COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51B
1re chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 15 NOVEMBRE 2022
N° RG 21/05889 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UX6P
AFFAIRE :
Mme [F] [N] [D]
C/
S.A. 1001 VIES HABITAT
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 21 Juin 2021 par le Tribunal de proximité de GONESSSE
N° RG : 1121000410
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 15/11/22
à :
Me Jonathan THOMAS
Me Ondine CARRO
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE QUINZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Madame [F] [N] [D]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentant : Maître Jonathan THOMAS, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 155 - N° du dossier 985/2021
APPELANTE
****************
S.A. 1001 VIES HABITAT
SA d'HLM
Ayant son siège
[Adresse 3]
[Localité 4]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Maître Ondine CARRO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C212 - N° du dossier 14643
Représentant : Maître Karim BOUANANE de l'ASSOCIATION LEGITIA, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1971 -
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 Septembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, et Monsieur Philippe JAVELAS, Président chargé du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,
Madame Rose-May SPAZZOLA, Conseillère,
Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,
EXPOSE DU LITIGE
Suivant convention du 8 octobre 2018, la société 1001 vies habitat a donné à bail à Mme [F] [N] [D] un appartement sis [Adresse 1].
Estimant que Mme [D] avait quitté les lieux et installé MM. [O] [J] et [B] [C], la société 1001 vies habitat a assigné ces derniers et Mme [D] par exploits d'huissier en date du 25 février et du 1er mars devant le tribunal de proximité de Gonesse aux fins de le voir :
- prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Mme [D],
- ordonner l'expulsion immédiate de Mme [D], MM. [J] et [C] et de tous occupants de leur chef, avec suppression du délai de deux mois visé à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
- fixer l'indemnité d'occupation à une somme égale au double du montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi et la condamnation solidaire de Mme [D] et MM. [J] et [C] à lui verser mensuellement cette indemnité,
- condamner solidairement Mme [D] à lui payer la somme de 15 200 euros au titre des fruits indûment perçus,
- condamner Mme [D] à lui payer la somme de 9 000 euros au titre de l'amende,
- condamner Mme [D] à lui payer la somme de 417, 18 euros au titre de l'arriéré locatif, selon décompte au 8 janvier 2021 avec intérêts à compter du 21 décembre 2020,
- condamner in solidum de Mme [D] et MM. [J] et [C] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer.
Par jugement réputé contradictoire du 21 juin 2021, le tribunal de proximité de Gonesse a :
- débouté la société 1001 vies habitat de l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre de MM. [J] et [C],
- prononcé la résiliation du bail consenti à Mme [D] sur le logement situé [Adresse 1],
- ordonné, faute de libération volontaire des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur, l'expulsion de Mme [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, dans un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux,
- condamné Mme [D] à verser à la société 1001 vies habitat la somme de 841, 90 euros au titre de l'arriéré locatif au 25 mars 2021, mois de mars 2021 inclus,
- condamné, à compter de la date de la décision, Mme [D] à verser à la société 1001 vies habitat une indemnité mensuelle d'occupation égale au double du montant du loyer et des charges tel qu'il aurait été dû si le bail s'était poursuivi, outre indexation, jusqu'à la libération des lieux, caractérisée par la remise des clefs au bailleurs ou à défaut, à la reprise des lieux par ce dernier,
- condamné Mme [D] à verser à la société 1001 vies habitat la somme de 8000 euros au titre des fruits indûment perçus, entre le 23 juillet 2019 et le 3 mai 2021,
- condamné Mme [D] à verser à la société 1001 vies habitat la somme de 500 euros à titre d'indemnité pour frais de défense, par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté le surplus des demandes,
- condamné Mme [D] aux entiers dépens qui comprendraient le coût du constat d'occupation des lieux,
- rappelé que la décision était exécutoire à titre provisoire de plein droit,
- rappelé que le greffier devrait transmettre à Mme [D] et aux occupants des lieux répondant à l'identité de « M. [O] [J] et M. [B] [C] » la décision, les explications quant aux modalités de la saisine et l'adresse de la commission de médiation prévue à l'article L441-2-3 du code de la construction et de l'habitat,
- dit que le greffier devrait transmettre copie de la décision à l'autorité préfectorale en application des dispositions de l'article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Par déclaration reçue au greffe le 25 septembre 2021, Mme [D] a relevé appel de ce jugement.
