COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 30C
12e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 03 NOVEMBRE 2022
N° RG 19/01458 - N° Portalis DBV3-V-B7D-TAGC
AFFAIRE :
M. [M] [A]
...
C/
M. [C] [W]
...
S.A.R.L. A L'AUBERGE DE L'ESCALE
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 Février 2019 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE
N° Chambre : 2
N° RG : 16/07917
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 04.11.2022
à :
Me Robert DUPAQUIER
Me Monique TARDY
Me Virginie BADIER- CHARPENTIER
TJ PONTOISE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE TROIS NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [M] [A]
né le 11 Novembre 1939 à [Localité 7] (22)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 5]
Madame [O] [T] épouse [A]
née le 13 Avril 1937 à [Localité 6] (75)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 5]
SARL AUBERGE DU CHEVAL BLANC prise en la personne de son liquidateur judiciaire Me [K] [G] [B]
RCS Pontoise n° 347 820 821
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentés par Me Robert DUPAQUIER de la SELARL CAP TOUT DROIT, avocat au barreau du VAL D'OISE, vestiaire : 15
APPELANTS
****************
Monsieur [C] [W]
né le 02 Février 1946 à [Localité 10] (95)
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 4]
Madame [R] [I] épouse [W]
née le 17 Janvier 1949 à [Localité 5] (95)
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentés par Me Monique TARDY de l'ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 et Me Elisabeth GUYOT, Plaidant, avocat au barreau du VAL D'OISE, vestiaire : 200
INTIMES
****************
S.A.R.L. A L'AUBERGE DE L'ESCALE
RCS Pontoise n° 884 416 686
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentant : Me Virginie BADIER-CHARPENTIER, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 509
Représentant : Me Marnia MOHANDI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2122
Me [K] [G] [B] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SARL L'AUBERGE DU CHEVAL BLANC
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentant : Me Robert DUPAQUIER de la SELARL CAP TOUT DROIT, avocat au barreau du VAL D'OISE, vestiaire : 15
PARTIES INTERVENANTES
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 Juin 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur François THOMAS, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur François THOMAS, Président,
Madame Véronique MULLER, Conseiller,
Monsieur Patrice DUSAUSOY, Magistrat honoraire,
Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,
EXPOSE DU LITIGE
Le 14 mai 1992, M. [L] [I], aux droits duquel se trouvent M. et Mme [W] (les époux [W]), a consenti à M. et Mme [A] (les époux [A]) le renouvellement de leur bail commercial portant sur des locaux à usage de café restaurant et hôtel situés [Adresse 2], pour une durée de neuf années, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 120.000 francs (18.293,88 €).
Le 15 juin 2001, le bail a été renouvelé moyennant un loyer annuel de 179.600 francs (27.379,84 €).
Par acte du 28 décembre 2009, les époux [W] ont fait délivrer aux époux [A] un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er juillet 2010, moyennant un loyer de 60.000 €.
Par acte du 13 mai 2013, les époux [W] ont assigné les époux [A] devant le tribunal de commerce de tribunal de grande instance de Pontoise.
Par jugement avant dire droit rendu le 11 février 2014, le juge des loyers a ordonné une expertise sur le déplafonnement du loyer et sur la valeur locative du bail renouvelé au 1er juillet 2010. L'expert a rendu son rapport le 8 décembre 2015.
Le 30 septembre 2014, M. Et Mme [A] ont cédé leur fonds de commerce à la société L'auberge du cheval blanc.
Par acte du 6 février 2018, les époux [W] ont assigné en intervention forcée la société L'auberge du cheval blanc.
Par jugement du 4 février 2019, le tribunal de grande instance de Pontoise a :
- déclaré M. et Mme [W] recevables en leur action à l'encontre de M. et Mme [A] ;
- sur le fond, les a déboutés de leurs demandes aux fins de voir déclarer que la cession du bail leur est inopposable, prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l'expulsion de M. et Mme [A] et de la société L'auberge du cheval blanc, déclarer nulle la cession du 30 septembre 2014 ;
- fixé le montant du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2010 à la somme de 47.030 € par an, hors taxes et hors charges ;
- condamné in solidum la société L'auberge du cheval blanc, M. et Mme [A] à verser à M. et Mme [W] le complément de loyers correspondant à la différence entre le montant versé et Ie loyer fixé à la somme de 47.030 €, à compter du 1er juillet 2010 et jusqu'au 30 septembre 2014 ;
- condamné la société L'auberge du cheval blanc à verser à M. et Mme [W] le complément de loyers correspondant à la différence entre le montant versé et le loyer fixé à la somme de 47.030 €, à compter du 1er octobre 2014 ;
- dit que les intérêts au taux légal sur les compléments de loyers courront à compter du 13 mai 2013 à l'encontre de M. et Mme [A] et à compter du 6 février 2018 à l'encontre de la société L'auberge du cheval blanc ;
- en conséquence, condamné solidairement M. et Mme [A] au paiement de ces intérêts du 13 mai 2013 et au 6 février 2018 et in solidum avec la société L'auberge du cheval blanc à compter du 6 février 2018 ;
- ordonné la capitalisation des intérêts échus pour au moins une année ;
- dit que le dépôt de garantie sera fixé en fonction du nouveau loyer ;
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- dit que les dépens comprenant les frais de l'expertise judiciaire seront partagés par moitié.
