COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51A
1re chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 25 OCTOBRE 2022
N° RG 20/06414 - N° Portalis DBV3-V-B7E-UG7Q
AFFAIRE :
M. [D] [S]
C/
M. [B], [R], [X] [G]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Décembre 2020 par le Juge des contentieux de la protection de BOULOGNE-
BILLANCOURT
N° RG : 11-19-000492
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 25/10/22
à :
Me Stéphanie ARENA
Me Valérie RIVIERE-DUPUY
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT CINQ OCTOBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [D] [S]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentant : Maître Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637
APPELANT
****************
Monsieur [B], [R], [X] [G]
né le 05 Mai 1958 à [Localité 6] ([Localité 6])
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représentant : Maître Valérie RIVIERE-DUPUY de la SCP IMAGINE BROSSOLETTE, Postulant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000034 -
Représentant : Maître Amine MAKKI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
INTIME
****************
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Septembre 2022, Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,
Madame Laurence TARDIVEL, Vice présidente placée,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 11 mars 2016 à effet du 18 mars 2016, pour une durée de trois ans renouvelable, M. [B] [G] a donné à bail à M. [D] [S] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 1 200 euros outre une provision sur charges de 150 euros par mois et le versement d'un dépôt de garantie de 1 200 euros.
Par acte d'huissier délivré à l'étude le 14 juin 2018, M. [G] a donné congé à M. [S] pour reprise personnelle.
Par acte d'huissier de justice délivré le 6 juin 2020, M. [G] a assigné M. [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- à titre principal, constater que le congé pour reprise signifié le 14 juin 2018 est valable et que M. [S] se trouve de ce fait occupant sans droit ni titre depuis le 18 mars 2019,
- à titre subsidiaire, constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et ce, à la suite de la délivrance le 14 juin 2018, d'un commandement de payer visant cette clause ou à défaut, voir prononcer la résiliation judiciaire du bail,
- en tout état de cause, ordonner l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef,
- dire que les meubles garnissant le logement seront transportés et séquestrés dans tout endroit de son choix aux frais et risques du locataire,
- condamner M. [S] au paiement de la somme principale de 6 184 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 4 mai 2019, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation, ainsi que d'une indemnité d'occupation quotidienne égale à deux fois le montant quotidien du loyer charges comprises, à compter soit du 18 mars 2019 soit du 15 août 2018 et jusqu'à la libération effective des lieux,
- condamner M. [S] au paiement d'une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner M. [S] au paiement d'une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement délivré et assortir la décision de l'exécution provisoire.
Par jugement contradictoire du 14 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt a :
- déclaré non valide le congé pour reprise personnelle délivré le 14 juin 2018,
- débouté M. [G] de sa demande d'expulsion fondée sur le congé pour reprise,
- condamné M. [S] à payer à M. [G] la somme de 20 150 euros au titre des loyers et des charges arrêtés à la date du 11 octobre 2020 (échéance d'octobre 2020 incluse), assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2018, date de la délivrance du commandement de quitter les lieux, sur la somme de 4 050 euros, à compter du 06 juin 2019, date de la signification de l'assignation, pour la somme de 6 184, et à compter du 14 octobre 2020 pour le surplus,
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 11 mars 2016 entre M. [G] d'une part, M. [S] d'autre part, concernant un appartement à usage d'habitation sis [Adresse 2], étaient réunies à la date du 14 août 2018,
- ordonné en conséquence à M. [S] de quitter les lieux et de restituer les clés, au plus tard deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux délivré conformément à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
- dit qu'à défaut pour M. [S] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [G] pourrait faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- condamné M. [S] à payer, à compter du 14 août 2018, à M. [G] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, étant précisé que ladite indemnité ne pourrait être réclamée qu'à compter du 14 octobre 2020 et qu'elle serait due jusqu'à la libération effective des lieux,
- rejeté la demande formée par M. [G] portant sur le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les locaux loués,
- condamné M. [G] à payer à M. [S] la somme de 6 925 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la réparation du préjudice matériel,
-condamné M. [G] à payer à M. [S] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la réparation du préjudice moral,
- débouté M. [G] de sa demande de dommages et intérêts,
- dit que chaque partie conservait la charge de ses dépens,
- débouté M. [G] de sa demande au titre des frais irrépétibles,
- rappelé que l'exécution provisoire de la décision était de droit.
