COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51A
1re chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 22 NOVEMBRE 2022
N° RG 21/05540 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UXEK
AFFAIRE :
M. [I] [R]
...
C/
S.A. ANTIN RESIDENCES
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 25 Novembre 2020 par le Tribunal de proximité de PUTEAUX
N° RG : 11-19-258
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 22/11/22
à :
Me Karema OUGHCHA
Me Sabrina DOURLEN
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT DEUX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [I] [R]
né le 14 Décembre 1984 à [Localité 8] (93)
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentant : Maître Karema OUGHCHA, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 285A
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/000194 du 09/11/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES)
Monsieur [X] [R]
né le 23 Décembre 1987 à [Localité 8] (93)
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentant : Maître Karema OUGHCHA, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 285A
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/000192 du 19/07/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES)
Monsieur [W] [R]
né le 28 Mai 1997 à [Localité 6] (92)
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentant : Maître Karema OUGHCHA, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 285A
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/000195 du 02/08/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES)
Monsieur [T] [R]
né le 02 Octobre 1991 à [Localité 7] (92)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentant : Maître Karema OUGHCHA, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 285A
APPELANTS
****************
S.A. ANTIN RESIDENCES
Ayant son siège
[Adresse 2]
[Localité 4]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Maître Sabrina DOURLEN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 453
Représentant : Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0159 -
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 27 Septembre 2022, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,
Madame Laurence TARDIVEL, Vice présidente placée,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN
EXPOSE DU LITIGE
La société Antin Résidences a donné à bail à M. [G] [R] et Mme [Z] [R] un appartement à usage d'habitation n° 490, 6ème étage, bâtiment C sis [Adresse 3] (92), par contrat du 13 novembre 1990, moyennant un loyer de 2 350,05 francs.
Suite au décès de M. [G] [R], survenu le 12 février 2010, puis de Mme [R], le 20 juin 2017, M. [X] [R], fils de Mme [Z] [R], a sollicité le transfert du bail à son profit par courrier reçu le 1er août 2017.La société Antin Résidences n'a pas donné une suite favorable à cette demande, en raison des troubles de voisinages imputés à la fratrie [R].
Par acte d'huissier de justice délivré le 13 février 2019, la société Antin Résidences a fait assigner devant le tribunal d'instance de Puteaux M. [X] [R], Mme [T] [R], Mme [F] [Y] et M. [L] [N]. Une nouvelle assignation a été délivrée le 7 novembre 2019 à l'encontre de M. [I] [R] et M. [W] [R].
Apprenant en cours de procédure que le logement était également occupé par M. [W] [R] et M. [I] [R], une nouvelle assignation a été délivrée le 7 novembre 2019 à l'encontre de MM. [X], [I], [W] [R], et Mme [T] [R].
