COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51A
1re chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 15 NOVEMBRE 2022
N° RG 21/05864 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UX4N
AFFAIRE :
Mme [M] [D] épouse [X]
...
C/
VALLEE SUD HABITAT, venant aux droits de l'office public de l'habitat de [Localité 5]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Août 2021 par le Juge des contentieux de la protection de Vanves
N° RG : 11-21-251
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 15/11/22
à :
Me Vanessa LANDAIS
Me Pauline REY
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE QUINZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Madame [M] [D] épouse [X]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentant : Maître Vanessa LANDAIS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 648 -
Représentant : Maître Letizia MONNET-PLACIDI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0918
Monsieur [P] [X]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentant : Maître Vanessa LANDAIS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 648 -
Représentant : Maître Letizia MONNET-PLACIDI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0918
APPELANTS
****************
VALLEE SUD HABITAT, venant aux droits de l'office public de l'habitat de [Localité 5], Etablissement public local à caractère industriel ou commercial
Ayant son siège
[Adresse 4]
[Adresse 4]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Maître Pauline REY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 555 - N° du dossier 202185
Représentant : Maître Manuel QUESNOT-FILIPPI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0205
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 Septembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY et Monsieur Philippe JAVELAS, président, chargé du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,
Madame Rose-May SPAZZOLA, Conseillère,
Greffier, lors des débats : Mme Françoise DUCAMIN,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 28 juillet 2017, l'office public de l'habitat de Châtillon a donné en location à M. [P] [X] et Mme [M] [D], épouse [X], un logement situé [Adresse 1].
Par acte d'huissier de justice délivré le 21 avril 2021, l'office public de l'habitat de Châtillon a assigné M. et Mme [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Vanves aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la résiliation du bail pour violation de leur obligation de jouissance paisible,
- leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique sous astreinte de 50 euros par jour de retard et séquestration et transport du mobilier en cas de besoin,
- leur condamnation, outre les dépens, à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement contradictoire du 2 août 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Vanves a :
- déclaré la demande recevable,
- prononcé la résiliation du bail à compter de la décision,
- autorisé, si les locataires n'ont pas quitté spontanément les lieux, l'office public de l'habitat de Châtillon à faire procéder à l'expiration du délai prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, à l'expulsion de M. et Mme [X] et à celle de tout occupant de leur chef avec l'aide de la force publique en cas de besoin des lieux loués [Adresse 1],
- dit que le sort des meubles meublants serait régi conformément aux dispositions des articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d'exécution,
- condamné les époux [X] à payer à l'office public de l'habitat de [Localité 5] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges contractuelles à compter de la décision et jusqu'au départ effectif des lieux, se caractérisant soit par l'expulsion soit par la remise des clés,
- rejeté toute demande plus ample ou contraire au dispositif,
- condamné M. et Mme [X] à payer à l'office public de l'habitat de [Localité 5] la somme de 300 euros au titre de sa demande relative à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. et Mme [X] aux dépens,
- ordonné l'exécution provisoire de la décision.
Par déclaration reçue au greffe le 23 septembre 2021, M. et Mme [X] ont relevé appel de ce jugement.
Aux termes de leurs conclusions signifiées le 15 septembre 2022, les époux [X], appelants, demandent à la cour de :
- déclarer recevable leur appel,
- infirmer le jugement rendu le 2 août 2021,
- débouter Vallée sud habitat de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, y compris de ses demandes reconventionnelles présentées en appel,
- ordonner le relogement des époux [X] dans un autre appartement, aux caractéristiques au moins équivalentes, du parc immobilier de Vallée sud habitat,
- leur donner acte qu'ils reconnaissent devoir la somme de 907,64 euros au titre de l'indemnité d'occupation,
- fixer un échéancier sur 12 mois pour le règlement de cette somme,
- condamner Vallée sud habitat à payer aux époux [X] la somme de 396, 94 euros par mois d'occupation de leur appartement sis [Adresse 3], soit depuis le mois de janvier 2022 et jusqu'à leur relogement dans un appartement du parc immobilier de Vallée sud habitat,
- condamner Vallée sud habitat à leur payer la somme de 2 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Vallée sud habitat aux entiers dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 7 septembre 2022, l'office public de l'habitat de [Localité 5], intimé, demande à la cour de :
A titre principal
- débouter M. et Mme [X] de l'ensemble de leurs demandes, celles-ci étant devenues sans objet,
- Fixer les sommes restant à devoir par référence à l'échéancier d'apurement de la dette locative convenue entre Vallée Sud habitat et M. et Mme [X], soit une somme restant à devoir de 2 103, 05 euros, dont le remboursement devra s'opérer par versements de 100 euros le 14 de chaque mois,
- juger qu'à défaut de règlement d'une seule échéance par M. et Mme [X], l'ensemble de la créance sera exigible, assortie des intérêts au taux légal calculés depuis la date de la notification de la décision à intervenir ;
A titre subsidiaire
- Débouter M. et Mme [X] de l'ensemble de leurs demandes ;
- confirmer le jugement en ce qu'il :
* a prononcé la résiliation judiciaire du bail conclu avec M. et Mme [X],
* a ordonné l'expulsion des appelants et tous occupants leur chef présents dans l'appartement sis [Adresse 1], avec le concours de la force publique,
* a condamné les appelants à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel, augmenté des charges récupérables et jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés ou l'expulsion,
* a condamné les appelants aux entiers dépens,
- condamner les appelants au paiement de la somme de 907, 64 euros au titre de l'indemnité due depuis le 2 août 2021, quitte à parfaire,
- condamner les appelants au paiement d'une somme de 1 910, 14 euros au titre des réparations locatives,
En toute hypothèse
- condamner les appelants à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 20 septembre 2022.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I) Sur la résiliation du bail et les conséquences qu'elle emporte
Les époux [X] font grief à a la décision entreprise d'avoir résilié le bail qui leur avait été consenti, en raison du comportement violent de Mme [X], qui a agressé sa voisine, Mme [J].
