COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51A
1re chambre 2e section
ARRET N°
PAR DEFAUT
DU 10 MAI 2022
N° RG 21/03473 - N° Portalis DBV3-V-B7F-URFY
AFFAIRE :
M. [N] [U]
C/
S.A. 1001 VIES HABITAT VENANT AUX DROITS DE COOPERATION ET FAMILLE
Mme [Z] [D]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 Avril 2021 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 8]
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 11-20-000874
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 10/05/22
à :
Me Virginie VOLLARD
Me Ondine CARRO
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DIX MAI DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [N] [U]
né le 21 Juin 1966 à [Localité 6] (CAMEROUN)
de nationalité Camerounaise
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentant : Maître Virginie VOLLARD, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 521
APPELANT
****************
S.A. 1001 VIES HABITAT VENANT AUX DROITS DE COOPERATION ET FAMILLE
Ayant son siège
[Adresse 2]
[Localité 4]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Maître Ondine CARRO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C212 - N° du dossier 14555
Représentant : Maître Karim BOUANANE de l'ASSOCIATION LEGITIA, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1971 -
INTIMEE
****************
Madame [Z] [D]
Chez Mr [N] [U]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Assignée en intervention forcée par Procès-Verbal de recherches infructueuses (article 659 du code de procédure civile)
PARTIE INTERVENANTE
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 Mars 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Madame Gwenael COUGARD, Conseillère,
Madame Isabelle BROGLY,Magistrat honoraire,
Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat de bail signé le 16 février 2016, la société anonyme 1001 Vies Habitat venant aux droits de la société Coopération Famille a donné en location à Monsieur [N] [U] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] (78), moyennant un loyer mensuel hors charges de 398,99 euros.
A la faveur d'enquêtes sociales, la société 1001 Vies Habitat a eu connaissance de ce que M. [U] ne demeurait plus dans les lieux loués depuis plusieurs mois et en avait laissé la jouissance à sa nièce, Madame [Z] [D] ainsi qu'à ses enfants.
Par actes séparés d'huissier de justice délivrés le 4 novembre 2020, la société 1001 Vies Habitat a assigné M. [U] et Mme [S] [O] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Poissy aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la résiliation judiciaire du bail en date du 16 février 2016, portant sur l'appartement situé [Adresse 1],
- l'expulsion de M. [U] et celle de tous occupants de son chef le cas échéant, dont Mme [S] [O] par toutes voies de droit, et avec l'assistance de la force publique si besoin est,
- le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers personnels garnissant les lieux loués dans un garde-meuble désigné, aux frais, risques et périls du défendeur,
- la condamnation in solidum de M. [U] et Mme [D] au paiement :
* de la somme de 961,32 euros au titre des arriérés de loyers, arrêtée au 8 octobre 2020, terme de septembre inclus,
* d'une indemnité d'occupation égale majorée de 30 % du montant des loyers et charges,
- la constatation de l'occupation sans droit ni titre du logement par Mme [S] [O].
Par jugement réputé contradictoire du 9 avril 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Poissy a :
- constaté que M. [U] n'habitait pas dans les lieux pour lesquels il avait signé un contrat de bail avec la société 1001 Vies Habitat situés [Adresse 1],
- prononcé la résiliation du contrat de bail signé le 16 février 2016 entre la société 1001 Vies Habitat et M. [U],
- constaté l'occupation sans droit ni titre de Mme [S] [O] du logement sis [Adresse 1],
- ordonné en conséquence à M. [U] et tous occupants de son chef, et notamment Mme [S] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement,
- dit qu'à défaut de départ volontaire et de restitution des clés dans ce délai, M. [U] pourrait être expulsé, ainsi que tous occupants de son chef dont notamment Mme [S] [O], selon les voies de droit instituées par les articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- supprimé le délai de deux mois suite à la signification du commandement de quitter les lieux,
- rappelé que le sort du mobilier trouvé dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place;
- condamné in solidum M. [U] et Mme [S] [O] à payer à la société 1001 Vies Habitat, la somme de 961, 32 euros, arrêtée au 8 octobre 2020, terme de septembre inclus, au titres des arriérés de loyers, charges ou indemnités mensuelles d'occupation avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
- condamné in solidum M. [U] et Mme [S] [O] à payer à la société 1001 Vies Habitat une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant mensuel du loyer majoré de 10% augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s'était poursuivi à compter du mois d'octobre 2020 et ce jusqu'à la libération effective des lieux,
- dit que l'indemnité mensuelle d'occupation devra être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis jusqu'à la libération effective des lieux,
- condamné in solidum M. [U] et Mme [S] [O] aux entiers dépens de l'instance qui comprendraient notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d'assignation,
- condamné in solidum M. [U] et Mme [S] [O] à payer a la société 1001 Vies Habitat la somme de 350 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelé que la décision était exécutoire de droit,
- rejeté toute autre demande plus ample ou contraire.
