COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 30C
12e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 18 FEVRIER 2021
N° RG 19/02650 - N° Portalis DBV3-V-B7D-TEC5
AFFAIRE :
SCI MORCEL
C/
Société JAPS INTERNATIONAL
Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 26 Février 2019 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 16/00008
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Christophe DEBRAY,
Me Isabelle DELORME-MUNIGLIA
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DIX HUIT FEVRIER DEUX MILLE VINGT ET UN,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SCI MORCEL
N° SIRET : 398 58 8 7 49
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentant : Me Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 - N° du dossier 19169
Représentant : Me Jacques GUILLEMIN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS - substitué par Me François-rené LEBATARD
APPELANTE
****************
Société JAPS INTERNATIONAL
N° SIRET : 534 74 4 7 68
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentant : Me Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 - N° du dossier 020560 - Représentant : Me KUNA RENARD Plamenka, Plaidant, avocat au barreau de PARIS substituée par Me Karine HIGOUNET
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 Janvier 2021 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Mme Véronique MULLER, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur François THOMAS, Président,
Mme Véronique MULLER, Conseiller,
Monsieur Bruno NUT, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 2 avril 1996, la société Morcel a consenti à la société Taverdis, aux droits de laquelle se trouve la société Japs International, un bail commercial portant sur des locaux à usage de supermarché situés [Adresse 3] (95).
Le bail a été conclu pour une durée de neuf ans ayant commencé à courir le 1er avril 1996. Il a été renouvelé au 1er avril 2005 au montant du dernier loyer payé, soit 31.747,92 € en principal.
Par acte d'huissier du 23 septembre 2013, la société Morcel a fait délivrer à sa locataire un congé avec offre de renouvellement à effet du 1er avril 2014, moyennant un loyer annuel en principal de 80.000 €.
Par lettre recommandée du 29 septembre 2013, la société locataire a notifié à sa bailleresse son acceptation du renouvellement du bail mais a refusé le loyer proposé.
Par exploit du 29 mars 2016, la société Morcel a fait signifier à la société Japs International un mémoire préalable pour voir fixer le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2014, à la somme annuelle de 80.000 € puis, par exploit du 17 juin 2016, elle l'a faite assigner devant le juge des loyers commerciaux de [Localité 4] aux mêmes fins.
Par jugement avant dire droit, sur le déplafonnement du loyer et sur la valeur locative du bail renouvelé au 1er avril 2014, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise.
L'expert judiciaire a déposé son rapport le 7 mai 2018.
Par jugement du 26 février 2019, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Pontoise a :
- Dit n'y avoir lieu à déplafonnement du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2014,
- Fixé le prix du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2014 à la somme de 40.234 € HT et HC par an,
- Rejeté les demandes plus amples des parties,
- Condamné la société Morcel à payer à société Japs International la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamné la société Morcel au paiement des dépens comprenant les frais de l'expertise judiciaire,
- Ordonné l'exécution provisoire de la décision.
Par déclaration du 10 avril 2019, la société Morcel a interjeté appel du jugement.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par dernières conclusions notifiées le 13 décembre 2019, la société Morcel demande à la cour de :
- Infirmer le jugement du 26 février 2019 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a rejeté la demande reconventionnelle de la société Japs International aux fins de condamner la société Morcel à lui restituer le montant des trop perçu de loyers depuis le 1er avril 2014 avec les intérêts à taux légal depuis cette date, puis à compter de chaque échéance conformément à l'article 1155 ancien du code civil.
Statuant à nouveau,
- Juger que le déplafonnement du loyer est encouru en raison de la modification notable des obligations respectives des parties et notamment de l'augmentation substantielle de la taxe foncière à la charge de la société Morcel survenue au cours du bail expiré, et ce conformément aux dispositions des articles L 145-34 et R 145-8 du code de commerce,
- Juger que le déplafonnement du loyer est encouru en raison de la modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence directe et favorable sur le commerce exercé, et ce conformément aux dispositions des articles L 145-34 et R 145-6 du code de commerce,
- Fixer en conséquence le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2014 à la somme annuelle en principal de 85.600 € HT HC, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées sous réserve du réajustement du dépôt de garantie et des ajustements découlant de la loi du 18 juin 2014 et de son décret d'application,
- Subsidiairement, fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2014 à la valeur locative retenue par Madame [V], soit à la somme annuelle en principal de 68.200 euros HT HC, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées sous réserve du réajustement du dépôt de garantie.
