France, Cour d'appel de Versailles, 3e chambre, 17 novembre 2022, 21/01682

COUR D'APPEL

VERSAILLES

Code nac : 50Z

3e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 17 NOVEMBRE 2022

N° RG 21/01682

N° Portalis DBV3-V-B7F-UL7Y

AFFAIRE :

[N] [T] veuve [Y]

[U] [Z]

...

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 25 Janvier 2021 par le Tribunal judiciaire de PONTOISE

N° chambre : 2

N° RG : 18/09150

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS VERSAILLES

Me Claudine MEANCE-LANGLET de la SELARL LANGLET ET ASSOCIES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX SEPT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

Madame [N] [T] veuve [Y]

née le 24 Mai 1933 à BOULOGNE SUR SEINE

[Adresse 5]

[Localité 9]

Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 2165262

Représentant : Me Dominique MATHONNET, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0773

APPELANTE

****************

1/ Monsieur [U] [Z]

né le 18 Juillet 1949 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 13]

2/ Madame [G] [A] épouse [Z] [U]

née le 10 Août 1950 à [Localité 14]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 13]

Représentant : Me Claudine MEANCE-LANGLET de la SELARL LANGLET ET ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 54 - N° du dossier 18155

Représentant : Me Jean-marc PONELLE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0460

INTIMES

****************

Composition de la cour :

L'affaire a été débattue à l'audience publique du 22 Septembre 2022, Madame Florence PERRET, Présidente ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Florence PERRET, Président,,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT

FAITS ET PROCEDURE

Mme [N] [T] veuve [Y] était propriétaire de deux biens immobiliers contigus situés [Adresse 2], consistant en deux pavillons divisés en appartements donnés en location.

M. et Mme [Z] étaient locataires depuis octobre 1984 du premier et du second étage du pavillon du 137, le rez-de-chaussée de ce bâtiment ainsi qu'un entrepôt situé dans la cour arrière étant loués à cette époque à une société dénommée SEAPR.

Par exploit du 10 avril 2002, Mme [Y] a délivré un congé avec reprise à M. et Mme [Z].

Au mois de janvier 2004, après de longues négociations, un accord a été trouvé entre les parties, aux termes duquel Mme [T] veuve [Y] (ci-après Mme [Y]) vendait la maison du [Adresse 4] à M. et Mme [Z] à charge pour eux de créer éventuellement une copropriété avec la société SEAPR, moyennant un prix de vente global de 320 000 euros, soit 192 000 euros à la charge de M. et Mme [Z] et 128 000 euros à la charge de la société SEAPR. Cet accord était assorti d'une condition aux termes de laquelle Mme [Y] devait concéder à titre gratuit une bande de terrain de 150 mètres prise sur la cour du 135 et faire son affaire personnelle des obligations règlementaires en découlant avant la réitération par acte authentique.

Mme [Y] ayant fait savoir dès le mois d'août 2004 qu'elle ne souhaitait plus vendre, M. et Mme [Z] et la société SEAPR ont saisi le tribunal de grande instance de Pontoise en février 2005. En cours de procédure, la société SEAPR a été déclarée en liquidation judiciaire et M. et Mme [Z] ont sollicité la vente à leur seul profit.

Par jugement du 18 février 2008, le tribunal de grande instance de Pontoise a :

- constaté que la vente était parfaite en ce qu'il y a eu accord sur la chose (la maison située [Adresse 4] à [Localité 13] et une bande de terrain prise sur la cour du 135) et sur le prix (320 000 euros pour l'ensemble), aux charges et conditions d'usage et légales habituelles et aux conditions particulières suivantes : prise en compte par le vendeur et à ses frais des obligations règlementaires lui incombant (bornage, contrôle antiparasitaire et du plomb, etc), prise en compte par les acheteurs des frais d'enregistrement de la vente,

- renvoyé les parties devant Me [C], notaire à [Localité 10], chargé d'établir l'acte authentique de vente et les formalités subséquentes,

- à défaut de comparution de Mme [Y] devant le notaire, condamné celle-ci à signer l'acte authentique de vente préparé par Me [C] conformément aux dispositions du jugement, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la date fixée pour la signature,

- débouté M. et Mme [Z] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- condamné Mme [Y] à leur payer la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

Le 10 mars 2009, un procès-verbal de difficultés a été dressé par Me [M] [O], notaire, les parties étant en désaccord sur le plan de division à prendre en considération.

Par acte du 19 août 2009, M. et Mme [Z] ont saisi le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Pontoise aux fins de liquidation de l'astreinte. Ils ont été déboutés de leurs demandes par jugement du 16 novembre 2009, ainsi que Mme [Y] de sa demande reconventionnelle tendant à voir condamner les demandeurs à comparaître par devant le notaire sous astreinte pour signer l'acte authentique.

Sur appel de M. et Mme [Z], la cour d'appel de Versailles a, par arrêt du 16 décembre 2010, confirmé le jugement du 16 novembre 2009 en toutes ses dispositions.

Parallèlement, par acte du 14 avril 2010, Mme [Y] a fait assigner M. et Mme [Z] devant le tribunal de grande instance de Pontoise aux fins d'obtenir la résolution de la vente prononcée par le tribunal le 18 février 2008.

Par jugement du 23 janvier 2012, le tribunal a débouté Mme [Y] de sa demande, dit que le plan de division applicable était celui du 27 juillet 2004 et renvoyé à nouveau les parties devant le notaire afin qu'il établisse l'acte authentique de vente.

Sur appel de M. et Mme [Z], la cour d'appel de Versailles a, par arrêt du 11 septembre 2014, confirmé en toutes ses dispositions le jugement du 23 janvier 2012 et rejeté les demandes incidentes de Mme [Y].

Néanmoins, la régularisation de l'acte authentique n'a pu intervenir, une nouvelle difficulté étant survenue : Mme [Y] ayant mis l'immeuble du [Adresse 1] en copropriété aux fins de le vendre par lots, il a été constaté que la parcelle cadastrée section AB n°[Cadastre 7] correspondant à la bande de terre promise à M. et Mme [Z] était occupée par les copropriétaires de l'immeuble au 135.

Par courrier du 12 octobre 2017, le notaire rappelait à Mme [Y] son obligation de délivrance et lui demandait de faire libérer la parcelle de toute occupation.

Un constat d'huissier a été effectué les 16 et 31 mars 2018 démontrant que ce n'était pas fait.

Par lettre recommandée du 5 juin 2018, le conseil de M. et Mme [Z] a notifié à Mme [Y], au visa de l'article 1223 du code civil, une demande de réduction du prix de 25%, qui n'a pas été acceptée.

Par acte du 8 novembre 2018, M. et Mme [Z] ont fait assigner Mme [Y] devant le tribunal de grande instance de Pontoise aux fins notamment de voir réduire le prix de vente de l'immeuble.

