COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 70H
4ème chambre expropriations
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 13 DECEMBRE 2022
N° RG 20/02865 - N° Portalis DBV3-V-B7E-T5EL
AFFAIRE :
[R] [D]- [E]
et autre
C/
S.A. SNCF RESEAU
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 03 Mars 2020 par le juge de l'expropriation de NANTERRE
RG n° : 19/00032
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Ondine CARRO
Me Stéphanie TERIITEHAU
Mme [Z] [M] (Commissaire au gouvernement)
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE TREIZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [R] [D]-[E]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentant : Me Ondine CARRO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C212 et Me Feïla BOUCHERIT de l'AARPI LEXINA AVOCATS ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0382
Madame [T] [B] épouse [D]-[E]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentant : Me Ondine CARRO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C212 et Me Feïla BOUCHERIT de l'AARPI LEXINA AVOCATS ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0382
APPELANTS
****************
S.A. SNCF RESEAU
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentant : Me Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL MINAULT TERIITEHAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 et Me Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0131
INTIMÉE
****************
Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Madame [Z] [M], direction départementale
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Novembre 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, chargée du rapport,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,, spécialement désigné pour présider cette chambre par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'appel de Versailles
Madame Pascale CARIOU, Conseiller à la cour d'appel de Versailles, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'appel de Versailles
Madame Séverine ROMI, Conseiller, à la cour d'appel de Versailles, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'appel de Versailles
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Madame Jeannette BELROSE
****
Suivant arrêtés interpréfectoraux des 31 janvier 2013 et 24 janvier 2018, les préfets d'Ile-de-France, des Hauts-de-Seine, des Yvelines et du Val d'Oise ont déclaré d'utilité publique le projet EOLE de prolongement à l'ouest de la ligne E du RER, de la gare [7] à [Localité 8] au profit notamment de la SNCF et ont prolongée cette déclaration de cinq ans.
Les époux [D]-[E] sont propriétaires du bien immobilier situé sur l'emprise de ce projet, [Adresse 2] à [Localité 4]et cadastré section AG n°[Cadastre 3].
SNCF Réseau a saisi le 21 mai 2019 la juridiction de l'expropriation des Hauts de Seine, au visa de l'article L311-5 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, afin de voir fixer l'indemnité due aux époux [D]-[E], faute de réponse de ces derniers à l'offre d'indemnité de dépossession qui leur a été faite pour un montant total de 512.500 euros et dont ils ont accusé réception le 15 février 2019.
Un transport sur les lieux en présence des époux [D]-[E] et de leur avocat, de l'expropriante et du commissaire du gouvernement, est intervenu le 14 novembre 2019.
Par jugement réputé contradictoire du 3 mars 2020, le tribunal judiciaire de Nanterre a :
- Fixé à 512.500 euros, en valeur vénale libre, l'indemnité due, pour le compte de qui il appartiendra, au titre de la dépossession par la SNCF Réseau du bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 4] sur la parcelle cadastrée section AG n°[Cadastre 3] d'une surface de 726 m2, se décomposant comme suit :
* 465.000 euros au titre de l'indemnité principale ;
* 47.500 euros au titre de l'indemnité de remploi ;
- Condamné la SNCF Réseau aux entiers dépens.
Les époux [D]-[E] ont interjeté appel de ce jugement suivant déclaration reçue au gerffe de la cour le 29 juin 2020 à l'encontre de SNCF Réseau.
Ils demandent à la cour, par conclusions reçues au greffe de la cour le 29 septembre 2020, notifiées à SNCF Réseau (AR signé du 01.10.2020) et au commissaire du gouvernement (AR signé du 02.10.2020), de l'infirmer et statuant à nouveau :
- Fixer l'indemnité d'expropriation leur revenant à la somme de 676.498 euros pour leur bien situé [Adresse 2] à [Localité 4], cadastré section AG n°[Cadastre 3] ;
- Fixer l'indemnité de remploi leur revenant à la somme de 68.150 euros ;
- En conséquence, fixer l'indemnité totale de dépossession pour ledit bien à la somme de 744.648 euros ;
- Condamner SNCF Réseau à leur verser une indemnité de procédure de 3.000 euros.
SNCF Réseau demande à la cour, par conclusions reçues au greffe de la cour le 30 novembre 2020, notifiées aux époux [D]-[E] (AR signé du 01.12.20) et au commissaire du gouvernement (AR signé du 01.12.20) de :
- Dire l'appel des époux [D]-[E] recevable mais mal fondé ;
- En conséquence, confirmer le jugement dont appel, sauf en ce qu'il a statué 'pour le compte de qui il appartiendra' ;
- Dire en conséquence, que les indemnités sont dues aux appelants.
Le commissaire du gouvernement, par conclusions reçues au greffe de la cour le 16 décembre 2020, notifiées aux époux [D]-[E] (AR signé du 18.12.20) et à la SNCF Réseau (AR signé du 18.12.20) sollicite la confirmation du jugement entrepris.
Les époux [D]-[E], par conclusions reçues au greffe de la cour le 5 janvier 2021 et notifiées à SNCF Réseau (AR du 08.01.21) et au commissaire du gouvernement (AR signé du 08.01.21) répondent à ces derniers, sans toutefois indiquer en marge de leurs conclusions, conformément à l'article 954 du code de procédure civile auquel renvoie l'article R 311-29 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique , leurs ajouts par rapport à leurs conclusions précédentes. Ils maintiennent leurs prétentions.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décisions et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.