Par déclaration du 28 février 2019, les époux [A] et la société Auberge du cheval blanc ont interjeté appel du jugement.
Par ordonnance du 14 mai 2019, le délégué du Premier président de la cour d'appel de Versailles a arrêté l'exécution provisoire attachée au jugement du 4 février 2019.
A la suite du placement en liquidation judiciaire de la société Auberge du cheval blanc, le 14 novembre 2019, le juge commissaire a autorisé la cession du fonds de commerce de cette dernière au profit de la société Auberge de l'escale.
Le 14 janvier 2020, la Selarl [B], ès qualités de liquidateur de la société A l'auberge du Cheval blanc, a cédé le fonds de commerce à M. et Mme [P], s'engageant en leurs noms et pour le compte de la société A l'auberge de l'escale.
Par acte du 11 juin 2020, les époux [W] ont assigné en intervention forcée la société A l'auberge de l'escale.
Par ordonnance du 18 mars 2021, le conseiller de la mise en état de la 12e chambre a rejeté les demandes des parties, et dit que chacune d'elles supportera ses dépens exposés dans le cadre de l'incident.
Par ordonnance du 7 octobre 2021, le conseiller de la mise en état a :
- déclaré irrecevables les conclusions notifiées par la société Auberge de l'escale le 23 avril 2021 ;
- rejeté le surplus des demandes ;
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la société Auberge de l'escale aux dépens de l'incident.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par dernières conclusions notifiées le 17 mai 2019, les époux [A] et la société Auberge du cheval blanc demandent à la cour de :
- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a estimé que les locaux commerciaux étaient monovalents ;
- l'infirmer, en ce qu'il a estimé la valeur locative à 47.030 € ;
- l'infirmer en ce qu'il a condamné in solidum la société Auberge du cheval blanc et M. et Mme [A] à payer le complément de loyer du 1er juillet 2010 au 30 septembre 2014 et la société Auberge du cheval Blanc, à compter du 1er octobre 2014, ces condamnations assorties des intérêts au taux légal pour les mêmes périodes et capitalisation des intérêts ;
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a en ce qu'il a débouté les consorts [W] :
/ de leur demande d'inopposabilité de la cession du fonds de commerce, intervenue le 30 septembre 2014 ;
/ de leur demande de nullité de la cession par motifs adoptés de la décision de 1ère instance ;
- condamner les intimés à verser à M. et Mme [A] la somme de 7.000 € au titre des frais irrépétibles et à la société Auberge du cheval blanc la somme de 3.000 € de ce chef.
Par dernières conclusions notifiées le 16 décembre 2019, M. [K] [G] [B], ès qualités de liquidateur de la société Auberge du cheval blanc suivant jugement du tribunal de commerce de Pontoise du 22 juillet 2019, demande à la cour de :
- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a estimé que les locaux commerciaux étaient monovalents ;
- l'infirmer, en ce qu'il a estimé la valeur locative à 47.030 € ;
- l'infirmer en ce qu'il a condamné in solidum la société Auberge du cheval blanc à payer le complément de loyer du 1er juillet 2010 au 30 septembre 2014 et la société Auberge du cheval blanc, à compter du 1er octobre 2014, ces condamnations assorties des intérêts au taux légal pour les mêmes périodes et capitalisation des intérêts ;
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a en ce qu'il a débouté les consorts [W] :
/ de leur demande d'inopposabilité de la cession du fonds de commerce, intervenue le 30 septembre 2014 ;
/ de leur demande de nullité de la cession par motifs adoptés de la décision de 1ère instance ;
- condamner les intimés à verser à M. [B], ès qualités la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles.
Les conclusions notifiées par la société Auberge de l'escale le 23 avril 2021 ont été déclarées irrecevables.