Par jugement du 25 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

- rejeté les fins de non-recevoir formées par Mme [Y],

- renvoyé les parties devant la société [X] [D] et [N] [V], titulaire d'un office notarial à [Localité 10], successeur de Me [C], aux fins de régulariser l'acte authentique de la vente du seul pavillon situé [Adresse 4] à [Localité 13], cadastré désormais section AB n°[Cadastre 8], au prix de 320 000 euros, ainsi que les formalités subséquentes,

- dit que M. et Mme [Z] pourront se substituer une société civile immobilière familiale,

- à défaut de comparution, condamné la partie non comparante à signer l'acte authentique de vente conformément au jugement, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la date fixée pour la signature,

- condamné M. et Mme [Z] à payer à Mme [Y], des intérêts au taux légal sur le prix de vente de 320 000 euros entre le 10 avril 2014 et le 31 juillet 2017 ainsi que la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement,

- fait masse des dépens et dit qu'ils seront partagés par moitié entre les parties avec recouvrement direct, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Par acte du 12 mars 2021, Mme [Y] a interjeté appel et prie la cour, par dernières écritures du 7 juin 2022, de :

- déclarer recevable et fondé son appel,

Y faisant droit,

- infirmer le jugement en ce qu'il a :

rejeté les fins de non-recevoir soulevées par Mme [Y],

renvoyé les parties devant la société [X] [D] et [N] [V], titulaire d'un office notarial à [Localité 10], successeurs de Me [C], aux fins de régulariser l'acte authentique de la vente du seul pavillon situé [Adresse 4] à [Localité 13], cadastré désormais section AB n° [Cadastre 8], au prix de 320 000 euros, ainsi que les formalités subséquentes,

dit que M. et Mme [Z] pourront se substituer une société civile immobilière familiale,

à défaut de comparution, condamné la partie non comparante à signer l'acte authentique de vente conformément au présent jugement, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la date fixée pour la signature,

débouté Mme [Y] de ses demandes plus amples ou contraires,

ordonné l'exécution provisoire,

fait masse des dépens, et dit qu'ils seront partagés par moitié entre les parties,

condamné M. et Mme [Z] à payer à Mme [Y] des intérêts au taux légal sur le prix de vente de 320 000 euros entre le 10 avril 2014 et le 31 juillet 2017, ainsi que la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

Et statuant à nouveau,

- déclarer recevables et fondées ses fins de non-recevoir, soulevées tant au titre de l'estoppel que des dispositions de l'article 1622 du code civil,

- constater l'abandon par M. et Mme [Z] de la réclamation de la bande de terrain de 1,50 mètre de large et de 15,53 mètres de long sis au [Adresse 1],

- déclarer l'ensemble des demandes formulées par M. et Mme [Z] irrecevables, comme contraire au principe de cohérence découlant de l'estoppel,

- déclarer l'ensemble des demandes formulées par M. et Mme [Z] irrecevables et, en tout état de cause, mal fondées, vu l'article 1622 et les dispositions transitoires de l'ordonnance du 10 février 2016,

- déclarer recevable et bien fondée la demande de Mme [Y] tendant à voir prononcer la résolution immédiate de la vente de l'immeuble situé section AB01 parcelle [Cadastre 6], au visa de l'article 1655 du code civil,

- prononcer la résolution de la vente du même immeuble au visa de l'article 1184 du code civil,

- 'dire le contrat et le juger nul pour vileté du prix et absence de cause',

- déclarer irrecevable l'exécution du jugement du 17 février 2008 comme prescrite,

A titre subdisiaire,

- prononcer l'annulation de la vente pour cause de lésion au visa de l'article 1674 du code civil,

- ordonner en conséquence, l'expulsion immédiate avec la force publique, des occupants sans droit ni titre que sont M. et Mme [Z] et de tous occupants de leur chef, et ce, sous une astreinte de 500 euros/jour de retard porté à 1 000 euros/jour de retard après 2 mois après la signification de la décision à intervenir,

- ordonner la séquestration et l'envoi en garde-meuble de tous biens meubles pouvant rester dans les lieux,

- n'accorder aucun délai à M. et Mme [Z] eu égard au délai qu'ils se sont déjà accordés quant à l'occupation illicite du bien,

- condamner M. et Mme [Z] à payer à Mme [Y] la somme de 198 000 euros au titre des restitutions,

- condamner M. et Mme [Z] à payer à Mme [Y] à 50 000 euros de dommages et intérêts, au visa de l'article 1240 du code civil,

A titre subsidiaire, si la demande de résolution, par extraordinaire venait à ne pas être prononcée,

- condamner M. et Mme [Z] à payer à Mme [Y] le prix principal de 320 000 euros et les intérêts moratoires y attachés, et ce depuis 18 février 2008 en vertu des articles 1605 et 1652 du code civil, et accorder l'anatocisme sur les intérêts moratoires ainsi que sur le prix de vente au visa de l'article 1154 ancien du code civil et 1343-2 nouveau du code civil, dus en raison des mises en demeure répétées d'avoir à payer le prix fixé et du procès-verbal de défaut de mars 2009,

- infirmer la désignation de la société [X] [D] et [V],

- dire que, dans cette hypothèse, la signature de l'acte notarié se fera chez un notaire désigné par le président de la chambre, mais en aucun cas dans l'étude proposée par M. et Mme [Z], ceux-ci étant contraints de venir ratifier l'acte de vente ne comportant pas la bande litigieuse de terrain à laquelle ils ont renoncé par aveu judiciaire, et ce, sous la contrainte d'une astreinte de 1000 euros/jour de retard, 1 mois après la signification du jugement,

- infirmer la condamnation de Mme [Y] à venir signer sous astreinte,

- infirmer et rejeter la demande de substitution de la société immobilière familiale,

- faire courir les intérêts moratoires depuis le procès-verbal de difficulté de mars 2009,

- assortir l'ensemble des intérêts de l'anatocisme au visa de l'article 1343-2 du code civil,

- écarter la prescription au sujet des intérêts en raison des sommations ou actes équivalents délivrés par Mme [Y],

- condamner en conséquence M. et Mme [Z] à payer à Mme [Y] le prix principal de 320000 euros 'aux' intérêts moratoires, l'ensemble avec anatocisme depuis février 2008, en vertu de l'article 1154 ancien du code civil et 1343-2 nouveau,

- condamner M. et Mme [Z] à payer à Mme [Y] la somme de 20 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. et Mme [Z] aux entiers dépens avec recouvrement direct, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, elle fait essentiellement valoir qu'au prétexte qu'ils ne pourraient jouir d'une bande de terrain concédée à titre gratuit selon leur accord initial entériné par le jugement du tribunal de grande instance de Pontoise le 18 février 2008, M. et Mme [Z] ont occupé gratuitement les lieux loués pendant des années tout en refusant de signer l'acte définitif et en ne payant rien pour une occupation devenue sans droit ni titre du pavillon depuis la fin du bail jusqu'à ce que la justice les contraigne à s'acquitter d'une indemnité mensuelle.

Ils n'auraient pas tenu compte de ses mises en demeure et invoqué un prétexte pour faire échouer la vente et rester dans les lieux sans rien débourser.

Ils auraient en outre construit de façon illicite sur la parcelle et tiré des revenus de sociétés domiciliées dans ce qui n'est plus un lieu loué mais seulement un lieu occupé.

Elle assure qu'elle a bien pris soin de rester propriétaire de la bande promise à ses locataires de l'époque et que celle-ci était donc bien à leur disposition alors même qu'ils ont pourtant refusé de signer la vente le 10 mars 2009 dans les termes du jugement du tribunal de grande instance de Pontoise du 18 février 2008.

Elle souligne néanmoins que ce dernier, prescrit, n'a plus force exécutoire et par ailleurs, dit que par leur faute, cette bande de terrain litigieuse n'est plus disponible. Ils auraient vu ou dû voir qu'en tant qu'ancien accès à un local commercial d'une société liquidée depuis des années, ce cheminement, qui n'était qu'une tolérance, avait été remodelé par des travaux entrepris lors de la mise en copropriété du [Adresse 1] en 2005 et elle fustige leur absence de réaction.

Elle considère en tout état de cause qu'en demandant une réduction du prix, les intimés ont renoncé à cette demande et considérant que la vente a échoué de leur faute, elle souhaite voir la vente résolue en soulignant que le prix est devenu vil.

Si jamais la cession devait néanmoins se faire, elle devrait tenir compte du temps écoulé en faisant courir des intérêts moratoires à compter du jugement du 18 février 2008 et/ou de mars 2009 avec anatocisme outre le remboursement de dettes et la réparation de divers préjudices.