Aux termes de ses conclusions signifiées le 23 décembre 2021, Mme [D], appelante, demande à la cour de :
- infirmer le jugement rendu le 21 juin 2021 en ce qu'il :
* a prononcé la résiliation du bail qui lui avait été consenti sur le logement situé [Adresse 1],
* a ordonné, faute de libération volontaire des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, dans un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux,
* l'a condamnée à verser à la société 1001 vies habitat la somme de 841, 90 euros au titre de l'arriéré locatif au 25 mars 2021, mois de mars 2021 inclus,
* l'a condamnée, à compter de la date de la décision, à verser à la société 1001 vies habitat une indemnité mensuelle d'occupation égale au double du montant du loyer et des charges tel qu'il aurait été dû si le bail s'était poursuivi, outre indexation, jusqu'à la libération des lieux, caractérisée par la remise des clefs au bailleurs ou à défaut, à la reprise des lieux par ce dernier,
* l'a condamnée à verser à la société 1001 vies habitat la somme de 8 000 euros au titre des fruits indûment perçus, entre le 23 juillet 2019 et le 3 mai 2021,
* l'a condamnée à verser à la société 1001 vies habitat la somme de 500 euros à titre d'indemnité pour frais de défense, par application de l'article 700 du code de procédure civile,
* l'a condamnée aux entiers dépens qui comprendraient le coût du constat d'occupation des lieux,
Statuant à nouveau,
- lui donner le droit de pouvoir continuer à occuper son logement, sous couvert de remboursement de sa dette locative selon l'échéancier accordé par l'arrêt,
- maintenir l'exécution du contrat de bail conclu le 8 octobre 2021 entre la société 1001 vies habitat et elle,
- lui octroyer un délai de paiement quant à sa dette locative et aux fruits indûment perçus à l'égard de la société 1001 vies habitat,
S'agissant du montant des fruits indûment perçus,
- à titre principal, fixer le montant des fruits indûment perçus et dus à la société 1001 vies habitat à hauteur de 1 000 euros,
- à titre subsidiaire, fixer ce montant à hauteur de 5 600 euros,
En tout état de cause,
- condamner la société 1001 vies habitat à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
- statuer ce que de droit sur les dépens.
Aux termes de ses conclusions signifiées le 7 septembre 2022, la société 1001 vies habitat, intimée et appelante à titre incident, demande à la cour de :
- la déclarer recevable et bien fondée en ses écritures,
- débouter Mme [D] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
* prononcé la résiliation du bail consenti à Mme [D] sur le logement situé [Adresse 1],
* ordonné, faute de libération volontaire des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur, l'expulsion de Mme [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, dans un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux,
*condamné Mme [D] à lui verser la somme de 841, 90 euros au titre de l'arriéré locatif au 25 mars 2021, mois de mars 2021 inclus,
* condamné, à compter de la date de la décision, Mme [D] à lui verser une indemnité mensuelle d'occupation égale au double du montant du loyer et des charges tel qu'il aurait été dû si le bail s'était poursuivi, outre indexation, jusqu'à la libération des lieux, caractérisée par la remise des clefs au bailleurs ou à défaut, à la reprise des lieux par ce dernier,
* condamné Mme [D] à lui verser la somme de 500 euros à titre d'indemnité pour frais de défense, par application de l'article 700 du code de procédure civile,
* condamné Mme [D] aux entiers dépens qui comprendraient le coût du constat d'occupation des lieux,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il :
* a limité le montant de la condamnation de Mme [D] au remboursement des fruits indûment perçus au titre de la sous-location à la somme de 8 000 euros,
* l'a déboutée de sa demande de condamnation de Mme [D] au paiement d'une amende civile,
Statuant à nouveau,
- condamner Mme [D] à lui payer la somme de 27 200 euros au titre de fruits civils indûment perçus,
- condamner Mme [D] à payer une amende de 9 000 euros,
- condamner Mme [D] à lui payer la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d'appel.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 20 septembre 2022.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I) Sur la résiliation du bail et l'expulsion de Mme [D]
Mme [D] fait grief au premier juge d'avoir prononcé la résiliation du bail qui lui avait été consenti et ordonné son expulsion, motif pris de ce qu'elle n'occupait pas personnellement l'appartement et l'avait sous-loué.
