COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 50G
3e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 21 JANVIER 2021
N° RG 18/07553
N° Portalis DBV3-V-B7C-SYDP
AFFAIRE :
[X] [S] [Y] [L]
...
C/
[U] [P] épouse [R]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Septembre 2018 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES
N° Chambre : 3
N° RG : 15/09346
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Martine DUPUIS
Me Stéphanie TERIITEHAU
Me Estelle FAGUERET-
LABALLETTE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT ET UN JANVIER DEUX MILLE VINGT ET UN,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
1 - Monsieur [X] [S] [Y] [L]
né le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 10]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 8]
2 - Madame [T] [B] [A] épouse [L]
née le [Date naissance 6] 1977 à [Localité 11]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 8]
Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 1860630
Représentant : Me Christophe SIZAIRE de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0154 - substitué par Me Amandine COSTE
APPELANTS
****************
1 - Madame [U] [P] épouse [R]
née le [Date naissance 4] 1967 à [Localité 9] (93)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentant : Me Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL MINAULT TERIITEHAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire: 732 - N° du dossier 20180515
Représentant : SELARL MUTELET PRIGENT agissant par le ministère
Me Julien PRIGENT, Plaidant
INTIMEE
2/ SCP [W] [V], Viviane REFFAY et Nathalie TREVISIOL-TOKKA
SIRET : 785 045 485
[Adresse 7]
[Localité 8]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Estelle FAGUERET-LABALLETTE de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 - N° du dossier 020192
Représentant : Me Anne LEJEUNE, Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES
INTIMEE
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 23 Novembre 2020 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Marie-José BOU, Président,
Madame Françoise BAZET, Conseiller,
Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT,
-----------
FAITS ET PROCEDURE
Par acte du 8 novembre 2013, Mme [U] [P] épouse [R] s'est engagée à vendre un bien sis à [Adresse 5], à M. [X] [L] et Mme [T] [A] épouse [L], moyennant le prix de 1 120 000 euros. La promesse de vente a été conclue en l'étude de la société de notaires [W] [V]-Viviane Reffay-Nathalie Trevisiol-Tokka.
Le compromis a fait l'objet d'un avenant du 19 novembre 2013 rectifiant l'erreur
matérielle affectant la répartition du prix de 1 120 000 euros, ainsi décomposé :
- 50 000 euros aux meubles et objets mobiliers,
- 1 070 000 euros aux immeubles.
Le compromis était assorti de la condition suspensive d'obtention de prêts par les acquéreurs répondant aux caractéristiques suivantes :
Prêt principal :
- tout organisme prêteur,
- montant maximum de la somme empruntée : 525 000 euros,
- durée maximale de remboursement: 25 ans,
- taux nominal d'intérêt maximum : 4,20 % l'an (hors assurance).
Prêt relais :
- tout organisme prêteur,
- montant maximum de la somme empruntée : 575 000 euros,
- durée maximale de remboursement : 2 ans,
- taux nominal d'intérêt maximum : 4,20 % l'an (hors assurance).
La réception de l'offre de prêt, telle que prévue par les articles L 312-1 à L 312-36 du code de la consommation, devait intervenir au plus tard le 6 janvier 2014.
L'obtention ou la non obtention du prêt devait être notifiée par l'acquéreur au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception adressée au plus tard dans les trois jours suivant l'expiration du délai ci-dessus.
Un dépôt de garantie de 112 000 euros devait être versé et la signature de l'acte authentique devait intervenir au plus tard le 31 octobre 2014 par le ministère de maître [W] [V], notaire à [Localité 8].
La somme de 20 000 euros, partie du dépôt de garantie, a été séquestrée entre les mains de Mme [E] [F], clerc de l'office notarial rédacteur de la promesse.
Les acquéreurs ont informé le notaire rédacteur de l'acte d'un refus de prêt bancaire quelques jours avant le 31 octobre 2014.
Par acte extra-judiciaire du 28 octobre 2014, Mme [R] a sommé M. et Mme [L] de signer l'acte authentique le 31 octobre 2014 à 14 heures.
Les acquéreurs n'ayant pas comparu, maître [V] a dressé un procès verbal de carence le 31 octobre 2014.
Le conseil de Mme [R] a sollicité le déblocage de la somme de 20 000 euros séquestrée entre les mains de l'office notarial. Les époux [L] ont refusé que la somme de 20 000 euros soit versée au vendeur.
