COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51A
1re chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 15 NOVEMBRE 2022
N° RG 21/05530 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UXDZ
AFFAIRE :
S.A. 1001 VIES HABITAT
C/
[V] [M]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Juillet 2021 par le Juge des contentieux de la protection de PONTOISE
N° RG : 1121001135
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 15/11/22
à :
Me Jeanine HALIMI
Me Franck LAFON
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE QUINZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.A. 1001 VIES HABITAT
N° SIRET : 572 015 451 RCS PARIS
Ayant son siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 397
APPELANTE
****************
Monsieur [V] [M]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentant : Maître Franck LAFON, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 - N° du dossier 20210368
Madame [A] [M]
5 résidence [6]
[Localité 5]
Représentant : Maître Franck LAFON, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 - N° du dossier 20210368
Madame [O] [R] épouse [M]
5 résidence [6]
[Localité 5]
Représentant : Maître Franck LAFON, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 - N° du dossier 20210368
INTIMES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 Septembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,
Madame Marina IGELMAN, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 1er décembre 2010, la société 1001 Vies Habitat a consenti à M. [V] [M] un bail portant sur un logement sis 5 résidence [6] à [Localité 5] (95).
Par acte d'huissier de justice délivré le 10 mai 2021, la société 1001 Vies Habitat a assigné M. [M], Mme [A] [M] et Mme [O] [M], née [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de :
- prononcer la résiliation judiciaire du bail,
- ordonner l'expulsion de M. [V] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, en cas de besoin, le concours de la force publique en écartant le délai de deux mois,
- les condamner solidairement au paiement de la somme de 3 403,17 euros au titre des loyers échus au mois de mars 2021 inclus, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu'à la libération définitive des lieux,
- autoriser le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meuble au choix du propriétaire aux frais, risques et périls de la partie expulsée,
- les condamner à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts et 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Par jugement contradictoire du 6 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise a :
- déclaré irrecevable la demande de résiliation du bail portant sur le logement sis 5 résidence [6] à [Localité 5] (95)
- condamné M. [M] à payer à la société 1001 Vies Habitat la somme de 2 117,69 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 31 mai 2021,
- condamné M. [M] à payer à la société 1001 Vies Habitat la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [M] aux dépens,
- rappelé l'exécution provisoire de droit de la décision,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes.
Par déclaration reçue au greffe le 2 septembre 2021, la société 1001 Vies Habitat a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 14 octobre 2021, elle demande à la cour de :
- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise en date du 6 juillet 2021,
- constater que M. [M] n'occupe nullement les lieux sis 5, Résidence [Adresse 7] à Osny, dont il est seul locataire en titre, et ce malgré ses obligations,
- constater que Mesdames [A], [T] et [O] [M] occupent sans droit ni titre les lieux sis 5, résidence [Adresse 7] à [Localité 5], dont seul M. [M] est locataire en titre,
- prononcer la résiliation judiciaire du bail liant la requérante à M. [M] pour manquements graves de ce dernier à ses obligations de locataire en titre,
- ordonner l'expulsion de M. [M] ainsi que celle de toutes personnes dans les lieux de son chef, et notamment Mesdames [A], [T] et [O] [M] des lieux sis 5, résidence [Adresse 7] à [Localité 5], dont seul M. [M] est locataire en titre,
- dire qu'à défaut pour M. [M] d'avoir libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de toutes personnes dans les lieux de son chef et notamment Mesdames [A], [T] et [O] [M] avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, avec dispense du délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux prévu par les articles L 411-1 et L 412-l et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- dire que le sort des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
- condamner M. [M] à lui payer une somme de 2 886,57 euros au titre des loyers et charges dus, terme du mois d'août 2021 inclus,
- fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due à une somme égale au montant du loyer majoré des charges et condamner in solidum M. [M], Mesdames [A], [T] et [O] [M] à lui payer celle-ci à compter du mois de septembre 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux,
- condamner M. [M] au versement d'une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner M. [M] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître Jeanine Halimi, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Les intimés ont constitué avocat mais n'ont pas conclu.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 19 mai 2022.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de l'assignation aux fins de résiliation
La société appelante fait valoir que sa demande de résiliation du bail n'a jamais été fondée sur l'existence d'une dette locative, de sorte que le premier juge a déclaré à tort irrecevable sa demande de résiliation du contrat de bail pour non-occupation des locaux, en retenant que l'assignation sous couvert d'être délivrée pour occupation sans droit ni titre, comporte une demande de condamnation au paiement d'une dette locative et que ni la CCAPEX ni le préfet n'ayant été informés de cette demande, son assignation en résiliation du bail était irrecevable.
