COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 50Z
3e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 07 JANVIER 2021
N° RG 19/05075
N° Portalis DBV3-V-B7D-TKLE
AFFAIRE :
SCI ACACIAS
C/
SARL DE BELMONT
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 Mai 2019 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE
N° Chambre : 2
N° RG : 16/01920
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Claire RICARD
Me Corinne ROUX de l'ASSOCIATION ASSOCIATION ROUX PIQUOT-JOLY
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT ET UN,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SCI ACACIAS
N° RCS 443 336 190
[Adresse 3]
[Localité 5]
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 - N° du dossier 2190656
Représentant : Me Sébastien MENDES GIL de la SELARL CLOIX & MENDES-GIL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P173
APPELANTE
****************
SARL DE BELMONT
N° SIRET : 452 602 097
[Adresse 4]
[Localité 2]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Corinne ROUX de l'ASSOCIATION ASSOCIATION ROUX PIQUOT-JOLY, Postulant, et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 564
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 Novembre 2020 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Françoise BAZET, Conseiller chargé du rapport et Madame, Caroline DERNIAUX Conseiller,.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Marie-José BOU, Président,
Madame Françoise BAZET, Conseiller,
Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT,
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte authentique du 20 janvier 2011, la société Acacias a consenti à la société De Belmont une promesse unilatérale de vente portant sur un ensemble immobilier situé [Adresse 1], pour un prix de 800 000 euros.
L'acte authentique contenait notamment une condition suspensive d'obtention par la société De Belmont d'un permis de construire pour l'édification d'un ensemble immobilier de 24 logements et prévoyait le versement d'une indemnité d'immobilisation d'un montant de 80 000 euros due par cette dernière à la société Acacias en cas de non réalisation de la promesse, étant précisé que la promesse a été consentie pour une durée expirant le 6 octobre 2011, que la demande de permis de construire devait être déposée avant le 15 mars 2011, et que l'obtention de ce permis devait intervenir avant le 15 septembre 2011, purgé du recours des tiers et du retrait administratif
Conformément aux termes de l'acte authentique, la moitié de cette indemnité d'immobilisation a été versée par la société De Belmont le jour de la signature, l'autre moitié devant être versée à la date fixée pour la régularisation de l'acte authentique de vente dans l'éventualité de la non-réalisation de la promesse.
La régularisation par acte authentique n'est pas intervenue.
Suivant jugement d'adjudication du 19 septembre 2013 rendu par le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Pontoise, le bien immobilier objet de la promesse de vente du 20 janvier 2011 a été vendu aux enchères publiques, sur les poursuites de la banque BCP.
Par exploit du 14 janvier 2016, la société Acacias a assigné la société De Belmont devant le tribunal de grande instance de Pontoise aux fins d'obtenir le paiement de différentes sommes, dont l'indemnité d'immobilisation.
Par jugement du 13 mai 2019, le tribunal a :
- débouté la société Acacias de toutes ses demandes,
- condamné la société Acacias à payer à la société De Belmont la somme de 40 000 euros au titre du remboursement de l'indemnité d'immobilisation,
- dit que cette somme sera restituée par le notaire entre les mains duquel elle a été versée, le 20 janvier 2011,
- dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du jugement,
- condamné la société Acacias à régler à la société De Belmont la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire de la décision,
- condamné la société Acacias aux dépens de l'instance avec recouvrement direct .
Par acte du 10 juillet 2019, la société Acacias a interjeté appel et demande à la cour, par dernières conclusions du 5 mars 2020, de :
- la recevoir en ses demandes,
- les déclarer bien fondées,
En conséquence,
- infirmer le jugement en toutes ses dispositions.
Et, statuant à nouveau, à titre principal :
- constater que la société De Belmont a procédé au dépôt tardif de la demande de permis de construire et qu'elle a délibérément déposé un permis de construire différent de celui prévu à la promesse de vente renonçant par là même à se prévaloir de cette condition suspensive,
- constater que la société De Belmont et la société Acacias ont convenu de la prorogation tacite de la promesse de vente et qu'au vu des diligences accomplies, particulièrement après le 15 janvier 2012, le bénéficiaire a procédé tacitement à la levée de l'option,
- rappeler que le jugement d'orientation rendu le 23 mai 2013 par le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Pontoise ne faisait pas obstacle à la conclusion de la vente amiable du bien litigieux.