Le 23 octobre 2015, Mme [R] a assigné M. et Mme [L], la société [W] [V]-Viviane Reffay-Nathalie Trevisiol-Tokka et maître [V] en paiement de diverses sommes devant le tribunal de grande instance de Versailles.
Par jugement du 11 septembre 2018, la juridiction a :
condamné M. et Mme [L] à payer à Mme [R] la somme de 112 000 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 92 000 euros à compter du jugement,
dit que les intérêts échus depuis une année entière seront capitalisés,
dit que Mme [E] [F], clerc de l'office notarial [W] [V]-Viviane Reffay-Nathalie Trevisiol-Tokka versera la somme de 20 000 euros, séquestrée entre ses mains, à Mme [R] sur présentation de la présente décision dûment notifiée,
condamné la société [W] [V]-Viviane Reffay-Nathalie Trevisiol-Tokka à payer à Mme [R] la somme de 15 654,65 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
dit que les intérêts échus depuis une année entière seront capitalisés,
mis hors de cause maître [W] [V],
condamné in solidum M. et Mme [L], la société [W] [V]-Viviane Reffay-Nathalie Trevisiol-Tokka aux dépens et à payer à Mme [R] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
ordonné l'exécution provisoire de la décision,
débouté les parties de leurs plus amples demandes.
Par acte du 6 novembre 2018, M. et Mme [L] ont interjeté appel de cette décision et, aux termes de conclusions du 18 novembre 2019, demandent à la cour de :
infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions qui leur font grief, notamment en ce qu'ils ont été condamnés à payer la clause pénale au titre du compromis du 8 novembre 2013,
la confirmer pour le surplus, notamment en ce qu'elle a rejeté la demande d'indemnisation de Mme [R] à la charge de M. et à Mme [L] et qu'elle a retenu l'absence d'offre de prêt en l'espèce,
rejeter l'appel incident de Mme [R]
et statuant à nouveau :
à titre principal :
constater que le compromis de vente est devenu caduc au 6 janvier 2014,
en conséquence : condamner Mme [R] à leur restituer le dépôt de garantie d'un montant de 20 000 euros relatif au compromis de vente du 8 novembre 2013,
ordonner au séquestre Mme [F], clerc de l'office notarial [W] [V]-Viviane Reffay-Nathalie Trevisiol-Tokka de libérer la partie du dépôt de garantie d'un montant de 20 000 euros détenue entre ses mains au titre du compromis de vente du 8 novembre 2013, avec intérêts légaux à compter du 30 octobre 2014.
A titre subsidiaire :
constater la rétractation de M. et Mme [L] du 30 octobre 2014,
en conséquence : condamner Mme [R] à leur restituer le dépôt de garantie d'un montant de 20 000 euros, relatif au compromis de vente du 8 novembre 2013,
ordonner au séquestre Mme [F], clerc de l'office notarial [W] [V]-Viviane Reffay-Nathalie Trevisiol-Tokka de libérer la partie du dépôt de garantie d'un montant de 20 000 euros détenue entre ses mains au titre du compromis de vente du 8 novembre 2013, avec intérêts légaux à compter du 30 octobre 2014.
En tout état de cause :
condamner Mme [R] à leur verser une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,
condamner Mme [R] à leur verser une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner Mme [R] aux dépens visés à l'article 699 du code de procédure civile.
