COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 30B
12e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 03 NOVEMBRE 2022
N° RG 20/03670 - N° Portalis DBV3-V-B7E-T7UR
AFFAIRE :
[V] [H] [G] (décédée le 30 Juillet 2021) [D]
...
C/
S.A.R.L. ACIL marque commerciale TUC IMMO
[Y] [F]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 29 Juin 2020 par le TJ de NANTERRE
N° Chambre : 8
N° RG : 18/03939
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 04.11.2022
à :
Me Frédéric SANTINI
Me Anne-Laure DUMEAU
TJ NANTERRE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE TROIS NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Madame [C] [O] agissant tant en nom personnel qu'en en sa qualité d'héritière de Madame [V] [D], décédée le 30.07.2021
née le 29 Mai 1942 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Adresse 5]
Représentant : Me Frédéric SANTINI de la SCP CRTD ET ASSOCIES, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 713
APPELANTE
****************
S.A.R.L. ACIL marque commerciale TUC IMMO
RCS Nanterre n° 487 543 001
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentant : Me Anne-Laure DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628
Représentant : Me Catherine HERRERO, Plaidant, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 175
INTIMEE
****************
Monsieur [Y] [F] en sa qualité d'héritier de Madame [V] [D], décédée le 30.07.2021
né le 13 mars 1954 à DJIDJELLI (ALGERIE)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentant : Me Frédéric SANTINI de la SCP CRTD ET ASSOCIES, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 713
PARTIE INTERVENANTE
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 Juin 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Patrice DUSAUSOY, Magistrat honoaire chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur François THOMAS, Président,
Madame Véronique MULLER, Conseiller,
Monsieur Patrice DUSAUSOY, Magistrat honoraire,
Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 14 décembre 2005, Mme [V] [D] et Mme [C] [O] (le Bailleur) ont donné à bail à la société Acil, exerçant l'activité d'agence immobilière, des locaux commerciaux sis [Adresse 4]). Ce bail a pris effet le 1er avril 2006 et s'est poursuivi par tacite reconduction.
Le 14 avril 2017, la société Acil a, par acte d'huissier, sollicité du Bailleur le renouvellement du bail.
Le 13 juillet 2017, le Bailleur a notifié à la société Acil son refus de renouveler le bail aux motifs que Mme [V] [D] et Mme [C] [O], réfléchissant à leur succession et à la répartition et la transmission de leur patrimoine immobilier, ne souhaitaient pas figer la situation du local à usage commercial pour une période de 9 ans.
Par courrier recommandé du 11 décembre 2017, la société Acil a mis en demeure le Bailleur de lui verser une indemnité d'éviction.
Par acte du 28 février 2018, la société Acil a assigné Mme [V] [D] et Mme [C] [O] devant le tribunal de grande instance de Nanterre aux fins de les condamner à lui verser une indemnité d'éviction.
Le 8 mars 2018, la société Acil a informé le Bailleur qu'elle restituerait les locaux au plus tard le 30 mars 2018.
Un procès-verbal de restitution des clés a été dressé le 30 mars 2018.
Par jugement du 29 juin 2020, le tribunal judiciaire de Nanterre a :
- Condamné solidairement Mme [D] et Mme [O] à payer à la société Acil la somme de 465.308,86 € au titre de l'indemnité d'éviction ;
- Condamné solidairement Mme [V] [D] et Mme [C] [O] à payer à la société Acil la somme de 2.100 € au titre du remboursement du dépôt de garantie ;
- Condamné la société Acil à payer à Mme [V] [D] et Mme [C] [O] la somme de 4.385 € au titre des loyers restants dus ;
- Ordonné la compensation entre les sommes dues au titre de l'indemnité d'éviction et les sommes dues au titre des loyers restants dus ;
- Débouté la société Acil de sa demande de condamnation solidaire de Mme [V] [D] et Mme [C] [O] à payer le montant de l'expertise de M. [E] pour un montant de 3.000 € ;
- Débouté la société Acil de sa demande de condamnation sous astreinte ;
- Débouté Mme [V] [D] et Mme [C] [O] de leur demande de condamnation de la société Acil au paiement des travaux de remise en état ;
- Débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire ;
- Condamné solidairement Mme [V] [D] et Mme [C] [O] à payer à la société Acil la somme 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné solidairement Mme [V] [D] et Mme [C] [O] aux dépens.