Par dernières conclusions notifiées le 6 avril 2022, les époux [W] demandent à la cour de :
- déclarer M. et Mme [W] recevables au titre de leurs demandes à l'encontre de M. et Mme [A], de la société en liquidation Auberge du cheval blanc pris en la personne de son liquidateur, M. [B], et de la société Auberge de l'escale, intervenante forcée venant aux droits et obligations de la société Auberge du cheval blanc ;
- débouter la société Auberge du cheval blanc de toutes ses demandes ;
- débouter les époux [A] et la société Auberge du cheval blanc prise en la personne de son liquidateur Me [B] de l'ensemble de leurs demandes ;
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
/ déclaré M. et Mme [W] recevables en leur action à l'encontre M. et Mme [A];
/ fixé le montant du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2010 à la somme de 47.030 € par an HT et hors charges ;
/ condamné in solidum de la société Auberge du cheval blanc, M. et Mme [A] à verser à M. et Mme [W] le complément de loyer correspondant à la différence entre le montant fixé à la somme de 47.030 €, à compter du 1er juillet 2010 et jusqu'au 30 septembre 2014 ;
/ condamné de la société Auberge du cheval blanc à verser à M. et Mme [W] le complément de loyers correspondant à la différence entre le montant versé et le loyer fixé à la somme de 47.030 € à compter du 1er octobre 2014 ;
/ dit que les intérêts au taux légal sur les compléments de loyer courront à compter du 13 mai 2013 à l'encontre de M. et Mme [A] et à compter du 6 février 2018 à l'encontre de la société Auberge du cheval blanc ;
/ condamné solidairement M. et Mme [A] au paiement de ces intérêts à compter du 13 mai 2013 et au 6 février 2018 et in solidum avec la société Auberge du cheval blanc, à compter du 6 février 2018 ;
/ ordonné la capitalisation des intérêts échus pour au moins une année ;
/ dit que le dépôt de garantie sera fixé en fonction du nouveau loyer ;
- infirmer le jugement déféré entrepris pour le surplus ;
Statuant à nouveau,
- condamner solidairement M. et Mme [A] et la société Auberge de l'escale, cessionnaire du fonds suivant jugement du 14 novembre 2019 du Juge commissaire du tribunal de commerce de Pontoise à payer à M. et Mme [W] le complément de loyer correspondant à la différence de loyer entre le montant fixé et la somme de 47.030 € ;
- condamner solidairement la société Auberge de l'escale, M. et Mme [A] à verser à M. et Mme [W] le complément de loyer correspondant à la différence entre le montant fixé à la somme de 47.030 € à compter du 1er juillet 2010 et jusqu'au 30 septembre 2014 en qualité de nouvel acquéreur du fonds du chef de la société en liquidation Auberge du cheval blanc ;
- dire que l'ordonnance du Juge commissaire du 14 novembre 2019 est définitive et n'a pas fait l'objet d'un appel ;
- condamner la société Auberge de l'escale à respecter les engagements qu'elle a pris tant au visa de l'ordonnance du Juge commissaire qu'au visa de la cession de fonds régularisée en février 2020 ;
- condamner la société Auberge de l'escale à payer le loyer du bail renouvelé à un montant de 47.030 € par an HT et hors charges outre les intérêts légaux depuis la cession du fonds en date du 14 novembre 2019 ;
- ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis au moins un an ;
- condamner M. et Mme [A] et la société Auberge de l'escale au paiement de l'ensemble des dettes des acquéreurs successifs liées au bail et à son renouvellement ;
- prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
Ce faisant,
- déclarer la cession de 2014 inopposable à M. et Mme [W] ;
- prononcer la résiliation judiciaire du bail renouvelé au 1er juillet 2010 ;
- fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 60.000 € HT par an outre les charges, soit 5.000 € HT par mois en sus jusqu'à la restitution des lieux ;
- condamner solidairement les époux [A] et la société Auberge de l'escale au paiement de cette indemnité d'occupation ;
- condamner au paiement de cette indemnité d'occupation sera due à compter de la violation des obligations par les preneurs successifs ;
- ordonner l'expulsion des époux [A] et de la SARL A l'auberge de l'escale et de tous occupants de son chef et ce au besoin avec l'aide de la force publique ;
- condamner solidairement les époux [A], la société Auberge du cheval blanc et la SARL A l'auberge de l'escale à verser au bailleur la somme de 15.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner solidairement les époux [A], la société Auberge du cheval blanc et la Sarl A l'auberge de l'escale aux dépens comprenant les frais et honoraires d'expertise ainsi que les frais de géomètre conformément aux dispositions des articles 696 et 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 14 avril 2022.
Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIVATION
La recevabilité de l'action des époux [W], reconnue par le jugement, n'est pas contestée en appel.
Sur la mise en cause de la société A l'auberge de l'escale
Les époux [W] indiquent que le fonds de commerce de la société L'auberge du cheval blanc a été cédé à la société A l'auberge de l'escale le 14 janvier 2020, de sorte que cette dernière société est venue aux droits de la société L'auberge du cheval blanc, venant elle-même aux droits des époux [A], et qu'ils ont dû l'assigner en intervention forcée devant la cour.
Ils soutiennent être recevables à mettre en cause la société A l'auberge de l'Escale qui devrait être déboutée de ses demandes, si celles-ci étaient recevables. Ils rappellent que l'ordonnance du 7 octobre 2021 a déclaré leurs conclusions irrecevables, de sorte que leurs demandes ne sont pas recevables.