Par dernières écritures du 20 novembre 2019, Mme [R] demande à la cour de :
confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. et Mme [L] à lui payer la somme de 112 000 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 92 000 euros à compter du jugement, dit que les intérêts échus depuis une année entière seront capitalisés, dit que Mme [E] [F], clerc de l'office notarial [W] [V] Viviane Reffay- Nathalie Trevisiol-Tokka lui versera la somme de 20 000 euros, séquestrée entre ses mains sur présentation de la décision dûment notifiée, condamné in solidum M. et Mme [L], la société [W] [V]-Viviane Reffay-Nathalie Trevisiol-Tokka aux dépens et à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ordonné l'exécution provisoire de la décision, et en ce qu'il a débouté M. et Mme [L] et la société [W] [V], Viviane Reffay et Nathalie Trevisiol-Tokka des demandes formées à son encontre,
infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes tendant à voir condamner in solidum M. et Mme [L], la société [W] [V], Viviane Reffay et Nathalie Trevisiol-Tokka et maître [W] [V] à lui régler la somme de 195 005,98 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la 'présente' assignation, ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 (nouvel article 1343-2) du code civil,
statuant à nouveau :
juger bien fondé son appel incident,
condamner in solidum M. et Mme [L], la société [W] [V], Viviane Reffay et Nathalie Trevisiol-Tokka à lui régler la somme de 195 005,98 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 23 octobre 2015,
ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 (nouvel article 1343-2) du code civil,
débouter M. et Mme [L] et la société [W] [V], Viviane Reffay et Nathalie Trevisiol-Tokka de l'ensemble de leurs demandes contraires,
condamner in solidum M. et Mme [L] et la société [W] [V], Viviane Reffay et Nathalie Trevisiol-Tokka aux dépens avec recouvrement direct,
condamner in solidum M. et Mme [L] et la société [W] [V], Viviane Reffay et Nathalie Trevisiol-Tokka au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par dernières écritures du 19 novembre 2019, la société [W] [V], Viviane Reffay et Nathalie Trevisiol-Tokka demande à la cour de :
déclarer M. et Mme [L] recevables mais mal fondés en leur appel du jugement du 11 septembre 2018,
infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu la responsabilité du notaire et plus précisément en ce qu'il l'a condamnée à payer à Mme [R] la somme de 15 654,65 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement, dit que les intérêts échus depuis une année entière seront capitalisés et l'a condamnée in solidum avec M. et Mme [L], aux dépens et à payer à Mme [R] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
débouter M. et Mme [L] et Mme [R] de l'intégralité de leurs demandes à son encontre,
la mettre hors de cause,
condamner Mme [R] ou tout succombant à lui payer une somme de 1 500 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner les mêmes aux entiers dépens avec recouvrement direct.
La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 novembre 2020.
SUR QUOI, LA COUR
Rejetant le moyen soulevé par les acquéreurs tendant à faire valoir qu'ils avaient exercé leur droit de rétractation, le tribunal a relevé que l'avenant du 19 novembre 2013 ne constituait pas un nouvel accord, mais rectifiait l'erreur matérielle évidente du rédacteur de l'acte, qui ne portait que sur la ventilation du prix global, lequel restait inchangé et ne présentait aucun caractère substantiel modifiant l'économie de la transaction. Le tribunal a ainsi jugé que cet avenant n'ouvrait pas droit à un nouveau délai de rétractation.
S'agissant de la condition suspensive, le tribunal a observé que les acquéreurs devaient justifier des demandes de prêt avant le 8 décembre 2013 mais qu'il résultait de l'envoi du 3 janvier 2014 par M. [L], que la demande de prêt auprès de la Société Générale n'avait été déposée que le 20 décembre 2013. Il a relevé que le courrier du 3 janvier 2013 du courtier ne permettait pas de déterminer la date à laquelle les demandes avaient été déposées, le Crédit du Nord n'ayant fait une offre que le 24 décembre 2013. De plus, il a constaté que si la demande auprès de la Société Générale avait été acceptée avec réserve, il n'était justifié d'aucune démarche ultérieure auprès de cet établissement pour lever la réserve, ni d'un refus de celui-ci. Le tribunal a donc retenu que les acquéreurs ne justifiaient pas de démarches sérieuses propres à l'octroi d'une offre de prêt entre le 20 décembre 2013 et septembre 2014 et avaient donc failli à leurs obligations contractuelles et que la condition suspensive était ainsi réputée réalisée.
Le tribunal a indiqué qu'il était constant que les acquéreurs devaient justifier d'une offre de prêt ou d'un refus de prêt au plus tard le 9 janvier 2014 et qu'entre le 3 janvier 2014, date à laquelle ils ont justifié d'une demande de prêt acceptée sous réserve et le 9 octobre 2014, date à laquelle M. [L] se prévalait d'une lettre de convocation à un entretien préalable en vue d'un licenciement, les acquéreurs n'avaient invoqué aucune difficulté de financement. Constatant que la condition suspensive de l'obtention d'un prêt était réputée réalisée, le tribunal a jugé que la clause pénale contractuelle était acquise au vendeur qui avait immobilisé son bien jusqu'au 31 octobre 2014.
