COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51H
1re chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 20 SEPTEMBRE 2022
N° RG 21/01126 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UKNJ
AFFAIRE :
Mme [E] [N] épouse [V]
C/
M. [M] [R]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Janvier 2021 par le Tribunal de proximité de BOULOGNE BILLANCOURT
N° RG : 11-19-000046
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 20/09/22
à :
Me Chantal DE CARFORT
Me Christophe DEBRAY
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Madame [E] [N] épouse [V]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Présente à l'audience
Représentant : Maître Chantal DE CARFORT de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 - N° du dossier 4521
APPELANTE
****************
Monsieur [M] [R]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentant : Maître Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 - N° du dossier 21227
Représentant : Maître Mathilde CHARMET-INGOLD de la SELEURL S.E.L.A.R.L.U. D'AVOCAT MATHILDE CHARMETINGOLD, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : T01 -
INTIME
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 Juin 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Madame Gwenael COUGARD, Conseillère,
Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,
Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 1er juin 2012, Mme [E] [N] épouse [V] a donné à bail à M. [M] [R] un appartement à usage d'habitation sis [Adresse 3] pour une durée de trois ans renouvelable, moyennant le versement d'un loyer mensuel de 2 570 euros, outre 130 euros au titre de la provision sur charges, ainsi qu'un dépôt de garantie d'un montant de 2 570 euros.
Par courrier du 10 août 2017, M. [R] a donné congé à la bailleresse. Les clés de l'appartement ont été restituées le 11 septembre 2017, date à laquelle un état des lieux de sortie a été dressé entre les parties.
Par acte d'huissier de justice délivré le 15 janvier 2019, M. [R] a assigné Mme [V] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de Boulogne-Billancourt aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, outre la capitalisation des intérêts, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- 2 570 euros en principal au titre de la restitution de son dépôt de garantie,
- des intérêts de retard de 10 % sur la somme susvisée à compter du 11 novembre 2017, soit la somme de 3 341 euros,
- 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement contradictoire du 18 janvier 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt a :
- condamné Mme [V] à restituer à M. [R] la somme de 2 276 euros au titre de la restitution de son dépôt de garantie,
- dit que cette somme produirait intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2019,
- condamné Mme [V] à payer à M. [R] la somme de 6 939 euros au titre de la pénalité de 10 % liée au retard de restitution du dépôt de garantie,
- dit que cette somme produirait intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2020,
- ordonné la capitalisation des intérêts à compter du 4 novembre 2020,
- débouté Mme [V] de ses demandes reconventionnelles formées au titre des réparations locatives,
- débouté les parties de leurs demandes au titre de la réparation de leur préjudice moral,
- condamné Mme [V] aux dépens,
- condamné Mme [V] à payer à M. [R] une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelé que l'exécution provisoire de la décision était de plein droit.
Par déclaration reçue au greffe le 19 février 2022, Mme [V] a relevé appel de ce jugement.
Par ordonnance rendue contradictoirement sur incident le 2 décembre 2021, le conseiller de la mise en état a :
- déclaré irrecevable la demande de radiation formée par M. [R],
- ordonné l'exécution provisoire du jugement rendu le 18 janvier 2021 par le tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt,
- débouté Mme [V] de sa demande de dommages et intérêts qui ne relève pas de la compétence du conseiller de la mise en état,
- débouté M. [R] et Mme [V] de leurs demandes en paiement sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit que les dépens de l'incident suivraient ceux de l'instance au fond.