Par déclaration du 30 juillet 2020, à Mme [V] [D] et Mme [C] [O] ont interjeté appel du jugement.
Mme [V] [D] est décédée le 30 juillet 2021, laissant un légataire universel en la personne de M. [Y] [F] et un légataire particulier en la personne de Mme [C] [O].
Par acte du 3 mai 2022, la société Acil a assigné en reprise d'instance Mme [C] [O] et M. [Y] [F] en intervention forcée. La signification a été remise à personne.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par dernières conclusions notifiées le 14 juin 2022, Mme [C] [O] et Monsieur [Y] [F] demandent à la cour de :
- infirmer le jugement rendu par la 8ème chambre du tribunal judiciaire de Nanterre le 29 juin 2020,
- débouter la Sarl Acil de sa demande d'indemnité d'éviction,
- limiter et plafonner en tout état de cause à la somme de 27.000 € le montant de l'indemnité d'éviction,
- limiter à la somme de 6.225,72 € HT, le montant de l'indemnité pour les frais de déménagement et de réinstallation,
- débouter la Sarl Acil du surplus des demandes présentées au titre des indemnités accessoires,
- condamner la Sarl Acil à payer à Madame [C] [O] la somme de 199 € au titre des travaux de remise en état, déduction faite du dépôt de garantie,
- confirmer le jugement pour le surplus, à l'exception des condamnations prononcées au bénéfice de la société ACIL au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SARL ACIL à payer à Madame [C] [O] et à Monsieur [Y] [F] la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par dernières conclusions notifiées le 15 juin 2022, la société Acil demande à la cour de :
Confirmer le jugement en ce qu'il a :
- dit que Monsieur [Y] [F] et Madame [C] [O] sont redevables à la société Acil d'une indemnité d'éviction,
- fixé le montant de l'indemnité d'éviction principale due à la Sarl Acil à 420.000 € à titre principal,
- Condamner solidairement Monsieur [Y] [F] et Madame [C] [O] à payer à la Sarl Acil le montant de l'indemnité d'éviction fixée à 420.000 € ou subsidiairement à la somme de 358 892 €,
- Condamner solidairement Monsieur [Y] [F] et Madame [C] [O] à payer à la Sarl Acil le montant des indemnités accessoires fixées à 6.232 €,
- Condamner solidairement Monsieur [Y] [F] et Madame [C] [O] à rembourser à la Sarl Acil le montant de dépôt de garantie soit 2100 €,
- Débouter Monsieur [Y] [F] et Madame [C] [O] de leur demande de travaux de remise en état,
Infirmer le jugement sur appel incident et,
- Condamner solidairement Monsieur [Y] [F] et Madame [C] [O] à rembourser à la SARL Acil le montant de 3.305,85 € correspondant aux frais concernant l'aquarium,
- Condamner solidairement Monsieur [Y] [F] et Madame [C] [O] à rembourser à la Sarl Acil le montant de 6.900 € correspondant aux frais concernant la vitrine extérieure,
- Condamner solidairement Monsieur [Y] [F] et Madame [C] [O] à rembourser à la Sarl Acil le montant de 11.530 € correspondant à la perte de chiffre d'affaire pendant le déménagement,
- Condamner solidairement Monsieur [Y] [F] et Madame [C] [O] à rembourser à la Sarl Acil le montant de 5.339 € correspondant aux loyers commerciaux dus pour l'annexe,
- Condamner solidairement Monsieur [Y] [F] et Madame [C] [O] à payer à la Sarl Acil le montant de 9.133 € correspondant aux travaux dans l'annexe,
- Condamner solidairement Monsieur [Y] [F] et Madame [C] [O] à rembourser à la Sarl Acil le montant de 5.310 € correspondant aux doubles loyers,
- Condamner Monsieur [Y] [F] et Madame [C] [O] succession [D] et Madame [C] [O] à rembourser à la Sarl Acil le montant de 50.910 € correspondant au droit au bail,
- Condamner solidairement Monsieur [Y] [F] et Madame [C] [O] à rembourser à la Sarl Acil le montant de 96.467 € correspondant aux travaux dans les nouveaux locaux,
- Condamner solidairement Monsieur [Y] [F] et Madame [C] [O] à rembourser à la Sarl Acil le montant de 5.053.87 € correspondant aux intérêts et assurance pour les deux prêts,
- Condamner solidairement Monsieur [Y] [F] et Madame [C] [O] à rembourser à la Sarl Acil le montant de 27.000 € correspondant à l'ancien droit au bail,
- Condamner solidairement Monsieur [Y] [F] et Madame [C] [O] à rembourser à la Sarl Acil le montant de 11.530 € correspondant à la perte de chiffre d'affaire,
- Condamner solidairement Monsieur [Y] [F] et Madame [C] [O] à rembourser à la Sarl Acil le montant de 723.58 € correspondant aux frais divers,
- Condamner solidairement Monsieur [Y] [F] et Madame [C] [O] à rembourser à la SARL Acil le montant de l'expertise de Monsieur [E] soit 4.800 €,
- Débouter Monsieur [Y] [F] et Madame [C] [O] de leur demande de loyer dus,
- Assortir cette condamnation d'une astreinte de 150 € par jour de retard,
- Condamner Monsieur [Y] [F] et Madame [C] [O] aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvré par Maître Anne Laure Dumeau selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- Condamner les défendeurs au paiement de la somme de 11.038 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 16 juin 2022.
Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS
Sur l'indemnité d'éviction
- sur le droit à indemnité d'éviction
Mme [C] [O] et M. [Y] [F] (le Bailleur) critiquent le jugement entrepris qui les a condamnés au versement d'une indemnité d'éviction alors que la société Acil n'a pas perdu la valeur de son fonds de commerce, décidant, pour développer son activité, de s'installer dans des locaux plus adaptés situés à quelques mètres de ses précédents locaux (du 58 au [Adresse 1]) de sorte que son fonds de commerce a continué d'exister et de prospérer. Ils soutiennent ainsi qu'il n'y a pas lieu de se prononcer sur l'indemnisation de la valeur du fonds dès lors que l'éviction n'a pas entraîné la perte du fonds mais sur le principe d'une indemnité de transfert qu'elle évalue à 27.000 €.
La société Acil, au visa des articles L.145-14 et L.145-17 du code de commerce, conteste tout départ volontaire de sa part des locaux litigieux et soutient qu'en cas de refus de renouvellement l'indemnité d'éviction est due dès lors qu'aucune exception au principe d'exigibilité de cette indemnité ne s'y est opposée. Elle sollicite la confirmation du jugement qui a fixé l'indemnité d'éviction à 421.526 € et subsidiairement que celle-ci soit fixée à 358.892 €.
*
L'article L. 145-14 du code de commerce prévoit que : 'Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.'.
L'article L145-17 du code de commerce qui précise les exceptions au versement de cette indemnité d'éviction, dispose notamment que :
'- I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité :
- 1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. ....; .'.
*
Il est constant que le bail objet du litige, prévu pour s'achever le 31 mars 2015, s'est poursuivi au delà de cette date par tacite reconduction.
Il est tout aussi constant que le 13 juillet 2017, le Bailleur, a notifié à la société Acil son refus de renouveler le bail et ce sans offre d'indemnité d'éviction.
La société Acil a quitté les lieux le 30 mars 2018.
L'absence d'offre d'indemnité d'éviction n'a été justifiée par aucun des motifs prévus à l'article L.145-17 du code de commerce.
En particulier, n'entre pas dans les exceptions susceptibles de s'opposer au principe du versement d'une indemnité d'éviction, le souhait du Bailleur d'organiser son patrimoine successoral ainsi qu'il le soutenait en première instance, ou le départ prétendument volontaire du preneur vers des locaux situés à proximité des précédents après notification du non renouvellement du bail.
Le Bailleur ne conteste pas véritablement, dans ses écritures d'appel, le droit à indemnité d'éviction au profit du preneur mais le quantum de celle-ci en faisant valoir que cette indemnité doit être appréciée non sur la valeur de remplacement mais sur la valeur de transfert du fonds.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a reconnu au preneur le droit à une indemnité d'éviction.
- Sur le quantum de l'indemnité d'éviction
L'indemnité d'éviction doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Elle se compose d'une indemnité dite 'principale' correspondant soit à la valeur marchande du fonds de commerce, en cas de disparition de celui-ci, soit à la valeur du droit au bail, en cas de transfert de ce fonds. Cette indemnité principale est complétée, le cas échéant, d'indemnités 'accessoires' (ex : frais de déménagement et de réinstallation,...).