Par déclaration reçue au greffe le 21 décembre 2020, M. [S] a relevé appel de ce jugement.
Par ordonnance rendue contradictoirement sur incident le 12 mai 2022, le conseiller de la mise en état a :
- débouté M. [G] de la totalité de ses demandes,
- renvoyé l'affaire au jeudi 9 juin 2022 pour clôture et au mardi 6 septembre 2022 pour plaidoiries,
- débouté M. [S], au visa de l'article 700 du code de procédure civile, de sa demande en paiement,
- dit que les dépens de l'incident suivraient ceux de l'instance au fond.
Aux termes de ses conclusions signifiées le 29 mai 2022, M. [S] demande à la cour de :
- infirmer partiellement le jugement rendu le 14 décembre 2020 par le tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt,
- constater qu'il a réglé l'intégralité des loyers réclamés,
- débouter M. [G] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
Sur les demandes reconventionnelles :
- déclarer irrecevable comme nouvelle la demande de M. [G] relative à sa demande de condamnation à son encontre au paiement d'une somme de 4 950 euros pour la remise en état de l'appartement,
- le débouter de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- confirmer le jugement pour le surplus,
- en tout état de cause, condamner M. [G] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
Aux termes de ses conclusions signifiées le 8 juin 2022, M. [G] demande à la cour de :
A titre principal :
- le juger recevable et bien fondé en son appel incident et ses demandes,
- infirmer le jugement en qu'il :
- l'a condamné à payer à M. [S] la somme de 6 925 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la réparation de son préjudice matériel,
- l'a condamné à payer à M. [S] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la réparation de son préjudice moral,
- l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts,
- l'a débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles et au titre des entiers dépens,
- statuant à nouveau, condamner M. [S] à lui verser la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts,
- statuant à nouveau, condamner M. [S] à lui verser la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance,
- confirmer le jugement pour le surplus,
- condamner M. [S] à lui rembourser le coût des travaux de remise en état à hauteur de 4 950,00 euros, montant de la facture n°107 de la société SAS Mikael,
- juger que l'appel est abusif et, en conséquence, condamner M. [S] à lui verser la somme de 2 500 euros en réparation de son préjudice moral,
En tout état de cause,
- condamner M. [S] à lui verser la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel,
- débouter M. [S] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 9 juin 2022.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
-Sur la fin de non recevoir.
M. [G] forme une demande nouvelle devant la Cour aux fins que soit prononcée la condamnation de M. [S] au paiement de la somme de 4950 euros correspondant au coût de la remise en état du logement après son départ.
En réplique, M. [S] demande à voir déclarer cette demande irrecevable au visa de l'article 564 du Code de procédure civile, s'agissant d'une demande nouvelle jamais formulée devant le 1er juge.
M. [G] indique que sa demande est née d'un fait nouveau apparu au départ du locataire, dont il n'avait pas connaissance devant le 1er juge.
Sur la fin de non reservoir,
Il résulte des dispositions de l'article 564 du Code de procédure civile que les parties ne peuvent, sauf exception, soumettre à la Cour d'appel de nouvelles prétentions, à peine d'irrecevabilité soulevée d'office. Ce principe de prohibition des prétentions nouvelles est, toutefois, écarté lorsqu'il s'agit de faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
Cette demande, bien que nouvelle en appel, est cependant recevable en application de l'article 564 du Code de procédure civile eu égard à la nécessité ressentie par M. [G] de faire juger les questions nées de la révélation d'un fait nouveau, à savoir la découverte de la nécessité de travaux de remise en état après avoir eu restitution de l'appartement litigieux le 15 décembre 2020 en exécution du jugement dont appel.
Il sera dès lors statué par la cour sur la demande formée par M. [G] en cause d'appel portant sur la condamnation de M. [S] au paiement de la somme de 4950 euros correspondant au coût de la remise en état du logement après son départ.
-Sur la dette locative
L'appelant fait valoir qu'il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et soutient que M. [G] n'apporte pas la preuve du montant des loyers dont il sollicite le paiement en ne produisant à ce titre qu'un simple tableur 'Excel' sans valeur probante.