Constatant qu'il résultait du compromis de vente que le rédacteur était l'office notarial de Chatou et que le séquestre désigné était Mme [F], clerc de l'office rédacteur, le tribunal a mis hors de cause maître [V]. Relevant que Mme [F] avait adressé au vendeur le 29 janvier 2014 un courrier électronique confirmant être en possession d'une offre de prêt, alors qu'il résultait de cette pièce que le document n'était qu'une demande de financement accordée 'sous réserve' et non une offre de prêt, et que, de plus, Mme [F] avait demandé le 11 septembre 2014 aux acquéreurs, la copie de l'offre de prêt, il a considéré que cela prouvait qu'elle ne détenait aucune offre de prêt valable adressée dans le délai fixé par le compromis. Le tribunal a donc jugé que le vendeur profane avait pu considérer dès le 29 janvier 2014, que la vente était ferme et définitive et s'engager dans l'achat et le financement d'un autre bien au moyen d'un prêt relais. Par conséquent, il a déclaré que l'office notarial avait commis une faute en ne vérifiant pas que la condition suspensive était effectivement réalisée à la date convenue.
Sur les demandes à l'encontre de M et Mme [L]
Soutenant que la condition suspensive ne s'est pas réalisée en raison de la caducité de la promesse, les époux [L] font valoir que le compromis de vente a été conclu sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt au plus tard le 6 janvier 2014 mais qu'il ressort des pièces qu'au 6 janvier 2014, ils n'avaient reçu aucune offre de la part de la Société Générale ou du Crédit du Nord, de sorte que l'acte est devenu caduc au 6 janvier 2014. Ils ajoutent que la condition suspensive ne peut être considérée réalisée que lorsqu'une offre existe mais aussi lorsqu'elle est régulière en la forme. Or en l'espèce, ils précisent que le courrier de la société Meilleurtaux.com qui les informe de l'avis favorable, sous réserve d'accord définitif de l'assurance, n'émane pas directement de la banque et informe simplement qu'elle donne son accord de principe mais ne constitue pas une offre de prêt. De même, ils soulignent que le document de la Société Générale n'est pas une offre ferme de prêt dès lors qu'il est indiqué dans le document que le taux définitif du prêt serait fixé dans l'offre de prêt. Les époux [L] indiquent qu'en transmettant ce document, ils n'ont pas entendu renoncer au formalisme nécessaire à la constitution d'une offre de prêt.
Ils ajoutent que l'absence de réitération de la vente résultait de motifs indépendants de leur volonté, que le mandat de recherche de financement qu'ils ont confié à Meilleurtaux le 15 novembre 2013 atteste de leur réactivité à trouver une banque susceptible de financer le prêt. De plus, ils indiquent que M. [L] a fait l'objet d'une procédure de licenciement économique le 19 septembre 2014 et que la banque leur a notifié avant la date de réitération, le 30 septembre 2014, son refus de financement, ce qui démontre qu'ils n'ont commis aucune faute et que le licenciement a été l'élément déterminant du refus de prêt.
En réponse, Mme [R] rétorque que le courrier des époux [L] du 3 janvier 2014 était sans ambiguïté puisqu'ils y ont déclaré verser une offre de prêt de la Société Générale ainsi qu'un engagement écrit de Meilleurtaux pour la banque Crédit du Nord et que cette information du 3 janvier 2014 n'a jamais été contredite par la suite et qu'ainsi, la condition est réalisée sans que les acquéreurs puissent invoquer aujourd'hui le fait que les offres ne seraient pas conformes à la promesse. Elle ajoute que le fait d'avoir indiqué au notaire que la condition suspensive était réalisée vaut renonciation à se prévaloir d'une prétendue absence de conformité des offres aux stipulations de la promesse. Mme [R] indique que l'absence de notification de l'information contenue dans le courriel du 3 janvier 2014 par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ne change pas le fait que les époux [L] aient considéré qu'un prêt qui leur convenait leur avait été octroyé. En tout état de cause, elle fait valoir que cette obligation de notification par lettre recommandée ne peut être prévue qu'au bénéfice du vendeur et qu'il peut donc y renoncer en acceptant une notification par un simple courriel comme c'est le cas en l'espèce. Elle souligne que le licenciement de M. [L] n'a eu aucune influence sur le fait que les époux [L] n'aient pas signé l'acte définitif de vente puisqu'ils estiment dans le cadre de la procédure que les documents communiqués avec leur courriel au notaire du 3 janvier 2014 ne constitueraient pas des offres de prêt répondant à la condition de la promesse. Ainsi, pour Mme [R], les époux [L] n'ont pas eu l'intention d'acquérir, sans pour autant en informer leur vendeur et sans que le licenciement ait eu un rôle causal sur l'absence de réitération de l'acte.
