COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 50D
3e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 21 AVRIL 2022
N° RG 21/00256
N° Portalis DBV3-V-B7F-UIII
AFFAIRE :
[Z] [Y] [T]
...
C/
[H] [W] [D] [V]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 20 Mai 2020 par le TJ de CHARTRES
N° Chambre : 1
N° RG : 19/01038
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Sophie RIVIERE-MARIETTE
Me Marie-christine GERBER
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT ET UN AVRIL DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
1/ Monsieur [Z] [Y] [T]
né le 28 Février 1949 à RIPE (ANGLETERE)
de nationalité Britannique
[K] [U], [O] [E]
[Localité 2] (PORTUGAL)
2/ Madame [N] [L] épouse [T]
née le 04 Septembre 1951 à THATCHAM (ANGLETERRE)
de nationalité Britannique
[K] [U], [O] [E]
[Localité 2] (PORTUGAL)
Représentant : Me Sophie RIVIERE-MARIETTE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 275 - N° du dossier 21/0114
Représentant : Me Olivier BAULAC de la SCP CABINET BAULAC & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0207
APPELANTS
****************
1/ Monsieur [H] [W] [D] [V]
né le 17 Avril 1966 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Adresse 1]
[Localité 3]
2/ Madame [S] [P] [I] épouse [V]
née le 13 Avril 1955 à [Localité 5]
de nationalité Française
Péniche l'Ephémère
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentant : Me Marie-christine GERBER, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 265 - N° du dossier [V]
Représentant : Me Catherine BEURTON, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1612
INTIMES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 03 Mars 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Françoise BAZET, conseiller et Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller chargé du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Marie-José BOU, Président,
Madame Françoise BAZET, Conseiller,
Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT,
-------------
FAITS ET PROCÉDURE
Mme [S] [I], épouse [V], et M. [H] [V] ont acquis, à usage de résidence secondaire, une maison du 17ème siècle à [Localité 7] (28), qui avait fait l'objet d'une rénovation pour un montant de 230 000 euros, dont 30 095 euros de meubles auprès de M. [Z] [T] et Mme [N] [L] épouse [T]. La promesse a été signée chez notaire le 30 avril 2016 et l'acte définitif le 9 juillet 2016.
Le 11 juillet 2016, un morceau d'une panne sablière est tombé au sol, côté ouest, au dessus des chambres refaites. M. et Mme [V] ont sollicité la société Couverture Unverroise afin qu'elle intervienne. Celle-ci a fait savoir qu'elle avait déjà eu l'occasion de faire des réparations en 2014 et qu'elle avait signalé aux époux [T] la nécessité de refaire la totalité de la toiture.
Les acquéreurs ont fait intervenir un huissier qui a établi un constat de l'état de la charpente le 18 juillet 2016.
Saisi par M. et Mme [V], le juge des référés du tribunal de grande instance de Chartres a, par ordonnance du 23 janvier 2017, désigné M. [A] en qualité d'expert afin, notamment, de décrire l'état de la charpente et de déterminer si la maison était impropre à son usage.
Le rapport d'expertise a été déposé le 30 avril 2018.
Au vu de ce rapport, M. et Mme [V] ont, par actes du 19 mars 2019, fait assigner M. et Mme [T] devant le tribunal de grande instance de Chartres sur le fondement de la garantie des vices cachés.
Par jugement réputé contradictoire du 20 mai 2020, le tribunal judiciaire de Chartres a :
- déclaré recevable l'action intentée par M. et Mme [V],
- condamné M. et Mme [T] à verser à M. et Mme [V] la somme de 57 494,17 euros TTC avec intérêts légaux à compter du jugement au titre de la garantie des vices cachés,
- condamné M. et Mme [T] à verser à M. et Mme [V] la somme de 17 670,33 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter du jugement au titre de l'indemnisation des préjudices subis en lien avec la garantie des vices cachés,
- rejeté la demande d'indemnisation de M. et Mme [V] au titre du préjudice moral,
- ordonné l'exécution provisoire de la décision,
- condamné M. et Mme [T] à verser à M. et Mme [V] la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté 'les parties' du surplus de leurs prétentions,
- condamné M. et Mme [T] aux entiers dépens, dont les frais d'expertise.
