COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51A
1re chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 27 SEPTEMBRE 2022
N° RG 21/04293 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UTZN
AFFAIRE :
Société SCIC HLM AB HABITAT
C/
M. [G]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 Mai 2021 par le Tribunal de proximité de SANNOIS
N° RG : 1120000856
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 27/09/22
à :
Me Sylvie DERACHE-DESCAMPS
Me Ana FERREIRA DA SILVA de
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT SEPT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Société SCIC HLM AB HABITAT
N° SIRET : 807 567 136 RCS Pontoise
Ayant son siège
[Adresse 2]
[Localité 4]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Maître Sylvie DERACHE-DESCAMPS de la SELARL DERACHE-DESCAMPS SUDRE, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 154 - N° du dossier 206168
APPELANTE
****************
Monsieur [G]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentant : Maître Ana FERREIRA DA SILVA de l'ASSOCIATION ANDSEA - AVOCATS ASSOCIES, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 132
Madame [T] [Z] épouse [B]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentant : Maître Ana FERREIRA DA SILVA de l'ASSOCIATION ANDSEA - AVOCATS ASSOCIES, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 132
INTIMES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 22 Juin 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Madame Gwenael COUGARD, Conseillère,
Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,
Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 14 octobre 2013, l'Office Public de l'Habitat d'[Localité 3]-[Localité 4], aux droits duquel intervient la société AB Habitat, a donné en location à M. [G] et Mme [T] [Z], épouse [B], un appartement n° [Adresse 1] situé à [Localité 4] (95) [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 301,39 euros, outre un dépôt de garantie du même montant et 167,44 euros à titre de provisions sur charges.
Par acte d'huissier de justice délivré le 18 septembre 2020, la société AB Habitat a assigné M. et Mme [B] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois auquel elle demande de voir :
- prononcer la résiliation du bail aux torts de M. et Mme [B] pour défaut de jouissance paisible des lieux,
- ordonner l'expulsion de M. et Mme [B] et de tous occupants et meubles de leur chef et notamment de M. [W] [B], avec le concours de la force publique en cas de besoin, à compter du jugement,
- autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers qui seront trouvés dans les lieux lors de l'expulsion, dans tel garde-meuble du choix du demandeur, aux frais, risques et périls de M. et Mme [B],
- condamner solidairement M. et Mme [B] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer contractuel et des charges locatives, qui sera perçue dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat,
- condamner solidairement M. et Mme [B] au paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice consécutif à l'absence d'intervention des locataires à l'égard de Monsieur [W] [B],
- condamner solidairement M. et Mme [B] à lui verser la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappeler que l'exécution provisoire de la décision est de droit,
- condamner solidairement M. et Mme [B] aux entiers dépens.
Par jugement contradictoire du 4 mai 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois a :
- débouté la société AB Habitat de sa demande la résiliation judiciaire du bail signé entre les parties aux torts de M. et Mme [B] pour les nuisances causées par M. [W] [B],
- débouté la société AB Habitat de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- laissé les dépens de l'instance à la charge de la société AB Habitat,
- rappelé que l'exécution provisoire de la décision était de droit,
- rejeté toute autre demande.
Par déclaration reçue au greffe le 6 juillet 2021, la société AB Habitat a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 13 septembre 2021, elle demande à la cour :
- de la déclarer recevable et bien fondée en son appel,
- d'infirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Sannois du 4 mai 2021 en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du bail signé entre les parties aux torts de M. et Mme [B] pour les nuisances causées par Monsieur [W] [B],
en conséquence :
- constater que M. et Mme [B] hébergent leurs fils, [W] [S],
- constater que M. et Mme [B] ne respectent pas la jouissance paisible des lieux,
- ordonner la résiliation du bail de M. et Mme [B] à leurs torts exclusifs,
- ordonner l'expulsion de M. et Mme [B] des lieux sis [Adresse 1] (95) ainsi que de tous occupants de leur chef et notamment M. [W] [B], par toute voie et moyen de droit, même avec l'assistance de la force publique si besoin est, à compter de la décision à intervenir,
- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meuble qu'il plaira au tribunal de désigner aux frais, risques et périls de M. et Mme [B],
- condamner solidairement M. et Mme [B] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer conventionnel majoré des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi normalement et ce, jusqu'à la libération effective des lieux,
- condamner solidairement M. et Mme [B] à lui verser la somme de 1 500,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l'absence d'intervention des locataires à l'égard de Monsieur [W] [B],
- infirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Sannois du 4 mai 2021 en ce qu'il l'a déboutée de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement M. et Mme [B] à lui payer la somme de 1 200,00 euros au titre des frais irrépétibles de première instance sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement M. et Mme [B] à payer la somme de 2 500,00 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement M. et Mme [B] aux entiers dépens.