Si l'article L.145-14 du code de commerce oblige le bailleur à payer au locataire évincé, une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, ce même article offre au bailleur la possibilité de prouver que le préjudice du preneur est inférieur à la valeur marchande du fonds ou à celle de son droit au bail.
Il appartient au bailleur de justifier du caractère transférable ou non du fonds de commerce.
Le preneur qui réclame le paiement de l'indemnité d'éviction doit justifier de son bien fondé et du montant des sommes réclamées.
Si le preneur a quitté les lieux, son préjudice doit s'apprécier au jour où il les a quittés régulièrement.
*
Sur l'indemnité principale
La société Acil produit une expertise non contradictoire qui retient une valeur de fonds de commerce de 400.000 € calculée sur la seule année 2016 avec application d'un coefficient au chiffre d'affaires selon l'activité (vente :0,3 : 0.30 à 0.5 ; location : 1 ; gestion locative: 2 à 2.5).
Le Bailleur propose une valeur de droit au bail de 27.000 € correspondant au prix du droit au bail versé par la société Acil au précédent preneur la société Organza (pièce 2 - bailleur acte de cession de droit au bail).
Les premiers juges ont suivi l'argumentation de la société Acil et fixé l'indemnité principale d'éviction sur la base de la valeur du fonds de commerce en se fondant sur le chiffre d'affaires réalisé par la société Acil sur la seule année 2016 considérant que les parties n'avaient pas sollicité d'expertise judiciaire.
Le Bailleur établit cependant que la société Acil a déménagé du [Adresse 4], pour s'installer au [Adresse 1] de la même rue et la même ville distant de 170 mètres selon la société Acil dans des locaux plus vastes (93,36 m2 au lieu de 34,43 m2) (pièce 9 - bailleur, procès-verbal d'huissier du 7 mars 2018 ; pièce 26 - preneur rapport d'expertise).
L'appréciation proposée par la société Acil et reprise par le tribunal ne tient pas compte du transfert effectif de l'activité de la société Acil dans de nouveaux locaux. Elle ne peut être retenue car elle se fonde sur l'hypothèse d'une disparition du fonds de commerce. Or, la société Acil n'explique pas en quoi sa clientèle et notamment celle relevant de la gestion locative, la plus attachée au fonds précédent, serait définitivement perdue alors que le nouveau fonds ne se situe qu'à une courte distance, dans la même rue et sur le même trottoir.
Il s'ensuit que l'indemnité principale doit être appréciée selon la valeur du droit au bail (également appelée valeur de déplacement ou de transfert) et non à la valeur de remplacement du fonds de commerce, le fonds de commerce n'ayant pas disparu mais ayant été simplement déplacé.
En revanche, le montant proposé par le Bailleur sur la seule base du droit au bail (27.000€) n'est pas suffisant, en soi, à réparer le préjudice subi par la société Acil à l'occasion du transfert de ses activités dans de nouveaux locaux du fait de la décision de non renouvellement du bail.
La valeur du droit au bail correspond à la différence entre le loyer antérieur et la valeur locative de marché, laquelle valeur locative s'analyse comme la contrepartie financière annuelle de l'usage d'un bien immobilier dans le cadre de la signature d'un nouveau bail ou de la cession d'un bail en cours.
A cette différence annuelle entre la valeur locative de marché et le loyer que le locataire aurait réglé si son bail avait été renouvelé, un coefficient de situation peut être appliqué pour déterminer la valeur du droit au bail. Toutefois, les locaux situés dans la même rue et distants seulement de 170 m, l'application d'un tel coefficient ne se justifie pas.
Il résulte des éléments produits aux débats que les anciens locaux ([Adresse 4]) d'une surface de 34,43 m2 étaient loués mensuellement au prix de 811,81 € sans TVA et hors charges , au premier trimestre 2018, tandis que les nouveaux locaux d'une surface de 93,36 m2 ont été loués, à la même période, 2.500 € hors TVA et hors charges, selon quittances (pièce 39 - Acil) non contestées.
Ainsi, le loyer mensuel au m2 des anciens locaux s'établit à 23,57 € (811,81 € / 34,43 m2) et celle des nouveaux locaux à 26,77 € (2.500 € / 93.36 m2). La différence s'élève à 3,20€ par m2 et par mois.