Par acte du 14 janvier 2021, M. et Mme [T] ont interjeté appel et demandent à la cour, par dernières écritures du 12 janvier 2022, de :
A titre principal,
- infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,
- débouter M. et Mme [V] de l'intégralité de leurs demandes,
A titre infiniment subsidiaire, si par impossible la responsabilité de M. et Mme [T] devait être retenue :
- limiter la responsabilité de M. et Mme [T] à 25 % des sommes visées dans le jugement et donc 57 494 euros x 25% = 14 373 euros et 17 670 euros x 25% = 4 417 euros et infirmer le jugement pour le surplus,
Dans tous les cas,
- débouter M. et Mme [V] de leurs fins, moyens et demandes reconventionnelles,
- condamner M. et Mme [V] qui succombent à la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par dernières écritures du 17 janvier 2022, M. et Mme [V] demandent à la cour de :
- déclarer M. et Mme [T] mal fondés en leur appel et les débouter de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,
- confirmer le jugement du 20 mai 2020 en ce qu'il a condamné solidairement M. et Mme [T] à payer à M. et Mme [V] le coût intégral de la réfection de la toiture du bâtiment d'habitation,
- réformer le jugement déféré quant au quantum limité par le tribunal à la somme de 57 434,17 euros TT,
Statuant à nouveau de ce chef :
- condamner solidairement M. et Mme [T] à payer à M. et Mme [V] la somme de 64 181,47 euros TTC, en deniers ou quittance, au titre du coût effectif de la réfection complète de la toiture du bâtiment d'habitation, et ce avec intérêts légaux à compter de la date de l'assignation,
- ordonner la capitalisation des intérêts dus sur cette somme à compter du 4 avril 2020, 4 avril 2021 et ainsi de suite jusqu'à parfait règlement de celle-ci,
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement M. et Mme [T] à payer à M. et Mme [V] la somme de 17 670,33 euros au titre de la réfection du plafond et de l'électricité des chambres et du palier endommagés suite au sinistre du 11 juillet 2016, et ce avec intérêts légaux à compter de la date de l'assignation,
- ordonner la capitalisation des intérêts dus sur cette somme à compter du 4 avril 2020, 4 avril 2021 et ainsi de suite jusqu'à parfait règlement de celle-ci,
- réformer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnisation de M. et Mme [V] au titre de leur préjudice moral,
Statuant à nouveau de ce chef,
- condamner solidairement M. et Mme [T] à payer M. et Mme [V] la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement M. et Mme [T] à payer à M. et Mme [V] une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- l'infirmer quant au quantum limité à 1500 euros par le tribunal,
Statuant à nouveau de ce chef :
- condamner solidairement M. et Mme [T] à payer à M. et Mme [V] la somme de
19 264,13 euros TTC au titre de l'article 700 du code de procédure civile, comprenant :
l'introduction de la procédure de référé expertise et le suivi de l'expertise judiciaire de M. [A] : 3 808,80 euros d'honoraires à Me Monti (pièce n°16),
procès-verbal de constat de la chute de la toiture : 493,04 euros d'honoraires à Me Decoux (pièce n°17),
traduction de l'assignation et du jugement du 20 mai 2020 : 981,33 euros (pièce n°18),
suivi de la procédure en ouverture de rapport devant le tribunal de grande instance de Chartres : 780 euros d'honoraires de postulation à Me Monti (pièce n°19),
suivi de la procédure en appel devant la cour d'appel de Versailles : 1 185 euros d'honoraires de postulation à Me Gerber (pièce n°20),
introduction de la procédure en ouverture de rapport devant le tribunal de grande instance de Chartres, suivi de l'exécution du jugement et défense à la procédure d'appel devant la cour : 12 795,66 euros d'honoraires à Me Beurton (pièce n°21),
- condamner solidairement M. et Mme [T] aux entiers dépens de première instance et d'appel, incluant les frais d'expertise d'un montant de 4 000 euros TTC.