Par dernières écritures du 12 juillet 2021, M. et Mme [Z] prient la cour de :

- recevoir Mme [Y] en son appel mais le déclarer mal fondé,

En conséquence,

- débouter Mme [Y] de toutes ses demandes, fins et conclusions irrecevables et mal fondées,

- recevoir M. et Mme [Z] en leur appel incident et le déclarer bien fondé,

- en conséquence, infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné M. et Mme [Z] à payer à Mme [Y] des intérêts au taux légal sur le prix de vente de 320 000 euros entre le 10 avril 2014 et le 31 juillet 2017 ainsi que la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière et rejeté les demandes suivantes de M. et Mme [Z],

- juger que le prix de vente initialement fixé à la somme de 320 000 euros sera réduit à la somme de 240 000 euros,

- juger que dans le cas où une modification du cadastre et l'établissement d'un nouveau bornage et d'un nouveau plan d'arpentage s'avéreraient nécessaires, les frais y afférents seront supportés par Mme [Y],

- condamner Mme [Y] à payer à M. et Mme [Z] la somme de 14 933,90 euros en remboursement des frais et honoraires inhérents aux procédures visant à délimiter la contenance de la bande de terrain vendue à ces derniers,

- condamner Mme [Y] à payer à M. et Mme [Z] la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral lié aux troubles et angoisses liés aux procédures inutiles et à l'incertitude du sort réservé à leur logement pendant plus de dix années,

- condamner Mme [Y] à payer à M. et Mme [Z] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [Y] aux entiers dépens avec recouvrement direct, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau,

- fixer le prix de vente réduit, initialement fixé à la somme de 320 000 euros, à la somme de 240000 euros,

- condamner Mme [Y], dans le cas où une modification du cadastre et l'établissement d'un nouveau bornage et d'un nouveau plan d'arpentage s'avéreraient nécessaires, à supporter les frais y afférents,

- renvoyer les parties devant l'étude de Mes [X] [D] et [N] [V], successeurs de Me [C], notaires à [Localité 10] (95), aux fins de régulariser l'acte authentique de vente du seul pavillon situé [Adresse 4] à [Localité 13], cadastré désormais section AB n° [Cadastre 8], qui sera chargée d'établir l'acte authentique de vente et les formalités subséquentes,

- ou subsidiairement sur ce point, vu les articles 1604, 1610 et 1611 du code civil, constater que Mme [Y] se trouve dans l'incapacité de procéder à son obligation de délivrance conforme de la bande de terrain prise sur la cour du [Adresse 1] à [Localité 13],

- donner acte, dans ce cas de figure, à M. et Mme [Z] qu'ils entendent dès lors procéder à l'acquisition de l'intégralité des biens convenus y compris la bande de terrain prise sur la cour du [Adresse 1] à [Localité 13] moyennant l'indemnisation de leur préjudice,

En conséquence,

- renvoyer les parties devant l'étude de Mes [X] [D] et [N] [V], successeurs de Me [C], notaires à [Localité 10] (95), aux fins de régulariser l'acte authentique de vente et les formalités subséquentes pour la vente du pavillon situé [Adresse 4] à [Localité 13], cadastré désormais section AB n° [Cadastre 8] et d'une bande de terrain prise sur la cour du [Adresse 1] à [Localité 13] cadastrée Section AB n° [Cadastre 7] de 1,50 mètres de large et de 15,53 mètres de long débutant au niveau du porche de la maison du [Adresse 4] conformément au premier plan de division établi au mois de juillet 2004 par le cabinet [E] [B]-Séverine Vernet, géomètres-experts à [Localité 12], le prix de vente de la maison étant fixé à la somme de 320 000 euros pour l'ensemble de la propriété située [Adresse 4] à [Localité 13] et la bande de terrain prise sur la propriété sise [Adresse 1],

- condamner Mme [Y] à payer à M. et Mme [Z] la somme de 80 000 euros en réparation de leur préjudice lié à l'inexécution de l'obligation de délivrance conforme,

En tout état de cause,

- condamner Mme [Y] à payer à M. et Mme [Z] la somme de 20 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [Y] aux entiers dépens avec recouvrement direct, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté les fins de non-recevoir sollicitées par Mme [Y] au titre de l'estoppel et de l'article 1622 du code civil et les demandes reconventionnelles de celle-ci visant à obtenir la résolution de la vente, l'expulsion de M. et Mme [Z] et leur condamnation à lui payer des dommages-intérêts et des intérêts moratoires à compter du 18 février 2008,

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a autorisé en raison du temps passé et de l'âge de M. et Mme [Z] (M. [Z] a 71 ans et Mme [Z] 70 ans) à se faire substituer par une société civile familiale incluant leurs enfants pour procéder à l'acquisition définitive du bien immobilier au terme de la présente procédure,

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a renvoyé les parties devant l'étude de Mes [X] [D] et [N] [V], successeurs de Me [C], notaires à [Localité 10] (95) qui sera chargée d'établir l'acte authentique de vente et les formalités subséquentes,

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné Mme [Y], à défaut de comparution devant le notaire, à signer l'acte authentique de vente préparé par Mes [X] [D] et [N] [V], successeurs de Me [C], notaires à [Localité 10] (95), conformément aux dispositions du jugement à intervenir et à celles non contraires du jugement rendu le 18 février 2008 par le tribunal de grande instance de Pontoise, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la date fixée pour la signature.

Ils exposent essentiellement qu'après accord amiable en janvier 2004 sur l'assiette de la bande de terrain litigieuse concédée avec la vente du pavillon du 137, Mme [Y] est immédiatement revenue sur son accord qu'ils se sont employés à faire respecter en vain au cours de toutes ces années.

Elle aurait modifié unilatéralement le plan de division établi par le géomètre pour faire établir un second en date du 27 juillet 2004 traçant une bande moins large à prendre dans la cour du 135.

Ce second plan n'aurait été présenté aux époux [Z] que fin octobre 2004 qui n'ont pu que le refuser puisqu'il n'était pas conforme à leur accord.

Mme [Y] a fait savoir par courrier de son notaire en date du 23 août 2004 qu'elle refusait désormais de vendre sous divers motifs. Elle aurait ensuite tardé à procéder aux démarches indispensables pour rendre possible la signature du compromis.

Alors même que son revirement avait été sanctionné par un jugement du tribunal de Pontoise saisi par les consorts [Z] mais encore pendant devant la cour d'appel de Versailles, Mme [Y] a demandé en juillet 2005 à son géomètre-expert, Mme [E] [B], de modifier la division afin d'actualiser le cadastre en raison de la mise en copropriété du [Adresse 1], la limite de " fait " existant entre les deux propriétés des [Adresse 2] à [Localité 13] étant désormais devenue la limite cadastrale.

Un nouveau, et troisième, plan de division aurait été ainsi exécuté unilatéralement instituant une bande de de 1,20 mètres de large à partir de la nouvelle limite cadastrale, en tout cas avec des limites encore modifiées par rapport à celles du 2e plan de division de juillet 2004.

L'ensemble de ces raisons ajoutées au fait que la bande de terrain était occupée a donné lieu à l'élaboration par le notaire d'un procès- verbal de difficultés dressé le 10 mars 2009 constatant l'impossibilité de régulariser l'acte authentique en ces termes : " les documents qui ont été communiqués par la venderesse, notamment le document d'arpentage et le plan de division ne sont pas conformes à votre attendu (i.e. au jugement). Par ailleurs d'autres difficultés sont survenues concernant la libération des lieux par le vendeur et la matérialisation physique de la bande de terrain. "

Les intimés assurent que Mme [Y] aurait ensuite livré une véritable guerre judiciaire notamment pour obtenir la résiliation de la vente constatée par le jugement de février 2008 outre des dommages et intérêts pour de prétendus manquements contractuels.