La société Antin Résidences demandait au juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Puteaux, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- ordonner la jonction des procédures,
- constater la résiliation de plein droit du bail suite au décès de Mme [Z] [R],
- subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs des consorts [R] pour défaut de jouissance paisible et troubles anormaux de voisinage,
- constater que les consorts [R] sont occupants sans droit ni titre,
- ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu,
- ordonner la séquestration et le transport des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meuble qu'il plairait au requérant de choisir et ce en garantie du paiement des indemnités d'occupation dues, aux frais, risques et périls des personnes expulsées,
- condamner solidairement MM. [X], [I] et [W] [R] ainsi que Mme [T] [R] et subsidiairement in solidum à lui payer une indemnité d'occupation à compter du décès de Mme [Z] [R] le 20 juin 2017, correspondant au montant du loyer révisable majoré des charges, augmenté de l'éventuel supplément de loyer de solidarité, calculé tel que si le bail s'était poursuivi, jusqu'à la libération des lieux,
- dans l'hypothèse où le transfert de bail serait jugé valide, condamner solidairement MM. [X], [I] et [W] [R] ainsi que Mme [T] [R] et subsidiairement in solidum à lui payer les loyers et charges, majorés de l'éventuel supplément de loyer de solidarité à compter du décès de Mme [Z] [R], soit la somme de 21 133, 84 euros, terme d'octobre 2019 inclus, outre les loyers, suppléments de loyers de solidarité, charges et indemnités d'occupation impayés au jour de l'audience,
- condamner solidairement les consorts [R] ou subsidiairement in solidum à payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Par jugement réputé contradictoire du 25 novembre 2020, le tribunal de proximité de Puteaux a :
- dit que la demande de jonction était sans objet, un seul dossier ayant été créé à la suite du placement des deux assignations,
- constaté la résiliation du bail conclu entre la société La Sarianne, dénommée ensuite Antin Résidences et Mme et M. [G] [R] portant sur un appartement à usage d'habitation n° 490, 6ème étage, bâtiment C situé [Adresse 3],
- ordonné en conséquence à Mme [T], MM. [X], [W] et [I] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d'un mois à compter de la signification du jugement,
- dit qu'à défaut pour Mme [T], MM. [X], [W] et [I] [R] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Antin Résidences pourrait, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,
- dit que le sort des meubles serait régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
- condamné Mme [T], MM. [X], [W] et [I] [R] à verser à la société Antin Résidences une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, du 20 juin 2017 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux,
- rejeté le surplus des demandes,
- condamné Mme [T], MM. [X], [W] et [I] [R] à verser à la société Antin Résidences la somme totale de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné le prononcé de l'exécution provisoire,
- condamné Mme [T], MM. [X], [W] et [I] [R] à verser à la société Antin Résidences les dépens de l'instance.
Par déclaration reçue au greffe le 2 septembre 2021, MM. [I], [X], [W] et Mme [T] [R] ont relevé appel de ce jugement.
Aux termes de leurs conclusions signifiées le 6 septembre 2022, MM. [I], [X], [W] et Mme [T] [R], appelants, demandent à la cour de :
- les déclarer recevables et bien fondés en leur appel,
- infirmer purement et simplement le jugement rendu par le tribunal de proximité de Puteaux en ce que le premier juge :
* a constaté la résiliation du bail conclu entre la société La Sarianne, dénommée ensuite Antin Résidences et Mme et M. [G] [R] portant sur un appartement à usage d'habitation n° 490, 6ème étage, bâtiment C situé [Adresse 3],
* leur a ordonné en conséquence de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d'un mois à compter de la signification du jugement,
* a dit qu'à défaut pour eux d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Antin Résidences pourrait, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion,
* les a condamnés à verser à la société Antin Résidences une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, du 20 juin 2017 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux,
* a rejeté le surplus des demandes et notamment leur demande de transfert de bail,
* les a condamnés à verser à la société Antin Résidences la somme totale de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* a ordonné le prononcé de l'exécution provisoire,
* les a condamnés à verser à la société Antin Résidences les dépens de l'instance,
- ordonner le transfert du bail du 13 novembre 1990, conclu entre la société La Sarianne, dénommée ensuite Antin Résidences et Mme et M. [G] [R], à leur profit,
- subsidiairement, ordonner ce transfert au profit de M. [X] [R] et de M. [W] [R] en raisin de leur situation de handicap, à compter du 20 juin 2017,
- juger que la clause résolutoire n'a pas été acquise en raison du transfert du bail,
- juger que le bail locatif de la famille [R] n'est pas résilié,
En tout état de cause,
- mettre hors de cause, Madame [T] [R] non occupante du bien litigieux depuis le 1er août 2011,
- condamner la société Antin Résidences à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Antin Résidences aux entiers dépens.