La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 janvier 2022.
SUR QUOI
La disposition du jugement qui a déclaré recevables les demandes de M. et Mme [V] n'a pas été frappée d'appel par M. et Mme [T].
Les appelants, qui n'étaient pas comparants en première instance, rappellent qu'ils ont mis en vente en 2016, une maison du 17ème siècle avec ses dépendances au prix de 240 000 euros, précisant qu'ils avaient eux même acquis une quinzaine d'années auparavant cette propriété selon un acte du 20 septembre 2002 au prix de 127 204 euros et qu'ils ont réalisé pour près de 60 000 euros de travaux.
Ils font valoir, pour l'essentiel, que la vétusté de la toiture était parfaitement apparente, même pour des profanes et que l'attestation établie par M. [X] dirigeant de la société Couverture Unverroise est dépourvue de toute crédibilité.
Les intimés soutiennent qu'il est établi que les appelants leur ont tu l'état réel de la toiture, qu'ils connaissaient parfaitement et qui n'était pas apparente.
***
Il résulte des articles 1641 et 1644 du code civil que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou à un moindre prix s'il les avait connus, et que l'acheteur peut, en ce cas, à son choix, rendre la chose et se faire restituer le prix ou garder la chose et se faire rendre une partie du prix.
L'article 1643 du même code prévoit que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
C'est sur l'acquéreur que pèse la preuve de l'existence d'un vice caché.
Compte tenu de la clause de non garantie des vices cachés incluse dans l'acte de vente, il appartient à M. et Mme [V] de prouver que les vendeurs avaient connaissance du vice affectant la toiture, à supposer qu'ils aient démontré en premier lieu que ce vice n'était pas apparent, y compris pour des profanes.
Le bien, en ce compris sa charpente et sa couverture, datait du 17ème siècle et il n'a jamais été dit autre chose aux acquéreurs, lesquels n'ont d'ailleurs jamais communiqué directement avec les vendeurs qui n'habitaient plus le bien lors de sa vente. Mis en vente à 240 000 euros, il a été vendu 199 905 euros et les vendeurs ont vendu aux époux [V] l'intégralité de leurs meubles pour un montant de 30 095 euros.
Il convient de citer les constatations de l'expert judiciaire :
S'agissant des désordres :
1. La panne intermédiaire (travée 4-5-file sur le plan) est sous-dimensionnée vis-à-vis de la condition de flèche (2 fois supérieures à la flèche admissible)
2. Les autres pannes intermédiaires sont correctement dimensionnées
3. Les chevrons sont correctement dimensionnés
4. Le calage des chevrons est inefficace dans de nombreux cas, voire inexistant ; ceci augmente la souplesse de la couverture
5. La plupart des liteaux sont en très mauvais état et risquent de rompre à tout moment
6. Les tuiles sont également en mauvais état ; de nombreuses tuiles sont cassées.
En conclusion : l'état de la couverture ne permet pas d'assurer une étanchéité correcte ; ce mauvais état de la couverture est ancien et évolutif. Le sous-dimensionnement de la panne 4-5-file B de la charpente et les défauts de mise en oeuvre des chevrons entraînent une souplesse de la couverture qui accélère le phénomène de sa dégradation.
Les désordres allégués résultent donc :
1. d'un sous-dimensionnement ponctuel de la charpente
2. d'un état de vétusté important de la couverture (liteaux de la couverture fendus et pourris ; clous de fixation fortement rouillés).
Les désordres constatés ... sont de nature à nuire à la solidité de l'ouvrage ... ils rendent l'ouvrage impropre à sa destination.
L'expert a précisé que le sous-dimensionnement de la charpente, qui avait été révélé par le BET de charpente intervenu à sa demande dans le cadre de l'expertise, n'était pas connu des vendeurs.