Ils font valoir, en cause d'appel, que :
- il n'est pas prouvé que Mme [X] serait l'auteur des violences sur sa voisine,
- Mme [X] n'a pas été condamnée ni même traduite devant une juridiction pénale,
- ils sont disposés à déménager dans un autre logement du parc immobilier de Vallée habitat et à entreprendre une démarche de médiation dans cette perspective,
- il ne peut être considéré, comme le fait valoir la bailleresse intimée, que leur déménagement aurait pour conséquence de priver d'objet leurs demandes, dès lors qu'ils forment, devant la cour, une demande de relogement, ainsi que des demandes indemnitaires et que l'exécution du jugement déféré ne peut priver la partie perdante de son droit à relever appel.
L'établissement public intimé réplique :
à titre principal, que les époux [X] ont quitté les lieux et les parties ont trouvé un accord sur un échéancier de règlement de la dette locative, en sorte que les appelants ne justifient pas d'un intérêt à voir infirmer le jugement déféré et qu'ils doivent par suite, être déboutés de leurs demandes devenues sans objet,
à titre subsidiaire, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il prononcé la résiliation du bail consenti aux époux [X], en raison de l'existence d'un ensemble d'agissements fautifs imputables à Mme [X].
Réponse de la cour
Bien qu'ils aient quitté les lieux, les époux [X] conservent un intérêt à contester la résiliation du bail, dès lors qu'ils forment une demande de relogement et une demande indemnitaire à l'encontre de leur bailleresse du fait de la résiliation de leur bail qu'ils estiment abusive, étant relevé par surcroît, que l'intérêt à agir, qui s'apprécie au jour de l'introduction de l'instance, constitue, s'agissant d'une fin de non-recevoir, un motif d'irrecevabilité et non de débouté et que les époux [X] occupaient toujours les lieux au jour de leur appel.
Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. Selon l'article 1729, si le preneur n'use pas ainsi de la chose louée, le bailleur peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.
Ces dispositions sont rappelées par l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 qui précise que le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Il ressort d'une jurisprudence constante que le locataire est responsable de ses propres agissements mais également des occupants de son chef et notamment, en ce cas, des membres de sa famille.
Aux termes des articles 6 et 9 du code de procédure civile, les parties, à l'appui de leurs prétentions ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder et de les prouver conformément à la loi. Il appartient donc au bailleur qui allègue les nuisances et les troubles imputables à son locataire de prouver ces faits et de démontrer qu'il n'a pas été usé convenablement du logement.
En l'espèce, le bailleur intimé verse aux débats pour l'essentiel :
- un courrier adressé par ses soins le 19 mars 2021 à Mme [X] pour l'informer qu'il a été à nouveau saisi de plaintes de son voisinage pour des nuisances sonores en provenance de son logement et que ' plusieurs voisins continuent à se plaindre des aboiements de son chien, du niveau sonore immodéré de sa machine à laver et de son sèche-lingue',
- des dépôts de plainte de Mme [J] à l'encontre de Mme [X], accompagnés de certificats médicaux, démontrant que Mme [J] a été agressée physiquement, que l'agression s'est déroulée en présence d'un témoin, et qu'il en est résulté pour la victime une incapacité totale de travail de 10 jours,
- un rapport établi par la société Eurexo, faisant apparaître qu'un départ de feu a eu lieu dans l'appartement de Mme [X] à la suite d'une imprudence commise par cette dernière, et des courriels électroniques permettant de constater que Mme [X] a tout d'abord refusé l'entrée de son logement au plombier venu effectuer des travaux après cet incendie et s'est ensuite montrée très impolie et agressive avec les ouvriers lorsqu'ils sont à nouveau intervenus pour changer le tablier de la baignoire.
La cour considère que, même si Mme [X] ne reconnaît pas l'agression qui lui est imputée et si les plaintes déposées par Mme [J] n'ont connu aucune suite judiciaire, les pièces versées aux débats, prises dans leur ensemble, suffisent à caractériser des manquements réitérés de Mme [X] à son obligation d'user paisiblement des lieux loués, justifiant, de par leur gravité et en raison du sérieux conflit de voisinage avec Mme [J] dont ils témoignent et qui rendait très problématique la poursuite d'une cohabitation avec cette dernière, le prononcé de la résiliation du bail.