En cause d'appel elle :
- reconnaît sa faute contractuelle et avoir indûment perçu des sommes résultant de cette sous-location non autorisée,
- demande à la cour de débouter la bailleresse de sa demande de résiliation, sous condition que la dette locative soit soldée, selon un échéancier qui lui sera accordé.
La bailleresse intimée conclut à la confirmation du jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail en faisant valoir que Mme [D] depuis le prononcé du premier jugement a continué de sous-louer le logement qui lui a été donné à bail jusqu'à la reprise des lieux, intervenue le 19 avril 2022.
Réponse de la cour
Il ressort du procès-verbal de constat d'huissier de justice dressé le 21 février 2020 que Mme [D] a cessé d'occuper personnellement son logement et l'a sous-loué à M. [O] [J] et M. [B] [W], moyennant un loyer de 800 euros par mois.
Mme [D] reconnaît cette sous-location.
Bien plus, il est établi par les procès-verbaux d'huissier de justice des 2 mars et 19 avril 2022 que Mme [D] a continué après le prononcé du jugement ayant résilié son bail à sous-louer son logement à M. [S] [G].
En agissant ainsi, Mme [D] a contrevenu aux dispositions de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, qui interdit la sous-location sans l'accord du bailleur, et à celles de l'article L. 442-3-5 du code de la construction et de l'habitation qui interdit la sous-location dans les logements sociaux.
Le fait que l'appartement ait été sous-loué sur une longue période et alors même que Mme [D] avait vu son bail résilié par le premier juge pour ce motif constitue une violation caractérisée et réitérée de l'interdiction de sous-location qui s'imposait à l'intimé.
Ces manquements sont d'autant plus graves qu'il s'agit d'un logement à loyer modéré destiné à des locataires dont les revenus ne dépassent pas un certain montant ; l'activité particulièrement lucrative à laquelle s'est livrée Mme [D] est radicalement contraire à la destination d'un tel logement social.
Ils justifient le prononcé de la résiliation du bail aux torts du locataire, sur le fondement de l'article 1741 du Code civil.
Le jugement déféré sera, par suite, confirmé en ce qu'il prononcé la résiliation du bail consenti à Mme [D], ordonné l'expulsion de cette dernière et l'a condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation.
II) Sur la demande de délais de paiement
Mme [D] sollicite des délais de paiement pour s'acquitter des sommes mises à sa charge par le premier juge en faisant valoir qu'elle est mère d'un enfant en bas âge, sans profession, et non imposable.
Réponse de la cour
Mme [D] ne justifie pas de sa situation personnelle ni des charges de famille dont elle fait état.
Elle n'a pas mis à profit le temps de la procédure pour apurer sa dette, alors même qu'elle continuait à sous-louer le logement après le prononcé du jugement dont appel et jusqu'à son expulsion.
Par suite, sa demande de délais de paiement ne pourra être accueillie.
III) Sur le remboursement des sommes indument perçues au titre de la sous-location illicite
Mme [D] conteste avoir sous-loué son appartement pendant sept mois, moyennant un loyer mensuel de 800 euros.
Elle fait valoir en cause d'appel que :
- la sous-location a pris fin le 21 février 2020, après le passage de l'huissier de justice et n'a donc duré que cinq mois,
- le loyer était non de 800 euros mais de deux cents euros par mois,
- si la cour devait retenir une durée de sept mois, il conviendrait de ramener le montant de la condamnation prononcée à son encontre à la somme de 5 600 euros (7 x 800 euros),
- M. [G] est son frère qu'elle a hébergé gratuitement et temporairement.
La bailleresse intimée formant appel incident prie la cour de condamner Mme [D] au paiement de la somme de 27 200 euros, représentant la somme de 800 euros par mois, durant une période de 34 mois.