Aux termes de ses conclusions signifiées le 1er juin 2022, Mme [V] demande à la cour de :
- la recevoir en son appel,
- l'y dire bien fondée,
- annuler le jugement du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt du 18 janvier 2021 fondé sur une note en délibéré non autorisée et pris en violation du principe du contradictoire,
- subsidiairement, l'infirmer sur le tout sauf en ce qu'il a retenu que M. [R] était redevable de la somme de 162 euros au titre d'un vitrage cassé et de 132 euros au titre de la taxe d'ordure ménagère, débouté M. [R] de sa demande de dommages et intérêts pour prétendu préjudice moral et en ce qu'il n'a pas ordonné l'exécution provisoire,
et statuant à nouveau, à titre principal :
- débouter M. [R] de ses demandes formulées à l'encontre des 'époux [V]',
- débouter M. [R] de ses demandes nouvelles en cause d'appel formulées à son encontre,
- condamner M. [R] à lui verser la somme de 3 129,50 euros au titre des travaux de remise en état de la dégradation des peintures de la cuisine et de la petite chambre adjacente dont il est redevable de plein droit aux termes de l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, faute de rapporter la preuve contraire qui lui incombe et pour manquement à ses obligations locatives,
- condamner M. [R] à lui verser la somme de 2 746,32 euros au titre de la remise en état de la dégradation des fenêtres de la cuisine dont il est redevable de plein droit aux termes de l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, faute de rapporter la preuve contraire qui lui incombe et pour manquement à ses obligations locatives,
- condamner M. [R] au visa de l'article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989 à lui verser la somme de 5 155,23 euros au titre de la remise en état de la fenêtre de la chambre parentale remplacée par le locataire sans son accord préalable, et non à l'identique comme elle l'a toujours exigé et qui dysfonctionne, mettant en péril son bon fonctionnement,
- condamner M. [R] à lui verser la somme 132 euros au titre du vitrage cassé qu'il reconnaît lui devoir,
- condamner M. [R] à lui verser la somme 162 euros au titre de la taxe d'ordure ménagère qu'il reconnaît lui devoir,
- dire que le dépôt de garantie de 2 570 euros viendra en déduction des sommes dues par M. [R],
à titre subsidiaire :
- juger que le dépôt de garantie de 2 570 euros a été retenu conformément aux conditions de l'alinéa 3 de l'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,
- juger consécutivement M. [R] mal fondé en sa demande de pénalité de 10% et d'intérêts de retard pour non-restitution de son dépôt de garantie et l'en débouter,
- rejeter la demande d'intérêt de retard de M. [R] qui ne se cumule pas avec sa demande de majoration spéciale de 10%,
- juger M. [R] mal fondé en sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral et l'en débouter,
en tout état de cause :
- condamner M. [R] à lui payer la somme 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,
- condamner M. [R] en tous les frais et dépens de la procédure de 1ère instance et d'appel, ainsi qu'à la somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de 1ère instance, et la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.
Aux termes de ses conclusions signifiées le 24 mai 2022, M. [R] demande à la cour de :
à titre principal :
- juger recevable sa note en délibéré régularisée comme ayant été régularisée à la demande du président du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt,
-
par conséquent débouter Mme [V] de sa demande en annulation du jugement rendu le 18 janvier 2021 par le tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt,
- plus généralement, confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné Mme [V] à lui payer la somme de 2 276 euros au titre de la restitution de son dépôt de garantie,
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné Mme [V] au paiement de la pénalité de 10 % liée au retard de la restitution du dépôt de garantie,
- infirmer le jugement dont appel s'agissant du quantum de la pénalité de 10 % pour, statuant à nouveau, condamner Mme [V] à lui payer la somme de 13 108 euros à parfaire jusqu'à restitution du dépôt de garantie au titre de la pénalité de 10% liée au retard de la restitution du dépôt de garantie pour la période courant de novembre 2017 à avril 2022,
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté Mme [V] de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles,
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a ordonné la capitalisation des intérêts à compter du 4 novembre 2020,
- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a assorti la condamnation des intérêts de retard uniquement à compter du 15 janvier 2019 et statuant à nouveau, faisant droit à l'appel incident assortir la condamnation de 2 276 euros des intérêts de retard à compter du 10 octobre 2018, délai de restitution du dépôt de garantie,
à titre subsidiaire, dans l'hypothèse d'une annulation du jugement dont appel :
- condamner Mme [V] à lui payer une somme de 2 276 euros au titre de la restitution de son dépôt de garantie,
- condamner Mme [V] au paiement de la pénalité de 10 % liée au retard de la restitution du dépôt de garantie, arrêtée à une somme de 13 108 euros pour la période courant de novembre 2017 à avril 2022, à parfaire jusqu'à restitution du dépôt de garantie,
- débouter Mme [V] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- ordonner la capitalisation des intérêts à compter du 4 novembre 2020,
en tout état de cause :
- condamner Mme [V] à lui verser une somme de 10 000 euros en l'état du préjudice moral subi,
- condamner Mme [V] à lui verser une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 9 juin 2022.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DÉCISION.
