COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51A
1re chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 20 SEPTEMBRE 2022
N° RG 21/02108 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UNG4
AFFAIRE :
M. [T] [O]
...
C/
S.A. SEQENS, nouvelle dénomination sociale de la société FRANCE HABITATION SA D'HLM
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Février 2021 par le Tribunal de proximité de Puteaux
N° RG : 11-20-000462
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 20/09/22
à :
Me Charlotte HUBAU
Me Véronique BUQUET-ROUSSEL
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [T] [O]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentant : Maître Charlotte HUBAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 505 - N° du dossier 210023 -
Représentant : Maître Alice CHANTRE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
Monsieur [M] [O]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentant : Maître Charlotte HUBAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 505 - N° du dossier 210023 -
Représentant : Maître Alice CHANTRE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
Madame [U] [N] épouse [O]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentant : Maître Charlotte HUBAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 505 - N° du dossier 210023 -
Représentant : Maître Alice CHANTRE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
APPELANTS
****************
S.A. SEQENS, nouvelle dénomination sociale de la société FRANCE HABITATION SA D'HLM
Ayant son siège
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Maître Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 - N° du dossier 13521 -
Représentant : Maître Fabienne BALADINE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0744
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 Juin 2022, Madame Gwenael COUGARD, conseillère, ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Madame Gwenael COUGARD, Conseillère,
Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 14 août 1974, la société d'HLM France Habitation a consenti à M. [M] [O] un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 1] (92). Mme [U] épouse [O] est devenue cotitulaire du bail en application de l'article 1751 du code civil.
Par acte d'huissier de justice délivré le 17 juillet 2020, la société Seqens a assigné M. et Mme [O] ainsi que leur fils, M. [T] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Puteaux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail pour sous-location non autorisée et défaut d'occupation personnelle des lieux,
- leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique,
- leur condamnation in solidum au paiement d'une indemnité d'occupation égale au double des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié jusqu'à libération des lieux,
- leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Par jugement réputé contradictoire du 18 février 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Puteaux a :
- prononcé la résiliation judiciaire du bail liant les parties à compter du jugement,
- ordonné l'expulsion des lieux loués situés [Adresse 1] (92) de M. et Mme [O] et de leur fils [T] [O] ainsi que de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- rappelé que le sort des meubles était régi par les articles L433-l et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
- fixé l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter du 19 février 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et condamné solidairement les consorts [O] à son paiement à la société Seqens,
- condamné in solidum les consorts [O] à payer à la société Seqens la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples demandes ou contraires,
- condamné in solidum les consorts [O] aux dépens de l'instance,
- rappelé que l'exécution provisoire de la décision était de droit.
Par déclaration reçue au greffe le 31 mars 2021, MM. et Mme [O] ont relevé appel de ce jugement.
Par ordonnance rendue sur incident le 17 février 2022, le conseiller de la mise en état a :
- débouté la société Seqens de ses demandes,
- renvoyé l'affaire à l'audience du 19 mai pour clôture et au 7 juin pour plaidoirie,
- condamné la société Seqens aux dépens de l'incident.
Aux termes de leurs conclusions signifiées le 30 juin 2021, les consorts [O] demandent à la cour de :
- déclarer recevable et fondé leur appel,
- infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,
Statuant de nouveau à titre principal :
- dire et juger qu'ils n'ont manqué à aucune de leurs obligations au titre du contrat de bail et de la réglementation relative aux logements HLM, rendant non fondée la résiliation judiciaire du contrat de bail,
A titre subsidiaire :
- dire et juger que les manquements qui leur sont imputables au titre du contrat de bail et/ou de la réglementation relative aux logements HLM ne revêtent pas de caractère suffisamment grave pour entraîner la résiliation judiciaire du contrat de bail,
En tout état de cause :
- condamner la société Seqens à leur verser une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner en outre la société Seqens aux entiers dépens.