SUR CE LA COUR
1 - Vu l'article R311-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, la déclaration d'appel, les conclusions et les pièces des parties comme du commissaire du gouvernement sont recevables, ce qui n'est d'ailleurs pas contesté.
2 - Le bien exproprié, situé [Adresse 2] à [Localité 4] sur la parcelle cadastrée section AG n°[Cadastre 3], se compose d'un pavillon d'habitation de 101 m², implanté sur une parcelle de 726 m² située en zone UFa du PLU de [Localité 4] (secteur d'activité économique à dominante d'industrie, d'artisanat et d'entrepôts ainsi que de bureau). Occupé par les époux [D]-[E] qui en sont propriétaires, il est à indemniser en valeur libre.
3 - Le jugement entrepris a fixé l'indemnité principale de dépossession litigieuse, en l'absence de mémoire des expropriés et de réponse à l'offre ci-dessus visée qui leur avait été faite. Il a ainsi retenu un ratio de 4.600 €/m² soit 464.600 euros, outre une indemnité de remploi de 45.000 euros, correspondant à l'offre de l'expropriante.
Il a statué 'pour le compte de qui il appartiendra' au visa de l'article L 321-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et des pièces en débat.
4 - En appel, les parties s'accordent sur la propriété des époux [D]-[E] dont attestent au demeurant le titre de propriété daté du 28 décembre 2006 qu'ils produisent en pièce 1 et l'ordonnance d'expropriation litigieuse.
5 - En revanche, elles discutent le ratio à retenir sur la base des termes de comparaison en débat.
6 - Les expropriés soutiennent que leur bien est à dessein sous-évalué par expropriante dont les termes de comparaison sont antérieurs à 2018 et donc trop anciens pour tenir compte de la valeur actuelle du marché dont attentent, en revanche, leurs propres références. Ils revendiquent en conséquence un ratio de 6.698 €/m² aboutisant à une indemnité principale de dépossession de 676.498 euros, au vu de leur neuf termes de comparaison qui concernent des pavillons situés à [Localité 6] et dont ils précisent les références de publication au service de la publicité foncière (SPF).
7 - L'expropriante conteste ces termes de comparaison des expropriés faute de référence de publication au SPF. Elle conclut à la confirmation du jugement entrepris qui a retenu un ratio de 4.600 €/m² sur la base de ses propres termes de comparaison dont le tableau qu'elle produit récapitule les description et caractéristiques, comparables au bien exproprié.
8 - Le commissaire du gouvernement produit cinq références, à [Localité 4], résultant d'une recherche sur la base 'estimer un bien' dans un rayon de 1.000 mètres autour du bien exproprié et aboutissant à une valeur médiane de 4.453 €/m², proche de l'offre de l'expropriante retenue par le jugement entrepris. Il en demande donc la confirmation, soutenant que ce nombre de références est suffisant pour exclure les termes de comparaison des appelants qui ne sont pas situés à [Localité 4] et dont, au surplus, quatre sont trop anciens.
9- La cour retient ce qui suit.
10 - Les expropriés contestent le jugement entrepris sur la seule base de termes de comparaison correspondants tous à des ventes à [Localité 6] et non à [Localité 4], soit sur un autre marché que celui en débat. Or, ils ne fournissent aucun détail en permettant la comparaison avec celui du bien exproprié, ne serait-ce qu'en terme de zonage et d'attractivité du secteur concerné pour ce type de bien, ce que ne suffisent pas à établir leurs références de publication au SPF.
11 - Les expropriés n'établissent donc pas le caractère prétendument sous évalué du ratio retenu, alors même qu'il est d'usage d'admettre des ventes réalisées jusqu'à 5 ans avant le jugement entrepris, à la date duquel doit être estimé le bien exproprié en vertu de l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. Or, tel est le cas des références en débat de l'expropriante, datées de 2016-2017 (sa pièce 1) tandis que le jugement entrepris date du 3 mars 2020.
12 - Enfin, ce ratio est également proche de la valeur médiane de 4.453 euros obtenue avec les cinq termes de comparaison, situés à [Localité 4] dans un rayon de 1.000 mètres autour de bien exproprié, proposés par le commissaire du gouvernement et que les expropriés ne discutent pas.
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13 - En définitive, il convient de confirmer le jugement entrepris, sauf quant au bénéficiaire de l'indemnité de dépossession qu'il fixe qui est due aux époux [D]-[E].
14 - Le jugement entrepris a mis les dépens de première instance à la charge de l'expropriant conformément à l'article L. 312-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
15 - Enfin, les expropriés défaillants en première instance dont le recours échoue doivent supporter solidairement les dépens d'appel sans pouvoir prétendre à une indemnité de procédure.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a fixé 'pour le compte de qui il appartiendra' l'indemnité de dépossession litigieuse ;
Statuant à nouveau de ce seul chef et y ajoutant,
Dit que cette indemnité litigieuse, de dépossession du bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 4] sur la parcelle cadastrée section AG n°[Cadastre 3] d'une surface de 726 m², principale et de remploi, est due à M. [R] [D]-[E] et à son épouse [T] [D]-[E] née [B] ;
Condamne solidairement M. [R] [D]-[E] et son épouse [T] [D]-[E], née [B], aux dépens d'appel et rejette toute autre demande.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Jeannette BELROSE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