Aux termes de ses conclusions signifiées le 21 mars 2022, la société Antin Résidences, intimée, demande à la cour de :
- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,
A titre principal :
- constater la résiliation de plein droit du bail portant sur l'appartement de type F4 référencé sous le numéro 490 situé au 6ème étage bâtiment C situé au sein de l'immeuble sis [Adresse 3], à effet du 20 juin 2017 consécutivement au décès de Madame [Z] [R], locataire en titre,
A titre subsidiaire :
- prononcer la résiliation du bail portant sur l'appartement de type F4 référencé sous le numéro 490 situé au 6ème étage bâtiment C situé au sein de l'immeuble sis [Adresse 3]) aux torts et griefs exclusifs des consorts [R] pour défaut de jouissance paisible et troubles anormaux de voisinage,
En tout état de cause :
- débouter les consorts [R] de l'ensemble de leurs demandes à toutes fins qu'elles comportent,
- constater et en tant que de besoin dire et juger que MM. [X], [I] et [W] [R] occupent sans droit ni titre l'appartement de type F4 référencé sous le numéro 490 situé au 6ème étage bâtiment C situé au sein de l'immeuble sis [Adresse 3],
- ordonner l'expulsion de MM. [X], [I] et [W] [R] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, de l'appartement susmentionné, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- l'autoriser à faire enlever, transférer ou séquestrer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout endroit de son choix, aux frais risques et périls des consorts [R] conformément à l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution,
- condamner solidairement, subsidiairement in solidum, les consorts [R] à lui payer une indemnité d'occupation à compter du décès de Madame [Z] [R], soit le 20 juin 2017, correspondant au montant du loyer révisable majoré des charges et de l'éventuel supplément de loyer de solidarité calculés tels que si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 754,78 euros, et ce jusqu'à la libération des lieux de tous meubles, occupants de leur chef et remise des clefs,
- dans l'hypothèse où le transfert du bail serait validé, condamner MM. [X], [I] et [W] [R] solidairement, subsidiairement in solidum, à lui payer les loyers et charges, majorés de l'éventuel supplément de loyer de solidarité à compter du décès de Mme [Z] [R], soit le 20 juin 2017, soit la somme 21 133,84 euros provisoirement arrêtée au mois de novembre 2019, terme d'octobre 2019 inclus (754,78 euros x 28 mois) sous réserve de tous autres dus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, outre les loyers, suppléments de loyer de solidarité, charges et indemnités d'occupation impayés au jour de l'audience, sans préjudice de tous autres dus,
- condamner les consorts [R] solidairement, subsidiairement in solidum, à lui payer la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner les consorts [R] solidairement, subsidiairement in solidum, aux entiers dépens.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 27 septembre 2022.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I) Sur la demande de mise hors de cause de Mme [T] [R]
Mme [T] [R] demande sa mise hors de cause en raison du fait qu'elle a quitté le logement donné à bail depuis le 1er août 2011.
Réponse de la cour
Mme [T] [R] justifie à hauteur de cour qu'un logement lui a été donné à bail à compter du 3 août 2011, puis un nouveau logement à compter du 29 mars 2018 et que, partant, elle ne réside plus dans l'appartement objet du litige.
Par suite, sa demande de mise hors de cause sera accueillie.
II) Sur la demande de transfert de bail au profit de MM. [X] [R], [W] [R], et M. [I] [R]
Les appelants sollicitent le transfert du bail consenti à leurs parents sur le fondement de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, motif pris ce que :
- ils ont toujours vécu avec leurs parents et n'ont jamais quitté le logement et justifient de l'occupation du logement au moins un an avant le décès de leur mère en produisant les avis d'imposition à l'impôt sur le revenu depuis l'année 2013 et jusqu'à ce jour,
- la composition du foyer - trois personnes - est adaptée à la typologie du logement qui offre un salon et trois chambres,
- [I], qui perçoit un revenu de 1 600 euros, est reconnu travailleur handicapé depuis le 7 janvier 2021,
- [W], à la recherche d'un emploi, s'est vu reconnaître la qualité de travailleur handicapé par décision du 20 mai 2022,
- [X] souffre d'un handicap mental et perçoit une allocation adulte handicapé de 902,70 euros par mois,
- les conditions de ressources et d'adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers les personnes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale des familles,
La société Antin Résidences réplique que :
- la demande de transfert est prescrite, faute pour les consorts [R] d'avoir saisi le premier juge dans les trois ans du décès de leur mère,
- la demande est, au surplus, mal fondée, les demandeurs au transfert ne justifiant pas que le logement est adapté à la taille du ménage ni que leurs ressources leur permettent de bénéficier d'un logement social.