Malgré un rejet de ses demandes par le jugement du tribunal de grande instance de Pontoise en ce confirmé par la cour d'appel de Versailles le 11 septembre 2014, l'étude de Maître [X] [D] et [N] [V], notaire à [Localité 10], successeurs de Maître [C] n'a pu établir l'acte définitif car il a été constaté l'occupation par les copropriétaires de l'ensemble immobilier contigu du 135 de la parcelle cadastrée section AB numéro [Cadastre 7] promise à M. et Mme [Z].

A plusieurs reprises, le notaire instrumentaire aurait rappelé à Mme [Y] son obligation de délivrance, vainement.

Celle-ci, loin de respecter les décisions judiciaires, aurait multiplié les dénonciations calomnieuses auprès de la mairie d'[Localité 13] (construction illicite, peinture interdite, exploitation commerciale sans autorisation...), restées toutes sans suite.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 juin 2022.

MOTIFS :

Sur les fins de non-recevoir formées par Mme [Y] :

* Le principe de l'estoppel :

Après avoir développé dans ses conclusions le problème de la délivrance du bien, puis le prix auquel celui-ci doit être vendu, la nécessité de prononcer une résolution de la vente pour lésion, sa nullité pour vileté du prix, enfin voir constater la prescription du jugement du 18 février 2008, l'appelante en arrive à exposer deux fin de non-recevoir rejetées en 1ère instance.

Mme [Y] soutient que les époux [Z] refusent 'depuis 2008 de payer le prix d'achat de la maison qu'ils occupent au prétexte qu'ils sont propriétaires et d'une bande de terrain absente' (conclusions page 27) et que, dans le cadre de la présente procédure, ils ont adopté une position totalement contradictoire rendant leurs demandes irrecevables pour cause d'estoppel.

En réalité, les jugements successifs ont définitivement jugé que ce n'était pas à tort qu'ils avaient refusé de signer la vente en 2009 sur la base d'un plan de division inconnu d'eux et la suite a montré qu'ils ont cherché à y parvenir à plusieurs reprises .

La situation de blocage a été créée par Mme [Y] du fait de l'inclusion dans la copropriété qu'elle a créée au [Adresse 1] de la bande de terrain qu'elle avait précédemment vendue à M. et Mme [Z] et qu'elle n'a pas préservée dans l'attente de la décision judiciaire.

Contrairement à ce que soutient Mme [Y], les intimés n'ont jamais développé un argumentaire tendant à démontrer qu'ils n'auraient pas à payer le prix de vente fixé par le tribunal de grande instance de Pontoise .

Toutes leurs demandes ont tendu vers le respect strict de l'accord intervenu en janvier 2004 même s'ils ont dû adapter leurs dernières demandes à une réalité que Mme [Y] est la première à revendiquer : l'impossibilité actuelle de cession de la bande de terrain litigieuse.

Le rejet de cette fin de non-recevoir sera confirmé.

* Mme [Y] soutient également que l'article 1223 du code civil qui concerne la demande de réduction d'un prix de vente ne serait pas applicable en l'espèce au motif que les dispositions transitoires de l'ordonnance du 10 février 2016 l'introduisant dans notre droit ne seraient entrées en vigueur que le 1er octobre 2016, les contrats conclus avant cette date étant soumis à la loi ancienne.

Si ce principe est exact pour être énoncé dans l'article 9 de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de preuve des obligations, l'article 16-I de la loi n° 2018-287 du 20 avril 2018 ratifiant l'ordonnance précitée précise néanmoins :

" La présente loi entre en vigueur le 1er octobre 2018. Les articles 1110, 1117, 1137, 1145, 1161, 1171, 1223, 1327 et 1343-3 du code civil et les articles L 112-5-1 et L 211-40-1 du code monétaire et financier dans leur rédaction résultant de la présente loi, sont applicables aux actes juridiques conclus ou établis à compter de son entrée en vigueur. "

Dès lors que l'obligation de délivrer un bien conforme à ce qui était prévu et de paiement du prix ainsi que le transfert effectif de propriété sont retardés à la date de la signature d'un acte authentique devant notaire, acte qui, à ce jour, n'a pas encore été régularisé, les dispositions de l'article 1223 du code civil ont bien vocation à s'appliquer à cet acte qui sera forcément conclu postérieurement à l'entrée en vigueur des textes précités.

Enfin, l'appelante elle-même situe la demande sur le fondement des 1603 à 1605 du code civil qui permettent une réduction du prix en cas de délivrance non conforme.

Le rejet de cette fin de non-recevoir sera confirmé.

Sur la demande principale de résolution de la vente formée par Mme [Y] et celles qui en découlent nécessairement :

Chacune des parties se renvoie le responsabilité de l'échec du processus de vente.

Les époux [Z] considèrent en substance, pour leur part :

- qu'en ne fournissant pas le plan d'arpentage du 6 juillet 2004 et de division du 6 juillet 2004 ayant fait l'objet de leur accord entériné par le tribunal de Pontoise par jugement du 18 février 2008, Mme [N] [T] veuve [Y] a fait échec à la vente,

- qu'en procédant à la mise en copropriété du 135 sans procéder à la délimitation de la bande de terrain litigieuse et sans attendre l'issue de son litige avec les acquéreurs portant sur l'étendue de cette parcelle, la venderesse a montré sa mauvaise foi.

Mme [Y] assure qu'elle n'a pas vendu la bande de terrain promise à M. et Mme [Z] et que si celle-ci est occupée par les voisins du 135, c'est de la faute de M. et Mme [Z] qui ont pu aisément le constater depuis leurs fenêtres et n'auraient pourtant rien fait.

Si la signature de la vente a échoué le 10 mars 2009, c'est en réalité selon ce qu'a écrit le notaire parce que l'assiette de la bande litigieuse ne correspondait pas aux termes du jugement du 18 février 2008 et que la divergence empêchait la rédaction de l'acte.

Cette circonstance ne pouvait pas être imputée aux intimés comme l'a affirmé un jugement définitif ultérieur.

Mme [Y] a pu démontrer qu'aucun véritable plan de division en date du juillet 2004 sur la base duquel les époux [Z] voulaient voir prononcer la vente, n'existait puisqu'elle ne l'avait pas avalisé après le travail de son géomètre .

Il a été ultérieurement attesté par un courrier du 10 janvier 2005 émanant de Mme [B], géomètre à [Localité 12]) puis établi en justice que les deux seuls plans de division valides sont ceux du 27 juillet 2004 et du 15 juillet 2005, élaborés par cet expert mandaté par Mme [Y] et que le document du 6 juillet 2004 à la production duquel les intimés ont un temps conditionné la signature de l'acte authentique n'est qu'un simple plan d'arpentage refusé par sa mandante.

Pour prouver qu'elle est bien restée propriétaire de la bande de terrain à prendre sur l'assiette du [Adresse 1], Mme [Y] verse aux débats un relevé des formalités hypothécaires publiées à la suite de la vente du 135 sous forme de copropriété d'où il ressort que l'immeuble a été divisé en deux parcelles distinctes, AB [Cadastre 6] (le bâtiment et une partie de la cour) et AB [Cadastre 7] (une bande de terrain qui longe la parcelle du 137).

La création de la parcelle AB[Cadastre 7] est encore confirmée par :

- un extrait du nouveau plan cadastral dressé à la suite confirmant que le pavillon lui-même et une partie de la cour sont cadastrés AB [Cadastre 6] et que la bande de 28 centiares, soit 28 m2, fait bien l'objet d'une division, sa nouvelle référence cadastrale étant AB [Cadastre 7] et sa date de création du 27/07/2005,

- un procès-verbal d'arpentage et de délimitation du géomètre expert mandaté par Mme [Y] en vue de la création de la copropriété qui démontre que cette dernière ne comprend pas la parcelle nouvelle AB[Cadastre 7],

- le réglement de la copropriété dressé le 28 septembre 2005 par Maître [W], notaire à [Localité 15], montrant 15 lots,

- cinq actes de vente issus de la copropriété du 135 versés en cours de délibéré à la demande de la cour à propos desquels les intimés n'ont fait aucune remarque.