*****
Par ordonnance du 7 octobre 2021, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions notifiées par la société A l'auberge de l'escale le 23 avril 2021.
Les époux [W], ayant assigné en intervention forcée la société A l'auberge de l'Escale par acte du 11 juin 2020, sont recevables dans leurs demandes présentées à l'encontre de cette société.
Sur les violations du contrat de bail et la demande de résiliation du bail
Les époux [W] relèvent qu'ils n'ont pas été invités à valider la cession du fonds de commerce intervenue en 2014, que les locaux ont été sous-loués en violation du bail, et occupés illégalement par la société Auberge du cheval blanc. Ils ajoutent que la société A l'Auberge de l'Escale ne respecte pas la clause de destination du bail, exerçant dans les locaux des activités pour lesquelles elle n'a pas sollicité d'autorisation. Ils détaillent les violations aux dispositions du bail qui justifient la résiliation du bail, les époux [A] n'ayant cessé de dissimuler des pièces et actes durant la procédure. Ils affirment que le fait que les quittances ont été dressées au profit de la société Auberge du Cheval Blanc ne crée aucun droit.
Les époux [A] sollicitent la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté les époux [W] de leurs demandes d'inopposabilité de la cession du fonds de commerce, et de nullité de la cession.
Maître [B], ès qualités de liquidateur de la société Auberge du Cheval Blanc, demande que le jugement soit suivi s'agissant de l'opposabilité de la cession, et indique que la société Auberge du Cheval Blanc n'avait pas à obtenir l'agrément du bailleur. Il s'oppose à la résiliation.
*****
Le contrat de bail du 14 mai 1992 prévoit que 'le présent bail est fait sous les charges et conditions ordinaires et de droit et notamment sous celles suivantes que le preneur s'oblige à exécuter et accomplir, à peine de tous dommages et intérêts et même résiliation des présentes, si bon semble au bailleur, savoir :...
8°/ De ne pouvoir sous-louer tout ou partie des lieux présentement loués
De ne pouvoir céder son droit au présent bail, en tout ou partie sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, si ce n'est en totalité à un successeur dans son commerce, à charge de rester garant et répondant solidaire de tous cessionnaires successifs, pour le paiement des loyers et l'exécution des conditions de bail. ...
Dans tous les cas, une copie exécutoire ou un exemplaire enregistré de l'acte de cession de bail devra être remis au bailleur dans le mois de la cession, sans frais pour lui'.
Il en résulte que la cession du bail est soumise à l'accord du bailleur sauf en cas de cession du fonds de commerce. Or c'est bien un acte de cession de fonds de commerce qui a été conclu, par acte du 30 septembre 2014, entre les époux [A] et la société de L'auberge du Cheval Blanc, de sorte que le consentement du bailleur n'était alors pas requis.
Aussi les époux [W] ne sont pas fondés à soutenir que cette cession est irrégulière.
N'étant pas parties à l'acte, ils ne peuvent se fonder sur le non-respect d'une clause y figurant imposant la remise d'un exemplaire de l'acte au bailleur dans le mois de la cession, pour solliciter la nullité qui y est attachée, seule la partie protégée par le contrat pouvant invoquer ladite clause.
En application de l'article 1690 du code civil, la cession du droit au bail devait être signifiée au bailleur, et les époux [W] soulignent que l'acte de cession du fonds de commerce ne leur a pas été remis dans le mois suivant cette cession, puisque cette signification a été effectuée le 5 décembre 2017.
Néanmoins, l'article 1690 du code civil ne prévoit pas de délai dans lequel la signification doit intervenir et, si le contrat de bail indique que l'acte doit être remis dans le mois de la cession, il ne prévoit pas non plus de sanction à cette absence de remise de l'acte. Aussi, la signification aux époux [W] le 5 décembre 2017 de l'acte de cession rend cette cession opposable aux bailleurs, qui ne peuvent soutenir que le cessionnaire est occupant sans droit ni titre. Il sera au surplus rappelé que le jugement a relevé, ce que ne contestent pas les époux [W], que la société L'Auberge du Cheval Blanc réglait les loyers et recevait les quittances de loyers.
S'agissant du grief de sous-location du bien, dénoncée par les époux [W], la cour observe que si l'article 8 précité du contrat de bail interdit la sous-location des lieux, la pièce 45 versée par les époux [W] est un acte de location-gérance de fonds de commerce, conclu le 6 août 1998 entre les époux [A] et Mme [V] [A] agissant pour le compte d'une société SARL de l'Auberge du Cheval Blanc en cours de formation (constituée entre les époux [A] et leur fille [V] [A]). Outre le fait que cette sous-location n'a pas été invoquée devant la juridiction de 1ère instance au titre des violations du contrat de bail, le contrat de bail interdit la sous-location des lieux loués alors que la location-gérance porte sur le fonds de commerce, de sorte que les époux [W] ne peuvent s'en prévaloir pour caractériser une violation du contrat de bail. L'indication par l'expert-comptable de la société Auberge du Cheval Blanc 'le loyer dû par vos parents à la SARL était porté au débit de ce compte courant' ne saurait caractériser que l'interdiction de sous-location des locaux n'aurait pas été respectée, lesdits locataires étant les preneurs au contrat de bail.
