COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51H
1re chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 24 MAI 2022
N° RG 21/00868 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UJZ7
AFFAIRE :
M. [B], [T], [Z] [X]
C/
SCI MAMSI
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 26 Janvier 2021 par le Tribunal de proximité de BOULOGNE-BILLANCOURT
N° RG : 11-20-0180
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 24/05/22
à :
Me Stéphanie TERIITEHAU
Me Edith NETO-MANCEL
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT QUATRE MAI DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [B], [T], [Z] [X]
né le 26 Novembre 1987 à [Localité 6] (93)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentant : Maître Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL MINAULT TERIITEHAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 732 N° du dossier 20210059
Représentant : Maître Flavie BOTTI, Plaidant, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 223
APPELANT
****************
SCI MAMSI
N° SIRET : 480 842 075 RCS Paris
Ayant son siège
[Adresse 3]
[Localité 4]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Maître Edith NETO-MANCEL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C 109 - N° du dossier 0602 21 -
Représentant : Maître Lauren QUIDU, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0077
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 08 Mars 2022, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Madame Gwenael COUGARD, Conseillère,
Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN
EXPOSE DU LITIGE
Suivant contrat de location du 5 septembre 2012, la société civile immobilière Mamsi a donné à bail à Monsieur [B] [X] un logement situé [Adresse 2] (92), moyennant un loyer, charges comprises, de 685 euros.
Le 24 septembre 2018, M. [X] a informé sa bailleresse de la panne de son chauffe-eau. Par courrier du 3 octobre 2018, il l'a mise en demeure de procéder à son remplacement.
Une sommation de payer les loyers a été signifiée à M. [X] le 20 décembre 2018. Ce dernier a quitté les lieux le 4 janvier 2019.
Par acte d'huissier de justice délivré le 3 mars 2020, M. [X] a assigné la société Mamsi devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt aux fins de :
- la voir condamnée à lui rembourser la somme de 4 768, 24 euros au titre des charges locatives acquittées par provisions et non justifiées,
-voir dire et juger que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2018, date à laquelle la société Mamsi a été mise en demeure de procéder à la régularisation des charges locatives,
- la voir condamnée à lui payer la somme de 15 600 euros correspondant à son préjudice de jouissance lié à la non-conformité de l'installation électrique, l'absence de chauffage satisfaisant, la vétusté des fenêtres, le manque d'isolation thermique et l'humidité provoquant des moisissures,
- la voir condamnée à lui payer la somme de 395 euros pour la privation d'eau chaude du 24 septembre 2018 au 11 décembre 2018,
- la voir condamnée à lui restituer le dépôt de garantie, majoré de 10 % à compter du 4 février 2019 jusqu'à parfait paiement, soit la somme de 840 euros,
- la voir condamnée à lui payer la somme de 4 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, comprenant les frais de signification de l'assignation et de la décision à intervenir,
- la voir condamnée à lui payer les sommes de 684,09 euros et 384,09 euros au titre des deux constats d'huissier, dressés les 6 novembre 2018 et 29 mai 2019.
Par jugement contradictoire du 26 janvier 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt a :
- débouté M. [X] de l'ensemble de ses demandes,
- condamné M. [X] à payer à la société Mamsi la somme de 665,10 euros au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 20 décembre 2018,
- débouté la société Mamsi de sa demande au titre des travaux de réfection de l'appartement,
- condamné M. [X] à payer à la société Mamsi la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- condamné M. [X] à payer à la société Mamsi la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [X] aux entiers dépens.
Par déclaration reçue au greffe le 10 février 2021, M. [X] a relevé appel de ce jugement.