Aux termes de ses conclusions signifiées le 17 mai 2022, la société Seqens demande à la cour de :
- confirmer le jugement rendu le 18 février 2021 par le tribunal de proximité de Puteaux en toutes ses dispositions,
- débouter les consorts [O] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- prononcer la résiliation du contrat de bail consenti le 14 août 1974 à M. et Mme [O] en raison du non-respect de leurs obligations principales de ne pas céder ou sous-louer les lieux loués et de leur défaut d'occupation personnelle des lieux,
- ordonner l'expulsion de M. et Mme [O] des lieux loués et situés [Adresse 1], ainsi que celle tous occupants de leur chef, si besoin est avec l'aide de la force publique,
- dire et juger que M. [T] [O] est occupant sans droit ni titre des lieux,
- ordonner l'expulsion des lieux loués de M. [T] [O], ainsi que celle tous occupants de son chef, si besoin est avec l'aide de la force publique,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux dans tel garde-meuble ou resserre au choix de la partie requérante, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues aux frais, risques et périls de la partie expulsée,
- fixer et condamner in solidum les consorts [O] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer mensuel en vigueur à la date de la résiliation, en sus des charges, avec indexation, jusqu'à la libération effective des lieux,
- condamner in solidum les consorts [O] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum les consorts [O] à lui payer la somme de 1 740,80 euros au titre de l'arriéré locatif et d'occupation dû au 5 mai 2022,
- condamner in solidum les consorts [O] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles en cause d'appel,
- condamner in solidum les consorts [O] au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés par Maître Buquet-Roussel, Avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
La clôture de l'instruction sera prononcée le 7 juin 2022.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
MM. et Mme [O] exposent au soutien de leur appel que :
- les conclusions de l'intimée notifiées le 17 mai 2022 sont irrecevables ; les prétentions sur le fond doivent impérativement à peine d'irrecevabilité être formulées dans les premières conclusions ; l'intimé n'a formulé aucune demande sur le fond dans ses premières conclusions signifiées le 30 juin 2021 ; les pièces produites au soutien des conclusions irrecevables le sont également,
- les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont applicables au bail litigieux, à l'exclusion de celles listées à l'article 40, notamment l'article 8,
- il appartient au bailleur d'établir la sous-location alléguée, en établissant le versement d'une contrepartie financière et le fait que le sous-locataire s'est engagé à verser cette somme ; l'existence d'une telle contrepartie n'est pas établie par le premier juge ; la possibilité d'héberger temporairement et gratuitement une tierce personne à son domicile est prévue explicitement par l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989,
- la seule personne rencontrée dans les lieux a été hébergée temporairement et gratuitement pour rendre service ; les éléments retenus par le premier juge sont insuffisants à établir la réalité d'une sous-location ;
- il n'est pas plus établi qu'ils n'habitent plus les lieux et rien n'établit qu'ils auraient cédé leur logement,
- les manquements allégués à leur encontre sont insuffisants à justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail ; l'activité qui leur est imputée n'a généré aucun préjudice au détriment de la bailleresse, et n'a généré aucun trouble de voisinage.
En réponse, la société Seqens réplique que :
- le principal grief invoqué contre les locataires est le défaut d'occupation personnelle du logement loué, le bien étant occupé par leur fils depuis de nombreuses années
- s'agissant d'un logement HLM, M. et Mme [O] ont l'obligation d'occuper le bien à titre d'habitation principale, ce qui résulte du bail et de l'article L442-8 du code de la construction et de l'habitation ; contrairement à ce que soutiennent les appelants ; le fait d'héberger des tiers au contrat est interdit dans la mesure où les locataires n'ont pas déclaré les occupants, ont quitté les lieux depuis plusieurs années et ont cédé le contrat à leur fils,
- la preuve de la cession et de la sous-location prohibée du logement est rapportée,
- à titre subsidiaire, la situation caractérise bien des manquements graves, répétés et anciens justifiant la résiliation judiciaire du bail ; les locataires n'ont pas formulé de demande de transfert de bail au profit de leur fils et l'article 14 n'a pas vocation à s'appliquer en cas de transfert organisé et concerté, seule la situation d'abandon étant prévue par ce texte.
Sur ce,
' sur l'irrecevabilité des demandes au fond présentées par la société Seqens
Au visa des articles 910-4 et 909 du code de procédure civile, les consorts [O] concluent à l'irrecevabilité des conclusions signifiées le 17 mai 2022 par la société Seqens, motif pris que l'intimée a, par des conclusions signifiées le 30 juin 2021, demandé au conseiller de la mise en état de prononcer la nullité de la déclaration d'appel et déclarer l'appel irrecevable, sans formuler de prétentions au fond.
Cependant, ce moyen ne peut prospérer, en ce que les conclusions notifiées le 30 juin 2021 l'ont été, comme le rappellent les appelants, au conseiller de la mise en état saisi d'un strict incident de procédure.
Ces écritures, qui n'intéressent que la mise en état devant le conseiller de la mise en état, ne concernent pas le fond de l'affaire et n'ont pas à présenter l'ensemble des prétentions au fond.
Les conclusions du 17 mai 2022 sont les premières écritures au fond et sont régulières et recevables, de sorte que ce moyen sera écarté.
' sur le prononcé de la résiliation du bail
Le premier juge a justement fondé sa décision sur l'article L442-8 du code de la construction et de l'habitation, qui fait interdiction au locataire d'un logement HLM de sous-louer le logement donné à bail et sur l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, qui interdit au locataire de céder le contrat de location qui lui a été consenti et de sous-louer le logement, sauf accord écrit du bailleur.
Le contrat de bail stipule qu'il est fait interdiction au locataire de céder le bail ou de sous-louer les lieux et que le locataire est obligé d'occuper les lieux à titre de résidence principale.
Les appelants, qui contestent les éléments retenus par le premier juge pour apprécier la réalité des griefs invoqués à leur encontre par la société bailleresse, ne versent pas d'autre pièce qu'en première instance, pour contredire les arguments pris en compte pour apprécier la situation.
Ils se contentent d'affirmer que les pièces versées par la société Seqens n'établissent ni qu'ils résident dans un autre lieu de façon habituelle et que le logement loué n'est plus leur habitation principale, ni que les lieux seraient donnés en sous-location.