S'agissant du grief de violation de la clause de destination, si le contrat de bail du 14 mai 1992 désigne l'immeuble comme à usage de 'café restaurant et hôtel', que la cession du fonds de commerce datée du 14 janvier 2020 au profit de la société 'A l'auberge de l'Escale' vise également cette désignation, les époux [W] soulignent que cette société a été immatriculée avec pour activité déclarée 'café hôtel restaurant salon de thé chicha débit de boissons non alcoolisées'.
Pour autant, il n'est pas justifié par cette seule immatriculation que les activités ajoutées sont effectivement exercées dans les locaux objets du bail.
En outre, il est admis que certaines activités qui ne sont pas expressément mentionnées au bail peuvent être considérées comme incluses dans la destination initiale en considération des usages et de l'évolution du commerce. Sont considérées comme incluses dans la destination contractuelle, les activités qui se situent dans le prolongement direct de l'activité prévue au bail et n'en constituent qu'une modalité particulière d'exploitation. En l'espèce, les activités de 'salon de thé, débit de boissons non alcoolisées' apparaissent incluses dans l'activité de café, et celle de 'chicha' peut relever de l'activité connexe ou complémentaire en ce qu'elle en constitue un prolongement raisonnable permettant au preneur un meilleur exercice de l'activité principale, de mieux se défendre face à la concurrence et de suivre l'évolution des usages commerciaux et des attentes de la clientèle.
Au vu de ce qui précède, et malgré la tardiveté de la signification de la cession de fonds de commerce, il ne sera pas fait droit à la demande de résiliation du bail sollicitée par les époux [W], les autres griefs qu'ils invoquent n'étant pas suffisamment établis ou ne présentant pas une gravité justifiant le prononcé de cette résiliation.
Sur la monovalence des locaux
Les époux [A], la société Auberge du Cheval Blanc et Me [B] ès qualités de liquidateur de cette société, soutiennent que le jugement a à tort retenu que les hôtels-restaurants étaient nécessairement monovalents, et n'a pas restitué aux faits leur nature juridique. Ils ajoutent qu'a été admise la non-monovalence d'hôtels-restaurants, et qu'il revient aux bailleurs de démontrer le coût prohibitif d'un changement d'affectation, ce qu'ils n'ont pas fait. Ils ajoutent établir que le changement d'activité ne présente pas de caractère dispendieux.
Ils partagent l'analyse de l'expert judiciaire quant à l'absence d'évolution notable des facteurs locaux de commercialité.
Ils relèvent notamment l'absence de travaux des bailleurs depuis la souscription du bail, la faible pertinence des éléments de comparaison retenus par l'expert. Ils dénoncent le recours fait par l'expert à la méthode hôtelière pour évaluer l'activité de l'hôtel, le chiffre retenu ne correspondant pas à la réalité, soulignent que l'hôtel n'est pas aux normes et qu'ils ont dû supporter des travaux à la charge du bailleur. Ils critiquent la valeur retenue pour les garages, soutiennent que le montant de loyer retenu est hors de proportion avec le montant véritable et que le rattrapage de loyers serait sans rapport avec leurs facultés financières.
Les époux [W] décrivent les locaux, dont le caractère doit s'apprécier à la date de renouvellement, et rappellent que l'expert judiciaire a conclu à la monovalence des lieux, même si le preneur n'exploite plus l'activité d'hôtel. Ils ajoutent que les lieux sont aménagés afin d'en constituer une exploitation unique, concernant la même clientèle, ce qui renforce la complémentarité des services. Ils soutiennent que la présentation des locaux par les appelants est trompeuse, que les locaux sont enchevêtrés et ne pourraient être affectés à une autre utilisation qu'au prix de travaux importants.
Ils font état, subsidiairement, de la modification des facteurs locaux de commercialité.
Ils sollicitent la fixation du loyer à la valeur locative soit 47.030 €, ainsi que le retient l'expertise.
*****
Il résulte de l'article R.145-10 du code de commerce que le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L.145-33 et R145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée.
Les locaux monovalents échappent ainsi de plein droit à la règle du plafonnement. Le premier juge a retenu la monovalence.
Avant de retenir le caractère monovalent des locaux, le jugement a repris leur description telle que figurant au bail, soit
1/ Au sous-sol :sur la gauche, une grande cave voutée à laquelle on accède par un escalier partant de la cour; Une autre cave dans laquelle se trouve la chaudière du chauffage central et à laquelle on accède également par un autre escalier partant de la cour.