Sur la procédure de première instance.
- Sur la demande d'annulation du jugement déféré.
Mme [V] sollicite l'annulation du jugement déféré motif pris de ce que :
* le premier juge a fondé sa décision sur une note en délibéré non autorisée,
* le premier juge a communiqué de façon informelle et non contradictoire en cours de délibéré avec le conseil de la partie adverse
* le premier juge a manqué à son devoir d'objectivité et d'impartialité.
M. [R], locataire intimé, réplique que :
*la note en délibéré litigieuse, qui visait à confirmer que l'instance a bien été introduite par M. [R] seul à l'encontre de Mme [V] seule et à corriger ainsi le dispositif des conclusions récapitulatives de M. [R], a été produite à la demande du président de la juridiction dans le souci d'éviter une réouverture des débats,
* le principe du contradictoire a été respecté dès lors que la note litigieuse a été communiquée à Mme [V] qui a pu y répliquer.
Sur ce,
L'article 445 du code de procédure civile admet expressément la recevabilité des notes déposées en délibéré « à la demande du président dans les cas prévus par les articles 442 et 444 ».
D'après les dispositions de l'article 442 du code de procédure civile, le président et les juges peuvent inviter les parties à fournir les explications de fait ou de droit qu'ils estiment nécessaires, ou à préciser ce qui paraît obscur. Cette invitation relève du pouvoir discrétionnaire du juge.
En l'espèce, la note en délibéré litigieuse a été expressément sollicitée par le président de la juridiction qui a fait parvenir, le 19 octobre 2021, ce message en réponse au conseil de M. [R] :
« je vous confirme que c'est à ma demande que vous m'avez fait parvenir une note en délibéré confirmant que les demandes formées par vos clients n'étaient pas dirigées à l'encontre des époux [V] mais contre Mme [V] seule, conformément à l'acte introductif d'instance.
Cette note en délibéré a été communiquée contradictoirement à Mme [V] afin qu'elle puisse y répondre, ce qu'elle a fait par mail du 11 janvier, et a permis d'éviter une réouverture des débats laquelle, au regard des délais de renvoi aurait nécessairement retardé de manière significative la date de la décision, préjudiciant aux intérêts de l'ensemble des parties'.
Mme [V] est donc mal fondée à solliciter l'annulation du jugement déféré au visa de l'article 445 du code de procédure civile, la note litigieuse ayant été adressée à la demande du magistrat, président la juridiction.
Elle est pareillement malhabile à solliciter cette annulation au visa de l'article 16 du code de procédure civile, le principe du contradictoire ayant été respecté du fait de la communication de la note litigieuse à Mme [V] qui a pu y répondre.
Le premier juge n'a pas, contrairement à ce que soutient Mme [V], communiqué de manière informelle avec le conseil de M. [R] pendant le cours de son délibéré ; il a fait usage de son pouvoir discrétionnaire de demander à une partie, après la clôture des débats, de s'expliquer sur un point de fait dans les termes de l'article 445 du code de procédure civile et, ce faisant, il n'a pas violé le principe du contradictoire, ni manqué à son devoir d'objectivité et d'impartialité, dès lors que les explications de fait fournies par le conseil de M. [R] ont été communiquées à la partie adverse qui y a répondu.