Aux termes de leurs conclusions signifiées le 16 décembre 2021, M. et Mme [B] demandent à la cour de :
- les recevoir en leurs écritures,
- confirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Sannois le 4 mai 2021 en toutes ses dispositions,
- condamner la société AB Habitat à leur verser la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société AB Habitat aux entiers dépens de l'instance.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 19 mai 2022.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DÉCISION.
Sur l'appel de la société AB Construction.
- Sur la demande tendant à la résiliation du bail et sur les demandes subséquentes.
Au soutien de son appel, la société AB Construction reproche au premier juge de l'avoir déboutée de sa demande au motif que M. [W] [B], fils des locataires, était majeur et responsable de ses agissements personnels lorsqu'il a commis les nuisances qui lui sont reprochées.
M. et Mme [B] répliquent qu'ils se sont retrouvés dans une action judiciaire à titre personnelle pour des actes reprochés à leur fils et beau-fils, qui ne réside plus chez eux depuis 2016, date à laquelle il s'est installé chez sa compagne qui vivait elle-même chez ses parents à [Localité 3], que M. [W] [B] a gardé son adresse de correspondance et fiscale chez son père pour des raisons pratiques.
Sur ce,
Conformément aux dispositions de l'article 1728 du code civil applicables au contrat de location liant les parties, le preneur est tenu, outre le paiement du prix aux termes convenus, d'une obligation essentielle consistant à user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.
Aux termes de l'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation d'user paisiblement des locaux suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
L'article 1735 du code civil dispose que 'le preneur est tenu des dégradations et des pertes par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires'.
Il est constamment admis aujourd'hui qu'en application combinée des articles 1728,1729, 1735 et de l'article 17 b) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est fondé à obtenir la résiliation du bail sur le fondement du trouble de jouissance causé par un locataire, ou à défaut, par des personnes qu'il héberge, sans aucune distinction selon que celles-ci soient mineures ou majeures, à charge pour lui de démontrer que le preneur a manqué à son obligation d'user de la chose en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, peu important que le manquement ait ou non cessé.
C'est donc à tort que le premier juge a opéré une distinction selon que les nuisances sont provoquées par les enfants mineurs ou majeurs des locataires, alors que les époux [B] sont responsables des agissements de leur fils majeur, occupant de leur chef.
En l'espèce, la société AB Habitat justifie les faits (dégradations de deux caméras situées dans le hall de l'escalier 1 et d'une située dans le hall de l'escalier 2 de la cité des [Adresse 1] entre le 29 mai et 2 juin 2020) qu'elle impute à faute à M. [W] [B] par les nombreuses pièces qu'elle verse aux débats, à savoir :
* les nombreuses plaintes qu'elle a déposées, les 2 juin (M. [V], gardien de l'immeuble) et le 9 juillet 2020 (M. [K] - Directeur d'agence de la société AB Habitat),
* le mail que les locataires lui ont adressé le 2 juin 2020 libellé en ces termes : 'cette caméra le dérange ([W] [B]) car il passe son temps avec les guetteurs. Si vous souhaitez nous aider et nous permettre à tous de bien vivre, merci de l'expulser ou de faire une enquête sur cette famille le plus rapidement possible. J'espère que nous n'aurons pas à payer les dégâts de ce comportement irrespectueux. 'Des locataires en colère'.
* le visionnage des caméras permettant de mettre en cause M. [B] comme étant l'auteur des dégradations,
* le jugement rendu le 7 avril 2021 par le tribunal correctionnel de Pontoise qui a déclaré M. [B], coupable de ces faits de dégradations et qui l'a condamné à la peine de six mois d'emprisonnement.
* le courriel du 3 juillet 2020 aux terme duquel un habitant de la cité lui écrit en ces termes : 'plusieurs locataires vous ont écrit sur la famille [B] aux [Adresse 1] à [Localité 4] car leur fils saccage les immeubles, fume des joints dans les parties communes et fait partie des guetteurs qui nous pourrissent la vie. Nous craignons pour notre sécurité car il est très agressif. N'attendez pas qu'il y ait un drame. Nous attendons leur expulsion très rapidement afin de retrouver la paix'.
* les deux nouvelles plaintes déposées le 6 juillet 2020 par M. [K] pour des faits de dégradations sur l'immeuble survenus les 4 et 5 juillet 2020,
* le jugement rendu le 24 juillet 2020 par le tribunal correctionnel de Pontoise qui a déclaré M. [B] coupable des faits de dégradations commis le 5 juillet 2020 et l'a condamné à la peine de 10 mois d'emprisonnement dont 4 mois assortis d'un sursis probatoire pendant une durée de deux ans,
* le compte-rendu circonstancié établi le 16 juillet 2020 par le commissaire divisionnaire de police du commissariat d'[Localité 3] qui mentionne que l'attitude et les agissements de M. [W] [B] ont généré 22 interventions de ses services pour des faits d'incivilité et de trafics de stupéfiants notamment.