Aux termes de ses conclusions signifiées le 25 octobre 2021, M. [X], appelant, demande à la cour de:
- constater que la cour d'appel n'est pas saisie par les conclusions de l'intimée d'une demande de réformation du jugement rendu le 26 janvier 2021 par le tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt,
- par conséquent, déclarer irrecevable et mal fondée la société Mamsi en toutes ses demandes, fins et conclusions,
- déclarer recevable et bien fondé l'appel interjeté par M. [X],
- infirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt le 26 janvier 2021,
- condamner la société Mamsi, représentée par son gérant, à lui rembourser la somme de 1 732,76 euros correspondant aux charges locatives acquittées par provisions et non justifiées de laquelle sera déduite la somme de 331,76 euros remboursée le 12 octobre 2018,
- dire et juger que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal, à compter du 3 octobre 2018, date à laquelle la bailleresse a été mise en demeure de procéder à la régularisation des charges locatives,
- condamner la société Mamsi, représentée par son gérant, à lui payer la somme de 15 600 euros correspondant à son préjudice de jouissance lié à la non-conformité de l'installation électrique, l'absence de chauffage satisfaisant, la vétusté des fenêtres, le manque d'isolation thermique et l'humidité provoquant des moisissures,
- condamner la société Mamsi à lui payer la somme de 395 euros pour la privation d'eau chaude du 24 septembre au 11 décembre 2018,
- condamner la société Mamsi à lui restituer le dépôt de garantie, soit 600 euros, majoré de 10 %, à compter du 4 février 2019 jusqu'à parfait paiement, soit 2 160 euros (décompte arrêté au mois de février 2022), sauf à parfaire,
- débouter la société Mamsi de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions et notamment, de sa demande tendant à la condamnation de M. [X] au paiement d'un quelconque arriéré locatif et des prétendus travaux de réfection de l'appartement ainsi qu'au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouter la société Mamsi de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions et notamment, de sa demande tendant à la condamnation de M. [X] au paiement de la clause pénale et de ses demandes au titre du préjudice pour résistance abusive et ce de plus fort, puisque ces demandes n'ont pas été développées dans les motifs de ses conclusions, comme l'exige l'article 954, alinéa 3, du code de procédure civile,
- confirmer le jugement entrepris en ses dispositions plus amples et non contraires,
- condamner la société Mamsi à lui payer la somme 4 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, comprenant les frais de signification de l'assignation et de la décision à intervenir dont distraction au profit de la SELARL Minault Teriitehau agissant par Maître Stéphanie Teriitehau, avocat conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- condamner la société Mamsi à lui payer les sommes de 684,09 euros et 384,09 euros au titre des deux constats d'huissier de justice dressés les 6 novembre 2018 et 29 mai 2019.
Aux termes de ses conclusions signifiées le 4 août 2021, la société Mamsi, intimée, demande à la cour de :
-confirmer le jugement rendu le 26 janvier 2021 par le tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt en ce qu'il a débouté M. [X] de l'intégralité de ses demandes,
- la dire et juger recevable et bien fondée en ses demandes,
- débouter M. [X] de l'intégralité de ses demandes, moyens, fins et conclusions,
- condamner M. [X] au paiement de la somme de 665,10 euros au titre de l'arriéré locatif, outre les intérêts à compter du 20 décembre 2018, date du commandement de payer délivré par voie d'huissier,
- condamner M. [X] au paiement de la somme de 403,23 euros au titre de la clause pénale contractuellement prévue,
- condamner M. [X] au paiement au paiement de la somme de 1 000 euros pour résistance abusive,
- condamner M. [X] au paiement de la somme de 3 952,92 euros au titre des travaux de réfection de l'appartement ayant dû être réalisés en raison du défaut d'entretien par le locataire,
- condamner M. [X] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 6 janvier 2022.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I) Sur la recevabilité des demandes incidentes de la bailleresse intimée
M. [X] conclut à l'irrecevabilité de l'appel incident de la société Mamsi, motif pris de ce qu'elle n'a saisi la cour d'aucune demande de réformation du jugement entrepris quant à la condamnation de M. [X] au paiement de la clause pénale (403,23 euros), de la somme de 1000 euros pour résistance abusive, et de la somme de 3 952, 92 euros au titre de prétendus travaux de réfection du logement.
La société Mamsi n'a pas conclu en réponse sur cette demande.
Réponse de la cour
Il résulte des articles 542 et 954 du Code de procédure civile que lorsque l'appelant ne demande dans le dispositif de ses conclusions, ni l'infirmation des chefs du dispositif du jugement dont il recherche l'anéantissement ni l'annulation du jugement, la cour d'appel ne peut que confirmer le jugement.
