COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 70H
4ème chambre expropriations
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 11 OCTOBRE 2022
N° RG 20/02627 - N° Portalis DBV3-V-B7E-T4OH
AFFAIRE :
Commune de [Localité 8]
C/
S.C.I. ALCHAGUI
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 03 Mars 2020 par le juge de l'expropriation de NANTERRE
RG n° : 19/026
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Christophe CABANES
Me Simon MESLATI
Mme [C] [F] (Commissaire du Gouvernement)
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE ONZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Commune de [Localité 8]
Hôtel de Ville
[Adresse 5]
[Localité 8]
Représentant : Me Christophe CABANES de la SELARL SELARL Cabinet CABANES - CABANES NEVEU Associés, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R262
APPELANTE
****************
S.C.I. ALCHAGUI, dont le siège social est situé [Adresse 1] [Localité 4], agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice en la personne de Monsieur [E] [U] [W], domicilié en cette qualité audit siège social
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentant : Me Simon MESLATI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1841
INTIMÉE
****************
Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Mme [C] [F], direction départementale des finances publiques.
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Septembre 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente, chargée du rapport,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, spécialement désignée pour présider cette chambre par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d'appel de Versailles
Madame Pascale CARIOU, Conseiller à la cour d'appel de Versailles, désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d'appel de Versailles
Madame Séverine ROMI, Conseiller, à la cour d'appel de Versailles, désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d'appel de Versailles
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI
***
La SCI Alchagui est propriétaire d'une chambre de service de 13,94 m2 constituant le lot n°182 de la résidence '[7]', ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété située [Adresse 2] à [Localité 8] sur une parcelle cadastrée section [Cadastre 6].
Suivant déclaration d'intention d'aliéner (DIA) du 1er février 2019, reçue le 5 février 2019 à la mairie de [Localité 8], la SCI Alchagui a fait part à la commune de son intention de céder son bien au prix de 73.000 euros outre 7.000 euros de commission à la charge de l'acquéreur.
Le 1er mars 2019, la commune de [Localité 8] a décidé d'exercer son droit de préemption et proposé d'acquérir ce bien, libre de toute occupation, au prix de 50 184 euros, commission d'agence incluse, en vue de remplir son obligation de réaliser 25% de résidences principales en logements sociaux.
Par courrier du 13 mars 2019, receptionné le 18 mars 2019 à la mairie de la commune de [Localité 8], la SCI Alchagui a fait connaître son intention de maintenir le prix figurant dans la DIA.
La commune de [Localité 8] a donc saisi le juge de l'expropriation du tribunal judicaire de Nanterre le 25 mars 2019.
Un transport sur les lieux a été réalisé le 19 septembre 2019.
Par jugement du 3 mars 2020, le tribunal judiciaire de Nanterre a :
- Fixé à 72.518 euros, frais d'agence de 7.000 euros inclus, en valeur libre, le prix du lot 182 de la résidence '[7]', ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 8] sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 6] appartenant à la SCI Alchagui ;
- Condamné la commune de [Localité 8] à payer à la SCI Alchagui la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Dit que les dépens sont à la charge de la commune de [Localité 8].
La commune de [Localité 8], expropriant, a interjeté appel de ce jugement suivant déclaration du 18 juin 2020 à l'encontre de la SCI Alchagui. Elle demande à la cour, par conclusions reçues au greffe de la Cour le 3 septembre 2020, notifiées à l'exproprié (AR du 7 septembre 2020 signé du 8 septembre 2020) et au commissaire du gouvernement (AR du 7 septembre 2020 signé du 10 septembre 2020), de :
- Infirmer le jugement en ce qu'il a fixé à 72.518 euros, frais d'agence de 7.000 euros inclus, le prix de l'immeuble en cause et a condamné la commune à verser à la SCI Alchagui une somme de 2.000 au titre des frais d'instance ainsi qu'à supporter les dépens de l'instance;
- Fixer à 50.184 euros, hors frais d'agence inclus (sic), le prix de l'immeuble en cause ;
- Condamner la SCI Alchagui à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article L.761-1 du code civil ;
- Condamner la SCI Alchagui à supporter les dépens de l'instance.
La SCI Alchagui, exproprié, par conclusions reçues au greffe de la cour le 11 septembre 2020, notifiées à l'expropriant (AR signé du 14 septembre 2020) et au comissaire du gouvernement (AR signé du 15 septembre 2020), demande à la cour, au visa des articles R.311-10 et suivants du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, de :
- Rejeter tant la proposition de Mme le commissaire du Gouvernement issue de ses conclusions complémentaires du 19 septembre 2019 que les demandes de la Ville de [Localité 8] ;
- Recevoir et dire bien fondées les demandes de la SCI Alchagui ;
Par conséquent,
- Infirmer le jugement entrepris uniquement en ce qu'il a fixé à 72.518 euros, frais d'agence de 7.000 euros inclus, le prix de l'immeuble en cause ;
- Fixer le prix de la chambre de service (lot n°182) appartenant à la SCI Alchagui, située au sein de la résidence '[7]' située [Adresse 2] à [Localité 8], à 73.000 euros, commission d'agence immobilière de 7.000 euros non comprise, et partant lui allouer ladite somme à titre d'indemnité d'expropriation ;
- Condamner la commune de [Localité 8] à payer à la SCI Alchagui la somme de 4.800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel.