Il indique avoir réglé l'intégralité des loyers et produit des quittances de loyers courant du 06/12/2017 au 23/11/2018, des bordereaux d'envois des chèques réglant les loyers, ainsi que des relevés bancaires où les débits de loyers et charges apparaissent sur la période réclamée. Il fait ainsi valoir que tous les loyers réclamés suivant décompte arrêté à octobre 2020 ont été réglés.
En réplique, l'intimé fait valoir que M. [S] ne répond pas aux motifs retenus par le premier juge pour le débouter de ses demandes.
Il soutient qu'il ne rapporte pas la preuve du contenu des lettres et de leur affranchissement ainsi que des débits sur son compte bancaire qui correspondraient à des loyers versés au bailleur.
M. [G] indique que les quittances de loyers produites par l'appelant concernent la période de décembre 2017 à août 2018, soit durant 9 mois seulement.
Il fait en outre valoir que M. [S] se borne à produire uniquement la copie de 14 bordereaux d'envoi de lettres suivies, à raison de 8 copies de bordereaux sur les 12 qu'auraient dû compter l'année 2019 et de 6 copies de bordereaux sur les 12 qu'auraient dû compter l'année 2020.
Il fait observer à la Cour que la dernière quittance produite concerne l'échéance du mois d'août 2018 alors que le premier bordereau produit est daté du 13 août 2019.
Il rappelle qu'à l'audience du 14 octobre 2020 devant le premier juge, 38 échéances s'étaient déjà écoulées depuis son entrée dans les lieux et que M. [S] a libéré les lieux le 15 décembre 2020, de sorte que 40 échéances d'arriéré locatif lui resteraient dues.
M. [G] indique que l'appelant produit des relevés bancaires qui ne permettent pas d'identifier le bénéficiaire des chèques que M. [S] prétend avoir émis, ni de prouver que ces chèques ont bien été reçus par le bailleur.
Il observe en outre que seuls 10 mouvements d'une valeur de 1350 euros au total apparaissent sur ses comptes bancaires.
Il en déduit que M. [S] n'est pas en mesure de rapporter la preuve du paiement de l'intégralité du montant de ses loyers et charges et ne démontre pas en quoi le décompte produit par M. [G] serait erroné.
Sur ce,
L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation dispose que le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire. Le paiement à terme du loyer et des charges relève en outre des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties.
L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
La Cour relève que les bordereaux de lettres suivies remplis par M. [S], sans preuve de leur contenu, comportent tous des dates postérieures à celles des loyers et charges réclamés par le bailleur et que les relevés bancaires de M. [S] ne permettent pas d'identifier le bénéficiaire des chèques, ni de prouver que les chèques en cause ont été reçus par le bailleur, lesquels ne concernent que 10 mouvements d'une valeur totale de 1350 euros. Ces pièces ne sont pas de nature à prouver le paiement des loyers et des charges dus par M. [S].
Il ressort ainsi des pièces produites que ce dernier reste devoir à la date du 11 octobre 2020 la somme de 20.150 euros, terme d'octobre 2020 inclus.
La créance réclamée par le bailleur étant justifiée, il convient de condamner M. [S] au paiement de la somme de 20.150 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2018, sur la somme de 4.050 euros date de la délivrance du commandement de quitter les lieux et à compter du 06 juin 2019 sur la somme de 6.184 euros, date de la signification de l'assignation, puis à compter du 14 octobre 2020 pour le surplus.
Le jugement déféré mérite confirmation sur ce point.
-Sur l'acquisition de la clause résolutoire, le paiement d'une indemnité d'occupation et la demande d'expulsion
L'appelant fait valoir que les demandes du bailleur n'ont plus d'objet dès lors qu'il a quitté le domicile le 15 décembre 2020.
M. [G] indique en réponse que M. [S] n'est pas appelant des dispositions du jugement ayant retenu l'acquisition de la clause résolutoire, fixé le montant d'une indemnité d'occupation et ordonné l'expulsion de M. [G].