La société Acil a souhaité prendre des locaux plus vastes que les précédents, choix qui ne peut être opposé au Bailleur. En effet, la société Acil ne rapporte pas la preuve d'avoir été contrainte de prendre des locaux plus importants du fait de l'impossibilité d'en trouver d'une surface équivalente aux précédents. Elle expose, elle même, qu'elle a souhaité se développer et s'agrandir -ce qui ne saurait lui être reproché- en profitant de la décision du Bailleur de ne pas renouveler le bail. Elle a ainsi signé le nouveau bail à la fin du mois de décembre 2017 après la notification de refus de renouvellement (13 juillet 2017) mais avant de quitter les anciens locaux le 30 mars 2018.
Il s'en déduit que, du fait du transfert de fonds, la valeur locative, limitée à la surface des anciens locaux (34,43 m2), s'est renchérie, par mois, de 110,17 € (34,43 m2 x 3,20 €) pour la société Acil ce qui constitue un préjudice.
En l'état des éléments communiqués, la société Acil ne communiquant pas son nouveau bail, la cour fixera l'indemnité principale d'éviction à la somme de 30.966,33 €, résultant de la prise en compte de la différence de loyer (3,20 €/m2 par mois), de la surface des locaux antérieurs (34,43 m2) et d'une période de 3 ans correspondant à la première période à l'issue de laquelle le preneur peut quitter les locaux loués, ce qui conduit à la somme de 3.966,33 €, (3,20 € X 34,43 m2 x 36 mois) à laquelle il convient d'ajouter la somme de 27.000 € correspondant au prix de cession du droit au bail acquitté par la société Acil (pièce 2 - bailleurs) à l'occasion de la prise en location des locaux précédents et qu'elle ne récupérera pas.
Le jugement sera infirmé sur ce point et le Bailleur (M. [F] et Mme [O]), condamné solidairement à payer à la société Acil la somme de 30.966,33 € au titre de l'indemnité principale d'éviction.
Sur les indemnité accessoires
Selon l'article 145- 14 du code de commerce l'indemnité principale peut être 'augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.'.
La société Acil sollicite le paiement d'indemnités accessoires dont certaines on été accordées par le tribunal. Le Bailleur les conteste en rappelant les dispositions de l'article L.145-14 du code de commerce.
Le Bailleur fait valoir que certains justificatifs portent une date antérieure au déménagement effectif de la société Acil (30 mars 2018) de sorte que ces dépenses ne devraient pas être prises en compte. Toutefois, comme l'ont relevé les premiers juges, à juste titre, ces dépenses ont été engagées postérieurement au refus de renouvellement (13 juillet 2017) de sorte qu'il convient d'en tenir compte si elles sont justifiées.
Il y a lieu d'examiner poste par poste les indemnités réclamées par la société Acil étant précisé que les éventuelles condamnations à titre de dommages et intérêts seront prononcées hors TVA, les bailleurs ne récupérant pas la TVA à la différence de la société Acil.
Les frais de déménagement
Il s'agit des frais normaux exposés par le preneur pour transférer son activité.
- frais de déménagement
Le tribunal a accordé la somme de 1.763,18 € TTC dont la société Acil demande confirmation.
Le montant HT de ce déménagement s'élève à 1.469,32 € laissé à l'appréciation de la cour par le Bailleur.
La cour retiendra la somme de 1.469,32 € infirmant le jugement.
- frais de déménagement et de réinstallation informatique et téléphonique
Le tribunal a accordé la somme de 2.274,46 € TTC dont la société Acil demande confirmation. Les appelantes la contestent au motif qu'elle ne serait pas justifiée.
La société Acil justifie des frais exposés (ses pièces 13 et 21) au titre de son déménagement avec réinstallation de son système informatique et téléphonique. La cour retiendra la somme HT de 1.876,19 € infirmant le jugement.
- frais de décoration (aquarium)
La société Acil critique les premiers juges de l'avoir déboutée de sa demande (3.214,67€ HT soit 3.471,84 € TTC) au titre de l'achat d'un nouvel aquarium pour remplacer l'ancien au motif qu'il n'est pas un élément nécessaire à l'activité d'une agence immobilière. La société Acil fait valoir que cet aquarium constitue un élément d'identité de l'agence. Toutefois, elle n'en rapporte pas la preuve.
Le jugement sera confirmé sur ce point.
- frais de publicité relative au transfert
Le jugement a retenu la somme de 2.195,20 € TTC soit 1.829,33 € HTau titre des frais de communication relatifs au transfert. La société Acil en demande confirmation. Les appelantes font valoir que ces frais ne sont justifiés qu'à hauteur de 949,40 € HT.
