COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 71G
4e chambre 2e section
ARRET No
CONTRADICTOIRE
DU 15 SEPTEMBRE 2021
No RG 19/03745 - No Portalis DBV3-V-B7D-TG7X
AFFAIRE :
Mme [K] [C] [Z]
C/
Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] représenté par son syndic FONCIA PARIS RIVE DROITE ...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 Avril 2019 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
No Chambre : 8ème
No RG : 17/03168
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Catherine CIZERON
Me Agnès LEBATTEUX
Me Frédéric SANTINI
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE QUINZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT ET UN,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Madame [K] [C] [Z]
née le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 7]
[Adresse 7]
Représentant : Maître Catherine CIZERON de la SELARL CABINET DE L'ORANGERIE, avocat postulant, au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.404
Représentant : Maître Joanna GABAY, avocat plaidant, au barreau de PARIS - vestiaire L 107
APPELANTE
****************
Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] représenté par son syndic FONCIA PARIS RIVE DROITE
Ayant son siège [Adresse 6]
[Adresse 6]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Maître Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat postulant et plaidant, au barreau de PARIS - No du dossier ALS19519
vestiaire : P0154
Société AXA FRANCE IARD AXA, assureur du SDC de l'immeuble sis [Adresse 2]
Ayant son siège [Adresse 1]
[Localité 1]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Maître Frédéric SANTINI de la SCP C R T D ET ASSOCIES, avocat postulant et plaidant, au barreau de HAUTS-DE-SEINE - vestiaire : 713
SAS CENTRE DE GESTION DE LA COPROPRIETE- CABINET JOURDAN (CGC-JOURDAN)
No SIRET : 338 354 426 R.C.S Nanterre
Ayant son siège [Adresse 8]
[Adresse 8]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Maître François DE LASTELLE de la SELARL DE LASTELLE, avocat postulant et plaidant, au barreau de PARIS - vestiaire : P0070 -
INTIMES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 30 Juin 2021 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente,
Madame Pascale CARIOU, Conseillère,
Madame Valentine BUCK, Conseillère,
Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,
Mme [Z] est propriétaire de plusieurs lots d'un immeuble situé [Adresse 5]).
La gestion de son bien est confiée à la société Foncia Foubert qui l'a mis en location.
Au départ du locataire le 13 septembre 2014, des infiltrations d'eau ont été constatées dans l'appartement.
La société Centre de gestion de la copropriété - cabinet Jourdan, syndic du syndicat des copropriétaires de l'immeuble, a mandaté la société AGM qui a procédé à des travaux de réfection le 10 mars 2015 et établi un rapport le 7 avril 2015, selon lequel ces infiltrations proviennent de la partie basse de la porte-fenêtre donnant sur une terrasse sur plots et du plafond sous la couverture en zinc. Elle a en outre préconisé la réalisation de travaux de reprise d'étanchéité plus complexes.
Mme [Z] a fait assigner le syndicat des copropriétaires et ce syndic par acte du 22 mars 2017 ainsi que l'assureur du syndicat des copropriétaires, AXA France IARD par acte du 27 juin 2017. Les instances ont été jointes par ordonnance du 10 novembre 2017.