Y sont annexés des plans montrant l'existence de 5 emplacements de stationnement dont 3 (lots 13,14 et 15) qui longent ce qui apparaît comme la ou une bande de terrain permettant l'accès à des escaliers menant au porche d'un immeuble appartenant à la parcelle [Cadastre 3]. Il s'agit - au moins en partie - d'un passage anciennement piéton permettant les allers et venues à l'ancien entrepôt de l'ex-société SEAPR, le bâtiment du 137 disposant d'une entrée personnelle différente et indépendante.

Contrairement à ce qu'a déduit le tribunal qui n'a pas eu ces actes de vente dans son dossier, une bande de terrain appartient toujours à Mme [Y] mais sans qu'on sache dans quelles proportions son assiette est différente de celle visée par le plan de division du 26 juillet 2004.

La cour souligne le discours paradoxal de l'appelante qui, tout en se disant propriétaire de la bande litigieuse, a mentionné pages 11 et 12 de ses écritures que :

'Madame [Y] a en mars et avril 2005 vendu les appartements qui avaient été créés dans cette maison et a en septembre 2005 mis cette maison sous le régime de la copropriété (pièce n°73 - RCP). Un passage piéton se faisait au profit de la société SEAPR, qui était locataire au 137, et qui avait pris l'habitude de passer par la cour du 135.

Ce passage a cessé dès 2005, et ce pour plusieurs raisons. Tout d'abord la société a été mise en liquidation judiciaire, ensuite des travaux ont été réalisés et à l'occasion de ces travaux, des clôtures ont été renforcées ou refaites, qui ont eu pour effet de mettre un terme définitif au passage piéton qui se réalisait dans la cour du 135. Ces travaux de clôture, et la fin de l'acte de tolérance concernant le passage piéton par la cour du 135 était effectif dès même avant l'année 2005.

Cependant, les [Z] vont continuer à réclamer la propriété d'une bande de terrain à prendre sur cette cour, alors qu'ils n'y avaient pas intérêt, et qu'ils ont pu constater qu'ils n'avaient pas accès.

Cependant, Mme [Y] avait créé, ainsi qu'on le sait, la parcelle AB[Cadastre 7] qui, au cadastre et aux hypothèques, identifiant la bande litigieuse.

Le non-usage de cette bande gênait tellement les [Z], qu'ils ont laissé la copropriété voisine prescrire la propriété de la bande litigieuse sans rien faire.

(...)

Cette situation n'a pas empêché, avec une mauvaise foi stupéfiante, les époux [Z] de continuer à réclamer l'allocation d'une bande de terrain à prendre sur le 135, alors qu'ils savaient qu'ils n'avaient plus l'accès et qu'ils se sont bien gardés de faire le nécessaire avec les voisins à ce sujet.

(...)

Ils savaient que la cour du 135 n'était plus la propriété de Madame [Y] qui avait réservé la bande litigieuse par la parcelle AB[Cadastre 7], et cependant ils ont continué à réclamer, pour l'abandon de cette parcelle, après l'avoir réclamé pendant des années, pour en tirer prétexte, afin de ne pas régler le prix de vente malgré les mises en demeure répétées qu'ils ont reçu.'

Peu importe que la prescription acquisitive ait ou non joué en faveur des propriétaires du 135, c'est elle qui se devait de l'en empêcher, s'étant irrévocablement engagée auprès des époux [Z] antérieurement.

De la lecture de ses conclusions, la cour ne sait pas si Mme [Y] se considère encore comme propriétaire de la bande litigieuse mais a, en tout cas, la certitude que les limites entre les deux parcelles ont changé depuis la vente de janvier 2004 aux [Z].

Cela est encore confirmé lorsque l'appelante évoque 'la limite nouvelle, établie par la parcelle AB[Cadastre 8]" ce qui vient conforter le fait que la vente de la copropriété repose sur un plan d'arpentage de juillet 2005, différent de celui du 27 juillet 2004 s'agissant de l'assiette de la bande ce que le jugement déféré retient légitimement à faute à l'encontre de l'appelante.

Le fait d'avoir créé la copropriété du 135 avec un nouveau plan d'arpentage modifiant les limites des deux parcelles des 135 et 137 avant que le litige soit résolu entre les parties concernant le plan de division à retenir dans la vente antérieure et sans aucune concertation avec eux est la cause de l'enkystement du différend.

La cour estime qu'il était indispensable de matérialiser la bande de terrain conformément à la division convenue avec les époux [Z] pour la laisser entièrement disponible puisqu'elle avait fait l'objet d'une concession définitive aux intimés le 14 janvier 2004 comme l'a souligné le jugement du 18 février 2008. N'en ayant pas interdit l'accès aux propriétaires du 135, ceux-ci l'occupent alors qu'elle ne leur a pas été vendue. Il n'a pas été contesté le jour de l'audience qu'elle était encore occupée comme avait déjà pu le constater un huissier dépêché sur place par les intimés en mars 2008.

En l'état, un muret surmonté d'un grillage empêche l'accès par la bande à l'appartement situé sur une terrasse située au-dessus du porche (photographie n° 5 à 11 du constat de Maître [H], huissier à [Localité 10], en date des 16 et 31 mars 2018). Cet officier ministériel a pu voir qu'elle était occupée par des arbres et des vélos bâchés.

Dans le principe, la concession de cette bande exigerait donc - a minima- la modification de ces obstacles que le notaire des époux [Z] a demandé à Mme [Y] de lever au titre de son obligation de délivrance, ce qu'elle n'a jamais fait.

La vente actuelle de ce cheminement étroit demanderait certainement au vu des développements mentionnés dans les écritures de Mme [Y] au sujet des travaux et remaniements de 2005, un nouvel arpentage et susciterait de nouveau des querelles sur les limites exactes des parcelles, impliquant cette fois les propriétaires du 135.

Mme [Y] a été déboutée d'une première demande de résolution de la vente par jugement du 23 janvier 2012 du tribunal de Pontoise confirmé par arrêt de la cour d'appel de Versailles du 11 septembre 2014. La venderesse avançait que le refus de signer l'acte authentique par M. et Mme [Z] était abusif mais les juridictions successives, comme le notaire qui a dressé le procès-verbal de difficultés en mars 2009, ont considéré qu'il y avait à l'époque une vraie incertitude sur le plan de division applicable légitimant le refus des acquéreurs de signer en l'état.

Et de fait, plusieurs plans de division successifs ont été élaborés à la demande l'appelante ce qui a généré en mars 2009 un litige sur les limites de la bande prise sur la cour du 135.

Et il est patent au vu de la chronologie des décisions de justice et des événements tels que la vente du 135 par lots que Mme [Y] s'est abstenue volontairement de matérialiser physiquement cette nouvelle parcelle vendue aux époux [Z] en laissant les copropriétaires voisins se garer sur cette bande de terrain depuis 2005 et en traçant au sol des places de parking l'occupant en partie sans que l'on puisse savoir dans quelle proportion exacte. Ces places ont été vendues avec les appartements, sans que les acheteurs soient informés du litige qui opposait leur venderesse et M. et Mme [Z].

Dans cette situation, Mme [Y] aurait dû, soit trouver un terrain d'entente avec les époux [Z] ou se retourner contre la copropriété du [Adresse 1] tout en clôturant la parcelle afin de l'identifier, la matérialiser et être en mesure de respecter son obligation de délivrance.