La société Acil justifie des frais (Flyers, cartes de visite, encarts publicitaire) en lien avec le transfert de son activité.
La cour retiendra la somme HT de 1.829,33 €. Le jugement sera infirmé.
Les frais de réinstallation
Les frais normaux de réinstallation sont ceux supportés par le preneur évincé, nécessaires à la reprise de son activité dans les nouveaux locaux.
- frais de vitrine intérieure et extérieure
/ Le jugement a retenu la somme de 2.520 € TTC soit 2.100 € HT pour l'aménagement d'une vitrine 'intérieure'. La société Acil sollicite la confirmation du montant TTC. Le Bailleur conteste devoir cette somme au motif que le nouvel aménagement n'est pas identique au précédent. L'aménagement de la vitrine a été rendu nécessaire par le transfert et ne peut être identique au précédent s'agissant de nouveaux locaux. Son coût est normal.
La cour retiendra la somme de 2.100 € infirmant le jugement.
/ Les premiers juges ont limité à la somme de 1.141,20 € TTC la demande de la société Acil au titre des frais qu'elle a exposés pour aménager sa vitrine 'extérieure'. La société Acil fait valoir qu'elle a dû faire réaliser et poser une nouvelle enseigne sur châssis aluminium en devanture de ses nouveaux locaux pour un montant de 6.900 €. Les appelantes objectent que les précédents locaux ne disposaient pas de pareille enseigne.
La devanture des anciens locaux laisse apparaître une enseigne de sorte que la société Acil est fondée à obtenir sa prise en charge dans la limite des frais justifiés ainsi que le tribunal en a décidé.
La cour retiendra la somme de 1.176 € selon les factures produites (pièce 23 de la société Acil). Le jugement sera infirmé sur ce point.
- les travaux effectués dans les nouveaux locaux
Le jugement a accordé à la société Acil une indemnisation à hauteur de 35.144,94 € TTC au titre des travaux réalisés dans les nouveaux locaux. La société Acil conteste ce montant qui devrait être porté à la somme de 94.467 €. Les appelantes font valoir que la société Acil ne rapporte pas la preuve que ces travaux ont été effectués 'en lien avec son déménagement et lui permettent de retrouver une installation semblable'.
La cour ayant examiné les factures produites aux débats (pièce 31 - société Acil) retiendra comme justifiés les travaux suivants : installation électrique 3.715 € HT ; aménagement intérieur : 13.966,23 € HT et 654,65 € HT ; peintures et plomberie : 4.620 € HT, alarme : 276,66 € HT. En revanche, ne seront pas prises en charge les autres factures, sans lien ou liées à des aménagements qui n'existaient pas dans les anciens locaux tels que l'installation d'une climatisation.
La cour accordera la somme de 23.223,54 €. Le jugement sera infirmé sur ce point.
- les frais relatifs à la location d'une annexe
Le jugement a débouté la société Acil de ses demandes d'indemnisation (29.533 €) liées à la location dès le 1er février 2017 d'autres locaux et aux travaux qui y ont été effectués, situés [Adresse 3], afin de s'agrandir. Les premiers juges ont considéré que la preuve n'était pas rapportée que ces locaux étaient liés à l'activité des anciens locaux situés [Adresse 4].
La société Acil ne prouve pas davantage en appel le caractère indissociable de la location de ces locaux situés [Adresse 3] avec ceux situés au [Adresse 4], au point de devoir résilier le bail de ces locaux situés [Adresse 3] du fait de la décision de non renouvellement du bail du local situés au [Adresse 4]. La mention au Kbis de la société Acil d'un établissement secondaire au [Adresse 3] n'étant pas suffisante à cet égard.
Le jugement sera confirmé.
Le double loyer
Les premiers juges ont débouté la société Acil de sa demande de prise en compte d'un double loyer (5.310 €) au motif qu'elle n'en justifiait pas. Les appelantes sollicitent la confirmation du jugement sur ce point et subsidiairement la limitation à la somme de 2.701€.
La société Acil produit en cause d'appel les quittances pour les mois de janvier, février et mars 2018 correspondant aux locaux situés [Adresse 1] et [Adresse 3].
La cour retiendra la somme de 2.701 € correspondant à la quittance de loyers des locaux du [Adresse 4] pour le 1er trimestre 2018.