2/ Au rez-de-chaussée : une salle de bar-restaurant donnant sur la [Adresse 9], à la suite une première salle de restaurant sans fenêtre et une seconde salle de restaurant avec fenêtres sur cour ; un petit réduit avec lavabo ; un water-closet pour la clientèle ; derriere cuisine donnant sur cour.
3/ Au premier étage (auquel on accède par un escalier en bois partant de la cour) : couloir ; huit chambres d'hôtel, salle de douches, water-closet pour les clients de l'hotel ; A la suite, un appartement privé comprenant : trois chambres, salle d'eau(lavabo, bidet, baignoire-sabot, water-closet)
4/ Au deuxième étage : une entree, deux chambres avec fenêtres sur la [Adresse 9], grand grenier, un water-closet et deux pièces.
Derrière le batiment, une cour cimentée, porche, porte cochère.
5/ Dans la cour : onze garages fermés (dont un garage pour deux voitures et dix garages pour une voiture) et une pièce a usage de réserve.
L'expert judiciaire a conclu dans son rapport au caractère monovalent des locaux, en retenant qu'il avait visité lors de son déplacement sur les lieux un hôtel-restaurant, bien que le locataire n'exploite plus l'activité d'hôtel.
Au soutien de leur demande, les appelantes produisent un procès-verbal de constat du 4 avril 2019, ainsi qu'un plan de réaménagement des locaux et un devis de travaux.
Il convient cependant de relever que dans son rapport, l'expert judiciaire indique notamment 'le rez-de-chaussée consiste en un espace d'accueil avec comptoir, trois salles de restaurant dont une sur la [Adresse 9], une aveugle et une donnant sur cour. Une terrasse a été aménagée dans le prolongement de la salle sur cour. Derrière la réception se trouvent la cuisine et la chambre froide, un dégagement desservant l'escalier menant aux étages, une porte d'accès à la cour...'.
Il ressort des pièces versées que le bâtiment a été construit pour être exploité comme relais de poste. L'hôtel n'a pas, contrairement aux dires des appelants, une entrée principale distincte de celle du restaurant, sauf à assimiler l'entrée du parking situé dans la cour à celle de l'hôtel, et ce alors que la mention de l'hôtel se trouve au-dessus de la devanture du restaurant et non au-dessus de l'entrée du parking. Les numéros de téléphone de l'hôtel et du restaurant sont les mêmes, les époux [W] ne sont pas contestés lorsqu'ils soulignent que l'hôtel ne présente pas de terminal de paiement distinct du restaurant et que les installations de chauffage sont communes, le ballon d'eau chaude desservant notamment le restaurant se situant au 1er étage dans la partie hôtelière. Les clients de l'hôtel le sont aussi du restaurant dans lequel ils prennent leurs petits déjeuners, et les époux [W] produisent un devis justifiant par son montant élevé (442.827€) de l'importance des travaux qui seraient rendus nécessaires pour affecter les locaux à une autre activité comme celle de bureaux. L'expert judiciaire a relevé que des travaux lourds portant sur la structure seraient nécessaires pour que l'immeuble soit aux normes avec la réglementation sur l'accessibilité.
Au vu des caractéristiques du bâtiment, de la configuration des lieux et de leur aménagement en hôtel restaurant, les locaux ne pouvaient être affectés à une autre utilisation qu'au prix de travaux importants et de transformations coûteuses et profondes.
Aussi, l'analyse du jugement sera confirmée en ce qu'il a retenu la monovalence des locaux, de sorte qu'il convient de fixer le montant du loyer à la valeur locative.
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Au début de son rapport, l'expert a indiqué que l'immeuble se trouve dans le quartier du centre-ville, dans une zone de seconde commercialité, et relevé au titre des points positifs qu'il offrait un large linéaire et une bonne visibilité, une possibilité de stationnement devant les locaux, une terrasse à l'arrière favorable pour l'exploitation d'un restaurant, et des box utiles à la clientèle. Au titre des points négatifs, il a pointé la configuration de l'immeuble ne permettant pas sa mise aux normes avec la réglementation sauf dérogation spéciale ou lourds travaux portant sur la structure, et la promiscuité de certains commerces voisins induisant de nombreuses nuisances sonores, selon le locataire.
Il a retenu, au titre une surface pondérée de 113,11 m2P pour la partie restaurant, et une surface utile de 297,4 m2U pour la partie hôtel et logement de l'exploitant, ces surfaces n'étant pas discutées.
S'agissant de la valeur locative de la partie 'restaurant', l'expert a pris en compte six points de comparaison situés à [Localité 5], représentant une amplitude de loyers allant de 119 €/m2P/an à 304€/M2P/an pour retenir, au vu des caractéristiques des locaux et de leur implantation, une valeur locative de 210 €/m2P/an.