Elle demande à la Cour de déclarer ses demandes initiales recevables et bien fondées.
Sur ce,
L'article 24 alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :
II.-Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 8211 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
III.-A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.
IV.-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.
Il ressort de ces dispositions que la saisine préalable du préfet et de la Capex ne constituent une condition de recevabilité d'une assignation que si celle-ci est fondée sur une demande de résiliation du bail motivée par l'existence d'une dette locative du preneur.
Or, il est établi par les pièces de la procédure que la demande de résiliation du bail n'est pas fondée sur l'existence d'une dette locative, mais uniquement sur celle de la non-occupation des lieux loués par le locataire en titre, M. [M] [V].
Il est en outre établi que l'existence de la dette locative n'a généré de la part de la Société appelante qu'une demande de condamnation au paiement et non pas celle d'une résiliation de bail pour son non paiement.
Il se déduit de ce qui précède que l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n'impose pas en cas de demande de résiliation pour non occupation des lieux l'obligation de saisine ni de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions deux mois avant la délivrance de l'assignation ni la dénonciation de l'assignation à la Préfecture deux mois avant l'audience.
L'assignation délivrée par la société 1001 Vies Habitat pour manquement aux obligations du locataire à occuper effectivement le logement et pour occupation sans droit ni titre d'occupants sera dès lors déclarée recevable et le jugement déféré infirmé sur ce point.
- Sur les demandes de la SA 1001 Vies Habitat
- Sur la demande de résiliation judiciaire
La Société appelante fait valoir que le locataire en titre M. [M] [V] a gravement contrevenu aux conditions générales du contrat de location le liant à elle, ainsi qu'aux dispositions légales en vigueur.
Elle soutient qu'il ressort d'un Procès-verbal de constat d'huissier du 1er décembre 2020 que M. [V] [M] ne vit plus dans le logement.
Elle indique que devant le premier juge, M. [V] [M] a reconnu qu'il avait quitté le logement pour y installer sa mère ainsi que sa s'ur âgée de 14 ans.
Il a affirmé lors de l'audience s'engager à déménager l'ensemble des membres de sa famille et à remettre les clés du logement sous quinze jours.
Elle demande à la cour de prononcer la résiliation judiciaire du bail la liant à M. [V] [M], pour manquements graves de ce dernier à ses obligations de locataire en titre.
Sur ce,
L'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :
" La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an "
L'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :
" Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.
En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation."
Il est en outre relevé que le titre III des conditions générales du contrat liant les parties dispose quant à lui que:
" Cette location est consentie pour une habitation strictement personnelle et bourgeoise. Le logement doit constituer la résidence principale permanente du preneur qui est tenu de l'occuper au moins huit mois par an"
Le Titre XI des conditions générales du contrat liant les parties dispose encore que :
" La présence location ne peut faire l'objet ni d'un prêt même à titre gratuit, ni d'une cession sous quelque forme que ce soit, ni d'une sous-location totale ou partielle. Il en résulte notamment que le preneur s'interdit sous peine de dommages et intérêts, indépendamment de la résiliation du présent contrat, de prendre toute initiative pouvant avoir pour objet ou pour effet de mettre le bailleur en présence d'un autre occupant."
Le procès -verbal de constat d'huissier du 1er décembre 2020 produit aux débats permet d'établir que M. [V] [M] ne vit plus dans le logement sis 5, Résidence [Adresse 7] à [Localité 5], dont il est seul locataire en titre, et ce malgré ses obligations tant légales que conventionnelles et que les lieux sont occupés par d'autres personnes que lui.
En application de l'article 1224 du Code Civil, la résiliation du bail en justice peut venir sanctionner la violation par le locataire des obligations qui lui incombent, soit en vertu de la loi, soit en vertu du contrat de bail;
Qu'il y a lieu, en conséquence de ce qui précède, compte tenu de la violation caractérisée de l'obligation de M. [V] [M] d'occuper personnellement les lieux, de prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de M. [V] [M] et d'ordonner son expulsion;
Il est relevé par ailleurs que Mme [A] [M], Mme [T] [M] et Mme [O] [R] épouse [M] occupent sans droit ni titre les mêmes lieux dont seul M. [V] [M] est locataire en titre.
Il convient dès lors d'ordonner outre l'expulsion de Monsieur [V] [M], celle de toutes personnes se trouvant dans les lieux de son chef, 5, Résidence [Adresse 7] à [Localité 5], et notamment Mesdames [A] [M], [T] [M] et [O] [R] épouse [M].