Par déclaration reçue au greffe le 31 mai 2021, M. [U] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 22 décembre 2021, il demande à la cour de :
- le déclarer recevable en son appel et bien fondé en l'ensemble de ses prétentions,
- réformer le jugement rendu le 9 avril 2021 en ce qu'il a :
* constaté qu'il n'habitait pas dans les lieux pour lesquels il avait signé un contrat de bail avec la société 1001 Vies Habitat situés [Adresse 1],
* prononcé la résiliation du contrat de bail signé le 16 février 2016 entre la société 1001 Vies Habitat et M. [U],
* constaté l'occupation sans droit ni titre de Mme [S] [O] du logement sis [Adresse 1],
* ordonné en conséquence son expulsion et celle de tous occupants de son chef, et notamment Mme [S] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement,
* dit qu'à défaut de départ volontaire et restitution des clés dans ce délai, il pourrait être expulsé, ainsi que tous occupants de son chef dont notamment Mme [S] [O], selon les voies de droit instituées par les articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
* supprimé le délai de deux mois suite à la signification du commandement de quitter les lieux,
* rappelé que le sort du mobilier trouvé dans les lieux serait régi par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
* dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place;
* l'a condamné in solidum avec Mme [S] [O] à payer à la société 1001 Vies Habitat, la somme de 961, 32 euros, arrêtée au 8 octobre 2020, terme de septembre inclus, au titres des arriérés de loyers, charges ou indemnités mensuelles d'occupation avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
* l'a condamné in solidum avec Mme [S] [O] à payer à la société 1001 Vies Habitat une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant mensuel du loyer majoré de 10% augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi à compter du mois d'octobre 2020 et ce jusqu'à la libération effective des lieux,
* a dit que l'indemnité mensuelle d'occupation devrait être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivant et au pro rata temporis jusqu'à la libération effective des lieux,
* l'a condamné in solidum avec Mme [S] [O] aux entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d'assignation,
* l'a condamné in solidum avec Mme [S] [O] à payer a la société 1001 Vies Habitat la somme de 350 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* a rappelé que la décision était exécutoire de droit,
* a rejeté toute autre demande plus ample ou contraire,
statuant à nouveau :
- juger qu'il occupe personnellement les lieux pour lesquels il a signé un contrat de bail avec la société 1001 Vies Habitat,
- débouter la société 1001 Vies Habitat de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- lui octroyer un délai de paiement de la dette locative sur 24 mois avec 23 mensualités de 100 euros et le solde sur la dernière échéance,
- condamner la société 1001 Vies Habitat aux dépens.
Aux termes de ses conclusions signifiées le 4 janvier 2022, la société 1001 Vies Habitat demande à la cour de :
- la déclarer recevable et bien fondée en ses écritures,
- débouter M. [U] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
* constaté que M. [U] n'habitait pas dans les lieux pour lesquels il a signé un contrat de bail elle et qui sont situés [Adresse 1],
* prononcé la résiliation du contrat de bail signé le 16 février 2016 avec M. [U],
* constaté l'occupation sans droit ni titre de Mme [S] [O] du logement sis [Adresse 1],
* ordonné en conséquence à M. [U] et tous occupants de son chef, et notamment Mme [S] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement,
* dit qu'à défaut de départ volontaire et restitution des clés dans ce délai, M. [U] pourrait être expulsé, ainsi que tous occupants de son chef dont notamment Mme [S] [O], selon les voies de droit instituées par les articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
* supprimé le délai de deux mois suite à la signification du commandement de quitter les lieux,
* condamné in solidum M. [U] et Mme [S] [O] à lui payer la somme de 961, 32 euros, arrêtée au 8 octobre 2020, terme de septembre inclus, au titres des arriérés de loyers, charges ou indemnités mensuelles d'occupation avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
* condamné in solidum M. [U] et Mme [S] [O] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant mensuel du loyer majoré de 10% augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi à compter du mois d'octobre 2020 et ce jusqu'à la libération effective des lieux,
* dit que l'indemnité mensuelle d'occupation devrait être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivant et au pro rata temporis jusqu'à la libération effective des lieux,
y ajoutant,
- condamner in solidum M. [U] et Mme [D] à lui payer la somme de 2 318,87 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de décembre 2021 incluse, selon décompte arrêté au 27 décembre 2021,
- condamner in solidum M. [U] et Mme [D] à lui payer la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Mme [S] [O] n'a pas constitué avocat. Par acte d'huissier de justice délivré le 28 octobre 2021 à la requête de la société 1001 Vies Habitat, la déclaration d'appel lui a été signifiée selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile..
