COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51A
1re chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 17 JANVIER 2023
N° RG 21/06182 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UY4W
AFFAIRE :
M. [W] [T]
C/
Mme [P] [R] épouse [V]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 27 Août 2021 par le Tribunal de proximité de Courbevoie
N° RG : 1120000606
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 17/01/23
à :
Me Julie DUCOURT
Me Nathalie JOURDE-LAROZE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DIX SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [W] [T]
né le 31 Août 1980 à [Localité 5] - TUNISIE
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentant : Maître Julie DUCOURT, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 17 - N° du dossier ben bouz
APPELANT
****************
Madame [P] [R] épouse [V]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentant : Maître Nathalie JOURDE-LAROZE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 82 -
Représentant : Maître Laurence DENOT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1666
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 27 Septembre 2022, Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,
Madame Laurence TARDIVEL, Vice présidente placée,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 11 juillet 2019, Mme [P] [R] épouse [V] a donné à bail à M. [W] [T] un logement à usage d'habitation sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 850, 58 euros et 60 euros de charges mensuelles.
Par acte de commissaire de justice délivré le 10 février 2020, Mme [V] a fait délivrer à M. [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour la somme de 8 828, 36 euros au titre des loyers et charges qui seraient restés impayés au mois de janvier 2020 inclus.
Par acte de commissaire de justice délivré le 16 septembre 2020, Mme [V] a assigné M. [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie afin notamment qu'il soit condamné à régler les impayés de loyers et de charges et qu'il soit expulsé des lieux.
Par jugement réputé contradictoire rendu le 27 août 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie a :
- constaté à compter du 24 juillet 2020 l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail du 11 juillet 2019 liant les parties et dit que M. [T] devrait quitter les lieux loués sis [Adresse 2] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs,
- ordonné l'expulsion à défaut de départ volontaire de M. [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement de libérer les lieux,
- condamné M. [T] à payer à Mme [V] la somme de 13 052,44 euros correspondant à la dette locative, mois d'avril 2021 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2020, date de l'assignation sur la somme de 6 997,34 euros,
- fixé le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en cas de non-résiliation du bail,
- condamné M. [T] à payer à Mme [V] à compter du 1er mai 2021, l'indemnité mensuelle d'occupation, jusqu'à la date de libération effective des lieux,
- dit que le sort des meubles serait réglé conformément aux articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d'exécution,
- condamné M. [T] à payer à Mme [V] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [T] aux dépens qui comprendraient notamment le coût de la dénonciation à la préfecture, le coût de la saisine de la CCAPEX ainsi que le coût du commandement de payer,
- écarté l'exécution provisoire de droit de la décision,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Par déclaration reçue au greffe le 12 octobre 2021, M. [T] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 8 juin 2022, il demande à la cour de :
- infirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Courbevoie le 27 août 2021 en ce qu'il :
- a constaté à compter du 24 juillet 2020 l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail du 11 juillet 2019 liant les parties et dit qu'il devrait quitter les lieux loués sis [Adresse 2] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs,
- a ordonné son expulsion à défaut de départ volontaire ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement de libérer les lieux,
- l'a condamné à payer à Mme [V] la somme de 13 052,44 euros correspondant à la dette locative, mois d'avril 2021 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2020, date de l'assignation sur la somme de 6 997,34 euros,
- a fixé le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en cas de non-résiliation du bail,
- l'a condamné à payer à Mme [V] à compter du 1er mai 2021, l'indemnité mensuelle d'occupation, jusqu'à la date de libération effective des lieux,
- a dit que le sort des meubles serait réglé conformément aux articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d'exécution,
- l'a condamné à payer à Mme [V] la somme de 300 euros au titre de1'article 700 du code de procédure civile,
- l'a condamné aux dépens qui comprendraient notamment le coût de la dénonciation à la préfecture, le coût de la saisine de la CCAPEX ainsi que le coût du commandement de payer,
- constater que Mme [V] a manqué à son obligation de lui délivrer un logement décent,
- condamner Mme [V] à lui régler la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- constater que la dette locative revendiquée par Mme [V] ne prend pas en compte les versements effectués pour un montant total de 25 904, 21 euros,
- débouter Mme [V] de l'ensemble de ses demandes compte tenu du fait que sa créance n'est pas certaine en raison des règlements de loyers et charges intervenus et non pris en compte dans le calcul de la dette de loyer et des dommages et intérêts dont elle est redevable,
- condamner Mme [V] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [V] aux entiers dépens.