Plus tard, le 27 février 2018, Mme [Y] a tenté de contraindre le notaire instrumentaire et les acquéreurs à régulariser un acte authentique non conforme aux jugements intervenus, notamment du point de vue du prix qu'elle a fixé unilatéralement à 822 799,74 euros au lieu des 320 000 euros convenus en 2004 au motif 'd'un anatocisme'.

Elle a choisi de tenter de mettre à néant la vente constatée par deux juridictions successives, elle n'a pas déféré à la sommation interpellative des acquéreurs qui lui demandaient de prouver l'envoi au notaire des pièces nécessaires à l'établissement de la vente du pavillon et de la concession de la bande, démontrant définitivement qu'elle n'avait pas la volonté de faire en sorte que l'accord initial soit respecté.

Le notaire instrumentaire a alors rappelé à Mme [Y] :

- l'absence de libération de la parcelle vendue cadastrée section AB numéro [Cadastre 7] qui est occupée illégalement par les copropriétaires voisins,

- le renouvellement indispensable des pièces administratives,

- la production manquante des diagnostics,

- le désaccord sur le prix.

Elle demande aujourd'hui à la cour la résolution de la vente prononcée par jugement du 18 février 2008 dont elle dit par ailleurs qu'il n'a plus force exécutoire pour être prescrit.

Elle postule que les intimés ont de toute façon renoncé à acheter la bande de terrain litigieuse ce dont ils auraient 'fait l'aveu' en procédure.

Après avoir accepté de vendre en 2004, puis refusé, puis demandé la résolution de la vente, puis tenté d'imposer un prix multiplié par 2,5 , puis de nouveau refusé de vendre, elle invoque tour à tour devant la cour des moyens de résolution nouveaux et pourtant connus d'elle en première instance, en violation du principe de la concentration des moyens :

- l'article 1184 du code civil qui énonce " la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement ", motif pour lequel elle a déjà été déboutée par jugement définitif du 23 janvier 2012 du tribunal de Pontoise confirmé par arrêt de la cour d'appel de Versailles du 11 septembre 2014,

- la 'stupéfiante mauvaise foi', 'le sans-gêne habituel', 'l'attitude détestable', 'le mépris des acquéreurs pour les décisions de justice', 'l'attitude inqualifiable' des intimés alors qu'elle-même aurait tout fait 'entre 2014 et 2018 notamment pour concrétiser la vente', alors qu'il s'avère que c'est elle qui a, par ses revirements incessants et l'absence de respect de ses engagements, fait échouer le processus,

- enfin, 'la lésion et la vileté du prix' au visa de l'article 1674 du code civil et l'absence de cause.

Il est inopérant de la part de Mme [Y] de considérer que la concession de la bande de terrain est un non sujet, un motif accessoire et sans importance pour faire litière de ses obligations de venderesse.

Elle reproche aux intimés pour justifier sa demande de résolution de ne pas avoir déféré à sa sommation de venir signer un acte de vente mettant le bien au prix de 822 799,74 euros, décidé unilatéralement sur la base de calculs personnels, de sorte que le notaire a même refusé d'établir un procès-verbal de difficultés dans ces conditions alors même que celui de M. et Mme [Z] et ceux-ci n'avaient pas été prévenus.

Il est également anormal que Mme [Y] s'insurge contre les bénéficiaires d'une promesse qu'elle a consentie librement et non tenue parce qu'ils n'ont pas fait leur affaire de cette occupation sans droit ni titre alors que M. et Mme [Z] n'ont justement aucun titre à intervenir auprès des propriétaires du 135, n'étaient propriétaires de rien.

C'est aussi à tort que Mme [Y] considère que le prix de vente est exigible depuis qu'elle a fait signifier le jugement le 23/04/2008, celui-ci n'étant payable que lors de la signature de l'acte authentique. En tout état de cause, il est normal que les intimés n'aient pas voulu payer pour une chose qui n'est pas exactement celle qu'on leur a vendue. Pour prouver leur bonne foi et leur solvabilité, ils ont d'ailleurs proposé de consigner la somme à la Caisse des dépôts et consignations ce que l'appelante a refusé.

Le prix a été déterminé librement lors d'une transaction dont la justice a reconnu la validité dans des décisions définitives successives qui empêchent la cour de considérer qu'une résolution devrait être prononcée sur ces fondements.

En effet, l'écoulement du temps qui rend à ses yeux le prix convenu en 2004 très avantageux pour M. et Mme [Z] est la conséquence de ses agissements.

En matière de vente immobilière, si la lésion s'apprécie à la date de l'échange des consentements, il ne peut qu'être constaté qu'à l'époque, il reflétait de l'aveu même de l'appelante le prix du marché.

Si elle avait scrupuleusement respecté ses engagements en délivrant la bande selon le plan de juillet 2004 et non de juillet 2005, la somme représentant le prix convenu ne se serait pas dépréciée.

L'appelante indique dans ses écritures de façon tout-à-fait paradoxale que : 'Il est important pour la Cour, d'indiquer que le transfert de propriété n'étant jamais intervenue puisqu'il n'y a jamais eu la signature de l'acte authentique, le délai éventuel pour mettre en 'uvre la lésion ou la nullité pour vileté de prix, n'a jamais couru.'

Mme [Y] sera une nouvelle fois déboutée de sa demande de résolution de la vente qui ne repose sur aucun moyen sérieux et en conséquence, des demandes qui en découlent, d'expulsion des consorts [Z], d'envoi de leurs meubles dans un garde-meuble, de condamnation de M. et Mme [Z] au paiement de la somme de 198 000 euros au titre des 'restitutions', de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts au visa de l'article 1240 du code civil.

Mme [Y] entendait dans des premières conclusions solliciter la condamnation des concluants à lui verser la somme de 198.000 euros au titre des indemnités d'occupation qui lui seraient dues depuis 2008, soit depuis 11 années à hauteur de 1.500,00 euros par mois.

Cette prétention est irrecevable en application des articles 122 et 480 du code de procédure civile et 1355 du code civil puisque déjà formée dans le cadre de la procédure qui a donné lieu au jugement rendu le 28 juillet 2017 par le tribunal d'instance de Montmorency et à l'arrêt rendu le 3 juillet 2018 la cour d'appel de Versailles qui l'ont déboutée de cette demande.

Elle a présenté une demande du même montant sous la forme 'de dommages-intérêts complémentaires aux intérêts moratoires " correspondant vaguement à une demande de " restitution pour occupation illégitime découlant de la résolution prononcée ".

La résolution n'étant pas prononcée, cette demande ne peut prospérer.

Si ces dommages-intérêts sont liés aux intérêts moratoires, ils doivent suivre le sort de ceux-ci.

En outre, elle demande la condamnation des intimés à lui payer la somme de 50.000,00 euros à titre de dommages-intérêts qu'elle justifie aussi par 'l'occupation illégitime des lieux', occupation nullement illégitime puisqu'ils étaient bénéficiaires d'un engagement de vente non honoré de la faute de leur venderesse .

Cette prétention est en tout état de cause également irrecevable en application des articles 122 et 480 du code de procédure civile et 1355 du code civil car elle avait déjà été formée une première fois dans le cadre de la procédure qui a donné lieu à l'arrêt rendu le 11 septembre 2014 par la cour d'appel de Versailles qui a débouté Mme [Y] de sa demande en résolution de la vente et de sa demande de dommages-intérêts en raison d'un prétendu retard fautif des époux [Z] Il y était mentionné : " la faute des époux [Z] et le préjudice en résultant n'étant pas démontré'.

Cette prétention a été formée une seconde fois dans le cadre de la procédure qui a donné lieu au jugement rendu le 28 juillet 2017 par le tribunal d'instance de Montmorency et à l'arrêt rendu le 3 juillet 2018 par la cour d'appel de Versailles qui ont débouté Mme [Y] de cette demande.