Les appelantes relèvent que l'expert a fondé ce chiffre au vu de la valeur locative de deux boutiques, l'une située [Adresse 8] et l'autre [Adresse 9] soit celle dans laquelle se trouvent les locaux en question, alors que la première est située à proximité de l'hotel de ville (140 mètres) et l'autre dans un immeuble quasi-neuf, et ils en justifient.
Si les époux [W] relèvent notamment de leur côté que la [Adresse 9] se trouve au centre de [Localité 5], à proximité d'un quartier historique et du nouveau Palais de Justice (300 m), ils ne justifient pas de ces dernières assertions.
Par ailleurs, il n'apparaît pas que la présence de box soit, pour la clientèle du restaurant, un point d'intérêt influant, alors que le sera la proximité du centre ville ou l'aspect de l'immeuble dans lequel est situé un restaurant.
Au vu de ces éléments, la valeur locative de la partie restaurant sera légèrement minorée, et fixée à 200 €/m2P/an, de sorte que sa valeur locative au 1er juillet est de 22.622 €/an, HT et HC.
S'agissant de la valeur locative de la partie 'hôtel', l'expert a utilisé la méthode hôtelière consistant à déterminer la recette théorique à partir du taux moyen d'occupation, et a distingué les chambres louées à la nuitée, en prenant en compte le prix de chacune et leur taux d'occupation, et celles louées au mois, en prenant aussi en compte le prix de chacune et leur taux d'occupation, pour parvenir après déduction de la TVA et abattement (pour les chambres à la nuitée), à une recette théorique annuelle. Au vu des pourcentages de recettes respectifs retenus (17% sur les chambres à la nuitée, 20% sur celles louées au mois), il a conclu à une valeur locative de 8.968 €/an HT et HC.
Si les appelants critiquent le recours à la méthode hôtelière, en soutenant qu'elle est dépassée et ne tenant pas compte de la modification des conditions d'exploitation, ils n'indiquent pas la part de réservations effectivement faites en ligne, ce alors que certaines chambres sont louées au mois selon le rapport. Ils ne proposent aucun autre chiffrage de la valeur locative de la partie hôtel, et la cour ne peut se fonder sur le chiffre d'affaires, ou prendre en compte les résultats comptables de l'exploitation, l'expert ayant relevé que l'hôtel n'était pas exploité. Les appelants ont dans leurs conclusions fait état d'un chiffre d'affaires pour l'activité hôtelière de 10.018 € en 2009, sans en justifier.
L'expert sera suivi en ce qu'il a retenu un pourcentage sur les recettes de 17% sur les chambres à la nuitée et de 20% sur celles louées au mois, et un taux d'occupation de 50 et 80%. Aussi, et en se fondant sur les prix respectifs des chambres (deux en 100€/nuit et une à 120€/nuit pour les chambres à la nuitée, une à 400 €/mois et l'autre à 440€/mois pour les chambres louées au mois), il parvient à une valeur locative pour la partie hôtel de 8.868 €/an HT et HC qui sera retenue, et le jugement sera confirmé sur ce point.
S'agissant de la valeur locative du logement de l'exploitant, l'expert a retenu qu'il s'agissait d'un appartement en duplex de 61,80 m2 présentant des agencements hors d'usage. Il s'est fondé sur quatre références de location allant de 12,13 €/m2/mois à 14,92 €/m2/mois. Il a observé qu'il allait pratiquer un abattement au vu de la promiscuité entre le logement et l'hôtel et le restaurant, et que les appartements hors d'usage se louaient entre 700 et 800 €/mois.
Il a retenu une valeur basse de 12,50 €/m2/mois, et un abattement de 30%, pour parvenir à une valeur locative de 6.490 € par an HT et HC.
L'article R145-4 alinéa 2 du code de commerce prévoit que 'lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l'habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d'habitation analogues faisant l'objet d'une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial'.
Aussi, la valeur proposée par l'expert, non contestée par les appelants, de 6.490 € / an Hc et Ht sera retenue, et le jugement sera confirmé sur ce point.
S'agissant de la location des garages, l'expert a retenu quatre références de parking et box à [Localité 5], de respectivement 50 €/mois, 65 €/mois, 70 €/mois et 80€/mois. Il a considéré, pour les onze garages de la cour, que leur situation en retrait de la rue, l'accès par un porche dans une cour où les manoeuvres sont délicates, que devait être retenue une valeur locative moyenne de 60 €/mois, les box n'étant pas de même largeur.
Les appelants relèvent que les garages ne permettent pas de stationner un véhicule, ne sont pas aux normes puisque ne permettant pas de faire rentrer un véhicule sans circonvolution, au contraire des autres références. Ils ne sont pas contestés par les époux [W] sur ces dires.