***
M et Mme [L] justifient de ce qu'ils ont confié dès le 15 novembre 2013 à la société Meilleurtaux.com un mandat de recherche d'un financement.
Le 3 janvier 2014, M [L] a adressé à maître [V] un courriel rédigé comme suit : 'comme nous en avons convenu lors de la signature de notre compromis de vente, nous devons vous fournir un accord de prêt d'une banque, pour l'achat de notre maison. Vous trouverez donc ci-joint une offre de prêt de la Société Générale (que nous ne retiendrons certainement pas) ainsi qu'un engagement écrit de meilleur taux pour la banque Crédit du Nord'.
Etaient joints à ce mail :
- un document intitulé 'demande de prêt immobilier - date d'émission de la demande : 20/12/2013", émanant de la Société Générale, dont il n'est pas discutable, même s'il comporte une projection de financement, qu'il ne s'agit pas d'une offre de prêt au sens des articles L 312-1 à L 312-36 du code de la consommation, d'ailleurs expressément visés dans la promesse de vente dans le paragraphe 'réalisation de la condition suspensive' ;
- un courrier de la société meilleurstaux.com daté du 3 janvier 2014 adressé à M et Mme [L] ainsi rédigé : 'nous vous informons qu'en date du 24 décembre 2013 notre partenaire bancaire Crédit du Nord a donné un avis favorable sur la demande de prêt immobilier concernant votre résidence principale sise [Adresse 5]; prêt immobilier : 1 080 000 €
durée : 240 mois
taux nominal fixe : 3,25%.
Cet accord est donné sous réserve d'accord définitif de l'assurance.'
Sur la base de ces deux documents, Mme [F], salariée de la SCP de notaires a cru devoir adresser, le 29 janvier 2014, à Mme [R] le mail suivant : 'je vous confirme être en possession d'une offre de prêt de vos acquéreurs et vous confirme que la condition suspensive de prêt est considérée comme réalisée'.
Les deux propositions de financement susvisées respectent les stipulations contractuelles, contrairement à ce qu'indique Mme [R]. En effet, la demande formée auprès de la Société Générale porte sur une somme totale de 1 080 644 euros se décomposant en deux prêts d'un montant total de 574 644 euros aux taux de 3,80 % et 3,24% sur 24 ans, et un prêt relais de 506 000 euros au taux de 4,01% sur 2 ans, sachant que la promesse prévoyait l'obtention d'un prêt principal d'un montant maximum de 525 000 euros, remboursable sur une durée maximale de 25 ans, au taux maximum de 4,20% hors assurance et d'un prêt relais d'un montant maximum de 575 000 euros sur 2 ans au taux maximum de 4,20%. Le fait que la somme empruntée dans le cadre de prêts classiques soit supérieure à celle prévue dans la promesse (574 644 euros au lieu de 525 000), tandis que celle empruntée dans le cadre d'un prêt relais était inférieure (506 000 euros au lieu de 575 000 euros) étant indifférente, le montant maximum à financer était de 1 100 000 euros dans la promesse et de 1 080 000 dans la demande formée auprès de la Société Générale.
Quant à la proposition du Crédit du Nord transmise par la société Meilleurtaux, elle portait sur un financement de 1 080 000 euros sur 240 mois au taux de 3,25%, conforme aux stipulations contractuelles.
Ainsi aucun reproche ne peut être formé à l'encontre de M et Mme [L] qui ont déposé des demandes de prêt conformes à la promesse de vente. Il ne saurait leur être fait grief d'avoir tardé dans leur demande de financement dès lors qu'ils ont mandaté la société Meilleurstaux dès le 15 novembre 2013 et que la Société Générale a été manifestement sollicitée dans un délai parfaitement raisonnable puisqu'elle a émis une proposition le 20 décembre 2013.
Il apparaît ainsi qu'à la date fixée pour la réalisation de la condition suspensive, soit le 6 janvier 2014, sans faute de leur part, M et Mme [L] ne bénéficiaient pas d'offres de prêt conformes aux dispositions des articles L 312-1 à L 312-36 du code de la consommation.
Contrairement à ce que soutient Mme [R], le fait pour M et Mme [L] d'avoir indiqué au notaire qu'ils avaient obtenu leur financement n'emporte pas renonciation à se prévaloir de l'absence de conformité des offres aux stipulations de la promesse et donc de la condition suspensive.