Réponse de la cour
Le bailleur, sur le fondement des articles 546 et 547 du code civil, est en droit de percevoir les fruits civils produits par le bien dont il est propriétaire, soit en l'espèce le montant des sous-loyers indûment perçus par sa locataire.
Il ressort du procès-verbal du 21 février 2020 que les occupants, MM. [O] [J] et [B] [W] occupaient les lieux depuis sept mois et que le conjoint de Mme [D] se rendait à leur domicile le 8 de chaque mois, afin d'encaisser une somme de 800 euros en espèces.
Il n'est toutefois, pas établi de manière indubitable, contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge, que la sous-location ait perduré au-delà du 21 février 2020.
En outre, M. [G], qui a affirmé être hébergé à titre onéreux, a refusé de dévoilé à l'huissier de justice, le montant du loyer qu'il acquittait à sa soeur.
Par suite, la condamnation de Mme [D] au titre du remboursement des fruits civils doit être ramenée à la somme de 5 600 euros (800 euros x 7).
IV) Sur l'application des dispositions de l'article L. 442-8 du code de la construction et de l'habitation
La bailleresse intimée fait valoir que Mme [D] sous-louait pour son profit personnel, un logement social pour lequel elle percevait des aides personnalisées au logement à hauteur d'une somme mensuelle de 289, 69 euros et 306 euros en 2021 et qu'elle a causé, par son comportement, un préjudice à toutes les personnes en attente d'attribution d'un logement relevant d'un bail social.
Mme [D] réplique qu'elle a toujours payé ses loyers et que sa bailleresse n'a subi aucun préjudice financier.
Réponse de la cour
Il y a lieu de considérer que le premier juge en dépit de la formule générale ' Rejette le surplus des demandes' n'a pas statué sur cette demande, dès lors qu'il ne résulte pas des motifs de sa décision qu'il l'ait examinée.
Au regard des faits de sous-location retenus et en considération du fait que Mme [D] a persisté à sous-louer son logement après le prononcé du jugement déféré résiliant son bail en toute illégalité et en détournant l'objet social du bien qui lui avait été donné à bail, il convient de faire application de l'article L 442-8 du Code de la construction et de l'habitation, lequel dispose que :
« Dans tous les immeubles destinés à la location et financés au moyen de crédits prévus par le livre III, il est interdit de louer en meublé ou de sous-louer un logement, meublé ou non, sous quelque forme que ce soit, sous peine d'une amende de 9 000 euros . » et de prononcer une amende d'un montant de 9 000 euros.
V) Sur la dette locative
Mme [D] prie la cour, dans le dispositif de ses conclusions, d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il l'a condamnée à payer à sa bailleresse une somme de 841, 90 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 25 mars 2021.
Toutefois, l'appelante n'invoque aucun moyen à l'appui de sa demande d'infirmation de ce chef, de sorte qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour n'a pas à examiner ladite demande d'infirmation.
VI) Sur les demandes accessoires
Mme [D] qui succombe pour l'essentiel, sera condamnée aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles non compris dans ces mêmes dépens, étant, par ailleurs, confirmées.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions à l'exception de celle ayant condamné Mme [F] [N] [U], née [D], à payer à la société 1001 Vies habitat une somme de 8 000 euros au titre des fruits indûment perçus ;
Statuant à nouveau de ce chef
Condamne Mme [F] [N] [U], née [D], à payer à la société 1001 Vies habitat une somme de 5 600 euros au titre des fruits indûment perçus ;
Déboute Mme [F] [N] [U], née [D], de la totalité de ses autres demandes ;
Déboute la société 1001 Vies habitat du surplus de ses demandes au titre des fruits indûment perçus ;
Ajoutant au jugement entrepris
Condamne Mme [F] [N] [U], née [D] à verser au Trésor public une amende civile de 9 000 euros ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme [F] [N] [U], née [D], à payer à la société 1001 Vies habitat une indemnité de 2 500 euros ;
Condamne Mme [F] [N] [U], née [D] aux dépens de la procédure d'appel.
- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