La commune de [Localité 8], expropriant, par conclusions reçues au greffe de la cour le 14 septembre 2020, notifiées à l'exproprié (AR signé du 16 septembre 2020) et au commissaire du gouvernement (AR signé du 17 septembre 2020), maintient ses demandes et produit une pièce supplémentaire (n°10 : DIA du 23 février 2017).
La SCI Alchagui, exproprié, par conclusions reçues au greffe de la cour le 18 septembre 2020, notifiées à l'expropriant (AR signé du 21 septembre 2020) et au comissaire du gouvernement (AR signé du 22 septembre 2020) porte à 5.000 euros sa demande d'indemnité de procédure.
Le commissaire du gouvernement, par conclusions reçues par le greffe de la Cour le 9 décembre 2020, notifiées à l'exproprié (AR signé 10 décembre 2020) et à l'expropriant (AR signé du 11 décembre 2020), sollicite la fixation de l'indemnité principale à la somme de 3.800 euros / m2, soit une somme totale de 52.972 euros, arrondie à 53.000 euros, hors charges, droit et taxe.
La commune de [Localité 8], expropriant, par conclusions reçues au greffe de la cour le 16 décembre 2020, notifiées à l'exproprié (AR signé du 18 décembre 2020) et au commissaire du gouvernement (AR signé du 21 décembre 2020) maintient ses demandes et produit une nouvelle pièce supplémentaire (n°11 : plan de l'immeuble).
La SCI Alchagui, exproprié, par conclusions reçues au greffe de la cour le 18 décembre 2020, notifiées à l'expropriant (AR signé du 22 décembre 2020) et au comissaire du gouvernement (AR signé du 22 décembre 2020) conclut au rejet de la proposition de Mme le Commissaire du Gouvernement issue de ses conclusions du 3 décembre 2020 et maintient sa demande.
La SCI Alchagui, exproprié, par courrier reçu au greffe de la Cour le 16 juin 2022, notifié à l'expropriant (AR signé du 12 juillet 2022) et au comissaire du gouvernement (AR signé du 12/07/2022) produit une pièce supplémentaire (n°25, lettre de la commune datée du 8 juin 2022).
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.
SUR CE LA COUR
1- Sur la procédure
Vu l'article R311-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, la cour a invité les parties et le commissaire du gouvernement par message RPVA et par LRAR doublée d'un mail, datés du 19 septembre 2022 à déposer leurs observations avant le 26 septembre 2022, sur la recevabilité des conclusions du commissaire du gouvernement.
Le commissaire du gouvernement n'a pas formulé d'observation dans le délai imparti.
La commune de [Localité 8] a soutenu en réponse le 23 septembre 2022 que les conclusions du commissaire du gouvernement était recevables pour être datées du 3 décembre 2022, soit dans les trois mois à compter de la réception au greffe le 4 septembre 2022 des conclusions d'appelant.
La SCI Alchagui a soutenu en réponse le 26 septembre 2022 que les conclusions du commissaire du gouvernement sont arrivées au greffe le 9 décembre 2020 alors qu'il avait jusqu'au 3 décembre 2020 minuit pour les lui faire parvenir et qu'elles sont donc irrecevables.
Au vu de ce qui précède, les conclusions du commissaire du gouvernement reçues le 9 décembre 2020 alors que les premières conclusions d'appelante lui ont été notifiées par lettre RAR du 7 septembre 2020 reçues le 10 septembre suivant sont recevables. Il en est de même de la déclaration d'appel, des conclusions et des pièces des parties, ce qui n'est d'ailleurs pas contesté.
2- Sur le prix du bien préempté
Vu les articles L213-4 du code de l'urbanisme,
Vu les articles L321-1 et L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique
Les parties s'opposent sur le ratio à retenir pour fixer le prix du bien, une chambre de service dont la surface de 13,94 m² n'est pas contestée, non plus que la valeur libre.
Le jugement entrepris retient un prix de 72.518 euros intégrant les frais d'agence , sur la base d'un ratio de 4.700 €/m² pour une surface de 13,94 m² , fixé au vu de quatre termes de comparaison dont il majore la moyenne de 4.252 €/m² , pour tenir compte de l'existence de sanitaires individuels que ceux-ci ne comprennent pas, de prestations correctes bien qu'à rafraichir, en l'état d'un dégât des eaux apparent et d'une isolation thermique non garantie ainsi que d'un cadre très agréable grâce au parc qui l'entoure.