A la réception des documents que M et Mme [L] considèraient comme correspondant à l'accord de financement qu'ils devaient obtenir, le notaire, professionnel du droit, chargé, avant de dresser les actes, de procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer leur utilité et leur efficacité, devait constater qu'il ne s'agissait pas d'offres de prêt et ne pouvait considérer que la condition suspensive était réalisée.
Or, le notaire a considéré à tort que la condition suspensive était réalisée et en a informé la venderesse. Les choses sont restées en cet état, jusqu'à ce que, le 8 septembre 2014, la SCP de notaires confirme la date de signature de l'acte authentique au 31 octobre 2014 puis demande par mail du 11 septembre 2014 à M et Mme [L], 'en vue du rendez-vous de signature fixé au vendredi 31 octobre à 14h en l'Etude', la copie de leur offre de prêt. Le Crédit du Nord, qui devait revoir M et Mme [L] en septembre 2014 en vue de la signature de l'acte de vente, les a informés par courrier du 30 septembre 2014 qu'il refusait leur demande de financement compte tenu de la procédure de licenciement économique engagée à l'encontre de M [L] le 19 septembre 2014.
Il appartenait au notaire, soit de constater la caducité de la promesse de vente au 6 janvier 2014, faute d'offres de prêt, soit de proposer aux parties de signer un avenant prorogeant la durée de réalisation de la condition suspensive afin que M et Mme [L] fassent les ultimes démarches pour obtenir des offres de prêt.
Aucune prorogation de délai n'ayant été sollicitée, il convient de constater que la promesse de vente est devenue caduque le 6 janvier 2014, la condition suspensive n'étant pas réalisée à cette date.
Aucune faute ne pouvant être imputée à M et Mme [L], Mme [R] est mal fondée à solliciter leur condamnation à lui payer la somme de 112 000 euros au titre de la clause pénale contractuelle.
Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a condamné M et Mme [L] à payer la somme de 112 000 euros à Mme [R].
Mme [R] se verra déboutée, comme en première instance, de sa demande tendant à voir condamner M et Mme [L] à lui payer la somme de 195 005,98 euros.
Le clerc de notaire, séquestre de la somme de 20 000 euros versée par M et Mme [L] lors de la signature de la promesse de vente, devra leur restituer cette somme, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2014.
M et Mme [L] seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts formée à l'encontre de Mme [R], faute de justifier d'un préjudice distinct de celui résultant de l'obligation de se défendre en justice.
Sur la demande à l'encontre du notaire
Soutenant que le notaire a commis une faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle à son égard, Mme [R] fait valoir qu'il aurait dû vérifier que la condition suspensive était bien réalisée lorsque les époux [L] lui ont fait part de la levée de la condition suspensive et aurait dû, en tout état de cause, attirer son attention sur les risques corrélatifs d'un refus des époux [L] de signer. Mme [R] rappelle que par courriel du 29 janvier 2014, Mme [F] l'a informée qu'elle était en possession de l'offre de prêt des acquéreurs et a confirmé que la condition suspensive de prêt était considérée comme réalisée. Elle indique que si les époux [L] sont de mauvaise foi en arguant de l'absence de conformité des offres, alors qu'ils ont affirmé qu'ils en acceptaient une, cela n'exonère pas le notaire de sa faute dès lors qu'une contestation de ces offres par les époux [L] était prévisible. Mme [R] ajoute qu'en tout état de cause, le notaire aurait dû l'informer des risques de l'absence de réitération de l'acte compte-tenu de son projet et du fait que son financement était lié à la vente du bien objet de la promesse.
En réponse, le notaire rétorque qu'il n'a commis aucune faute. Il indique que lors du compromis de vente, il a attiré l'attention des parties quant aux obligations, notamment des acquéreurs vis-à-vis du crédit sollicité. Il fait valoir que la rédaction de la clause 'conditions suspensives d'obtention de prêt' stipulée dans le compromis de vente est claire et précise et que par conséquent, les époux [L] étaient parfaitement informés des caractéristiques financières des offres de prêts devant être obtenues, des modalités et sanctions pouvant en découler. Le notaire ajoute qu'il ne peut lui être reproché d'avoir voulu informer sa cliente, Mme [R], de la réception d'une offre de prêt de principe qui devait naturellement déboucher sur une offre de prêt ferme et définitive et qui n'a pas abouti pour des raisons totalement indépendantes de lui, à savoir la procédure de licenciement économique engagée à l'encontre de M [L].