A cet égard les époux [V] ne sauraient utilement soutenir que ce n'est que grâce à l'intervention du BET que l'expert avait pu constater les désordres, preuve qu'ils n'étaient pas apparents avant la vente, alors que ce n'est que pour vérifier l'équilibre général de la charpente que l'expert a requis ce spécialiste (dont l'étude a révélé un sous-dimensionnement ponctuel), la vétusté de la couverture ayant quant à elle été immédiatement constatée par l'expert, sans investigations particulières, celle-ci étant visible selon lui de l'extérieur et depuis le grenier qui donne sur la charpente. L'expert dont l'attention a été attirée par le déversement du mur rabat-grains, visible dans le grenier, a expliqué que lors du remplacement des tuiles, la couverture serait déchargée sur ce versant alors que les tuiles resteront sur l'autre, que ce point allait créer une dissymétrie des efforts, puis que la couverture serait remise en charge et que ces variations de charge pouvaient entraîner des dommages sur la charpente d'où la nécessité de la faire vérifier par un bureau d'étude spécialisé en charpente.
L'expert a rappelé que la couverture avait subi plusieurs fois des travaux de réparation : par l'entreprise Seigneuret en août 2003 (1 facture de 23 490 euros), en septembre 2006 (1 facture de 4 008 euros), en décembre 2006 (1 facture de 2 441 euros), et par l'entreprise Couverture Unverroise le 19 décembre 2014 pour un coût de 2 585 euros.
Il a précisé que 'cette toiture aurait dû être reprise dans sa globalité (et non zone par zone, dès qu'il y avait un glissement de tuiles'.
Il a indiqué que les désordres s'agissant de la vétusté de la couverture 'peuvent être considérés comme apparents à un acquéreur profane, si celui-ci a eu accès au grenier lors de la visite préalable à l'acquisition'.
L'expert a chiffré le coût des travaux de renforcement de la charpente et de la couverture, maîtrise d'oeuvre comprise, à la somme de 57 494,17 euros TTC.
Les époux [V] ont fait procéder aux travaux de réfection qui ont été achevés en avril 2018.
Au dire du conseil des acquéreurs (repris dans leurs conclusions devant la cour), qui soutenait :
- que ces derniers n'avaient pas pu voir le grenier lors de la première visite car la personne de l'étude notariale qui leur a fait visiter le bien n'avait pas la clé du grenier
- et que lors de la 2ème visite, s'ils avaient pu accéder au grenier, l'éclairage était 'trop faible',
l'expert a répondu comme suit : du fait de l'importante vétusté apparente du bien, les époux [V] auraient pu examiner avec plus d'attention la toiture de l'extérieur : versant arrière et versant avant. D'autre part, les acquéreurs ont pu remarquer dans la cour un très vétuste hangar (manquant manifestement de contreventement, mais ne faisant pas partie de l'expertise). La seule vue de ce hangar aurait pu interpeller les acquéreurs et se poser des questions sur l'état de la charpente et de la couverture du bâtiment 'habitation', mais tel n'a pas été le cas ... De plus, si les acquéreurs avaient un doute, ceux-ci auraient pu demander à un professionnel de les accompagner lors des visites, avant l'acquisition.
Il a donné son avis sur le partage 'du préjudice' :
- les vendeurs : 25%.
Ils ont vendu un bâtiment avec une couverture très vétuste ; ils ne pouvaient l'ignorer puisque plusieurs interventions d'entreprises de couverture ont eu lieu avant la vente. Ils auraient pu s'assurer que le grenier puisse être visité dans de bonnes conditions. Ce point aurait entraîné une négociation sur le prix.
- les acquéreurs : 75%
Ceux-ci auraient pu demander à un professionnel de la couverture de les accompagner lors de leurs 3 visites préalables. Il est également surprenant que le devis de réparation soit établi 3 jours après la vente.