Il convient d'ajouter que le juge n' a pas fondé sa décision sur les explications fournies en délibéré qui ont permis de corriger une erreur de plume figurant dans les dernières conclusions de M. [R].
Par suite, Mme [V] sera déboutée de sa demande d'annulation du jugement déféré à la cour.
- Sur l'irrecevabilité de la demande de M. [R].
Mme [V] prie la cour de débouter M. [R] de l'ensemble des prétentions formulées à l'encontre des époux [V], motif pris de ce que la demande figurant au dispositif de l'acte introductif d'instance et des dernières conclusions de première instance de M. [R] , et formée à l'encontre des époux [V], est irrecevable dès lors que le bien objet du bail n'appartient pas à leur communauté.
Sur ce,
La demande de débouté de Mme [V] est dépourvue d'objet, aucune demande n'étant formée à la cour par M. [R] à l'encontre des époux [V].
Elle sera, par suite, déboutée de cette demande.
Sur l'appel au fond.
- Sur les réparations locatives.
L'article 1728 du code civil dispose que 'le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille suivant la destination qui lui a été donnée par le bail'.
L'article 1730 du même code prévoit que 's'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté de ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure'.
Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure. L'obligation légale de prise en charge des réparations locatives est reprise dans le contrat de bail'.
Le bailleur est donc en droit, en application des articles susvisés, de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l'inexécution par le locataire des réparations locatives et l'indemnisation à laquelle il peut prétendre n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations, ni même à la justification d'un préjudice.
Pour autant, la remise des lieux en état exigée du locataire, ne s'entend évidemment pas d'une remise à neuf.
S'agissant de la dégradation des peintures et fenêtres de la cuisine et de la chambre.
Au soutien de son appel, Mme [V] fait valoir que c'est par des motifs erronés en fait et en droit que le premier juge l'a déboutée de ses demandes de réparation des peintures et fenêtres de la cuisine et de la chambre. Elle fait valoir essentiellement que, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, l'état des lieux d'entrée comporte bien une case 'cuisine' que les parties ont remplie, en cochant A pour la peinture du plafond et B pour la peinture des murs et les fenêtres, qu'à tout le moins, à défaut de mention, le preneur est, en vertu des dispositions de l'article 1731 du code civil, présumé avoir reçu les lieux en bon état, qu'en outre, l'état des lieux de sortie sur les peintures de la cuisine comporte non seulement la mention 'peinture : dégâts des eaux' mais également peinture écaillée, que de même, l'état des lieux de sortie de la chambre adjacente de la cuisine ne porte pas uniquement la mention 'peinture : dégât des eaux non déclaré par le locataire' mais également la case 'murs' est cochée 'en mauvais état', alors que dans l'état des lieux d'entrée, elle est cochée 'en très bon état'. Mme [V] expose que quelques jours avant l'état des lieux de sortie du 11 septembre 2017, elle été informée par l'agence ORPI chargée de la relocation de l'appartement que les peintures et les fenêtres de la cuisine et les peintures de la chambre avaient été endommagées par des infiltrations d'eau, soulignant à cet égard que la façade sur cour de l'immeuble a fait l'objet d'un ravalement en 2014 et que M. [R] l'avait informée par courriel du 12 mars 2014 que l'appartement avait subi un dégât des eaux (cuisine inondée - fenêtres endommagées- volets des deux chambres) et par courriel du 24 mars 2014 que ces dégâts avaient été réparés, que le jour de l'état des lieux de sortie, M. [R] lui a indiqué que la dégradation des peintures et fenêtres constatée avait pour origine le ravalement de la façade de 2014, sans qu'il ne l'en ait jamais avisée, que c'est la raison pour laquelle il est noté dans l'état des lieux de sortie 'dégât des eaux non déclaré par le locataire', que si M. [R] réfute le terme 'dégât des eaux', il n'en admet pas moins l'existence de ces dégradations et le fait qu'il ne les a pas déclarées. Mme [V] ajoute qu'après la sortie des lieux, elle a vainement entrepris, en collaboration avec le syndic de l'immeuble toutes les diligences possibles pour effectuer une déclaration tardive de dégât des eaux subséquent au ravalement de façade de 2014 auprès de l'assurance de l'immeuble, mais que la cause du sinistre n'était plus identifiable par l'expert trois années et demie après le ravalement.