Par acte d'huissier de justice délivré le 27 décembre 2021, les conclusions de l'appelant lui ont été signifiées selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile. La société 1001 Vies Habitat lui a notifié ses conclusions par acte d'huissier de justice délivré le 16 février 2022 selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 17 février 2022.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DÉCISION.
Sur l'appel de M. [U].
Au soutien de sa demande d'infirmation du jugement dont il a fait appel, M. [U] fait essentiellement valoir qu'il a accueilli sa nièce qui se trouvait dans une situation précaire, ainsi que ses enfants, qu'il s'est conformé à la lettre de mise en demeure que la bailleresse lui a adressée le 12 mars 2020 puisque sa nièce a quitté définitivement les lieux en août 2020, que s'il travaille à [Localité 5], il est toujours domicilié à l'adresse des lieux loués ainsi d'ailleurs qu'en atteste l'un de ses voisins.
La société 1001 Vies Habitat réplique qu'aussi bien à la date de l'assignation, voire à celle de l'audience devant le juge du contentieux de la protection de Possy, M. [U] n'occupait plus les lieux loués depuis au moins le 1er janvier 2018.
Sur ce,
L'article 1728 du code civil dispose que 'le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, le locataire ayant l'obligation d'occuper personnellement les lieux loués'.
Les conditions générales de location, en leur titre III stipulent que, 'la location est consentie pour une habitation strictement personnelle et bourgeoise. Le logement doit constituer la résidence principale et permanente du preneur qui est tenu de l'occuper au moins huit mois par an'(.....).
Aux termes de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, l'appartement donné en location à M. [U] doit constituer sa résidence principale.
En application de l'article R 641-1 du code de la construction et de l'habitation, la résidence principale du locataire est celle qu'il occupe de façon effective et continue.
Il suit des dispositions légales que l'occupation effective s'entend d'une occupation normale, réelle et suffisamment continue, laquelle ne saurait résulter de visites passagères ou d'un utilisation des lieux en tant que pied à terre.
Par ailleurs, si une occupation inférieure à 8 mois par an peut être justifiée par un motif légitime, la loi n'admet aucune excuse au défaut permanent d'occupation.
En l'espèce, la société 1001 Vies Habitat établit par les avis d'impôts de M. [U] des années 2018 et 2019 que ce locataire déclarait être domicilié à [Adresse 3].
En outre, le fait que M. [U] n'habitait pas l'appartement donné à bail par la société 1001 Vies habitat est corroboré par le procès-verbal de constat dressé le 3 mars 2020 par Me [G], Huissier de Justice, qui mentionne s'être rendu à l'adresse des lieux loués et avoir pu faire les constatations suivantes : ' A l'interphone, au nom de Edjangue me répond une dame à qui je me présente. L'intéressée me déclare me rejoindre, ce qui est le cas quelques instants après. Là étant dans le hall, la personne rencontrée se refusant à me laisser entrer dans les parties communes, me déclare néanmoins être Mme [S] née le 3 janvier 1973 sur la commune de [Localité 6] (Cameroun), et être la nièce de M. [U], lequel serait effectivement domicilié sur la commune de [Localité 7] et ne venir à [Localité 5] que de manière épisodique, dans la mesure où son poste de travail serait à la déchetterie de la commune d'[Localité 5]. Elle me déclare vivre sur place avec ses deux enfants et se refuse à toute autre déclaration ou présentation de justificatif et à me laisser pénétrer dans le logement '
Enfin, l'acte de dénonciation avec sommation de quitter les lieux et de restituer les clés a été délivré à M. [U] par acte en date du 18 mai 2020 à son adresse de [Localité 7], [Adresse 3], l'huissier s'étant transporté à cette adresse mentionnant avoir rencontré sur place Mme [F] Edjangue, fille du signifié qui lui a indiqué que le destinataire de l'acte ci-dessus, soit M. [U], était toujours domicilié en ces lieux, l'exactitude de ce domicile lui ayant été confirmée par les éléments suivants : 'prénom du destinataire sur la boîte aux lettres, confirmation du domicile par la personne rencontrée selon les déclarations qui lui ont été faites'.