L'appel incident n'est pas différent de l'appel principal par sa nature ou son objet ; les conclusions de l'appelant, qu'il soit principal ou incident, doivent déterminer l'objet du litige porté devant la cour d'appel, et l'étendue des prétentions dont est saisie la cour d'appel étant déterminée dans les conditions fixées par l'article 954 du Code de procédure civile, le respect de la diligence impartie par l'article 909 du Code de procédure civile est nécessairement apprécié en considération des prescriptions de cet article 954.
Par suite, les conclusions des intimés ne comportant aucune prétention tendant à l'infirmation ou à la réformation du jugement attaqué, ne constituent pas un appel incident valable, quelle que soit, par ailleurs, la recevabilité en la forme de leurs conclusions d'intimés (Cass. 2e civ., 1er juill. 2021, n° 20-10.694).
En l'espèce et alors que l'appel principal a été interjeté postérieurement au 17 septembre 2020, le dispositif des conclusions d'intimée de la société Mamsi est ainsi libellé :
'confirmer le jugement rendu le 26 janvier 2021 par le tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt en ce qu'il a débouté M. [X] de l'intégralité de ses demandes,
- la dire et juger recevable et bien fondée en ses demandes,
- débouter M. [X] de l'intégralité de ses demandes, moyens, fins et conclusions,
- condamner M. [X] au paiement de la somme de 665,10 euros au titre de l'arriéré locatif, outre les intérêts à compter du 20 décembre 2018, date du commandement de payer délivré par voie d'huissier,
- condamner M. [X] au paiement de la somme de 403,23 euros au titre de la clause pénale contractuellement prévue,
- condamner M. [X] au paiement au paiement de la somme de 1 000 euros pour résistance abusive,
- condamner M. [X] au paiement de la somme de 3 952,92 euros au titre des travaux de réfection de l'appartement ayant dû être réalisés en raison du défaut d'entretien par le locataire,
- condamner M. [X] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens'
Il s'ensuit que la bailleresse intimée n'a pas sollicité l'infirmation du jugement, mais a seulement demandé, dans le dispositif de ses conclusions, à la cour de statuer à nouveau sur l'application de la clause pénale devant conduire à majorer l'arriéré locatif de 10 %, de porter les dommages et intérêts qui lui ont été alloués pour résistance abusive du locataire de 600 à 1000 euros, et de condamner son locataire à lui payer une somme de 3 952, 92 euros au titre des travaux de réfection de l'appartement.
La société Mamsi n'a donc pas valablement formé appel incident dans le délai qui lui était imparti pour ce faire, et ses demandes tendant à faire statuer la cour sur des prétentions déjà soumises au premier juge, qui a statué en réponse, et à l'égard desquelles elle n'a pas formé appel incident, sont irrecevables.
II) Sur l'arriéré locatif
M. [X] fait grief au premier juge de l'avoir condamné au paiement d'une somme de 665,10 euros au titre d'un arriéré de loyers demeurés impayés au mois de décembre 2018, en considérant que l'arriéré s'élevait au total et depuis 2014 à la somme de 4 032, 34 euros dont il convenait de déduire une somme de 3 367, 24 euros au titre du montant des charges récupérables.
Poursuivant l'infirmation de ce chef du jugement déféré, il fait valoir au soutien de sa demande que les loyers réclamés ont été acquittés en espèces et que les quittances de loyers qu'il produit suffisent à apporter la preuve du paiement qui lui incombe.
Il fait, en outre, valoir que les sommes qui lui étaient réclamées dans le commandement de payer qui lui a été délivré le 20 décembre 2018, ne portaient que sur la période allant du mois de septembre au mois de décembre 2018, et que par application de la prescription triennale, il ne peut être réclamé aucune somme au titre des loyers antérieurs au 26 novembre 2017.
La société civile immobilière Mamsi conclut à la confirmation du jugement en répliquant que les quittances de loyers sont dépourvues de valeur probante en raison du fait qu'elles ont été préremplies en début d'année civile par ses soins pour faciliter les démarches de son locataire auprès de la caisse d'allocations familiales.