M. [R] réplique qu'il a prévenu Mme [V], dans les délais, des désordres survenus dans l'appartement à la suite des travaux de ravalement effectués en mars 2014, que les travaux relatifs notamment à la fenêtre de la cuisine, ont été réalisés dès le mois de mars, que l'état des lieux de sortie ne permet pas de démonter que les dégradations alléguées lui sont imputables, que les décollements béants de la peinture que la bailleresse invoque ne sont pas mentionnés dans l'état des lieux de sortie et les photos que celle-ci produit ne permettent pas de prouver qu'elles ont été prises dans l'appartement. M. [R] attire l'attention de la cour sur le fait que l'état des lieux mentionne que l'appartement a été rendu dans un état de propreté correcte mais pas impeccable s'agissant des joints, de la salle de bains et de quelques placards, qu'aucune mention spécifique n'a été faite quant au très mauvais état de la peinture alléguée par Mme [V].
Il y a lieu de donner acte à M. [R] de ce qu'il reconnaît devoir à Mme [V] la somme de 294 euros au titre de la taxe d'ordures ménagères (162 euros) et du vitrage cassé (132 euros).
En l'espèce, Mme [V] sollicite la somme totale de 3 129,50 euros au titre du coût des travaux de réfection des peintures endommagées dans la cuisine et dans la chambre adjacente ainsi que celle de 2 746,32 euros au titre du coût du remplacement des deux fenêtres de la cuisine.
Il résulte des textes précités que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.
De l'examen des mails échangés entre les parties au mois de mars 2014 et notamment de celui du 24 mars que M. [R] a adressé à Mme [V], il ressort que les travaux de ravalement ont provoqué des dommages à la fenêtre de la cuisine et aux volets des deux pièces côté cour, et que finalement la fenêtre de la cuisine a été réparée (intérieur et extérieur) et que les volets ont été également remis en état. Il n'y est nullement question des dommages occasionnés aux peintures de la cuisine et de la chambre adjacente.
Contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, l'état des peintures de ces deux pièces est bien décrit dans l'état des lieux de sortie puisqu'il y est fait mention de peintures écaillées sur les murs de la cuisine et du mauvais état des murs de la chambre adjacente.
Les parties s'accordent à reconnaître que la détérioration de la peinture des murs de ces deux pièces résulte du dégât des eaux de mars 2014, qui a été à l'origine d'une forte humidité dans l'appartement pris à bail par M. [R], de sorte que ces dégradations ne sont pas imputables à M. [R].
Cependant, les échanges de courriers électroniques entre bailleresse et preneur et notamment le courrier adressé par M. [R] à sa bailleresse le 12 mars 2014 font ressortir que, si Mme [V] a bien été informée de l'existence du sinistre lié au ravalement, elle n'a pas été informée des désordres survenus postérieurement à la réalisation des travaux de réparation de la fenêtre de la cuisine et des volets de la chambre.
Cependant, l'indemnisation du préjudice qui en est résulté doit être mesurée à la chance perdue qui ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée et doit être évaluée en affectant le montant du préjudice entier d'un coefficient de probabilité.
C'est pourquoi Mme [V] n'est pas fondée à solliciter l'intégralité du montant actuel des réparations qui auraient été rendues nécessaires peu après la survenance du sinistre dont l'origine n'est pas imputable à M. [R].