C'est vainement que M. et Mme [B] prétendent que leur fils et beau-fils, M. [W] [B] vit depuis 2016 au domicile des parents de sa compagne et qu'il n'aurait conservé chez eux qu'une adresse administrative, dès lors qu'ils ne produisent pas la moindre pièce à l'appui de leurs allégations.
Bien au contraire, la société AB Construction établit de son côté que, lorsqu'il n'est pas incarcéré, M [W] [B] vit bien au domicile de ses parents et qu'il n'est jamais parti vivre à une autre adresse. Elle produit à cet effet :
* les formulaires d'enquête supplément de loyer solidarité renseignés et signés par les époux [B] les 30 octobre 2018 et 15 octobre 2019, qui mentionnent la présence de leur fils [W] [B] à leur domicile au cours des années 2018 et 2019, les locataires ayant ajouté de manière manuscrite la présence de leur fils en qualité d'occupant sur celui du 30 octobre 2018, et ayant déclaré les ressources de leur fils en qualité d'enfant à charge sur celui du 15 octobre 2019,
* les avis d'imposition de M. [W] [B] dont l'adresse correspond à celle de ses parents,
* les jugements rendus par le tribunal correctionnel de Pontoise les 24 juillet 2020 et 7 avril 2021 faisant ressortir que M. [W] [B] est domicilié à l'adresse de ses parents,
* la lettre rédigée le 16 juillet 2020 par les services de police confirmant que M. [W] [B] est domicilié chez ses parents [Adresse 1], avoir constaté sa présence quasi-journalière en bas de l'immeuble, les nuisances dont il a été à l'origine ayant nécessité pas moins de 22 interventions pour des faits d'incivilités et de stupéfiants, de jour comme de nuit.
Quelle que soit sa situation personnelle et familiale, la responsabilité du locataire ne peut être effacée, ni minorée par le fait qu'aucune autre infraction n'ait été établie, ni même alléguée depuis la date de survenance des faits, car exiger la persistance du trouble au moment où le juge statue serait ajouter à la loi.
Le comportement de M. [W] [B] qui s'obstine à perturber la tranquillité de son voisinage immédiat, constitue une violation grave à l'une des clauses essentielles du bail qui impose aux preneurs ou aux personnes qu'ils ont en charge ou qu'ils hébergent, de n'importuner quiconque par son attitude et de quelque façon que ce soit. La gravité des faits est donc de nature à justifier la résiliation du bail aux torts des locataires.
Par suite, le jugement déféré doit être infirmé en ce qu'il a débouté la société AB Habitat de toutes ses demandes.
Statuant à nouveau, il y a lieu :
- de prononcer la résiliation du bail consenti aux époux [B] à leurs torts exclusifs,
- d'ordonner l'expulsion de M. et Mme [B] des lieux sis [Adresse 1] (95) ainsi que celle de tous occupants de leur chef et notamment M. [W] [B], par toute voie et moyen de droit, même avec l'assistance de la force publique si besoin est, à compter de la décision à intervenir,
- de dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 et des articles 200 à 209 de son décret d'application du 31 juillet 1992,
- de condamner solidairement M. et Mme [B] à payer à la société AB Habitat une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer conventionnel majoré des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi normalement et ce, jusqu'à la libération effective des lieux.
- Sur la demande de dommages-intérêts.
Le préjudice subi par la société AB Habitat, qui est tenue de permettre aux autres locataires de jouir paisiblement des lieux et qui engage sa responsabilité si elle manque à cette obligation de résultat, du fait du comportement fautif des locataires en ce qu'ils ne sont pas intervenus auprès de leur fils pour faire cesser les troubles dont il était à l'origine, sera suffisamment indemnisé par l'allocation de la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts.
Sur les mesures accessoires.
M. et Mme [B] doivent être condamnés aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant infirmées.
Il y a lieu de faire droit à la demande de la société AB Habitat au titre des frais de procédure par elle exposés en première instance et en cause d'appel en condamnant in solidum M. et Mme à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS.
La Cour,
Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,
Infirme le jugement rendu le 4 mai 2021 par le tribunal de proximité de Sannois en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
Prononce la résiliation du bail consenti aux époux [B] à leurs torts exclusifs,
Ordonne l'expulsion de M. et Mme [B] des lieux sis [Adresse 1] (95) ainsi que celle de tous occupants de leur chef et notamment Monsieur [W] [B], avec l'assistance de la force publique si besoin est, à compter de la décision à intervenir,
Dit que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 et des articles 200 à 209 de son décret d'application du 31 juillet 1992,
Condamne solidairement M. et Mme [B] à payer à la société AB Habitat une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer conventionnel majoré des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi normalement et ce, jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l'expulsion,
Condamne solidairement M. et Mme [B] à verser à la société AB Habitat la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts,
Condamne in solidum M. et Mme [B] à verser à la société AB Habitat la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens, par elle exposés en première instance et en cause d'appel, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum M. et Mme [B] aux dépens de première instance et d'appel.
- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,