Le vendeur profane qu'est Mme [R] a pu considérer dès le 29 janvier 2014, que la vente était ferme et définitive et s'engager dans l'achat et le financement d'un autre bien au moyen notamment d'un prêt relais, sur l'affirmation du professionnel chargé de la rédaction de l'acte authentique.
L'office notarial a donc commis une faute en ne vérifiant pas que la condition suspensive, qu'il avait lui-même rédigée, était effectivement réalisée à la date convenue, soit le 9 janvier 2014, et que rien ne s'opposait à la réitération prévue au plus tard le 31 octobre suivant. La responsabilité du notaire est donc engagée à l'égard de Mme [R].
Le préjudice causé par la faute contractuelle de l'office notarial doit être certain et avoir un lien direct avec la faute commise.
Mme [R] sollicite la condamnation du notaire à lui verser la somme de 195 005,98 euros incluant notamment le préjudice résultant de la vente de son bien à moindre prix pour 120 000 euros, celui lié au surcoût de prêt relais pour 14 908,38 euros et celui résultant du surcoût des échéances du prêt classique pour 52 962,17 euros.
Mme [R] a vendu le bien ici en cause le 7 avril 2015 au prix de 1 000 000 euros (980 000 euros pour l'immeuble et 20 000 euros pour les meubles). M et Mme [L] avaient accepté de l'acquérir au prix de 1 120 000 euros, soit 50 000 euros pour les meubles et 1 070 000 euros pour l'immeuble, en sorte que la diminution de prix est globalement de 120 000 euros, et non pas seulement de 90 000 euros comme le soutient le notaire qui n'ignore pas ce que cette 'ventilation' du prix entre meubles et immeuble peut avoir d'artificiel.
Toutefois, Mme [R] ne démontre pas que cette diminution du prix de vente s'inscrit dans la baisse générale du marché immobilier qu'elle invoque. Le communiqué de presse des notaires d'Ile de France daté du 25 avril 2014 qu'elle verse aux débats analyse les ventes survenues entre décembre 2013 et février 2014 et signale une baisse annuelle du prix des logements anciens de 0,9 % en Ile de France à fin février 2014. Or, ainsi que l'a exactement observé le tribunal, il ne peut être prouvé que le bien, d'une grande superficie, et d'un prix élevé, aurait pu être vendu au même prix qu'en novembre 2013, si le vendeur avait été délié des liens de la promesse dès février 2014.
Ainsi, Mme [R] ne démontre pas avec la certitude requise qu'elle aurait trouvé dès janvier 2014 un acquéreur au même prix que celui accepté par M et Mme [L].
Par ailleurs, l'intéressée a accepté le 28 août 2013, l'offre d'un prêt relais d'un montant de 956.000 euros en vue de l'acquisition d'un terrain, mais ce prêt n'a été débloqué qu'en mars 2014, soit après l'information communiquée par l'office notarial le 29 janvier 2014 que la condition suspensive était réalisée et la vente parfaite. Le prêt n'a donc été effectif qu'après la date extrême de la levée de la condition suspensive, contrairement à l'allégation du notaire. Il a été prorogé jusqu'en avril 2015, date à laquelle la vente du bien objet du compromis a pu être réalisée. Le prêt relais a été remboursé le 8 avril 2015.
Mme [R] sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a retenu qu'elle avait subi un préjudice directement consécutif à la faute du notaire constitué par le surcoût de remboursement de ce prêt relais et l'a estimé à la somme de 14 513,59 euros.
Les premiers juges ont constaté que le surcoût de la prorogation du prêt relais était directement lié à l'information erronée de l'office notarial donnée le 29 janvier 2014, dès lors qu'il aurait pu être remboursé in fine le 31 octobre 2014 et que le surcoût correspondant aux intérêts dus du 7 novembre 2014 au 7 avril 2015 et aux primes d'assurance sur la même période, était de': (29.657,40 ' 18.440,21) + (549,40 x 6) = 14.513,59 euros.
Le notaire ne développe aucune critique utile aux motifs pertinents au terme desquels le tribunal a évalué ce poste de préjudice à la somme précitée.
La cour adopte ces motifs et confirmera le jugement de ce chef.
Mme [R] invoque un surcoût du prêt classique de 364.140,02 euros, dont elle aurait pu rembourser par anticipation la somme de 145.559,79 euros si la vente litigieuse avait été réitérée le 31 octobre 2014 au prix de 1 120 000 euros.