La cour ne retiendra pas les loyers versés au titre des locaux situés au [Adresse 3] pour les motifs précédemment exposés.
Le jugement sera infirmé sur ce point.
L'achat du nouveau droit au bail
La société Acil réclame la somme de 50.910 € correspondant au droit au bail et frais annexes qu'elle a supportés lorsqu'elle est devenue cessionnaire du bail des nouveaux locaux. Le tribunal n'a pas pris en compte sa demande. Le Bailleur fait valoir que l'indemnisation du droit au bail ne s'applique qu'aux locaux quittés et non aux nouveaux.
Le droit au bail a fait l'objet d'une indemnisation au titre de l'indemnité principale d'éviction. La société Acil qui a perdu tout espoir de céder son droit au bail des locaux anciens du fait du non renouvellement du bail, conserve en revanche la possibilité de le valoriser en cas de cession du droit au bail portant sur les nouveaux locaux de sorte qu'il n'y a pas lieu à indemniser la société Acil de ce chef.
Le jugement sera confirmé.
Les intérêts des prêts souscrits
En appel, la société Acil sollicite une indemnisation à auteur de 5053,87 € correspondant aux intérêts et primes d'assurances de deux emprunts qu'elle dit avoir souscrits du fait de son déménagement. Les appelantes font valoir qu'il s'agit d'une demande nouvelle en cause d'appel et qu'elle est donc, selon elles, irrecevable.
N'est pas nouvelle une demande qui ne fait que compléter une demande d'indemnisation sollicitée en première instance.
La société Acil ne rapporte pas la preuve du lien entre la souscription de ces deux prêts et le déménagement et sa réinstallation de sorte que sa demande ne saurait prospérer.
La société Acil sera déboutée de sa demande à ce titre.
La perte de chiffre d'affaires
Les premiers juges ont débouté la société Acil de sa demande de perte de chiffre d'affaires équivalent à une semaine d'activité (11.530 €) conséquence, selon elle, de la perturbation liée au transfert. Les appelantes sollicitent la confirmation du jugement.
La société Acil sollicite, en réalité, une indemnité pour trouble commercial consécutif au transfert. Il ne peut être nié qu'un tel transfert affecte la productivité d'une agence immobilière et donc son chiffres d'affaires.
La cour retiendra, en l'espèce, la somme de 3.000 € à ce titre, infirmant le jugement.
Les frais divers
- les frais d'expertise
Les premiers juges ont débouté la société Acil de sa demande de prise en charge de frais d'expertise (4.800 €) au motif que celle-ci ne présentait aucun caractère obligatoire et avait été réalisée sans l'accord du bailleur.
Le jugement sera confirmé, cette expertise ayant été réalisée à la seule initiative de la société Acil sans le concours du bailleur.
- les frais divers (greffe)
La société sollicite la condamnation des appelantes à la somme de 723,58 € exposés au titre de frais de greffe et d'émission de carte d'agent immobilier. Les premiers juges n'ont pas fait droit à cette demande. Le Bailleur demande la confirmation de ce débouté.
La société Acil verse aux débats des factures (greffe, annonce légale) mais elle n'établit pas le lien entre celles-ci et le déménagement de sorte que le jugement sera confirmé sur ce point.
Les indemnités à titre accessoire s'élèvent à la somme de 37.375,38 € (=1.469,32 + 1.876,19 + 1.829,33 + 2100 + 1176 + 23.223,54 +2.701+3000).
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Ainsi le Bailleur est redevable d'une indemnité d'éviction de 30.966,33 € € à titre principal et de 37.375,38 € au titre des indemnités accessoires, soit un montant total de 68.341,71€.
Sur les demandes incidentes
- les loyers dus
Les premiers juges ont fait droit à la demande du Bailleur tendant à obtenir le solde d'une indemnité de préavis de 6 mois que la société Acil n'a pas respecté puisqu'elle est partie le 30 mars 2018 avec un préavis notifié le 8 mars précédent alors que selon les dispositions de l'article L.145-9 du code de commerce elle devait notifier un congé de 6 mois.
La société Acil fait valoir qu'elle n'était pas tenue de respecter un préavis de 6 mois puisque malgré sa demande de renouvellement du bail le 14 avril 2017, les bailleurs ont signifié leur refus de renouveler le bail le 13 juillet 2017.
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L'article L.145-9 du code de commerce dispose en son deuxième alinéa que :' A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance pour le dernier jour du trimestre civil.'.