La commune de [Localité 8] propose un prix de 50.184 euros hors frais d'agence. Elle conteste la superficie du premier terme de comparaison retenu par le jugement entrepris, et revendique un ratio de 3.600 €/m² pour une surface de 13,94 m² , au vu du mauvais état du bien préempté et des termes de comparaison qu'elle propose dont la plupart comportent des sanitaires individuels.
La SCI Alchagui invoque un ratio de 5.194 €/m² pour surface de 13,94 m² outre ses frais d'agence. Elle soutient que :
- son bien est en bon état au vu de la déclaration de sinistre qu'elle a effectuée auprès de son assureur qui prendra en charge ce dernier avec l'assureur du voisin, ainsi qu'au vu d'une étude de marché et des références de valeurs vénales qu'elle produit aux débats,
- le premier terme de comparaison retenu par le jugement entrepris n'est pas erroné s'agissant d'une superficie réelle ou Carrez de 7 m²
- le bien tel qu'il est équipé constitue non pas une chambre de service mais un logement, situé dans un secteur bien dsservi et agréable.
Le commissaire du gouvernement propose un ratio de 3.800 €/m² sur la base de trois termes de comparaison qui concernent des chambres de service situés à [Localité 8], [Adresse 3] et qui sont repris par le premier juge. Il fait valoir l'état médiocre du bien mais son équipement en sanitaires individuels.
La cour retient ce qui suit.
Le premier terme de comparaison retenu par le jugement entrepris sera écarté, faute pour les parties de s'entendre sur sa superficie qu'aucun élément en débat ne permet de déterminer avec certitude.
Par ailleurs, seules les ventes effectives, ou compromis de vente, de biens similaires notamment quant à leur superficie, postérieures à 2014 peuvent être retenus comme termes de comparaison, étant relevé qu'une chambre de service de 13-14 m², même équipée de sanitaires individuels n'est pas comparable à un studio de plus grande taille et que le ratio de bien d'une taille très supérieure est dénuée de pertinence pour ce segment de marché.
Par suite, outre les trois termes de comparaison du commissaire du gouvernement situés rue de Garches à [Localité 8], retenus par le premier juge et repris par l'intimée sans plus de précision de sa part (conclusions , point 20) ni de contestation de l'appelante, seuls seront retenus :
- d'une part, les cinq termes de comparaison de 2015 à 2019 cités aux points 30-31 et 33-35 des conclusions d'intimée, à l'exclusion des références non détaillées de son point 29
- et, d'autre part, trois des cinq termes de comparaison de 2019 ou 2020 détaillés par l'appelante dans ses conclusions (p.5), dont la superficie est inférieure à 16 m², à l'exclusion de ceux situés dans la résidence litigieuse, faute de précision suffisante les concernant.
Il résulte de ces 11 termes de comparaison de 2015 à 2020 pour des prix variant de 2.539 à 8.600 euros, un ratio moyen arrondi de 4.700 €/m² .
L'élément de plus value lié aux sanitaires individuels que ne comportent pas tous les termes de comparaison retenus se compense avec l'élément de moins value lié à l'état médiocre du bien litigieux , que ne remet pas en cause la prise en charge hypothétique par un assureur du dégât des eaux non contesté qu'il a subi, non plus que les photos dénuées de force probante produite par l'intimée.
Le ratio à retenir doit donc être fixé à cette somme de 4.700€ /m² et le prix du bien préempté fixé à celle de 65.518 euros (4.700 € X 13,94 m²).
En revanche, le recours à un agent immobilier étant un choix du vendeur, les frais d'agence ne s'ajoutent pas au préjudice directement subi par lui du fait de la préemption de son bien.
Le jugement entrepris sera donc infirmé du chef du prix du bien préempté qui se limite à la somme de 65.518 euros.
3- Sur les demandes accessoires
Le jugement entrepris a mis les dépens de première instance à la charge de l'expropriant conformément à l'article L. 312-1 du code de l'expropriation et fait une application équitable de l'article 700 du code de procédure civile. Il doit donc être confirmé de ces chefs.
Chacune des parties, partiellement perdante en appel, conservera la charge de ses dépens sans pouvoir prétendre à une indemnité de procédure.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire,
Déclare recevables les conclusions du commissaire du gouvernement et des parties ;
Infirme le jugement entrepris sauf du chef des dépens et de l'indemnité de procédure ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Fixe à 65.518 euros, en valeur libre, le prix du lot 182 de la résidence '[7]', ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 8] sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 6] appartenant à la SCI Alchagui ;
Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens d'appel ;
Rejette toute autre demande.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