Aux termes de ses conclusions signifiées le 7 septembre 2022, Mme [V] demande à la cour de :
- la recevoir en ses constitution et conclusions,
- débouter M. [T] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf celle concernant le rejet de l'exécution provisoire,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
- condamner M. [T] à lui payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la somme de 5 055, 92 euros correspondant à la différence constituée entre l'arriéré sanctionné en première instance et l'arriéré locatif dû au 26 août 2022 inclus (soit une dette au total de 18 111 36 euros),
- la somme supplémentaire de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d'appel dont distraction au profit de Me Nathalie Jourde-Laroze,
- subsidiairement, et dans l'hypothèse de l'indemnisation d'un trouble de jouissance, ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 8 septembre 2022.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
-Sur le bail et ses conséquences
Au soutien de son appel, M. [T] invoque divers manquements de sa bailleresse afin de s'opposer aux demandes de celle-ci portant sur le non-paiement de ses loyers et la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.
Il fait valoir :
- L'existence d'une chaudière défaillante, qu'il aurait lui-même du réparer
- L'absence de prise de terre ayant généré un risque d'électrocution par deux fois
- La présence de moisissures empêchant la jouissance du local et l'ayant contraint à repeindre deux fois tous les murs
- L'existence de versements de près de 8 000 € non comptabilisés par la bailleresse.
Il sollicite 30 000 € de dommages et intérêts, outre l'infirmation de la décision dont appel et demande à la cour de débouter la bailleresse de l'ensemble de ses demandes compte tenu du fait que sa créance n'est pas certaine en raison des règlements de loyers et charges intervenus non pris en compte dans le calcul de la dette locative et des dommages et intérêts qu'il sollicite
Sur ce,
Sur le manquement à l'obligation de délivrance d'un logement décent,
Les articles 1719 à 1721 du code civil, et 6 de la loi du 6 juillet 1989 mettent à la charge du bailleur une obligation de délivrance d'un logement décent.
Il appartient au locataire de rapporter la preuve des manquements allégués à l'encontre du bailleur pour permettre ensuite à la juridiction saisie d'exercer un contrôle.
La cour relève qu'aucune des pièces produites par M. [T] ne sont de nature à rapporter la preuve objective de ses demandes et allégations. Il ne verse notamment aux débats aucun procès-verbal de constat, ni photographies contradictoires permettant de constater l'existence des désordres ou manquements dont il fait état.
Mme [V] bailleresse justifie pour sa part avoir missionné un architecte DPLG à l'effet de constater l'existence éventuelle de désordres et établir ses préconisations.
Cet architecte a rendu un rapport le 20 octobre 2021 dont il ressort que le local loué est conforme et en bon état, que l'absence de prise de terre est compensée par un différentiel sécurisant le local dans l'attente du raccord de l'immeuble à la terre, que seuls les WC et salle d'eau nécessiteraient la création d'une extraction d'air en toiture après autorisation de l'assemblée générale .
A la suite de ce rapport et pour la réalisation de cette extraction d'air après autorisation de l'assemblée générale, Mme [V] justifie avoir invité M. [T] à contacter les entreprises Hestia et Leclerc Elec Bat, entreprises spécialisées qu'elle souhaitait missionner pour la réalisation de ces travaux après accord de passage chez son locataire.
Il est établi par les pièces versées aux débats que M. [T] n'a jamais contacté ces entreprises pour voir le cas échéant réaliser les travaux préconisés et ne justifie d'aucun des désordres dénoncés, qui sont en outre contredits par le rapport d'un architecte.
Il se déduit de ces constatations que M. [T] ne rapporte pas la preuve des manquements allégués à l'encontre du bailleur et sera en conséquence débouté de sa demande de dommages et intérêts de 30 000 euros.
Sur les paiements de loyers effectués par l'appelant
M. [T] conteste devant la cour, le montant de l'arriéré locatif auquel il a été condamné envers sa bailleresse au motif qu'il aurait effectué deux versements qui n'auraient pas été portés au crédit de son compte :
- 3199,21 € qui aurait été effectué le 15 décembre 2019
- 4200 € qui aurait été effectué le 26 octobre 2020
Il verse aux débats quatre pages de mouvements comptables à partir de copies d'écrans avec un identifiant IBAN émanant d'une société Eps Renove qu'il exploite.