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En l'espèce, le bail litigieux qui devait se terminer le 31 mars 2015 s'est poursuivi tacitement.
Les dispositions de l'article L.145-9 du code de commerce subordonnent le respect d'un délai de préavis d'au moins 6 mois à l'absence de congé ou de demande de renouvellement.
Or, le preneur a sollicité une demande de renouvellement le 14 avril 2017 suivie d'un refus de renouvellement signifié le 13 juillet 2017 au preneur lequel a sollicité le 11 décembre 2017 le paiement d'une indemnité d'éviction.
Ainsi, à compter du 13 juillet 2017, en application des dispositions de l'article L.145-28 du code de commerce, qui dispose notamment que le locataire a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat du bail expiré, la société Acil a bénéficié de ce droit au maintien dans les lieux à son seul profit jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction.
Il est admis que le preneur, lorsque le renouvellement du bail lui a été refusé, n'est pas tenu de rester dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction.
Ainsi, le congé délivré par le preneur au bailleur le 8 mars 2018 pour le 30 mars 2018 pouvait intervenir sans que le preneur ne soit tenu de respecter le délai de préavis de 6 mois prévu par l'article L.145-9 du code de commerce qui n'avait plus vocation à s'appliquer, le bail communiqué ne prévoyant par ailleurs aucune disposition en ce sens.
Le jugement qui a condamné la société Acil a la somme de 4.835 € au titre des loyers restant dûs sera infirmé.
- le dépôt de garantie et les travaux de remise en l'état des anciens locaux
Le Bailleur fait valoir qu'il est fondé à conserver le montant du dépôt de garantie (2.100€) en contrepartie des travaux de remise en état des locaux évalués à 2.299 € TTC.
La société Acil sollicite la confirmation du jugement qui a ordonné la restitution du dépôt de garantie et débouté les bailleurs de leur demande de paiement des travaux de remise en état non justifiés.
Les travaux de remise en état concernent le remplacement, opéré par le preneur sans leur consentement, d'un châssis de fenêtre fixe, de type 'industriel', par un châssis ouvrant 'en pvc ou en bois'.
Il appartient au Bailleur de rapporter la preuve que lors de l'entrée dans les lieux par la société Acil les locaux loués étaient équipés de fenêtres fixes et qu'à la sortie des lieux celles-ci avaient été remplacées par une fenêtre avec châssis ouvrant.
Le Bailleur ne produit pas de procès-verbal d'entrée dans les lieux de la société Acil. Il verse une photographie non datée d'un pan de murs avec deux fenêtres fixes (sa pièce 15) ainsi qu'une autre photo du même pan de mur respectivement annexées au procès-verbal du 7 mars 2018 et celui du 30 mars 2018 révélant que l'une des deux fenêtres fixes de type industriel a été remplacée par une fenêtre à vantail en pvc.
Toutefois, ainsi que les premiers juges l'ont relevé, l'absence de date sur la première photographie (pièce 15 - bailleur) ne permet pas d'attribuer à la société Acil ce changement de fenêtre.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté le bailleur de sa demande de prise en charge de travaux de réparation.
Sur la demande d'astreinte
La société Acil a été déboutée de sa demande d'astreinte.
En appel, la société Acil ne soutient pas davantage sa demande de sorte que le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.
Mme [C] [O] et M. [Y] [F] seront condamnés aux dépens d'appel.
Il n'y a pas lieu en cause d'appel de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Nanterre du 29 juin 2020,en ce qu'il a condamné Mme [C] [O] et Mme [V] [D] à une indemnité d'éviction de 465.308,86 €, en ce qu'il a condamné la société Acil à payer la somme de 4.385 € au titre des loyers restant dus, et en ce qu'il a ordonné une compensation entre ces sommes,
Confirme pour le surplus,
Statuant des chefs infirmés,
Condamne in solidum Madame [C] [O] et Monsieur [Y] [F] à verser à la société Acil une indemnité d'éviction de 68.341,71 €,
Déboute Madame [C] [O] et Monsieur [Y] [F] de leur demande de paiement de la somme de 4.385 € au titre des loyers restant dus,
Dit n'y a avoir lieu à compensation,
Rejette toutes autres demandes,
Y ajoutant,
Condamne in solidum Madame [C] [O] et Monsieur [Y] [F] aux dépens d'appel avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur François THOMAS, Président et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier,Le président,