Sur ce,
Il est établi que M. [S] a quitté les lieux de son plein gré le 15 décembre 2020. Il sollicite aux termes de ses écritures la confirmation des chefs du jugement déféré ayant constaté la résiliation du bail, ordonné son expulsion et l'ayant condamné au paiement d'une indemnité d'occupation.
La cour n'est dès lors pas saisie en appel de demandes portant sur ces chefs de jugement.
-Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la réparation d'un préjudice matériel du bailleur
M. [G] forme appel incident du débouté par les premiers juges de sa demande de dommages et intérêts en réparation d'un préjudice matériel.
M. [S] sollicite la confirmation du jugement ayant débouté le bailleur de ses demandes à ce titre, faute de preuve rapportée du préjudice allégué.
Sur ce,
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Aux termes de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté ou l'a été imparfaitement peut demander réparation des conséquences de l'inexécution.
La cour relève que s'il est établi que M. [S] n'a pas au terme convenu, régulièrement réglé les loyers dus au bailleur, ce dernier ne rapporte cependant pas la preuve d'un préjudice distinct de celui-ci déjà indemnisé par la condamnation de M. [S] à lui payer un arriéré locatif majoré des intérêts de retard. M. [G] sera dès lors débouté de sa demande de dommages et intérêts à ce titre et le jugement déféré confirmé.
Sur la demande de dommages et intérêts de M. [S] en remboursement de travaux
M. [G] est appelant incident du jugement l'ayant condamné à payer des dommages et intérêts à M. [S] en remboursement de factures de travaux qu'il aurait acquittées et qui ne relèvent pas des charges incombant normalement au locataire.
Il fait valoir que M. [S] se prévaut de deux dégâts des eaux, dont l'origine se situe à l'extérieur de l'appartement qu'il occupait, pour venir réclamer le remboursement de travaux d'amélioration qu'il soutient avoir réalisés dans l'appartement loué pour un montant de 6575 euros.
M. [G] indique que les dégâts des eaux ne trouvent pas leur origine dans l'appartement loué dont il se dit également victime en sa qualité de propriétaire, et soutient qu'il a fait procéder à l'ensemble des travaux demandés par son locataire à compter du sinistre survenu en décembre 2017, malgré les difficultés rencontrées avec lui pour trouver des rendez-vous d'intervention.
Il fait état d'un rapport d'expertise indiquant que les causes du sinistre ont été supprimées par l'intervention d'un professionnel.
Il indique qu'à la suite de la réception d'un courrier du 30 novembre 2018 de la société Texa assureur Générali de M. [S] lui ayant été adressé, il a pris attache avec celle-ci aux fins de prise en charge des dommages suite au sinistre.
Il en déduit que M. [S] est mal fondé à se prévaloir à l'encontre de son bailleur d'un quelconque manquement, cela d'autant qu'il est devenu dans l'intervalle occupant sans droit ni titre.
Il soutient qu'aucune faute contractuelle ne peut lui être reprochée.
Il fait valoir que les 4 factures émises par la société « Beny Multi Services » et produites par M. [S], se décomposent comme suit :
Facture n°230 du 15/08/2018 de 2450 euros pour les plafonds et murs des couloir, toilettes et salle de bains
Facture n°155 du 21/03/2019 de 125 euros pour le changement de joint en téflon
Facture n°725 du 02/06/2019 de 2600 euros pour les plafonds et murs des couloir, toilettes et salle de bains
Facture n°731 du 02/06/2019 de 1400 euros pour 2 murs du salon et plinthes.
Il déduit de ces factures qu'elles ne concerneraient que des réparations effectuées après dégât des eaux, l'expert amiable désigné par l'assureur de M. [S], ayant constaté la suppression de l'origine du sinistre.
Il fait valoir que leur coût ne peut dès lors être mis à la charge du bailleur.
En outre, M. [G] soutient que la réalisation des travaux par la société Beny Multi Services n'est pas démontrée dès lors qu'aucune société n'est immatriculée sous ce nom à l'adresse indiquée sur les factures qui ne mentionnent ni TVA, ni Siret, ni téléphone réel et qu'une plainte a été déposée par ses soins à ce sujet.
Il en conclut qu'il ne saurait être condamné à rembourser des travaux n'ayant pas été réalisés.