Il est établi que l'agence de gestion locative mandatée par Mme [V] lui a réclamé le 14 décembre 2020 des pièces plus probantes émanant de sa banque afin de vérifier le débit de ces versements sur le compte bénéficiaire, car non comptabilisés par cette agence.
Malgré cette demande de la bailleresse, M. [T] n'a jamais communiqué de justificatifs de ces virements qui n'ont dès lors pas été identifiés ni crédités au compte locatif.
Il convient de rappeler qu'en cas de paiement par virement bancaire, le paiement n'est libératoire à l'égard du créancier, notamment quant au cours des intérêts, que lorsqu'il est, sinon porté au crédit du compte de ce créancier, du moins, reçu par sa banque, laquelle agit alors comme mandataire de l'accipiens vis-à-vis du solvens.
M. [T], à qui la preuve du paiement de ses loyers incombe, sera par conséquent débouté de sa demande de prise en compte de la somme de 3199,21 € qui aurait été effectué le 15 décembre 2019 et du paiement de la somme de de 4200 € qui aurait été effectué le 26 octobre 2020, faute de preuve établie de leur encaissement au profit de la bailleresse Mme [V].
Sur la résiliation du bail et la condamnation au paiement d'un arriéré locatif
L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et l'article 1728 du code civil disposent que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose que toute clause qui prévoit la résiliation du bail pour non-paiement des loyers au terme convenu ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le bail du 11 juillet 2019 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement d'un seul terme de loyer, et deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.
Il est relevé qu'un commandement de payer les loyers a été délivré à l'appelant le 10 février 2020, dont les deux mois sont arrivés à échéance le 24 juillet 2020, sans que les causes de ce commandement de payer n'aient été soldées dans le délai imparti.
Or, dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer signifié à M. [T] le 10 février 2020 et qui reproduit les menions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990, l'appelant n'a pas réglé sa dette locative réclamée à hauteur de 8 828,36 euros en principal.
La clause résolutoire est dès lors acquise au 24 juillet 2020, et M. [W] [T] n'ayant pas réglé les loyers postérieurs au commandement, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués selon les mêmes modalités que celles prévues au dispositif du jugement rendu le 27 août 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie, qui mérite une confirmation de ce chef.
Sur la demande d'actualisation d'un arriéré locatif
Mme [V] fait valoir devant la cour que le montant des loyers et charges impayés s'élèverait désormais à la somme de 18 111.36 €, arrêtée au 26 août 2022 inclus.
L'appelante sollicite la condamnation de M. [T] au paiement de la différence constituée entre l'arriéré locatif dû en première instance et l'arriéré dû au 26 août 2022, soit la somme de 5 058.92 €.
Les termes du jugement se suffisant à eux-mêmes pour emporter condamnation de M. [T] au paiement de l'ensemble des sommes mises à sa charge jusqu'à sa libération des lieux, il n'y a pas lieu de prononcer une nouvelle condamnation complémentaire mais de constater que la créance de Mme [V] s'élève à la somme de 18 111.36 € au 26 août 2022 inclus, outre les indemnités postérieures.
Mme [V] sera déboutée de cette demande d'actualisation.
Sur la demande d'exécution provisoire
Il n'y a pas lieu de prononcer l'exécution provisoire de la présente décision laquelle est de droit en l'absence d'effet suspensif du pourvoi en cassation.
Sur les dépens et l'indemnité de procédure
M. [T] qui succombe à l'instance sera condamné aux dépens d'appel et débouté de sa demande d'indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
Il convient de la condamner à payer à Mme [V] la somme de 1.200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La COUR,
Statuant par arrêt CONTRADICTOIRE,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 27 août 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie:
Y ajoutant :
Déboute M. [W] [T] de l'ensemble de ses demandes ;
Déboute Mme [P] [R] épouse [V] de sa demande d'actualisation de la dette locative;
Constate que la créance de Mme [P] [R] épouse [V] s'élève à la somme de 18 111.36 € au 26 août 2022 inclus ;
Dit n'y avoir lieu à prononcer l'exécution provisoire du présent arrêt ;
Condamne M. [W] [T] à payer à Mme [P] [R] épouse [V] la somme de 1.200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [W] [T] aux dépens d'appel dont distraction au profit de Me Nathalie Jourde-Laroze conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