Par suite, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a prononcé cette résiliation et, subséquemment, condamné les époux [X] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges locatives.
II) Sur les demandes de dommages et intérêts et d'attribution d'un nouveau logement des époux [X]
Les époux [X] sollicitent une indemnité de 396, 94 euros par mois, représentant la différence entre le loyer du nouveau logement qu'ils ont pris à bail et celui dont ils ont été, selon leurs dires, abusivement évincés, ainsi que l'attribution d'un nouveau logement dans le parc social de la bailleresse.
Réponse de la cour
La confirmation du jugement déféré en ce qu'il a prononcé la résiliation du contrat de location emporte rejet de ces demandes.
III) Sur la dette locative (907,64 euros)
L'établissement public intimé produit un relevé de compte locatif - pièce n°16 de l'intimé - permettant de constater qu'il reste dû au 28 février 2022, au titre des indemnités d'occupation échues depuis le 2 août 2021, date du prononcé de la résiliation du bail, une somme de 907, 64 euros.
En conséquence, la demande formée par l'établissement public intimé de condamnation des époux [X] au paiement de cette somme, sera accueillie.
Les époux [X], qui reconnaissent devoir cette somme, sollicitent, par ailleurs, un délai de douze mois pour s'acquitter de leur dette.
Cependant, compte tenu de la modicité de la somme et du temps dont les appelants ont disposé pour la régler, il n'y a pas lieu de faire droit à cette demande.
IV) Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives (1 910, 14 euros)
L'établissement public intimé prie la cour de condamner les appelants au paiement d'une somme de 1 910, 14 euros au titre des réparations locatives, en faisant valoir que l'état des lieux de sortie témoigne d'une utilisation fautive des lieux et que les dégradations constatées ne peuvent être imputables à la vétusté, la durée de la location étant inférieure à cinq ans.
Les époux [X] de s'opposer à cette demande en paiement en répliquant que leur assureur a indemnisé par celui du bailleur à hauteur de la somme de 6 389, 90 euros pour des travaux qui n'ont pas été effectués avant leur départ, et que leur dépôt de garantie, d'un montant de 414, 73 euros ne leur a pas été restitué.
Réponse de la cour
a) Recevabilité de la demande
La demande pour être nouvelle est néanmoins recevable en cause d'appel, au visa de l'article 564 du code de procédure civile, étant la conséquence d'un fait nouveau en relation avec la résiliation du bail, à savoir le départ des locataires qui occupaient encore les lieux lorsque l'affaire a été évoquée en première instance empêchant ainsi la constatation des dégradations locatives invoquées par le bailleur intimé.
b) Bien-fondé de la demande
En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux objet du bail à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.
Il est tenu de rendre les lieux dans le même état que celui dans lequel il les a pris.
En l'absence d'état des lieux d'entrée, par application de l'article 1731 du code civil, les époux [X] sont présumés avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives.
L'établissement public bailleur produit un état de sortie des lieux faisant apparaître que les locaux ont été rendus en état d'usage et salis, et un devis, d'un montant de 1 910, 14 euros, portant sur:
- le remplacement des portes intérieures,
- le remplacement des portes de placard,
- la dépose des meubles de cuisine, électroménager et chambre,
- le remplacement des ventilations de la cuisine et de la salle de bains,
- le lessivage du logement.
Au vu de l'état des lieux de sortie, il n'est pas établi que ces travaux étaient nécessaires, par suite de dégradations imputables aux époux [X], et seul le lessivage du logement est justifié.
Le coût de ce lessivage, tel que figurant sur le devis - 133, 20 euros- étant inférieur au montant du dépôt de garantie non restitué aux locataires, l'établissement public sera débouté de ses demandes en paiement au titre des réparations locatives.
V) Sur les demandes accessoires
Les époux [X], qui succombent pour l'essentiel, seront condamnés aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement querellé relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles non compris dans ces mêmes dépens étant, par ailleurs, confirmées.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Déclare sans objet la demande de l'établissement public Vallée sud habitat, venant aux droits de l'office public de l'habitat de [Localité 5], visant à obtenir l'expulsion de M. [P] [X] et de Mme [M] [D], épouse [X] ;
Condamne M. [P] [X] et Mme [M] [D], épouse [X], à payer à l'établissement public Vallée sud habitat, venant aux droits de l'office public de l'habitat de [Localité 5], la somme de 907, 64 euros ;
Déboute l'établissement public Vallée sud habitat, venant aux droits de l'office public de l'habitat de [Localité 5], de sa demande en paiement au titre des réparations locatives ;
Déboute M. [P] [X] et Mme [M] [D], épouse [X], de la totalité de leurs demandes;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. [P] [X] et Mme [M] [D], épouse [X], à payer à l'établissement public Vallée sud habitat, venant aux droits de l'office public de l'habitat de [Localité 5], une indemnité de 2 500 euros ;
Condamne M. [P] [X] et Mme [M] [D], épouse [X], aux dépens de la procédure d'appel.
- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