Réponse de la cour
a) Recevabilité de la demande
Il résulte des dispositions de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 que les actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
En l'espèce, Mme [Z] [R], seule titulaire du bail depuis le décès de son mari, est décédée le 20 juin 2017.
M. [X] [R] a sollicité le transfert du bail à son nom le 20 juin 2017.
La société Antin Résidences a notifié à M. [X] [R] un refus de transfert de bail par lettre recommandée du 4 octobre 2017.
Par suite, le point de départ de la prescription triennale, concernant M. [X] [R], se situe au 4 octobre 2017, date à laquelle il était en mesure de contester le refus qui lui avait été opposé par la bailleresse.
M. [X] ayant réitéré sa demande devant le premier juge lors de l'audience du 20 septembre 2020, sa demande n'est point prescrite.
Celle de ses deux frères, [I] et [W] l'est, en revanche, dès lors que n'ayant pas formé de demandes de transfert du bail à leur nom avant leur comparution devant le premier juge, le point de départ de la prescription doit être fixé en ce qui les concerne au 20 juin 2017, date du décès de leur mère.
B) Bien-fondé de la demande
L'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; la cohabitation au sens du texte susvisé doit être habituelle, effective et continue.
Il incombe à MM. [X] [R], dont la mère est décédée le 20 juin 2017 d'établir qu'il remplit les conditions prévues par ce texte.
Pour rapporter la preuve lui incombant, M. [X] [R] verse aux débats :
- un courrier adressé par la caisse d'allocations familiales à M. [X] [R] le 15 décembre 2020 à l'adresse du logement objet du litige : [Adresse 3],
- les avis d'imposition à l'impôt sur le revenus des années 2014, 2015, 2016, 2017, 2018 et 2020,
de M. [X] [R] expédiés à l'adresse du logement objet du litige,
- les bulletins de salaire de M. [X] [R] pour les années 2016 et 2017 mentionnant l'adresse du logement objet du litige.
Ces différents documents - avis d'imposition, bulletin de paie - établis à son nom, à l'adresse des lieux et qui concernent la période juillet 2016-juillet 2017 satisfont aux exigences de l'article 14 susmentionné.
Par ailleurs, M. [X] [R] hébergeant ses deux frères, justifie que le logement comportant trois chambres est adapté à la taille de la fratrie et qu'il remplit les conditions de revenus pour bénéficier d'un logement HLM, dès lors qu'il perçoit une allocation adulte handicapé de 902,70 euros et que ses revenus annuels pour l'année 2020 s'élèvent à la somme de 8 932 euros.
M. [X] [R] justifiant remplir les conditions prévues par l'article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et par l'article 40 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, il y a lieu d'accueillir sa demande de transfert de bail.
III) Sur la demande de résiliation pour troubles du voisinage
La société Antin Résidences sollicite, à titre subsidiaire, la résiliation du bail pour troubles du voisinages, en faisant valoir que les consorts [R] ont manqué à leur obligation de jouir paisiblement des lieux donnés à bail, en ce qu'ils sont à l'origine du troubles du voisinage, ne respectent pas le règlement intérieur de l'immeuble et sont les auteurs d'agissements violents et dangereux à l'encontre des autres occupants de l'immeuble.