- Très subsidiairement, fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2014 à la somme annuelle en principal de 41.019,21 € HT HC,
- Juger que les intérêts au taux légal seront dus sur tous arriérés de loyer, et ce à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles, ou subsidiairement à compter de la saisine du tribunal, et seront ensuite capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du code civil,
- Débouter la société Japs International de ses demande, fins et conclusions,
particulièrement infondées au regard des éléments et pièces versés au débat,
- Condamner la société Japs International au paiement de la somme de 6.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la société Japs International aux entiers dépens comprenant les frais d'expertise ou subsidiairement dire que l'ensemble des dépens comprenant les frais de l'expertise judiciaire seront partagés par moitié entre les parties.
Par dernières conclusions notifiées le 30 septembre 2019, la société Japs International demande à la cour de :
- Déclarer la société Morcel irrecevable et mal fondée en son appel.
- La débouter de l'ensemble de ses demandes.
- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 26 février 2019.
- Condamner la société Morcel à régler à la société Japs International la somme de complémentaire de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles que celle-ci doit exposer dans le cadre de cette procédure d'appel.
- Condamner la société Morcel aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 8 octobre 2020
Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La cour observe à titre liminaire que la société Japs soulève, dans le dispositif de ses conclusions, l'irrecevabilité de l'appel formé par la société Morcel. Elle n'invoque toutefois aucun moyen à l'appui de cette irrecevabilité, de sorte qu'il convient de la débouter de cette fin de non-recevoir.
1 - Sur la demande principale de déplafonnement
Il résulte de l'article L. 145-34 du code de commerce qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ( à savoir : les caractéristiques du local considéré ; la destination des lieux ; les obligations respectives des parties ; les facteurs locaux de commercialité), le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques.
Il résulte de l'article R.145-6 du même code que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.
Le bailleur invoque une modification notable, d'une part des obligations respectives des parties (augmentation de la taxe foncière), d'autre part des facteurs locaux de commercialité liés à l'augmentation de la population et à la création de nouvelles constructions, au réaménagement et à la redynamisation du centre ville, invoquant enfin l'impact favorable de l'évolution du chiffre d'affaires.
* sur l'augmentation de la taxe foncière,
Le bailleur invoque une augmentation de 47 % de la taxe foncière sur la période considérée allant du 1er avril 2005 au 31 mars 2014, ajoutant que cette taxe représente 21% des revenus locatifs annuels, ce qui les affecte de manière substantielle.
La société Japs fait valoir que les documents produits ne sont pas probants, d'une part en ce qu'ils ne sont pas établis au nom du bailleur, d'autre part en ce qu'ils portent sur un périmètre plus large que celui des locaux donnés en location (notamment locaux du premier étage). Elle ajoute qu'en tout état de cause la variation de la taxe foncière est insuffisante à justifier un déplafonnement.
Les avis de taxe foncière produits aux débats sont pour la plupart établis au nom de M. [Z] qui serait le gérant de la société Morcel, sans qu'aucune explication ne soit fournie à ce titre. La société Morcel ne s'explique pas en outre sur le fait que les avis portent sur des biens qui ne sont pas donnés en location à la société Japs (1° étage de l'immeuble), ainsi que l'a pourtant relevé l'expert. Au regard de ces éléments, la cour n'est pas en mesure d'apprécier l'éventuelle augmentation de la taxe foncière afférente au seul bien donné en location, de sorte qu'aucune modification des obligations des parties ne peut être retenue à ce titre.