Les photos versées aux débats révèlent que la toiture du bâtiment principal était manifestement très ancienne ; des traces de reprise partielle étaient visibles, des tuiles glissaient . L'examen de l'état de la charpente à partir du grenier ne laisse quant à lui pas place au doute sur sa vétusté, fût-ce pour un profane. Le bureau d'étude qui est intervenu pendant l'expertise a noté que le très mauvais été des liteaux (parfaitement visible depuis le grenier) se révélait à l'extérieur par des déformations de la couverture, de nature à inquiéter tout acquéreur profane normalement attentif.
L'expert n'a d'ailleurs évoqué l'utilité de la présence d'un couvreur auprès des acquéreurs que parce que ces derniers ont soutenu qu'ils n'avaient pas pu visiter correctement le grenier.
Toutefois, le notaire, maître [J], a écrit le 8 mars 2018 au conseil des vendeurs : 'je vous informe par la présente que le bien sis à [Adresse 8] a été visité par les acquéreurs les 5 et 23 janvier 2016 avec une collaboratrice de l'étude et qu'à chaque fois ils ont accédé au grenier. Une autre visite a été effectuée le jour même de la signature de la promesse de vente en présence des propriétaires et leur fille.'
L'huissier requis par les acquéreurs le 18 juillet 2016, constate lui-même, depuis le grenier que : 'les linteaux sont également pourris par l'humidité et ceux-ci se détachent et s'affaissent en plusieurs endroits de la toiture entraînant le glissement des tuiles'.
Il apparaît ainsi que le caractère vétuste de la couverture était apparent, que ce soit depuis l'extérieur, ou depuis le grenier, que les acquéreurs ont visité au moins deux fois, et qui, en tout état de cause, leur était accessible.
Ce vice était donc parfaitement visible fût-ce pour des profanes.
S'agissant enfin de l'attestation établie par l'entreprise Couverture Unverroise dans laquelle son responsable, M. [X], écrit : 'j'ai réparé un trou important dans le toit (grenier) de la petite Corbinière en 2014. M et Mme [T] ont souhaité réparer ce trou en vue de vendre la fermette. A cette époque je leur ai dit que toute la toiture était à refaire', outre qu'elle ne change rien au constat de ce que le vice en cause était apparent, elle est dépourvue de crédibilité au regard des éléments suivants :
- M. et Mme [T] indiquent qu'ils n'ont jamais rencontré personnellement M. [X] ; il n'est pas discuté qu'ils ne parlent pas le français (un interprète était présent lors de la vente) ;
- leur maison n'a pas été mise en vente en 2014 ;
- il est curieux que M. [X] ait pu, trois jours après la vente et 24h après la chute d'une panne, établir un devis de réfection d'un montant de 48 434 euros TTC, qui ne fait pas état du sinistre de la veille et s'avérera incomplet puisqu'aucun remplacement des madriers et des chevrons n'y était prévu alors qu'une panne vient de tomber ; cette rapidité a d'ailleurs été qualifiée de 'surprenante' par l'expert ;
- il a été consulté en cours d'expertise et a réalisé pour le compte des acquéreurs les travaux de réfection de la couverture achevés en avril 2018.
Les époux [V] n'ayant pas rapporté la preuve de ce que le bien par eux acquis était affecté d'un vice caché, le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions à l'exception de celle ayant rejeté leur demande au titre d'un préjudice moral.
M. et Mme [V] seront déboutés de toutes leurs demandes.
Succombant ils seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel et verseront une somme de 5 000 euros à M. et Mme [T].
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant contradictoirement ;
Infirme le jugement en toutes ses dispositions frappées d'appel à l'exception de celle ayant débouté M. et Mme [V] de leur demande au titre du préjudice moral.
Statuant à nouveau des chefs infirmés :
Rejette toutes les demandes de M. et Mme [V].
Condamne M. et Mme [V] à payer à M. et Mme [T] la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne M. et Mme [V] aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Marie-José BOU, Président et par Madame Claudine AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier,Le Président,
