantes.
La cour retient ce qui suit.
Sur la part de chiffre d'affaires impactée par expropriation
Le jugement entrepris retient exactement par des motifs circonstanciés pertinents, adoptés par la cour que les pièces en débat ne permettent pas de vérifier la part exacte de chacune des deux activités de vente et de réparation dans le chiffre d'affaires de la société évincée, autrement qu'à 20% selon les documents fiscaux, la pertinence du calcul au prorata des surfaces perdues n'étant pas établie faute de preuve de l'organisation des véhicules entre les trois lieux d'activités (espace de vente non visé par expropriation /atelier/stockage).
Il suffira d'ajouter que l'argumentaire de la société évincée reprend la discussion de première instance sans apporter à cet égard aucun élément nouveau décisif.
Ainsi, cette société rappelle que les activités vente et réparation seront toutes deux impactées par l'expropriation dès lors qu'elles ne pourront pu avoir lieu dans les mêmes conditions compte tenu de la disparition de l'atelier comme de l'espace de stockage et de parking.
Toutefois, elle n'établit pas la réalité d'un impact supérieur au 20% retenu par le premier juge au regard des bilans et liasses fiscales qu'elle a elle-même transmises. En effet, l'inclusion, dans les ventes de marchandises, des pièces détachées vendues dans le cadre des réparations et le constat d'huissier du 11 août 2020 relatif au nombre de véhicules stockés dans les différents locaux (pièce 34) ne suffisent pas à remettre précisément en cause la part de son chiffre d'affaires relevant de la rubrique de ses bilans intitulée 'production vendue de services'.
Sur le chiffre d'affaires
Le chiffre d'affaires TTC moyen sur les trois années 2017-2019 au vu des liasses fiscales produites s'élève à 1. 473.290 € et non 1.664.946€ , comme retenu par le premier juge sur la base de l'attestation d'expert comptable qu'il a pourtant rejetée à bon droit comme mentionnant des chiffres d'affaires TTC par année invérifiable.
Au demeurant, la société évincée ne conteste pas le calcul du premier juge sur cette base (conclusions p. 13) et ne propose pas d'expliquer les chiffres de cette attestation autrement que par sa pièce déclarée irrecevable.
Sur le barème
Le jugement entrepris retient exactement un barème de 40% sur la base d'une activité mixte de la société évincée et des valeurs centrales des barèmes pertinents produits.
L'argumentaire des parties ne remet pas en cause la pertinence de ces motifs.
Sur le calcul de l'indemnité d'éviction qui s'ensuit.
- indemnité principale : (1. 473.290 X 0,2) X 0,4 = 117.863,20 € ;
- indemnité de remploi : 10.986,32 € :
* 5% jusqu'à 23.000 € = 1.500 € ;
* 10% sur le surplus soit sur 94.863,20 = 9.486,32 €.
Le jugement entrepris sera donc infirmé en conséquence.
Sur les indemnités accessoires
Le trouble commercial
L'expropriant fait justement valoir qu'une telle indemnité due en cas de transfert d'activité pour compenser la période d'adaptation nécessaire, n'est pas due en cas de perte partielle de fonds de commerce, comme en l'espèce, faute pour l'activitée évincée d'avoir aucune vocation à reprendre.
Le jugement entrepris sera donc infirmé de ce chef.
La perte sur salaires et charges ainsi que sur les frais divers
Le jugement entrepris retient que l'expropriée ne justifie de ces demandes ni en droit ni en fait.
En appel, la société évincée n'étaye pas utilement ces prétentions, tant sur le principe que sur les montants, en terme de double emploi de cette intimé avec l'indemnité pour licenciement et/ou de remploi, étant au surplus relevé qu'elle conserve son siège social et ses coordonnées. Elle se borne en effet à renvoyer à un arrêt de la cour d'appel de Paris du 15 septembre 2016 dont elle n'explicite pas la pertinence en l'espèce.
Le jugement entrepris sera donc confirmé de ces chefs.
Les frais de déménagement
Le jugement entrepris a sursis à statuer en l'état d'un devis unique.
Cependant, l'expropriant fait justement valoir qu'il n'y a pas lieu à sursis dès lors qu'un devis est produit, ce d'autant qu'aucune des parties ne sollicite un sursis.
Il conteste à bon droit la nécessité du déménagement de la parcelle S n° [Cadastre 1] s'agissant de l'usage de parking et soutient que le devis produit est de pure complaisance.
La parcelle S n° [Cadastre 3] à usage d'atelier est d'une superficie de 272 m².
Le devis produit en première instance comme en appel chiffre le déménagement à 27.500 € HT mais la société évincée ne renseigne pas la cour sur le détail des prestations et volumes concernés, qui n'y figure pas, ainsi que le relève l'expropriant.
La cour estime donc l'indemnité de déménagement la somme à 10.000 euros.
Sur les demandes accessoires
Le jugement entrepris a mis les dépens de première instance à la charge de l'expropriant conformément à l'article L. 312-1 du code de l'expropriation et fait une application équitable de l'article 700 du code de procédure civile.
La société évincée, dont le recours échoue pour l'essentiel, doit également supporter les dépens d'appel sans pouvoir prétendre à une indemnité de procédure en vertu de l'article 600 du code de procédure civile et l'équité ne commande pas de la condamner en application de l'article 700 de ce code.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, après débats en audience publique,
Dans les limites de la saisine,
Déclarre irrecevables comme tardives les pièces 35 et 36 produites par la SARL République Auto [Localité 8] ;
Infirme le jugement entrepris, sauf des chefs :
- des indemnités pour pertes de salaires et charges et pour frais divers,
- des dépens,
- de l'indemnité de procédure,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Fixe comme suit les indemnités dues à la SARL République Auto [Localité 8] pour l'éviction des locaux commerciaux situées [Adresse 2]), sur les parcelles cadastrées section S n°[Cadastre 1] et S n°[Cadastre 3] :
- indemnité principale : 117.863,20 euros ;
- indemnité de remploi : 10.986,32 euros ;
- indemnité de déménagement : 10.000 euros ;
Rejette la demande d'indemnité pour trouble commercial ;
Condamne la SARL République Auto [Localité 8] aux dépens d'appel et rejette toute autre demande.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