* sur l'augmentation de la population et la création de nouvelles constructions,
Le bailleur rappelle que l'expert judiciaire a relevé une augmentation de 2,47% de la population entre 2005 et 2014 sur les 2 zones du centre ancien de la ville de [Localité 5] concernant le commerce considéré, mais critique la conclusion tirée par l'expert selon laquelle cette augmentation n'apparaît pas notable.
Ainsi que cela a été relevé par le premier juge, cette augmentation porte sur 155 habitants supplémentaires dans le centre ancien de [Localité 5] (6418 habitants en 2014 contre 6263 habitants en 2005). Même à supposer que cette augmentation porte plus sur des personnes retraitées, ou de catégories intermédiaires, comme le mentionne le rapport amiable de M. [L], cette augmentation de 2,47 % n'est pas significative, étant au surplus observé que la population globale de la ville a connu une baisse.
La société Morcel reproche en outre à l'expert de n'avoir relevé que la construction de 137 logements sur les années 2005 et 2006, alors que d'autres résidences ont été construites ultérieurement.
L'expert judiciaire a relevé la construction de 137 logements nouveaux sur les années 2005 et 2006. Il a ensuite cherché à connaître les constructions nouvelles sur l'ensemble de la période considérée, relevant pour l'ensemble de la ville 410 logements nouveaux entre 2006 et 2014. Il indique toutefois :' ces chiffres sont à mettre en perspective avec l'évolution de la population, car la plupart de ces nouveaux immeubles ont remplacé un habitat vétuste. Les chiffres de l'INSEE montrent d'ailleurs que nombre d'appartements et maisons ont été détruits.' L'expert amiable soutient au contraire que les zones de constructions nouvelles étaient constituées d'anciennes friches, produisant à ce titre des photographies aériennes qui ne sont toutefois pas suffisamment précises pour permettre de contredire les constatations de l'expertise judiciaire.
Au regard de la faible augmentation de la population du coeur de ville, à hauteur de 2,47 % et de la diminution de la population globale de la ville, il n'est pas cohérent de soutenir que les constructions neuves ont remplacé d'anciennes friches. Il n'est ainsi justifié d'aucune augmentation notable des constructions neuves ou de la population à proximité du commerce considéré.
* sur le réaménagement et la redynamisation du centre ville,
Le bailleur invoque d'importants travaux de réaménagement du centre-ville (élargissement de la voie, changement des revêtements, passage en zone 30 km/heure, pose de piquets métalliques...) qui ont eu pour effet d'améliorer l'accessibilité, la visibilité et l'esthétique des lieux et de rendre plus facile la circulation. Il considère que cette évolution a nécessairement entraîné un flux de chalands supplémentaires, ce que corrobore l'évolution très positive du chiffre d'affaires.
La société Japs fait au contraire valoir qu'il n'existe qu'une seule place de stationnement en face de son commerce, ajoutant que le passage en zone 30 km/heure et la refonte du revêtement sont insuffisants pour améliorer la commercialité des lieux.
L'expert judiciaire conclut sur ce point que, si le réaménagement de la voirie en 2007 a contribué à améliorer le paysage urbain sur le plan esthétique, il n'a toutefois pas facilité l'accessibilité des locaux ni amélioré la commercialité du secteur de manière significative. Il relève notamment qu'aucune modification n'a eu lieu au cours de la période considérée quant aux capacités de stationnement dans le centre ville, ajoutant que l'augmentation du chiffre d'affaires n'est intervenue qu'à compter de 2011, très majoritairement liée au changement d'enseigne du commerce qui est passé d'une enseigne 'Marché Plus' à 'Carrefour City', ce qui est plus moderne et porteur.
La création de nouvelles places de stationnement en zone bleue, telle qu'alléguée par le bailleur, n'est pas démontrée.
Au regard des observations de l'expert, il apparaît que le réaménagement du centre ville n'a pas entraîné de modification notable des facteurs locaux de commercialité.
Le bailleur invoque également la redynamisation du centre-ville et rappelle le rapport d'expertise qui relève l'arrivée de 3 nouvelles enseignes, à savoir une banque, un chocolatier et un magasin de lingerie. Il indique toutefois que 18 autres commerces se sont installés, ce qui dénote le dynamisme et l'attractivité de la ville.