Elle expose à la cour que M. [X] a effectué son dernier règlement à hauteur de la somme de 315, 42 euros le 22 août 2018 et précise qu'il reste dû, pour l'année 2014, un solde de 83, 68 euros, pour l'année 2015, un solde de 423, 61 euros, pour l'année 2016, un solde de 726, 03 euros, pour l'année 2017, un solde de 730, 90 euros, pour l'année 2018, un solde de 2 012, 64 euros, soit un arriéré total au 31 décembre 2018, de 3 976, 86 euros, auquel il convient d'ajouter la somme de 55, 48 euros, correspondant au loyer dû pour les quatre premiers jours du mois de janvier 2019. Elle soutient que les loyers n'ont jamais été réglés en espèces comme le prétend l'appelant mais par virements bancaires.
Réponse de la cour
M. [X] est bien fondé à soulever l'exception de prescription triennale (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 7-1), issue de la loi Alur du 24 mars 2014, qui s'applique aux baux en cours, bien que ce texte ne figure pas parmi les textes d'application immédiate énumérés par l'article 14 de la loi Alur et à soutenir, par suite, que sont prescrits les loyers arriérés antérieurs de plus de trois ans au 26 novembre 2020, date à laquelle sa bailleresse a formé sa demande reconventionnelle en paiement de loyers devant le premier juge.
En outre, sur la période non prescrite, M. [X] produit devant la cour des quittances de loyers en bonne et due forme qui, n'étant pas arguées de faux, et même s'il n'est pas justifié par le locataire de virements bancaires correspondant, suffisent à faire la preuve, incombant au locataire, du paiement des loyers réclamés, dès lors que ces loyers peuvent parfaitement avoir été réglés en espèce, comme le soutient l'appelant, même si ce mode de paiement n'était pas celui choisi habituellement.
Il n'est, en effet, pas établi par la bailleresse que ces quittances auraient été établies par avance et au début de chaque année civile comme elle le soutient devant la cour.
M. [X] justifie avoir remis les clefs le 4 janvier 2019 - pièce n°14 de l'appelant - et il n'est pas produit de quittance pour le loyer calculé au prorata pour ce début d'année 2019, même si il est acquis aux débats que M. [X] s'est acquitté au titre du mois de janvier 2019 d'une somme de 21, 93 euros qui lui avait été réclamée par sa bailleresse.
La créance locative de la société Mamsi s'établit par suite à la somme de 55, 48 euros (600 euros x 4/31 - 21, 93).
III) Sur les charges locatives (1 401 euros)
M. [X] fait grief au premier juge de l'avoir débouté de sa demande en restitution d'un trop-perçu de charges locatives d'un montant de 1 401 euros, sur la période 2014 à 2018.
La société Mamsi conclut à la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a débouté M. [X] de sa demande en répétition de l'indu.
Réponse de la cour
Il ressort du décompte de charges de copropriété que sur la période allant de 2014 à 2018 incluse, le total des charges locatives récupérables sur le locataire s'élève à la somme de 3 367, 24 euros.
Il résulte, par ailleurs, des quittances de loyer produites par M. [X] que le locataire s'est acquitté mensuellement au titre des charges de copropriété d'une somme de 85 euros, le loyer hors charges s'élevant à la somme de 600 euros, et sur cinq ans, de la somme totale de 5 100 euros (85x12x60), alors qu'il était redevable de la somme de 3 367, 24 euros.
Par suite, il sera fait droit à la demande de remboursement de M. [X] à hauteur de la somme de 1 401 euros ( 5 100 - 3 367, 24 - 331, 76 (somme déjà remboursée au locataire).
IV) Sur le préjudice de jouissance de M. [X] (15 600 + 395 euros)
M. [X] fait valoir, au soutien de sa demande, que l'installation électrique était non-conforme, que le chauffage était défaillant, les fenêtres vétustes, le logement humide, qu'il a été privé d'eau chaude du 24 septembre au 11 décembre 2018 et qu'il a été contraint d'avoir recours à un chauffage d'appoint dont il est résulté une augmentation importante de ses factures de chauffage.