A défaut par M. [V] [M] d'avoir libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de toutes personnes dans les lieux de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, avec dispense du délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux prévu par les articles L.411-1 et L.412-l et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
La cour retient que le sort des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Le jugement est infirmé.
- Sur la demande de paiement de la dette locative
La Société appelante forme une demande de paiement d'un arriéré locatif de 2.886,57 euros au titre des loyers et charges dus, terme du mois d'août 2021 inclus.
La cour relève d'un décompte locatif produit aux débats qu'il existe une dette locative à hauteur de la somme de 2.886,57 euros au titre des loyers et charges dus, terme du mois d'août 2021 inclus.
M. [V] [M] sera dès lors condamné au paiement de cette somme à titre d'arriéré locatif restant dû à la bailleresse.
L'appelante sollicite la fixation d'une indemnité d'occupation mensuelle à une somme égale au montant du loyer majoré des charges et la condamnation in solidum de M. [V] [M], Mme [A] [M], Mme [T] [M] et Mme [O] [R] épouse [M] à payer à compter du mois de septembre 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux.
La cour rappelle toutefois que le versement d'une indemnité d'occupation ne peut être due qu'à compter du prononcé de la résiliation judiciaire par le juge, laquelle n'emporte pas d'effet rétroactif.
La cour fixe des lors une indemnité d'occupation mensuelle due à une somme égale au montant du loyer majoré des charges et condamne in solidum M. [V] [M], Mme [A] [M], Mme [T] [M] et Mme [O] [R] épouse [M] à payer cette indemnité à compter du présent arrêt prononçant la résiliation judiciaire du bail et jusqu'à la libération effective des lieux.
-Sur la demande de dommages et intérêts
La bailleresse sollicite la condamnation de M. [V] [M] au versement d'une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour mauvaise foi du locataire.
La cour rappelle que la bonne foi est toujours présumée dans les contrats et qu'il appartient dès lors à celui qui invoque la mauvaise foi de la prouver.
La Société 1001 vies habitat n'établit pas en quoi M. [V] [M] serait de mauvaise foi, ni même ne fait la démonstration qui lui incombe de l'existence d'un préjudice qui résulterait pour elle d'une mauvaise fois de celui-ci.
Elle sera dès lors déboutée de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.
Sur les dépens et l'indemnité de procédure
M. [V] [M], Mme [A] [M], Mme [T] [M] et Mme [O] [R] épouse [M] qui succombent à l'instance seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel.
Il convient de condamner M. [V] [M] à payer à la S.A. 1001 vies habitat la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La COUR,
Statuant par arrêt CONTRADICTOIRE, par mise à disposition au greffe,
Infirme le jugement du 6 juillet 2021 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise et statuant à nouveau sur les chefs infirmés:
Déclare recevable la demande de résiliation judiciaire du bail du 1er décembre 2010 pour défaut d'occupation des lieux loués par M. [V] [M] ,
Prononce la résiliation du bail consenti le 1er décembre 2010 par la société 1001 Vies Habitat à M. [V] [M] pour le logement situé 5, Résidence [Adresse 7] à [Localité 5] ,
Ordonne l'expulsion de M. [V] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, à défaut de libération volontaire des lieux à compter de la signification de la présente décision,
Rappelle que par application des articles L412-1 et R412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, cette expulsion ne pourra être poursuivie qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,
Dit que, conformément aux dispositions des articles L433-1 et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais de M. [V] [M], en un lieu choisi par ses soins, et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à M. [V] [M] d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois,
Condamne M. [V] [M] à verser à la S.A. 1001 vies habitat une somme de 2.886,57 euros au titre des loyers et charges dus, au titre des charges et loyers impayés arrêtés au 31 août 2021,
Condamne in solidum M. [V] [M], Mme [A] [M], Mme [T] [M] et Mme [O] [R] épouse [M] à verser à la S.A. 1001 vies habitat une somme mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges à titre d'indemnité d'occupation à compter du prononcé du présent jugement et jusqu'à la libération effective des lieux,
Condamne M. [V] [M] à verser à la S.A. 1001 vies habitat la somme 1000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
Déboute la S.A. 1001 vies habitat du surplus de ses demandes,
Condamne in solidum M. [V] [M], Mme [A] [M], Mme [T] [M] et Mme [O] [R] épouse [M] aux dépens de première instance et d'appel et dis que les dépens de la procédure d'appel pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, par Me Jeanine Halimi, avocat en ayant fait la demande.
- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