M. [X] [R] de répliquer que les troubles du voisinages invoqués par la bailleresse ne sont pas caractérisés, dans la mesure où toutes les attestations émanent du même voisin, Mme [Y], qui se plaint de bruits du quotidien.
Réponse de la cour
Selon l'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
L'article 2 du contrat de bail rappelle, au reste, cette obligation de jouissance paisible.
En l'espèce, la société Antin Résidence verse aux débats plusieurs attestations et un main courante émanant de Mme [Y], voisine des époux [R], qui reproche à la fratrie [R] des nuisances sonores : disputes, courses dans l'appartement, meubles tirés. L'époux Mme [Y] atteste également de ces nuisances en précisant que les tentatives de résolution amiable du litige n'ont pu aboutir et que son épouse a été poussée dans l'escalier, sans que cette agression ait heureusement eu de conséquences pour elle.
Ces faits, s'ils traduisent un manquement à l'obligation de jouissance paisible de la fratrie [R], ne sont toutefois pas suffisamment graves, de l'avis de la cour, pour justifier en l'état le prononcé de la résiliation du contrat de location, dès lors que tous les attestations émanent de la seule voisine Mme [Y], qu'elles remontent à la période 2017/2018, et qu'elles font témoignages, pour l'essentiel et à l'exception de l'agression de Mme [Y], dont la preuve n'est rapportée que par le témoignage de son époux et le dépôt d'une main courante, de troubles résultant entre voisins des bruits quotidiens de la vie courante dans un immeuble d'habitation, qui sont certes susceptibles de constituer une gêne sonore mais sans pour autant caractériser des inconvénients anormaux de voisinage.
Par suite, la demande de résiliation sera rejetée.
IV) Sur la demande en paiement des loyers
La société Antin Résidences sollicite, à titre subsidiaire, la condamnation de M. [X] [R] à lui payer les loyers échus depuis le 20 juin 2017, date du décès de sa mère, et jusqu'au mois d'octobre 2019, représentant la somme de 21 133, 84 euros.
M. [R] fait valoir que, s'il existe une dette de loyers, il ne saurait lui être reproché de ne pas l'avoir soldée, faute de recevoir des quittances de loyers et ainsi de connaître le montant à régler.
Réponse de la cour
M. [R] n'a réglé aucun loyer depuis le décès de sa mère survenu en 2017.
Il est mal fondé à se plaindre ne n'avoir pas reçu de quittances de loyers, dès lors qu'il s'est maintenu dans le logement sans bourse délier depuis le 20 juin 2017, que la bailleresse l'avait assigné en expulsion et le considérait comme un occupant sans droit ni titre, et que le premier juge avait validé le rejet de la demande de transfert du bail consenti à feu sa mère et ordonné son expulsion.
M. [X] [R] sera condamné au paiement de la somme de 21 133, 84 euros, représentant, compte tenu du montant du loyer mensuel (754,78 euros), le total des loyers impayés sur la période allant du 20 juin 2017 au mois d'octobre 2019 inclus.
V) Sur les demandes accessoires
La société Antin Résidences, qui succombent pour l'essentiel, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe
Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau
Met hors de cause Mme [T] [R] ;
Déclare irrecevable la demande de transfert de bail de MM. [I] et [W] [R] ;
Déclare recevable la demande de transfert de M. [X] [R] ;
Dit que le bail du 13 novembre 1990 a été transféré à M. [X] [R] ;
Déboute la société Antin Résidences de sa demande de résiliation du bail transféré à M. [X] [R] ;
Condamne M. [X] [R] à payer à la société Antin Résidence une somme de 21 133, 84 euros en paiement des loyers échus au mois d'octobre 2019, échéance du mois d'octobre 2019 incluse ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute MM. [X], [I] et [W] [R], Mme [T] [R], d'une part, et la société Antin Résidences, d'autre part, de leurs demandes en paiement ;
Condamne la société Antin Résidences aux dépens de première instance et d'appel.
- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