Déplorant avoir été débouté de sa demande d'indemnisation par le premier juge, il sollicite, en cause d'appel, la condamnation de son bailleur à lui payer les sommes de 15 600 euros, outre 395 euros pour avoir été privé d'eau chaude durant plusieurs semaines.
L'appelant soutient que son bailleur n'a jamais remédié aux désordres qui affectaient le logement, que le fait que certains désordres soient imputables à la vétusté ne dispensait pas la société Mamsi de satisfaire à ses obligations d'entretien du bien donné à bail.
La société bailleresse conclut à la confirmation du jugement déféré en ce qu'il débouté M. [X] de ses demandes indemnitaires.
Elle expose que des travaux de rénovation du logement ont été réalisés lors de l'entrée dans les lieux par le père de M. [X], à la demande de son fils et moyennant rémunération et, que le chauffe-eau a été changé en 2013. Elle soutient par ailleurs, être intervenue dans le logement à chaque demande de son locataire.
Réponse de la cour
Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. En outre, l'article 1719 du Code civil oblige le bailleur à faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail. Le manquement du bailleur à ces obligations peut être sanctionné, si le preneur démontre l'existence d'un trouble de jouissance, par sa condamnation au paiement de dommages et intérêts, évalués en fonction de la gravité, de l'intensité et de la durée du trouble.
L'obligation du bailleur d'assurer au preneur la jouissance paisible du logement est une obligation de résultat qui engage sa responsabilité, sauf à démontrer que le trouble empêchant une jouissance paisible trouve son origine dans un cas de force majeure ou une faute du preneur.
En l'espèce, pour démontrer le trouble de jouissance dont il demande réparation, M. [X] verse aux débats pour l'essentiel :
- deux courriers du 14 février 2014 et du 5 janvier 2017, dans lequel la bailleresse informe le gestionnaire de l'immeuble du fait que le locataire se plaint d'un dysfonctionnement du chauffage collectif et lui demande de bien vouloir prendre en considération les doléances de M. [X],
- deux bons d'intervention de la société Hubert des 10 février et 9 novembre 2017, dont il ressort que cette société a ajouté de l'eau dans le réseau pour augmenter la pression et procédé à une purge du radiateur,
- un procès-verbal de constat d'huissier de justice dressé le 2 novembre 2018 et dont il ressort pour l'essentiel que le chauffe eau est hors de fonctionnement, de même que la tête de robinet du radiateur, grippée, que la société Hubert a procédé à la purge d'air du radiateur, que les huisseries sont vétustes et présentent un défaut d'étanchéité à l'air.
La société bailleresse fait état, pour sa part, d'un procès-verbal de constat d'huissier de justice du 29 mai 2019 relatant des échanges de SMS entre locataire et bailleur et dans lequel M. [X] indiquele 22 avril 2018 ' Ah oui c'est la totale. Tu devrais être tranquille au niveau des travaux parce que tout est en bon état, à part les fenêtres qui s'ouvrent difficilement voire plus du tout à cause de l'humidité. Le panneau électrique avait cramé il y a deux ans, donc faudra le voir éventuellement. Enfin tu verras dimanche mais je pense que y aura pas autant à refaire au final'.
Les dysfonctionnement du chauffage collectif, la vétusté des huisseries, leur absence d'étanchéité à l'air, la privation d'eau chaude caractérisent des manquements de la bailleresse à son obligation de résultat d'assurer à son locataire une jouissance paisible des lieux.
Il y a lieu, toutefois, de tenir compte du fait que la bailleresse s'est montrée réactive et attentive aux doléances de l'appelant, qu'elle a fait réaliser des travaux de remise en état avant la prise de possession des lieux par M. [X], et que ce dernier reconnaît que le studio est en bon état à l'exception des deux fenêtres.
Compte tenu de ce qui précède, de la durée et de l'intensité du trouble telle qu'elle résulte des photographies accompagnant le procès-verbal d'huissier de justice, le préjudice de jouissance de M. [X] sera intégralement réparé par la condamnation de la société intimée à lui payer une indemnité d'un montant total de 700 euros.