Sur l'ouverture de 18 commerces en centre ville, telle qu'annoncée dans la presse, le bailleur ne justifie en réalité que de 9 ouvertures, dont les 3 citées par l'expert judiciaire, et 6 autres dont deux ouvertures ayant abouti à des radiations peu de temps après leur ouverture. Il y aurait donc tout au plus 7 nouvelles ouvertures de magasins sur la période considérée, ce qui est insuffisant pour témoigner d'une redynamisation du centre ville, étant au surplus observé qu'il n'est pas justifié du fait que l'ouverture de ces nouveaux commerces ait eu un intérêt pour le commerce de supermarché exploité par la société Japs.
* sur l'impact favorable de l'évolution du chiffre d'affaires.
L'évolution du chiffre d'affaires n'est pas un motif de déplafonnement du loyer, notamment car elle dépend principalement de la gestion plus ou moins dynamique du locataire. Elle ne peut dès lors être retenue que pour corroborer un indice d'une modification notable d'un des facteurs locaux de commercialité.
En l'espèce, il a été démontré qu'il n'était justifié d'aucune modification notable des facteurs locaux de commercialité, de sorte que le critère du chiffre d'affaires est inopérant à lui seul. En tout état de cause, l'expert a relevé que l'augmentation de ce chiffre d'affaires était directement corrélée avec le changement d'enseigne du magasin, comme cela a déjà été démontré, de sorte que cette augmentation est sans incidence en l'espèce.
2 - subsidiairement, sur la fixation du loyer plafond
Il résulte de l'article L145-34 du code de commerce qu'à défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de l'indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. (Souligné par la cour).
Le bailleur soutient que l'expert judiciaire a fait une erreur en retenant comme dernier indice connu celui du 3° trimestre 2013, alors qu'il convenait de retenir celui du 2° trimestre 2013, conformément aux indexations antérieures qui ont toujours fait application des indices du 2° trimestre. Il sollicite l'infirmation du jugement et la fixation du loyer de renouvellement à la somme de 41.019,21 euros au lieu de 40.234 euros comme retenu par le premier juge.
La société Japs sollicite confirmation du jugement, et fait valoir qu'en l'absence de toute clause contractuelle prévoyant un trimestre de référence, il convient de faire application du dernier indice connu, peu important les éventuelles indexations qui ont eu lieu précédemment de manière erronée.
S'il est exact que le bail et les avenants successifs prévoient un indice de référence pour l'indexation annuelle, en revanche le contrat ne prévoit pas d'indice de référence pour la fixation du nouveau loyer, de sorte qu'il convient de faire application de la disposition légale précitée selon laquelle il convient de retenir la variation de l'indice sur la période de 9 ans antérieure au dernier indice publié.
Il est établi que le dernier indice publié au 1° avril 2014, date du renouvellement du bail, était l'indice du 3° trimestre 2013, soit 1612, de sorte que c'est à bon droit que l'expert et le premier juge ont retenu cet indice, et la variation avec l'indice du 3° trimestre 2004 (1272).
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a fixé le loyer de renouvellement au 1° avril 2014 à la somme de 40.234 euros.
Le premier juge ayant omis de statuer sur les intérêts, il convient de rectifier cette omission et de dire que les intérêts au taux légal seront dûs, sur les éventuels arriérés de loyer, à compter de chacune des échéances contractuelles, outre capitalisation.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.
La société Morcel qui succombe, sera condamnée aux dépens exposés en cause d'appel.
Il n'y a pas lieu à paiement de frais irrépétibles en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Pontoise du 26 février 2019 en toutes ses dispositions,
Et y ajoutant,
Dit que les intérêts au taux légal sont dûs, sur les éventuels arriérés de loyer, à compter de chacune des échéances contractuelles, outre capitalisation,
Rejette toutes autres demandes,
Condamne la société Morcel aux dépens de la procédure d'appel.
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
signé par Monsieur François THOMAS, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