Par jugement du 8 avril 2019, le tribunal de grande instance de Nanterre a :
- dit que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4]) et la société CENTRE DE GESTION DE LA COPROPRIETE, syndic, ont engagé leurs responsabilités dans le dégât des eaux survenu dans l'appartement de Madame [K] [Z] ;
- débouté Madame [K] [Z] de sa demande de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires de procéder aux travaux de reprise de la toiture-terrasse ;
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4]) et la société CENTRE DE GESTION DE LA COPROPRIETE, syndic, au paiement de la somme de 3.318 euros au titre du préjudice financier ;
- débouté Madame [K] [Z] du surplus de ses demandes indemnitaires ;
- condamné la société AXA France IARD à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4]) des condamnations prononcées au titre des dommages immatériels (préjudice locatif) ;
- condamné in solidum syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4]) et la société CENTRE DE GESTION DE LA COPROPRIETE, syndic, au paiement d'une somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à verser à Madame [K] [Z] ;
- débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision ;
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4]) et la société CENTRE DE GESTION DE LA COPROPRIETE, syndic, et la société AXA France IAARD aux dépens de l'instance dont distraction sera faite au profit de la SELARL CABINET ELBAZ en application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Mme [Z], appelante suivant déclaration du 28 mai 2019 demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 12 février 2020, au visa des dispositions des articles 1240 et 1242 du Code civil et des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires et de la société Centre de gestion de copropriété et la garantie de la société AXA France IARD et les a condamnés à l'indemniser,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de certaines de ses demandes,
- débouter le Syndicat des copropriétaires, la société AXA France IARD et la société Centre de gestion de copropriété de l'intégralité de leurs demandes,
En conséquence, statuant à nouveau,
- enjoindre au Syndicat des copropriétaires de procéder aux travaux de reprise de la toiture pour mettre fin aux infiltrations dans l'appartement de Mme [Z] et ce, sous astreinte de 100 euros par jours de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,
- condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires, la société AXA France IARD et la société Centre de gestion de copropriété à lui payer :
* la somme de 7.429,25 euros en réparation de son préjudice matériel,
* la somme de 39.910 euros en réparation de son préjudice financier,
* la somme de 3.000 euros pour résistance abusive,
Y ajoutant,
- condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires, la société AXA France IARD et la société Centre de gestion de copropriété à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires, la société AXA France IARD et la société Centre de gestion de copropriété aux entiers dépens, dont distraction,
- ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir (sic).
Le syndicat des copropriétaires, intimé, demande à la cour par ses dernières conclusions signifiées le 13 novembre 2019, de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, par conséquent,
- débouter Mme [Z] de l'intégralité de ses demandes et la condamner à lui payer une indemnité de procédure de 3.000 euros et aux dépens de la présente instance.
La société AXA France IARD, intimée, demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 12 novembre 2019, au visa des dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, d' infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau, débouter Mme [Z] de l'ensemble de ses demandes et la condamner à lui payer la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens.
La société Centre de gestion de la copropriété-cabinet Jourdan, intimée, demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 12 novembre 2019, au visa des dispositions des articles 1240, 1241, 1353 et 1992 du Code civil, de :
- débouter Mme [Z] de l'intégralité de ses demandes,
- d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée, subsidiairement, retenir le montant tel qu'arrêté par jugement entrepris au titre du préjudice financier,
- condamner la société AXA France IARD à la relever et garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre,
- condamner Mme [Z] à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts outre une indemnité de procédure 5.000 € ainsi qu'aux dépens , tant de première instance que d'appel, dont distraction .
L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 mai 2021.
Conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.
SUR CE LA COUR
?Sur les responsabilités et l'appel en garantie de l'assureur du syndicat des copropriétaires
Il n'est pas contesté en appel que les infiltrations subies par l'appelante dans l'appartement litigieux trouvent leur source dans les parties communes, qu'elle a sollicité l'intervention du syndic en septembre 2014, que ce dernier a missionné la société CBCS, plombier, le 13 février 2015 et la société AGM le 18 février 2015, qui a, comme indiqué ci-dessus, procédé à des travaux de réfection le 10 mars 2015 et établi un rapport le 7 avril 2015, selon lequel ces infiltrations proviennent de la partie basse de la porte-fenêtre donnant sur une terrasse sur plots et du plafond sous la couverture en zinc. Elle a en outre préconisé la réalisation de travaux de reprise d'étanchéité plus complexes.
Il est également établi que les travaux de reprise de l'étanchéité de la terrasse, votés par l'assemblée générale du 5 juillet 2018, ont été réceptionés le 10 août 2018 (pièce SDC 20).
En cet état, le jugement entrepris retient à bon droit, pour les dommages causés à l'appelante par le défaut d'entretien de la toiture terrasse, la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires au visa de l'article 14 alinéa 4 du code de procédure civile et celle du syndic pour faute, en raison de son manque de diligence à missionner la société CBCS, le 13 février 2015 seulement.
Le syndic ne conteste pas utilement ce manque de diligences par la seule chronologie rappelée plus haut et ses correspondances avec l'appelante.