Il demande dès lors à la Cour d'infirmer le jugement de ce chef et de débouter M. [S] de sa demande de remboursement de la somme de 6575 euros.
En réponse, M. [S] soutient que M. [G] n'est pas intervenu à temps pour faire les réparations nécessaires consécutives aux dégâts des eaux, malgré leur connaissance, l'ayant ainsi conduit à devoir les faire réaliser à ses frais.
Sur ce,
L'article 6 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le bailleur a l'obligation d'entretenir les locaux à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal des locaux loués.
Aux termes de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté ou l'a été imparfaitement peut demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Il est établi par les pièces produites la preuve de l'existence d'un dégât des eaux survenu au cours de l'année 2017 ainsi qu'en atteste le cabinet d'expertise mandaté par la compagnie d'assurance Générali assureur du locataire, ainsi que d'un second sinistre survenu le 1er septembre 2019.
Les pièces produites aux débats et notamment les factures n°230 du 15/08/2018 de 2450 euros pour les plafonds et murs des couloir, toilettes et salle de bains, n°155 du 21/03/2019 de 125 euros pour le changement de joint en téflon, n°725 du 02/06/2019 de 2600 euros pour les plafonds et murs des couloir, toilettes et salle de bains n°731 du 02/06/2019 de 1400 euros pour 2 murs du salon et plinthes ne sont toutefois pas des factures acquittées et ne sont ainsi pas de nature à établir que M. [S] se soit effectivement acquitté de leurs montants respectifs, ce dont il ne justifie pas aux débats.
En outre, il est établi qu'aucune société « Beny Multi Services » n'existe à l'adresse figurant sur les factures produites par M. [S], une plainte étant en cours d'instruction sur ce point, lequel ne justifie en outre pas du montant de l'indemnisation qu'il a pu percevoir de son assureur Générali à la suite de ces dégâts des eaux.
Enfin, la réalisation effective des travaux consécutifs aux dégâts des eaux litigieux n'est pas davantage établie, aucun document permettant de corroborer leur réalisation n'est produit, les quelques clichés photographiques versés n'étant pas datés et sans valeur probante et ce alors même qu'un constat d'huissier dressé à la demande de M. [S] lui-même le 1er septembre 2020 postérieurement aux dates des factures de travaux produites, permet de relever qu'à la date de ce constat, les peintures du logement sont toutes hors d'usage.
Il se déduit de ce qui précède que M. [S] n'établit pas s'être effectivement acquitté du montant des factures dont il sollicite le remboursement pour un montant de 6925 euros à titre de dommages et intérêts, ni avoir effectué les travaux consécutifs.
Le jugement déféré sera dès lors infirmé et M. [S] débouté de sa demande de dommages et intérêts en remboursement de ses factures de travaux pour un montant total de 6575 euros.
Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral de M. [S].
M. [G] sollicite l'infirmation du jugement l'ayant condamné à 1000 euros de dommages et intérêts.
Il soutient avoir pris les mesures qui s'imposaient pour mettre un terme aux dégâts des eaux et que c'est au contraire M. [S] qui a fait obstacle à une éventuelle reprise des peintures en ne communiquant pas les informations réclamées par son assureur.
Il indique que M. [S] était occupant sans droit ni titre à compter du 14 août 2018 et ne peut dès lors se prévaloir d'un préjudice de jouissance au titre de l'état des lieux occupés.
En réplique M. [S] fait valoir qu'au moment où les travaux ont été réalisés le 15 août 2018, le 21 mars 2019 et le 02 juin 2019 par M. [S], aucune résiliation du bail n'avait été prononcée, le jugement datant du 14 décembre 2020.
Il soutient qu'il rapporte la preuve qu'un dégât des eaux survenu au cours de l'année 2017 comme l'atteste le Cabinet d'expertise Texa mandaté par Générali, assureur du locataire.
Il apporte également la preuve qu'un second sinistre survenu le 1er septembre 2019.
Il soutient que le logement était insalubre depuis août 2017 et sollicite la confirmation du jugement sur ce point en ce qu'il a fixé le trouble de jouissance à la somme de 1000 euros outre son remboursement de 350 euros au titre du procès-verbal de constat d'huissier ayant permis de l'établir.