V) Sur la restitution du dépôt de garantie
M.[X] sollicite la restitution du dépôt de garantie d'un montant de 600 euros, et, au visa de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, des majorations de retard, soit au total une somme de 2160 euros.
La société Mamsi s'oppose à cette demande en faisant valoir que, compte tenu de la dette locative et des frais qu'elle a dû exposer pour la remise en état du studio - 3 952, 92 euros - M. [X] est mal fondé à solliciter la restitution du dépôt de garantie.
Réponse de la cour
En application des alinéas 3, 4, 5, 7 de l'article 22 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, applicables aux locations meublées en vertu de l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est « restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
....
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. »
Le dépôt de garantie est destiné à garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire; le bailleur ne peut être sanctionné pour ne pas avoir restitué le dépôt de garantie à son ancien locataire dans les deux mois ou dans le mois suivant la date de l'état de lieux de sortie lorsqu'il est établi que le locataire restait redevable, à son profit, d'une somme supérieure au dépôt de garantie.
En l'espèce, il ressort du présent arrêt que la dette locative de M. [X] s'élève à la somme de 55, 48 euros et la société intimée a été déboutée par le premier juge de sa demande au titre des réparations locatives, motif pris de ce que la bailleresse ne justifiait pas des travaux de réparation à effectuer.
Par suite, la somme que restait devoir M. [X] était très inférieure au montant du dépôt de garantie.
La société Mamsi doit donc être condamnée à restituer le dépôt de garantie de 600 euros
« majoré d'une somme de 10 % du loyer mensuel en principal par mois de retard », soit sur la période allant du 4 février 2019 au 25 octobre 2021, date des dernières conclusions de l'appelant, une somme de 1 980 euros (60 euros x 33 mois).
VI) Sur les dommages et intérêts alloués à la bailleresse pour résistance abusive (600 euros)
M. [X] est bien fondé à solliciter l'infirmation de la disposition du jugement déféré l'ayant condamné à payer à sa bailleresse une indemnité de 600 euros pour résistance abusive, compte tenu de l'infirmation du jugement déféré et des solutions retenues par le présent arrêt.
VII) Sur les demandes accessoires
La société Mamsi, qui succombe pour l'essentiel, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.
Il n'y pas lieu, en revanche, de faire droit à la demande de remboursement des frais d'huissier de justice - 684, 09 euros et 384, 09 euros - faite par M. [X], les dépens ne pouvant inclure les frais de constat d'un huissier non désigné judiciairement (Cass.2ème civ. 12 janvier 2017, n°16-10.123).
PAR CES MOTIFS
La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe
Déclare irrecevables les demandes incidentes de la société civile immobilière Mamsi, visant à
à obtenir la condamnation de M. [B] [X] au paiement des sommes de 403, 23 euros, 1000 euros, et 3 952, 92 euros ;
Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions à l'exception de celles ayant débouté la société civile immobilière Mamsi de ses demandes en paiement au titre des travaux de rénovation de l'appartement et en application de la clause pénale contractuellement prévue ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés
Condamne M. [B] [X] à payer à la société civile immobilière Mamsi une somme de 55,48 euros au titre de l'arriéré locatif ;
Condamne la société civile immobilière Mamsi à payer à M. [B] [X] les sommes suivantes:
- 1 401 euros au titre d'un trop-perçu de charges locatives,
- 700 euros en réparation de son préjudice de jouissance,
- 600 euros en restitution du dépôt de garantie,
- 1 980 euros au titre des majorations légales pour restitution tardive du dépôt de garantie,
Ordonne la compensation entre les créances respectives des parties ;
Déboute M. [B] [X] du surplus de ses demandes,
Déboute la société civile immobilière Mamsi de ses demandes ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société civile immobilière Mamsi à payer à M. [B] [X] une indemnité de 1 500 euros ;
Condamne la société civile immobilière Mamsi aux dépens de première instance et d'appel, qui comprendront les frais de signification de l'assignation et du présent arrêt, et dit que les dépens de la procédure d'appel pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par Mme Stéphanie Teriitehau, avocat en ayant fait la demande.
- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,
