COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51A
1re chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 27 SEPTEMBRE 2022
N° RG 21/03523 - N° Portalis DBV3-V-B7F-URJZ
AFFAIRE :
S.A. SEMIV
C/
M. [J] [L]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Février 2021 rectifié le 26 Mars 2021 par le Juge des contentieux de la protection de VERSAILLES
N° RG : 11-20-15
et 11-21-386
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 27/09/22
à :
Me Pascal KOERFER
Me François AJE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT SEPT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.A. SEMIV
N° SIRET : 629 800 418 RCS Versailles
Ayant son siège
Sis [Adresse 2]
[Adresse 5]
[Localité 3]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Maître Pascal KOERFER de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.31 - N° du dossier 21192681
APPELANTE
****************
Monsieur [J] [L]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentant : Maître François AJE de l'AARPI ALL PARTNERS-AJE LENGLEN LAWYERS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 413 -
Représentant : Maître Jean-elie DRAI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0946
Madame [P] [N] épouse [L]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentant : Maître François AJE de l'AARPI ALL PARTNERS-AJE LENGLEN LAWYERS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 413 -
Représentant : Maître Jean-elie DRAI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0946
INTIMES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 22 Juin 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Madame Gwenael COUGARD, Conseillère,
Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,
Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 12 juin 2015, la société d'économie mixte immobilière de Vélizy (ci après 'la société Semiv') a donné en location à Monsieur [J] [L] et Madame [P] [N], épouse [L], un local à usage d'habitation dépendant d'un immeuble sis [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 545,61 euros outre 192,97 euros au titre de la provision pour charges.
Un constat d'huissier, dressé le 1er août 2019, a mis en évidence que le bien était proposé à la location sur la plate-forme de réservation 'Airbnb'.
Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 7 août 2019, la société Semiv a rappelé aux locataires qu'ils devaient impérativement habiter les lieux loués continuellement et personnellement, conformément aux termes du contrat de location.
Par constat en date du 17 décembre 2019, l'huissier désigné par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Versailles, a constaté la présence d'un voyageur étranger qui avait loué l'appartement pour 40 jours.
Suivant lettre en date du 2 juillet 2020, les locataires ont donné congé pour le 1er août 2020 et ont quitté les lieux.
Par acte d'huissier de justice délivré le 23 décembre 2019, la société Semiv a assigné M. et Mme [L] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir :
- prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires et ordonner leur expulsion,
- condamner solidairement les défendeurs au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle à hauteur du double du loyer courant augmenté des charges, jusqu'à la libération des lieux,
- condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 8 156,78 euros au titre de la restitution des produits de la chose dont elle est propriétaire,
- condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 5 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 1 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
Par jugement contradictoire du 15 février 2021 rectifié par jugement du 26 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles a :
- déclaré la société Semiv recevable en sa demande,
- constaté que M. et Mme [L] ont donné congé pour le 1er août 2020 et ont quitté le logement loué, libres de toute obligation locative,
- dit n'y avoir lieu de statuer sur les demandes de résiliation du bail et d'expulsion des locataires, devenues sans objet,
- condamné solidairement M. et Mme [L] à payer à la société Semiv la somme de 2 562,64 euros (6 402,32 euros - 3 839,68 euros), au titre de la restitution des fruits civils provenant des sous-locations illicites, ladite somme assortie des intérêts légaux à compter du 23 décembre 2019,
- condamné in solidum M. et Mme [L] à payer à la société Semiv la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté la demande en paiement de dommages et intérêts de la société Semiv,
- rejeté les demandes pour le surplus,
- dit que la décision était de droit exécutoire, à titre provisoire, conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile,
- condamné in solidum M. et Mme [L] aux entiers dépens de l'instance,
- dit que la mention de rectification sera inscrite sur la minute et les expéditions de la décision rectifiée du 15 février 2021,
- dit que la procédure rectificative serait notifiée comme le jugement du 15 février 2021,
- laissé les dépens de la procédure rectificative à la charge du Trésor Public.