L'assureur de la copropriété sollicité tardivement par Mme [V] a dénié sa garantie, motif pris de ce que l'origine du sinistre n'était pas identifiable. Mais il n'est pas démontré que cette origine eût été identifiable et que l'assureur aurait accordé sa garantie s'il avait été sollicité plus tôt.
Il n'est donc pas certain que l'assureur de M [R] eût accordé sa garantie si le sinistre avait été déclaré.
Pour les motifs ci-dessus exposés, le préjudice de Mme [V] sera intégralement réparé par l'allocation de la somme de 1 500 euros, représentant 55 % du coût des réparations des peintures des murs et des fenêtres de la cuisine et celles de chambre.
Le jugement est donc infirmé sur ce point.
S'agissant du dysfonctionnement d'une nouvelle fenêtre installée par M. [R], Mme [V] fait valoir que le locataire a procédé au remplacement de cette fenêtre sans son autorisation, que la nouvelle fenêtre n'est pas à l'identique de l'ancienne, qu'elle comporte un dysfonctionnement caractérisé par le fait qu'elle ne s'ouvre pas, sauf en forçant.
M. [R] réplique que Mme [V] n'hésite pas à mentir en prétendant n'avoir jamais donné son autorisation pour qu'il procède au changement de la fenêtre et lui faire ainsi supporter des frais qu'il ne doit pas prendre en charge, que la bailleresse lui a bien donné son accord ainsi que cela ressort clairement d'un mail qu'elle lui a adressé le 28 août 2012, confirmé par un second mail du 11 septembre 2012, qu'il a alors fait procéder au remplacement de cette fenêtre moyennant le versement de la somme de 2 992,85 euros TTC, alors même que cette prestation relevait des obligations du propriétaire, que Mme [V] en a conservé le bénéfice, qu'enfin le montant que cette dernière sollicite au titre de la valeur de remplacement n'est pas justifié.
Sur ce,
M. [R] reconnaît avoir procédé au changement de la porte fenêtre de la chambre. L'état des lieux de sortie mentionne que la fenêtre ainsi remplacée présente une difficulté à l'ouverture, sans qu'elle ne soit pour autant hors d'état d'usage.
Les parties sont en désaccord sur le point de savoir si Mme [V] a donné ou non son accord à M. [R] pour effectuer les travaux.
Or, de l'examen de mails échangés entre les parties sur ce point, il ressort que M. [R] a pu légitiment penser avoir reçu l'autorisation de Mme [V] pour ce faire. En effet ;
* aux termes du mail qu'elle a adressé le 28 août 2012, Mme [V] indique clairement à M. [R] que 'si vous êtes pressés, je vous donne mon accord pour que vous le fassiez à votre charge et à l'identique, à savoir par une fenêtre en bois',
* s'agissant du second mail du 11 septembre 2012, Mme [V] réitère son autorisation en ces termes : 'je ne vois pas d'inconvénient à ce que vous remplaciez la fenêtre de votre chambre à l'identique, (donc notamment pas en PVC mais en bois), à condition que cela ne me coûte pas d'argent. En effet, je suis sûre que vous le comprendrez, vous avez décidé de prendre l'appartement en location en l'état et j'ai accepté votre dossier dans ces conditions. Si vous aviez posé comme condition à votre bail, le remplacement de la fenêtre, je me serais très certainement tournée vers un autre candidat à la location. Par conséquent, si vous souhaitez que cette fenêtre soit remplacée, vous devez prendre en charge le coût net de ma déduction d'impôt de ces travaux. A moins, que vous décidiez avec mon accord préalable bien sûr, de prendre en charge la totalité de la dépense, et de bénéficier vous-même du crédit d'impôt...'.
Contrairement à ce que soutient la bailleresse, le premier juge n'a pas dénaturé les termes du second mail dont la teneur en ses deux dernières phrases est pour le moins ambigüe, voire incompréhensible.