La cour retiendra que la nécessité de procéder à des manoeuvres pour pénétrer dans un box, outre les autres griefs mis en avant par les appelants, justifie que la plus faible des références locatives soit retenue. Aussi, il convient de retenir la valeur de 50 €/mois, de sorte que leur valeur locative s'élève à 6.600 €/an (50€ x 11 garages x 12 mois).
En conséquence, le prix du loyer renouvelé au 1er juillet 2010 sera fixé à la somme de 44.580 € (22.622 + 8.868 + 6.490 + 6.600), et le jugement sera réformé sur ce montant.
Sur le paiement des compléments de loyers
Le jugement a condamné in solidum la société L'auberge du cheval blanc et les époux [A] à verser aux époux [W] le complément de loyers correspondant à la différence entre le montant versé et Ie loyer fixé à la somme de 47.030 €, à compter du 1er juillet 2010 et jusqu'au 30 septembre 2014.
Les époux [A], la société Auberge du Cheval Blanc et son liquidateur contestent le montant retenu à leur encontre, mais ne contestent pas le principe du rattrapage de loyer et de la capitalisation des intérêts. Aussi, le jugement sera confirmé, sauf s'agissant du montant annuel qui sera de 44.580 € et non de 47.030 €.
S'agissant de la société Auberge du cheval blanc, en liquidation judiciaire, il sera procédé à la fixation de la créance à son passif.
De la même façon le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit que la société Auberge du cheval blanc était tenue à régler ce rattrapage de loyers à compter du 1er octobre 2014 (l'acte de cession étant du 30 septembre 2014).
Par acte du 14 janvier 2020, le fonds de commerce de la société A l'Auberge du Cheval Blanc, en liquidation judiciaire, a été cédé à la société A l'Auberge de l'Escale, en ce compris le droit au bail, de sorte que la société A l'Auberge de l'Escale vient aux droits de la société A l'Auberge du Cheval Blanc.
La société A l'auberge de l'Escale s'est engagée devant le juge commissaire qui a autorisé la cession du fonds de commerce à faire son affaire personnelle de toutes les décisions venant à être rendues fixant le montant du loyer et le sort du bail commercial. Pour autant, elle ne saurait être condamnée au paiement des loyers et charges pour la période précédant l'ordonnance du 14 novembre 2019 ayant autorisé cette cession.
Aussi, elle sera condamnée seule, à compter de cette date, au paiement du rattrapage de loyers.
Le jugement a justement retenu le départ des intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2013, jour de l'assignation introductive d'instance, à l'encontre des époux [A], et du 6 février 2018, jour de son assignation en intervention forcée, à l'encontre de la société Auberge du Cheval Blanc.
La société A l'auberge de l'Escale sera condamnée au titre des intérêts, à compter du 14 novembre 2019.
Sur les autres demandes
Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles retenues par le jugement seront confirmées en appel.
Chacun conservera ses dépens d'appel, et il ne sera pas fait droit aux demandes présentées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement en tous points, sauf s'agissant du montant du loyer renouvelé au 1er juillet 2010, de la condamnation in solidum de M. et Mme [A] et de la société L'auberge du cheval blanc au paiement du complément de loyers, et du montant de ces compléments,
Statuant à nouveau sur ces points,
Fixe le montant du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2010 à la somme de 44.580 € par an, hors taxes et hors charges,
Dit que la société L'auberge du cheval blanc, représentée par son liquidateur Me [B] ès qualités, et M. et Mme [A] sont tenus in solidum de verser à M. et Mme [W] le complément de loyers correspondant à la différence entre le montant versé et Ie loyer fixé à la somme de 44.580 €, à compter du 1er juillet 2010 et jusqu'au 30 septembre 2014,
Fixe cette somme au passif de la société L'auberge du cheval blanc,
Condamne in solidum M. et Mme [A] au paiement de cette somme,
Dit que la société L'auberge du cheval blanc, représentée par son liquidateur Me [B] ès qualités, est tenue de verser à M. et Mme [W] le complément de loyers correspondant à la différence entre le montant versé et Ie loyer fixé à la somme de 44.580 €, à compter du 1er octobre 2014 et jusqu'au 13 novembre 2019,
Fixe cette somme au passif de la société L'auberge du cheval blanc,
y ajoutant,
Condamne la société A l'Auberge de l'Escale à verser à M. et Mme [W] le complément de loyers correspondant à la différence entre le montant versé et le loyer fixé à la somme de 44.580 €, à compter du 14 novembre 2019,
Dit que les intérêts au taux légal sur les compléments de loyers courront à compter du 14 novembre 2019 à l'encontre de la société A l'Auberge de l'Escale,
Déboute les parties de leurs autres demandes,
Laisse à chaque partie la charge de ses dépens engagés en cause d'appel.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur François THOMAS, Président et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier,Le président,