Par déclaration reçue au greffe le 2 juin 2021, la société Semiv a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 20 janvier 2022, elle demande à la cour :
- de la déclarer recevable et bien fondée en son appel,
- d'infirmer le jugement du 15 février 2021 en ce qu'il :
* a condamné solidairement M. et Mme [L] à lui payer la somme de 3 839, 68 euros au titre de la restitution des fruits civils provenant des sous-locations illicites, somme assortie des intérêts légaux à compter du 23 décembre 2019,
* a condamné in solidum M. et Mme [L] à lui payer la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
* a rejeté sa demande en paiement de dommages et intérêts,
- d'infirmer la décision rectificative du 26 mars 2021 en ce qu'elle :
* a dit que la somme de 3 839,68 euros qui correspondait en réalité aux loyers encaissés par le bailleur devait être déduite de la somme de 6 402,32 euros représentant le revenu foncier illicitement perçu par M. et Mme [L] ainsi qu'il a été développé dans la motivation,
* a dit qu'il convenait désormais de remplacer dans le dispositif la somme de « 3 839,68 euros » par celle de « 2 562,64 euros» et de corriger ainsi le dispositif du jugement,
* a condamné solidairement M. et Mme [L] à lui payer la somme de 2 562,64 euros au titre de la restitution des fruits civils provenant des sous-locations illicites, ladite somme assortie des intérêts légaux à compter du 23 décembre 2019,
* a condamné in solidum M. et Mme [L] à lui payer la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
* a rejeté sa demande en paiement de dommages et intérêts,
statuant à nouveau de :
- condamner solidairement M. et Mme [L] à lui payer la somme de 8 156,78 euros au titre de la restitution des produits de la chose dont elle est propriétaire, ladite somme assortie des intérêts légaux à compter du 23 décembre 2019,
- les condamner solidairement à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice subi,
- les condamner solidairement à la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et 2 500 euros au titre de la procédure d'appel ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.
Aux termes de leurs conclusions signifiées le 15 décembre 2021, M. et Mme [L] demandent à la cour, confirmant les jugements déférés, de :
- débouter la société Semiv de l'ensemble de ses demandes,
- condamner la société Semiv à leur payer la somme de 2 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 19 mai 2022.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DÉCISION.
Sur l'appel de la société SEMIV.
- Sur le montant de la restitution des sous-loyers.
Au soutien de son appel, la société SEMIV reproche au premier juge d'avoir déduit de la somme allouée au titre des sous-loyers perçus par les locataires, les loyers que ces derniers lui ont réglés à concurrence de 3 839,68 euros. Elle fait valoir que c'est à tort que le premier juge a ainsi procédé en considérant, semble-t-il, qu'il y aurait enrichissement sans cause si le propriétaire devait conserver l'intégralité des sous-loyers. Elle invoque une jurisprudence établie et notamment un arrêt de la 3ème chambre civile en date du 12 septembre 2019, en vertu duquel la Cour de cassation a considéré que le bailleur pouvait solliciter, à bon droit, la restitution des sous-loyers perçus par le preneur, lesquels constituent des fruits civils qui lui appartiennent par accession.
M. et Mme [L] se bornent à solliciter la confirmation des jugements déférés et par suite le débouté de la demande formée par le société SEMIV.
Sur ce,
Aux termes de l'article 546 du code civil, 'la propriété d'une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu'elle produit, et sur ce qui s'y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement. Ce droit s'appelle droit d'accession'.
L'article 547 du même code dispose que 'les fruits naturels ou artificiels de la terre, les fruits civils, le croît des animaux, appartiennent au propriétaire par droit d'accession'.
Il résulte des articles susvisés que les fruits perçus par les intimés au titre de la sous-location sont des fruits civils de la propriété et appartiennent de facto aux appelants.