Mme [Y] ne peut arguer du fait que les intimés auraient renoncé à la propriété de la parcelle AB [Cadastre 7]. Ils ont simplement formé à titre principal une demande en réduction du prix mais subsidiairement, en cas d'échec de cette demande fondée sur l'article 1223 du code civil, ils ont clairement sollicité la régularisation de l'acte de vente visant tant le pavillon que la bande de terrain.

Mais l'ensemble des considérations ci dessus convainquent la cour que la vente de la bande de terrain prise sur l'ex-parcelle du 135 est maintenant impossible et la vente ne concernera donc que la parcelle AB[Cadastre 8] ce que l'éventuelle prescription du jugement du 18 février 2008 n'empêche nullement.

Sur la prescription du jugement du 18 février 2008 invoquée par Mme [Y] :

La vente a été déclarée parfaite par le jugement du tribunal de grande instance de Pontoise en date du 18 février 2008 mais n'a pu aller à son terme.

Mme [Y] soutient que ce jugement est prescrit.

S'gissant des titres exécutoires, l'article L. 111-4 CPCE prévoit que " L'exécution des titres exécutoires mentionnés aux 1° à 3° de l'article L. 111-3 ne peut être poursuivie que pendant dix ans, sauf si les actions en recouvrement des créances qui y sont constatées se prescrivent par un délai plus long. " Les décisions des juridictions de l'ordre judiciaire sont ainsi concernées.

L'article 2222 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008, pose le principe suivant :

" En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. "

La prescription décennale court donc à partir de la date d'entrée en vigueur de la loi et non à compter de la date de la décision. Par conséquent, la loi étant entrée en vigueur le 19 juin 2008, les actions tendant à l'exécution de décisions de justice rendues avant la réforme sont prescrites, au plus tard, au 19 juin 2018.

En l'espèce, la décision du TGI a été rendue le 18/02/2008. L'assignation ayant été lancée le 08/11/2018, soit plus de 10 ans après l'entrée en vigueur de la loi, le jugement ne peut plus être exécuté.

Mais cette prescription n'empêche nullement la vente de se réaliser. Ce moyen est sans portée dans la mesure où par jugement du 23 janvier 2012 confirmé par arrêt de la cour d'appel de Versailles du 11 septembre 2014, il a été de nouveau renvoyé devant le notaire d'[Localité 10] pour qu'il établisse l'acte authentique de vente avec la seule précision supplémentaire que le plan de division applicable serait celui du 27 juillet 2004 (et non un précédent qui daterait du 6 juillet 2004).

Ce jugement du 23 janvier 2012 n'est pas prescrit et il a été confirmé par arrêt de la cour d'appel de Versailles du 11 septembre 2014, d'autre part, la cour est saisie d'une demande des intimés de faire procéder à la vente d'un bien amoindri avec un prix diminué de 80 000 euros qu'elle va examiner.

Le principe selon laquelle la vente est parfaite est donc définitivement acquis. Il convient d'en déterminer le prix et d'examiner en premier lieu la demande principale des intimés en réduction du prix de vente.

Sur la demande de réduction du prix de vente de l'immeuble par les intimés :

Fondée sur la délivrance non conforme de la chose promise, M. et Mme [Z] demandent une réduction de 25% du prix du fait de l'indisponibilité de la bande située au 135 qui empêcherait l'accès à la partie arrière de leur futur bien sur le fondement de l'article 1223 du code civil qui énonce :

' En cas d'exécution imparfaite de la prestation, le créancier peut, après mise en demeure et s'il n'a pas encore payé tout ou partie de la prestation, notifier dans les meilleurs délais au débiteur sa décision d'en réduire de manière proportionnelle le prix. L'acceptation par le débiteur de la décision de réduction de prix du créancier doit être rédigée par écrit.

Si le créancier a déjà payé, à défaut d'accord entre les parties, il peut demander au juge la réduction de prix.'

Mme [Y] réplique que l'obligation de délivrer les immeubles est remplie de la part du vendeur, lorsqu'il a remis les clés, s'il s'agit d'un bâtiment et que les [Z] ont, par voie de fait, conservé les clés qui leur avaient été remises en leur qualité de locataires et qu'ils les ont conservées comme occupants sans droit ni titre.

Elle ajoute curieusement : 'Ici, les [Z] sont avec un bien qui leur a été délivré de façon conforme, même si un accessoire ne leur a pas été fourni.'

Il était impossible pour les intimés de savoir exactement ce qu'avait vendu Mme [Y] aux habitants du 135, les actes de vente n'ayant été produits que lors de cette instance devant la cour et à la demande de cette dernière pendant le cours du délibéré.

Il a été vu que Mme [Y] oppose depuis 18 ans une résistance forcenée qui ne s'est pas démentie . Elle ne s'est jamais mise en position de respecter l'accord passé avec M. et Mme [Z], soit partiellement sur l'assiette de la bande de terrain, soit totalement en reniant complètement son accord donné à l'opération.

La bande de terrain n'est pas cessible en l'état. La perte de la jouissance de la bande de terrain, rendue impossible à la fois par l'application de plans de division différents au fil des ventes de parcelles contigües et par les travaux entrepris en 2005 sans souci du respect de son engagement envers les intimés font que M. et Mme [Z] ne peuvent plus voir appliquer l'accord de janvier 2004.

Comme il a été vu, la vente dans les termes du jugement du 23 janvier 2012 générerait de nouveau des délimitations par un géomètre et la mise dans la cause des propriétaires du 135 au bout de 18 ans de procédure, ce qui n'est ni raisonnable ni même réalisable.

Les intimés ont par lettre recommandée avec accusé de réception adressée par leur conseil à Mme [Y] reçue par cette dernière le 6 juin 2018, notifié leur acceptation d'une exécution imparfaite du contrat et sollicité une réduction proportionnelle du prix conformément aux dispositions de l'article 1223 du code civil.

Par ailleurs, les intimés prouvent que la violation de son obligation de délivrance par Mme [Y] qui entraîne la suppression d'un 2e accès privatif à l'appartement donnant sur l'arrière de la maison principale en rez-de-chaussée surélevé, fait qu'à défaut de ce passage, ce logement n'est accessible que par l'intérieur de la maison principale, ce qui représente un réel amoindrissement de valeur.

M. et Mme [Z] produisent un avis de valeur d'une consultante immobilier à Enghien, un avis d'expertise de l'agence Orpi à Enghien et un procès-verbal de constat d'huissier (précité) pour établir la réalité d'un préjudice financier en considérant que ce lot est privé d'un accès qui permettrait de diviser le bâti et de louer à part l'appartement donnant sur l'arrière de la maison principale ou de l'occuper séparément, préjudice qu'ils évaluent à 80 000 euros.

La cour estime que la décote doit être limitée à la somme de 20 000 euros.

Le prix de la vente du seul immeuble du 137 sans la bande de terrain litigieuse située dans la cour du 135 sera donc de 300 000 euros.

Sur les intérêts attachés au prix de vente :

Conformément à l'article 1153 ancien du code civil, repris par l'article 1231-6 nouveau, les intérêts moratoires ne sont dus que du jour de la sommation de payer ou d'un autre acte équivalent, telle une lettre missive s'il en ressort une interpellation suffisante.

Mme [Y] demande à la cour de faire partir les intérêts moratoires du jugement du 18 février 2008 (dont par ailleurs elle demande de constater la prescription) ou bien du procès-verbal de difficultés rédigé par le notaire en mars 2009.

Mais le jugement du 18 février 2008 ne contient aucune condamnation à paiement et ne peut donc faire courir aucun intérêt.

Quant à la sommation de se présenter chez le notaire muni d'un chéque, elle ne peut être considérée comme une mise en demeure de payer, dès l'instant que Mme [Y] n'était pas en mesure de réaliser la vente dansles termes fixés par le tribunal. Le paiement du prix ne sera exigible qu'au moment de la signature de l'acte authentique et du transfert de propriété qui a été retardé jusqu'à ce jour du fait du refus de l'appelante de procéder à une délivrance conforme.