Le tribunal a constaté que M et Mme [R] avaient accepté, le 28 août 2013, une offre de prêt de 364 140,02 euros consentie par la Société Générale, pour l'acquisition d'un terrain, que ce prêt avait été débloqué le 7 mars 2014 et que Mme [R] ne justifiait pas qu'elle aurait remboursé par anticipation une partie de ce prêt dès la réalisation de la vente litigieuse dès lors que l'achat du terrain s'élevait à 1 240 000 euros et que les encours de prêts s'élevaient à 956 000 + 364 140,02 = 1 320 140,02 euros.
Mme [R] prétend que le prix d'achat était en réalité plus élevé, s'y ajoutant, selon elle, 69 556 euros de frais de notaire et 40 000 euros de commission d'agence, soit un total de 1 349 566 euros.
Elle ne produit toutefois aucune pièce justifiant de ces coûts et il résulte des offres de prêt de la Société Générale que le montant total de l'opération était de 1 240 000 euros, et non pas de 1 349 566 euros.
En tout état de cause, le préjudice qu'elle invoque est lié au fait qu'elle n'a pas vendu son bien au prix de 1 120 000 euros, mais au prix de 1 000 000 euros. Or, cette baisse du prix n'est pas directement imputable à la faute du notaire.
En conséquence, sa prétention de ce chef n'est pas fondée.
Mme [R] soutient que le refus de régularisation par les époux [L] et le non respect de leurs obligations contractuelles l'ont contrainte à régler des charges liées à la maison, le temps que le bien soit vendu, alors qu'elle ne l'occupait plus. Elle sollicite le remboursement des charges (eau, gaz, électricité, taxe foncière, assurance) pour la période située entre le 31 octobre 2014 et le 7 avril 2015 (date de la vente).
Il est établi que si le notaire n'avait pas commis de faute, le bien aurait été vendu à la date du 31 octobre 2014, que ce soit à M et Mme [L], ou à d'autres acquéreurs, s'il avait été remis en vente dès le mois de janvier 2014.
Mme [R] ayant emménagé dans la maison qu'elle a fait construire au Vésinet le 31 octobre 2014, les dépenses qu'elle a engagées pour le bien sis à [Localité 8] sur la période du 31 octobre 2014 au 7 avril 2015 ne l'auraient pas été si le notaire avait correctement rempli sa mission.
Il convient donc de faire droit à la demande de Mme [R] de ce chef et de lui allouer la somme de 2 135,43 euros (1 141,06 euros au titre de la taxe foncière, 676,59 euros au titre des factures d'énergie et 317,78 euros au titre de l'assurance).
L'étude notariale sera ainsi condamnée à payer à Mme [R] la somme de 16 649,02 euros (14 513,59 + 2 135,43), qui, de nature indemnitaire, produira intérêts au taux légal à compter de la date du jugement.
Les intérêts seront capitalisés dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil.
Enfin, c'est à raison que le tribunal a rejeté la demande indemnitaire formée par Mme [R] au titre d'un préjudice moral qui n'est pas caractérisé.
Le jugement sera infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles.
Les dépens de première instance et d'appel seront mis à la charge de l'étude notariale.
Cette dernière sera condamnée à payer à Mme [R] la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Il n'y a pas lieu pour des considérations d'équité de condamner Mme [R] à verser à M et Mme [L] une indemnisation au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de Mme [R] de condamnation de M et Mme [L] à lui payer la somme de 195 005,98 euros, en ce qu'il a rejeté sa demande au titre du préjudice moral et en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts de M et Mme [L].
L'infirme en toutes ses autres dispositions déférées à la cour.
Statuant à nouveau et ajoutant :
Ordonne à Mme [E] [F], clerc de de la société [W] [V], Viviane Reffay et Nathalie Trevisiol-Tokka de verser à M et Mme [L] la somme de 20 000 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2014.
Déboute M et Mme [L] de leurs demandes au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne la société [W] [V], Viviane Reffay et Nathalie Trevisiol-Tokka à payer à Mme [R] la somme de 16 649,02 euros en réparation de son préjudice, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2018.
Dit que les intérêts seront capitalisés dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil.
Rejette le surplus des demandes indemnitaires de Mme [R].
Condamne la société [W] [V], Viviane Reffay et Nathalie Trevisiol-Tokka à payer à Mme [R] la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne la société [W] [V], Viviane Reffay et Nathalie Trevisiol-Tokka aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Marie-José BOU, Président et par Madame Claudine AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier,Le Président,