Le jugement entrepris sera donc confirmé de ces chefs, par motifs adoptés.
?Sur les préjudices
L'appelante demande la somme de 7.429,25 euros en réparation de son préjudice matériel, résultant de la remise en état de son appartement, prétendant être dans l'impossibilité d'avancer les frais de celle-ci et ne pouvoir, en conséquence, produire une facture, mais seulement un devis à hauteur de cette somme et des photos.
Les intimés invoquent l'absence de preuve de la réalité du préjudice allégué faute pour l'appelante d'en établir l'étendue.
La cour retient que le préjudice allégué est certain dans son principe, sinon dans son étendue, qui ne résulte précisément d'aucun élement en débat. En cet état, elle estime son évaluation, au vu des pièces versées, et notamment de l'ampleur des réfections évaluées au devis produit, à la somme de 2.000 euros .
Le syndicat des copropriétaires et le syndic doivent donc être condamnés à lui payer cette somme, étant par ailleurs relevé que l'appelante n'étaye pas utilement sa demande de condamnation in solidum du syndic intimé, du syndicat des copropriétaires et de la société AXA FRANCE IARD, au seul visa de l'article L.123-4 du code des assurances relatif à la garantie de celle-ci vis-à-vis de son assuré.
Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu'il a débouté l'appelante de ce chef de demande.
L'appelante demande encore la somme actualisée de 39.910,00 euros au titre de son préjudice de jouissance, résultant de l'impossibilité de louer l'appartement litigieux du 14 septembre 2014 au 31 août 2019.
Toutefois, elle n'est pas fondée en cette demande pour la période postérieure au 15 mars 2015, date des travaux de réparation effectués par la société AMG à la demande du syndic, à compter de laquelle elle ne justifie d'aucune persistance des désordres liés aux infiltrations.
Ce d'autant , d'une part, qu'elle invoque elle même le rapport [I], architecte, du 22 février 2018 selon lequel les désordres dus aux infiltrations dans son appartement sont résorbés et les lieux secs et, d'autre part, qu'elle procède par affirmation quant à son impossibilité de faire l'avance des travaux de remise en état des lieux.
Quant à la période de septembre 2014 au 10 mars 2015, l'appelante n'étaye d'aucune pièce, notamment comptable ou fiscale, la réalité, contestée, de l'absence de relocation de son bien, alors même que l'étendue des infiltrations n'est pas établie avec précision au vu des seules photos versées aux débats, non plus, en conséquence, que le caractère inutilisable de son appartement du fait de ces infiltrations.
Sa demande à ce titre sera donc rejetée et le jugement entrepris infirmé de ce chef.
Le sens de l'arrêt rend sans objet la condamnation de la société AXA FRANCE IARD à garantir son assuré à ce titre.
?Sur les travaux de reprise de la toiture
La demande de l'appelante à ce titre apparaît sans objet compte tenu des travaux réceptionnés le 10 août 2018, l'appelante ne précisant nullement quels travaux, non réalisés en 2018, resteraient à entreprendre, ni pourquoi.
En tout état de cause, cette demande n'est pas fondée, faute de preuve de la persistance de désordres après le 15 mars 2015, ainsi que jugé plus haut.
Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.
?Sur les demandes accessoires
L'appelante n'établit pas, au vu su sens de l'arrêt, la résistance abusive des intimés . Sa demande à ce titre ne peut donc être acceuillie.
Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile, chacune des parties, partiellement perdante, conservera la charge de ses dépens sans pouvoir prétendre à une indemnité de procédure.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire,
Infirme le jugement entrepris des chefs des demandes indemnitaires pour préjudice matériel et financier, de l'indemnité de procédure et des dépens ;
Confirme le jugement entrepris pour le surplus, sauf à constater que la condamnation de la société AXA FRANCE IARD est devenue sans objet ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5]) et la société Centre de gestion de la copropriété-cabinet Jourdan à payer à Mme [Z] la somme de 2.000 euros titre de son préjudice matériel ;
Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens et rejette toute autre demande.
- Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
-Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Monsieur Boubacar BARRY, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,