Un jugement définitif a dit justement fondé ce refus des époux [Z] de signer en mars 2009 et ne procédant pas d'une faute de leur part.

Les intérêts moratoires demandés par Mme [Y] et l'anatocisme sollicité au visa de l'article 1154 du code civil ne seront pas accordés, Mme [Y] étant à l'origine de l'empêchement de procéder à la vente définitive depuis des années.

Les intimés n'avaient pas à déférer à un souhait (à éclipses) de procéder à la vente d'un bien incomplet ou bien fixé à un prix presque triplé.

- Sur la condamnation de M. et Mme [Z] à payer à Mme [Y] des intérêts au taux légal sur le prix de vente entre le 10 avril 2014 et le 31 juillet 2017 ainsi que la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière :

M. et Mme [Z] ont été condamnés à payer une indemnité d'occupation mensuelle sur la demande de Mme [Y] par un jugement qui a dit que le transfert de propriété n'avait pas eu lieu. S'ils avaient été propriétaires dès cette époque, ils ne seraient pas débiteurs de cette indemnité d'occupation. C'est pour cette raison que le bien ne peut produire des fruits au profit des époux [Z] comme soutenu par l'appelante qui en veut le remboursement puisque ces derniers n'ont pas la capacité juridique de mettre le bien en location et ne disposent pas du " fructus " au sens de l'article 1652 du code civil.

Les premiers juges ont assis cette condamnation sur les dispositions de l'article 1652 du code civil qui prévoient que l'acheteur doit l'intérêt du prix de la vente jusqu'au paiement du capital si la chose vendue et livrée produit des fruits ou autres revenus.

Si les époux [Z] ont joui sans contrepartie de l'immeuble depuis le jugement du 18 février 2008 jusqu'au mois d'août 2017, date à laquelle ils ont commencé à régler une indemnité d'occupation en exécution du jugement du tribunal d'instance de Montmorency en date du 28 juillet 2017, c'est à cause de l'obstination sans faille de Mme [Y] qui ne voulait en réalité plus vendre.

Il n'y a aucune raison de prononcer des intérêts sur la somme de 300 000 euros qui sera cédée en contrepartie du bien au moment de la signature de l'acte authentique .

La condamnation des [Z] de ce chef sera infirmée par le présent arrêt.

Sur l'astreinte :

L'astreinte prononcée par les premiers juges est indispensable au vu des errements passés. Elle sera confirmée pour obliger la venderesse.

Sur le remplacement du notaire :

Mme [Y] ne donne pas de raisons particulières à ce remplacement et cette étude connaît du dossier depuis 2008 ce qui paraît indispensable à la cour pour pouvoir le clore par cet acte.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

Sur la substitution par une SCI familiale :

Les intimés demandent à être autorisés à se faire substituer par une SCI familiale incluant leurs enfants pour procéder à l'acquisition définitive du bien immobilier au terme de la présente procédure.

L'appelante qualifie cette demande de substitution formée en raison de l'âge avancé de M. et Mme [Z] ' d'immorale " et 'd'irrespectueuse " sans que la cour saisisse véritablement le sens et le fondement de ces qualificatifs.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

Sur les demandes supplémentaires de M. et Mme [Z] :

* Aucune modification de cadastre ni arpentage n'étant nécessaire, les intimés seront déboutés de cette demande qui n'a plus d'objet .

* sur la somme de 14.933,90 euros en réparation du fait qu'ils auraient été obligés d'engager inutilement des procédures visant à délimiter exactement la contenance de la bande de terrain vendue et en les laissant dans l'ignorance de l'impossibilité de délivrance conforme de celle-ci alors qu'elle savait pertinemment qu'elle serait incapable de procéder à son obligation de délivrance conforme, Mme [Y] aurait commis une faute l'obligeant à répondre du préjudice subi du fait de l'engagement de procédures inutiles.

Ils additionnent les dépens d'appel taxables qu'ils ont réglés soit 1.475,50 euros + 1.458,40 euros (arrêt cour d'appel de Versailles du 16/12/2010) = 2.933,90 euros auxquels ils ajoutent le montant des frais irrépétibles évalué raisonnablement au double des sommes allouées à Mme [Y] au titre de l'article 700 du code de procédure civile soit 1.500,00 euros (jugement JEX du 16/11/2009) + 1.500,00 euros (arrêt cour d'appel de Versailles du 16/12/2010) + 3.000,00 euros (arrêt cour d'appel de Versailles du 11/09/2014) = 6.000,00 euros x 2 = 12.000,00 euros.

Soit une somme totale de 2.933,90 + 12.000 = 14.933,90 euros.

Or, ces procédures ont tantôt donné tort à l'une ou l'autre partie sans que l'on puisse faire des comptes internes et elles ont procédé à des condamnations définitives qui ne peuvent être remises en cause, étant jugées.

Le rejet de cette demande sera confirmé.

* sur la somme de 10.000,00 euros en réparation de leur préjudice moral lié aux troubles et angoisses liés à ces procédures inutiles et à l'incertitude du sort réservé à leur logement pendant toutes ces années qui ont détérioré l'état de santé de Mme [Z].

Leur préjudice moral n'est pas prouvé et leur gain financier, résultat de l'obstination de leur venderesse est très important. Ils ont pu rester dans les lieux promis.

Ils seront déboutés de cette demande .

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Il n'est pas inéquitable de confirmer les dispositions du jugement déféré concernant les frais irrépétibles. Il en sera de même pour les dépens de première instance qui resteront à la charge de Mme [Y].

S'agissant des dépens, d'appel, au vu du sens de la décision, mme [Y] les supportera avec distraction au profit des avocats de la cause et chaque partie conservera à sa charge les frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile engagés pour la procédure d'appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant contradictoirement,

Vu les articles 1223, 1604 et 1610 du code civil,

Confirme le jugement déféré sur le rejet de la demande de résolution de la vente formée par Mme [Y] au visa des articles 1655 et 1184 fondée sur l'ensemble des moyens développés tenant à la mauvaise foi des acquéreurs, au défaut de paiement du prix, à la lésion, la vileté du prix et l'absence de cause de la vente ainsi que la prescription du jugement du 18 février 2018,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf :

- en ce qui concerne le prix de vente de la parcelle AB[Cadastre 8] qui est fixé à 300 000 euros (trois cent mille euros)

- en ce qui concerne la condamnation de M. et Mme [Z] à payer à Mme [Y] des intérêts au taux légal sur le prix de vente entre le 10 avril 2014 et le 31 juillet 2017 ainsi que la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

Sur les chefs infirmés,

Renvoie les parties devant la SCP [X] [D] et [N] [V] , titulaire d'un office notarial à [Localité 10], successeur de Maître [I] [C], aux fins de régulariser l'acte authentique de la vente du seul pavillon sis [Adresse 4] à [Localité 13], actuellement cadastré section AB n° [Cadastre 8], au prix de 300.000 (trois cent mille) euros, ainsi que les formalités subséquentes,

Y ajoutant,

Déboute M. et Mme [Z] de leur demande relative à la charge d'éventuels nouveaux frais d'arpentage ou de bornage,

Rejette les demandes de Mme [Y] en fixation des intérêts sur la somme due au titre de la vente,

Rejette les demandes formées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile formées par les parties,

Condamne Mme [Y] aux dépens exposés en cause d'appel, qui seront recouvrés par les avocats de la cause, chacun pour ce qui le concerne, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Florence PERRET, Président, et par Madame Sabine NOLIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

| France, Cour d'appel de Versailles, 3e chambre, 17 novembre 2022, 21/01682

Synthèse

Origine de la décision