C'est donc à tort que le premier juge a cru devoir déduire des loyers issus de la sous-location qui doivent revenir à la bailleresse dans leur intégralité, dès lors qu'ils ont pour origine son droit de propriété, les loyers perçus par les locataires, qu'en effet, ces derniers ne peuvent payer valablement au bailleur leurs loyers avec les fruits civils produits par l'appartement qui reviennent tous au propriétaire par accession. Il y a lieu de relever à cet égard avec la bailleresse qu'accorder une déduction des loyers versés au bailleur sur les sous-loyers lui revenant par accession, équivaudrait à permettre aux locataires fautifs de payer leurs loyers au moyen de sous-loyers perçus illégalement.
Il s'ensuit que le jugement doit être infirmé sur le montant de la somme allouée à la société SEMIV au titre des sous-loyers auxquels elle peut prétendre dans leur intégralité, en sa qualité de propriétaire.
La société SEMIV conteste également le montant de la somme allouée par le premier juge au titre de la restitution des sous-loyers. Elle fait valoir en substance que le dernier voyageur est resté 40 jours et a réglé la somme de 1 231,28 euros, soit une location d'un montant mensuel de 923,40 euros, que d'août 2018 à octobre 2019, 24 commentaires de voyageurs figurent sur le site Airbnb, étant souligné que tous les voyageurs ne laissent pas de commentaires. Elle conclut que le montant de l'indemnité qu'elle sollicite correspond a minima à la moitié du temps passé, soit 7 mois et demi sur les 15 mois d'août 2018 à octobre 2019 de mise en location connue, outre la location de40 jours au cours des mois de novembre et décembre 2019, soit la somme de 8 156,78 euros.
Il y a lieu de faire droit à la demande de la société SEMIV en ce qu'elle est valablement justifiée et ce, d'autant plus que M. et Mme [L] ne fournissent pas les moindres décomptes de réservation et des sommes versées par la plate-forme AirBNB pour tenter de contester le montant sollicité.
En conséquence, M. et Mme [L] doivent être solidairement condamnés à verser à la société SEMIV la somme de 8 156,78 euros, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2019, date de l'acte introductif d'instance.
- Sur les dommages-intérêts.
La société SEMIV poursuit également l'infirmation du jugement déféré qui l'a déboutée de sa demande de dommages-intérêts, faisant valoir que les manquements de M. et Mme [L] à leurs obligations contractuelles lui a nécessairement causé un préjudice.
M. et Mme [L] ne répliquent pas sur ce point.
Sur ce,
Ainsi qu'elle le soutient, la société SEMIV a incontestablement subi un préjudice certain et distinct de ceux indemnisés par ailleurs, dans la mesure où d'une part, du fait des sous-locations successives, l'appartement subit des dégradations plus importantes qu'une résidence à titre principal par deux personnes, d'autre part, l'appartement devient un lieu d'hébergement de personnes qui n'ont aucun lien contractuel avec la bailleresse et qui peuvent donc s'affranchir des obligations normalement imposées à tout locataire, qu'enfin le logement a une vocation sociale.
Sur ce,
Le préjudice incontestablement subi par la société SEMIV du fait des sous-location illicites consenties par M. et Mme [L] sera suffisamment indemnisé par l'allocation de la somme de 2 000 euros.
Le préjudice est également infirmé sur ce point.
Sur les mesures accessoires.
M. et Mme [L] doivent être condamnés in solidum aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.
Il y a lieu de faire droit à la demande de la société SEMIV au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d'appel en condamnant in solidum M. et Mme [L] à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS.
La cour,
Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement rendu le 15 février 2021 par le juge de contentieux de la protection du tribunal de Versailles en toutes ses dispositions, à l'exception de celles relatives à la condamnation de M. et Mme [L] à la restitution des fruits civils et au débouté de la demande de dommages-intérêts formée par la société SEMIV,
Statuant à nouveau des chefs infirmés,
Condamne solidairement M. et Mme [L] à verser à la société SEMIV la somme de 8 156,78 euros et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2019, date de l'acte introductif d'instance,
Condamne solidairement M. et Mme [L] à verser à la société SEMIV la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts,
Y ajoutant,
Condamne in solidum M. et Mme [L] à verser à la société SEMIV la somme de 1 500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum M. et Mme [L] aux dépens d'appel.
- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,