Sur ce,
Il est rappelé que le bailleur demeure tenu d'assurer au locataire une jouissance paisible des lieux loués, et M. [S] apporte la preuve de l'existence d'un premier dégât des eaux survenu au cours de l'année 2017 et d'un second sinistre survenu le 1er septembre 2019, lesquels ont nécessairement entaché sa jouissance paisible des lieux loués.
Un constat d'huissier dressé le 1er septembre 2020 qui n'est pas utilement contredit par le bailleur, permet d'établir que les peintures du logement sont hors d'usage à la suite de ces dégâts des eaux.
Le premier juge a fait une exacte application du préjudice de jouissance supporté par M. [S] en l'évaluant à 1000 euros et en condamnant M. [G] à lui payer cette somme à titre de dommages et intérêts outre le remboursement du procès-verbal de constat d'huissier du 1er septembre 2020 pour un montant de 350 euros,
Le jugement déféré sera confirmé sur ces points.
- Sur la demande de remboursement du coût de la remise en état de l'appartement
Devant la Cour, M. [G] forme une demande de condamnation de M. [S] à la somme de 4950 euros correspondant au coût de la remise en état du logement après son départ.
En réplique, M. [S] demande à voir déclarer cette demande infondée.
Il soutient que le bail ne prévoit pas expressément, concernant les obligations à la charge du locataire, que les travaux dus à la vétusté des locaux sont à la charge du preneur et que l'article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 relatif aux obligations d'entretien et de réparation du locataire, n'exonère pas le bailleur des travaux occasionnés par la vétusté.
Il rappelle avoir occupé le durant plus de 4 années et que suivant état des lieux de sortie, il est indiqué seulement des chevilles non rebouchées, des vis encore sur place, des craquelures au niveau des plinthes correspondant à de la vétusté.
Sur ce,
Aux termes de l'article 1730 du Code civil, le locataire ne peut être tenu pour responsable des dégradations résultant de la vétusté.
Le contrat de location prévoit, en outre, en son article 4 que les réparations ne sont pas prises en charge par le locataire lorsque les dégradations résultent de la vétusté.
M. [G] réclame la somme de 4950 euros et produit un état des lieux d'entrée demeurant illisible de sorte qu'il ne peut permettre sa comparaison avec l'état des lieux de sortie.
Il verse également aux débats une facture de travaux réalisés qui n'est pas en soit de nature à permettre à la cour de déterminer s'il s'agit de travaux générés par la vétusté de l'appartement loué par M. [S] ou par des réparations locatives rendues nécessaires à la suite du départ du locataire et ce en l'absence de comparaison possible entre un état des lieux d'entrée demeurant illisible et un état des lieux de sortie sur lesquels apparaissent plusieurs postes et notamment des craquelures sur les plinthes imputables à l'usure du temps et qui ne dénotent pas un usage anormal des lieux par le locataire.
M. [G] sera, dès lors, débouté de sa demande de sa demande de remboursement de la somme de 4 950 euros correspondant à une remise en état du logement.
Sur les dépens et l'indemnité de procédure
M. [S] qui succombe à l'instance sera condamné aux dépens de première instance et d'appel et débouté de sa demande d'indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
Il convient de le condamner à payer à M. [G] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La COUR,
Statuant par arrêt CONTRADICTOIRE, mis à disposition au greffe
Déclare recevable devant la Cour la demande de M. [B] [G] portant sur le remboursement de la somme de 4 950 euros pour la remise en état de l'appartement,
Infirme partiellement le jugement du 14 décembre 2020 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt et statuant à nouveau sur les chefs infirmés:
Déboute M. [D] [S] de sa demande de dommages et intérêts d'un montant de 6575 euros en remboursement de travaux,
Confirme pour le surplus les dispositions non contraires du jugement entrepris ;
Y ajoutant :
Déboute M. [B] [G] de sa demande de remboursement de la somme de 4 950 euros pour la remise en état de l'appartement loué à M. [D] [S],
Condamne M. [D] [S] à payer à M. [B] [G] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute M. [D] [S] de sa demande d'indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en cause d'appel,
Condamne M. [D] [S] aux dépens de première instance et d'appel.
- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,