Pourtant, la société Seqens, à qui il appartient d'établir que le logement est occupé par des tiers sans son information ni son autorisation ou que les locataires en titre ne résident pas de façon habituelle dans les lieux, verse de nombreuses pièces, déjà invoquées devant le premier juge, et notamment :
- un courriel rédigé le 19 avril 2019 par le gardien de l'immeuble relatant le fait que les parents ont quitté le logement depuis plusieurs années, tandis que le fils est resté dans les lieux et a transformé le logement en dortoir, occupé par 4 colocataires,
- un procès-verbal de constat dressé le 29 mai suivant, selon lequel l'huissier de justice est accueilli le matin à 6h50 par une personne se désignant comme [V] [E], déclarant que les autres occupants sont absents ; l'huissier de justice décrit les lieux en observant que les chambres sont fermées par des verrous à clé, sauf les pièces communes, et que dans la première chambre, occupée par la personne présente sur place, se trouvent des lits superposés ; la personne rencontrée indique que M. [T] [O] résiderait également sur place,
- un second constat établi le 19 juin 2020, sur requête, le même huissier de justice dit avoir rencontré M. [T] [O], endormi dans l'une des chambres, meublée de deux lits disposés côte à côte ; il constate dans une deuxième chambre la présence d'un lit simple avec literie et un téléviseur, outre les effets personnels et des papiers au nom de M. [W] [X] ; il observe dans la 3ème chambre, vue lors du premier constat, la présence de trois lits superposés sans literie ; il précise que, sur le lit situé en hauteur, se trouvent des sacs poubelles dans lesquels 'se trouveraient des effets de ses parents' ; enfin, dans la 4ème chambre, il mentionne la présence d'un lit une personne outre un carton posé sur le sommier ; il dit enfin trouver dans un placard fermé à clé, diverses affaires de toilettes (plusieurs brosses à dent, bombes de mousse à raser.)
De ces éléments, il ne peut être déduit le caractère onéreux de l'occupation par le tiers présent dans les lieux, lequel toutefois confirme résider sur place et évoque la présence d'autres occupants, ces derniers n'étant pas les locataires en titre. Il ne résulte pas non plus de ces éléments que les locataires en titre habitent toujours ce logement, puisqu'aucune des rares affaires retrouvées leur appartenant ne permet de considérer qu'ils résident là de façon habituelle, les seuls effets présentés comme leur appartenant étant retrouvés par l'huissier de justice dans des sacs poubelles.
Les époux [O] qui affirment habiter de façon habituelle le lieu donné à bail, ne s'expliquent pas sur les justificatifs versés devant le premier juge, qu'ils ne représentent plus devant la cour, sur lesquels figurait une autre adresse à [Localité 5]. Ils ne versent d'ailleurs aucun document administratif sur lesquels ils ont pour adresse le logement litigieux, pour étayer leurs affirmations.
Ces éléments caractérisent suffisamment et indiscutablement le défaut d'occupation par les locataires en titre des lieux qui leur sont donnés à bail et l'occupation du logement par des tiers, sans autorisation préalable du bailleur, au mépris des stipulations du bail et en méconnaissance des dispositions légales ci-dessus rappelées.
En conséquence, compte tenu des constatations faites par l'huissier de justice, et en l'absence de toute explication plausible donnée par les appelants, la décision du premier juge est confirmée en tous points.
Les demandes présentées par MM. et Mme [O] sont toutes rejetées.
' sur la demande présentée au titre de l'arriéré locatif
Il résulte du décompte locatif présenté par la société Seqens que les époux [O] sont redevables de la somme de 1 740,80 euros au titre de l'arriéré de loyers et d'indemnités d'occupation dû au 5 mai 2022.
Les époux [O] n'établissent pas avoir payé cette somme due au titre des loyers et indemnités d'occupation et sont en conséquence condamnés solidairement à la payer à la société Seqens. Leur fils, M. [T] [O], occupant sans droit ni titre, est condamné in solidum avec ses parents à payer cette même somme.
' sur les autres demandes
Les dispositions du jugement relatives aux dépens et à l'indemnité de procédure sont confirmées.
Les consorts [O], qui succombent en leur appel, sont condamnés in solidum à payer à la société Seqens la somme de 1 500 euros d'indemnité de procédure. Ils supportent également in solidum la charge des dépens exposés en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe,
Déclare les conclusions signifiées par la société Seqens le 17 mai 2022 recevables,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne solidairement M. [M] [O] et Mme [U] [N] épouse [O], in solidum avec M. [T] [O] à payer à la société Seqens la somme de 1 740,80 euros au titre de l'arriéré de loyers et d'indemnités d'occupation dû au 5 mai 2022,
Condamne in solidum M. [M] [O], Mme [U] [N] épouse [O], M. [T] [O] à payer à la société Seqens la somme de 1 500 euros d'indemnité de procédure,
Condamne in solidum M. [M] [O], Mme [U] [N] épouse [O], M. [T] [O] aux dépens exposés en appel, qui seront recouvrés par Maître Buquet-Roussel, Avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile
- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,