En tout état de cause, que Mme [V] ait donné son accord ou non à M. [R] pour qu'il procède au remplacement de la porte-fenêtre de sa chambre, il appartenait au locataire de le faire à l'identique, et également dans les règles de l'art. Or, si Mme [V] ne justifie pas suffisamment par la production de la facture AEF mandatée par M. [R] son allégation selon laquelle ce dernier aurait fait installer la nouvelle fenêtre sans avoir préalablement fait procéder à l'enlèvement du cadre de l'ancienne fenêtre, ce qui a pour conséquence, ainsi qu'elle le soutient, la pose d'une fenêtre nécessairement plus petite que l'ancienne, et donc un remplacement qui n'est pas à l'identique, il n'en demeure pas moins que la nouvelle fenêtre présente un dysfonctionnement admis par le locataire en ce qu'elle est difficile à ouvrir.
Mme [V] n'est donc pas fondée à solliciter l'intégralité du coût de la valeur de remplacement de cette fenêtre, et ce d'autant que dans son second mail, elle admet qu'elle a donné son bien en location en l'état.
Pour les motifs ci-dessus exposés, la cour dispose des éléments suffisants pour allouer à Mme [V] la somme de 1 000 euros au titre du dysfonctionnement de l'ouverture de la porte-fenêtre de la chambre. Le jugement est infirmé sur ce point.
- Sur la demande de restitution du dépôt de garantie majoré
Il est constant ainsi qu'il ressort des stipulations du bail, que M. [R] à versé à Mme [V] la somme de 2 570 euros au titre du dépôt de garantie.
Aux termes de l'alinéa 3 de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, 'il (le dépôt de garantie) est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception , des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile'.
L'alinéa 4 dédit article dispose que : 'il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire, lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées'.
En l'espèce, les sommes restant dues au bailleur étaient supérieures au montant du dépôt de garantie de sorte qu'aucune restitution ni aucune majoration ne sont dues, la somme de 2 570 venant seulement en déduction des sommes restant dues à la bailleresse.
C'est pourquoi M. [R] sera débouté de ses demandes.
Sur la demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts formée par M. [R] et par Mme [V]
M. [R] qui succombe partiellement en ses demandes, doit être débouté de sa demande d'indemnisation du préjudice moral qu'il prétend avoir subi et qui n'est nullement caractérisé.
Mme [V] ne justifie pas d'un préjudice distinct de ceux déjà réparés par les sommes qui lui ont été allouées.
Sur les mesures accessoires.
Il y a lieu d'infirmer les dispositions du jugement contesté relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance.
Statuant à nouveau, les parties sont déboutées de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles par elles exposées en première instance, formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il y a lieu de faire masse des dépens de première instance et de dire qu'ils seront partagés par les parties à concurrence de moitié chacune.
Y ajoutant,
Il y a lieu de débouter les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles par elles exposées en cause d'appel, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Il y a lieu de faire masse des dépens d'appel et de dire qu'ils seront partagés par les parties à concurrence de moitié chacune.
PAR CES MOTIFS.
La cour,
Statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe,
Rejette l'exception de nullité du jugement déféré à cour, soulevée par Mme [V], ainsi que l'exception d'irrecevabilité des demandes de M. [R],
Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau
Déboute M. [R] de la totalité de ses demandes,
Condamne M. [R] à payer à Mme [V] les sommes suivantes :
- 1 500 euros au titre du coût des travaux de réfection des peintures,
- 1 000 euros au titre du dysfonctionnement de la porte-fenêtre,
- 132 euros au titre du vitrage cassé,
- 162 euros au titre du remboursement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères,
Dit que la somme de 2 570 euros représentant le montant du dépôt de garantie viendra en déduction des sommes dues à Mme [V],
Déboute Mme [V] de sa demande de dommages et intérêts,
Déboute les parties de leurs demandes respectives formées en première instance sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Y ajoutant,
Les déboute de leurs demandes formées en cause d'appel, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Fait masse des dépens de première instance et d'appel et dit qu'ils seront partagés par moitié entre les parties.
- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,