Ainsi, la société 1001 Vies Habitat démontre-t-elle que M. [U] n'a pas habité les lieux loués de manière réelle et continue au moins depuis le 1er janvier 2018, et ce au mépris des dispositions légales et stipulations contractuelles, le fait qu'il produise un document intitulé 'avis d'impôt sur les revenus de l'année 2020-avis de situation déclarative établi en 2021" sur lequel figure l'adresse des lieux loués [Adresse 1] étant à l'évidence purement opportuniste, puisque la déclaration a été nécessairement effectuée postérieurement à l'audience de plaidoiries du 2 février 2021. Peu important par ailleurs le fait, à le supposer avéré, que la nièce du locataire ait quitté les lieux.
Il s'ensuit que le jugement doit être confirmé en toutes ses dispositions relatives à la résiliation du bail, au prononcé de l'expulsion et à ses conséquences.
Sur les demandes de la société 1001 Vies Habitat.
La société 1001 Vies Habitat indique qu'au jour de l'assignation, M. [U] lui restait redevable de la somme de 961,32 euros au titre de l'arriéré des loyers et charges, échéance de septembre 2020, selon décompte arrêté au 8 octobre 2020, qu'au jour de l'audience, il restait devoir la somme de 2 272,30 euros, échéance de décembre 2020 incluse selon décompte arrêté au 20 janvier 2021, et qu'il est à ce jour redevable de la somme de 2 318,87 euros, échéance de décembre 2021 selon décompte arrêté au 27 décembre 2021. Elle sollicite donc sa condamnation in solidum avec Mme [D] au paiement de cette somme.
M. [U], qui prétend avoir commencé à apurer sa dette en versant la somme mensuelle de 100 euros, sollicite des délais de paiement, offrant de se libérer du paiement de sa dette par versements mensuels de 100 euros en sus du loyer courant pendant 23 mois, et le solde à la dernière mensualité.
Sur ce,
M. [U] et Mme [S] [O] doivent être condamnés au paiement de la somme de 1 637,30 euros au titre de l'arriéré locatif, selon décompte arrêté au 27 décembre 2021, déduction étant faite des sommes de 244,42 euros, 74,50 euros et 362,65 euros portés au débit du compte locataire au titre de 'frais d'huissier'.
Le jugement est donc réformé sur le montant de la dette locative, compte tenu de la demande d'actualisation en cause d'appel.
Aux termes de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par l'ordonnance du 19 décembre 2014, en vigueur à compter du 1er janvier 2015, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1244-1 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Il peut ainsi, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Il appartient au débiteur qui sollicite de tels délais de présenter une offre sérieuse et précise de règlement et d'apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu'il est en capacité de régler l'intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l'ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l'honorer.
Si d'après les décomptes produits par la société 1001 Vies Habitat, M. [U] a effectivement entrepris de régler ses loyers et un supplément mensuel de 100 euros, l'appelant ne fournit aucune information sur ses charges. Il est donc impossible de vérifier s'il lui est possible de régler son arriéré de loyer dans un délai raisonnable. Il y a donc lieu de rejeter sa demande de délais de paiement.
Sur les mesures accessoires.
Succombant en son recours, M. [U] et Mme [S] [O] sont condamnés aux dépens d'appel et M. [U] doit garder à sa charge les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées.
La somme qui doit être mise à la charge in solidum de M. [U] et de Mme [S] [O] au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d'appel par la société 1001Vies Habitat peut être équitablement fixée à 1 000 euros.
PAR CES MOTIFS.
La cour,
Statuant par défaut et par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement rendu le 9 avril 2021 par la juridiction de proximité de Possy en toutes ses dispositions, sauf à l'émender sur le montant de la condamnation in solidum de M. [U] et Mme [D] au paiement de l'arriéré locatif,
Statuant à nouveau de ce seul chef,
Condamne in solidum M. [U] et Mme [S] [O] à verser à la société 1001 Vies Habitat la somme de 1 637,30 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 27 décembre 2021,
Y ajoutant,
Déboute M. [U] de sa demande de délais de paiement,
Condamne in solidum M. [U] et Mme [S] [O] à verser à la société 1001 Vies Habitat la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum M. [U] et Mme [S] [O] aux dépens d'appel.
- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier,Le président,