Par conséquent
- juger que la société De Belmont ne pouvait se prévaloir de la condition suspensive d'obtention du permis de construire pour refuser de poursuivre l'acquisition,
- juger que la société De Belmont a fait preuve de mauvaise foi dans l'application de la promesse unilatérale de vente consentie à son profit par la société Acacias et que sa responsabilité contractuelle est donc engagée,
- condamner la société De Belmont à payer les sommes suivantes, en réparation des préjudices subis :
80 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation avec intérêts au taux légal capitalisés à compter de l'assignation,
345 000 euros au titre du manque à gagner résultant de la perte de prix,
26 130 euros au titre du manque à gagner résultant de la perte de revenus locatifs entre le 15 janvier 2012 et le 19 septembre 2013.
A titre subsidiaire :
- constater que la société De Belmont a procédé au dépôt tardif de la demande de permis de construire et qu'elle a délibérément déposé un permis de construire différent de celui prévu à la promesse de vente renonçant par là même à se prévaloir de cette condition suspensive,
- constater que la société De Belmont et la société Acacias ont convenu de la prorogation tacite de la promesse de vente et qu'au vu des diligences accomplies, particulièrement après le 15 janvier 2012, le bénéficiaire a procédé tacitement à la levée de l'option,
- rappeler que le jugement d'orientation rendu le 23 mai 2013 par le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Pontoise ne faisait pas obstacle à la conclusion de la vente amiable du bien litigieux.
Par conséquent :
- juger que la société De Belmont a cessé brutalement les négociations et rompu tout lien avec la société Acacias sans aucune explication, ni motif légitime et que sa responsabilité délictuelle est donc engagée,
- condamner la société De Belmont à payer les sommes suivantes, en réparation des préjudices subis par la société Acacias :
80 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation avec intérêts au taux légal capitalisés à compter de l'assignation,
345 000 euros au titre du manque à gagner résultant de la perte de prix,
26 130 euros au titre du manque à gagner résultant de la perte de revenus locatifs entre le 15 janvier 2012 et le 19 septembre 2013.
En tout état de cause :
- débouter purement et simplement la société De Belmont de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner la société De Belmont à lui payer la somme de 15 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société De Belmont aux entiers dépens.
Par dernières écritures du 6 décembre 2019, la société De Belmont demande à la cour de :
A titre principal :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement
A titre incident :
- condamner la société Acacias à lui verser la somme de 10 000 euros pour exercice abusif de la présente voie de recours,
- condamner la société Acacias à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile.
La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 octobre 2020.
SUR QUOI, LA COUR
Le tribunal a observé que la société De Belmont avait déposé deux demandes de permis de construire dans le délai fixé à la promesse unilatérale de vente mais qu'elles avaient été rejetées le 3 mai 2011, raison pour laquelle les parties avaient convenu d'une prorogation du délai d'obtention du permis de construire au 15 janvier 2012 par acte sous seing privé du 20 juin 2011, cet acte ne fixant pas de nouveau délai pour le dépôt de la nouvelle demande de permis de construire. Ainsi, le tribunal a retenu qu'il ne pouvait être reproché à la société De Belmont d'avoir déposé une nouvelle demande de permis de construire le 9 décembre 2011.
Le tribunal a ensuite relevé qu'au 15 janvier 2012, la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire n'était pas réalisée, mais que la société Acacias n'avait engagé aucune démarche pour chercher un nouvel acquéreur tandis que la société De Belmont avait poursuivi activement les siennes. Le tribunal en a déduit que la promesse unilatérale de vente avait été prorogée tacitement par les parties au-delà du 15 janvier 2012.
Egalement, le tribunal a constaté que, par jugement du 23 mai 2013, le juge de l'exécution avait ordonné la vente aux enchères du bien, et qu'il était constant que ce jugement interdisait de procéder à la vente du bien selon une autre modalité que celle qu'il avait prévue. Ainsi, le tribunal a retenu qu'à compter du 23 mai 2013, une vente amiable du bien n'était plus possible et qu'il y avait lieu de constater la caducité de la promesse unilatérale de vente dans la mesure où la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours des tiers et de tout retrait administratif n'avait pas été réalisée avant le 23 mai 2013, sans qu'une faute ne puisse être reprochée à la société De Belmont, qui avait entrepris les démarches nécessaires à la réalisation des conditions suspensives qui lui incombaient.
Soutenant que la promesse n'est pas caduque, la société Acacias fait valoir que la date du 15 janvier 2012 ne constituait nullement la date butoir pour la signature de l'acte de vente, mais simplement la date limite fixée pour l'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours. Selon elle, il n'y avait aucun terme extinctif rendant automatiquement caduque la promesse de vente et celle-ci devait être tenue comme toujours en vigueur entre les parties.
La société Acacias affirme ensuite que le jugement du juge de l'exécution n'excluait pas la vente amiable de l'immeuble. Elle soutient que la société De Belmont lui a porté préjudice en ne concluant pas la vente amiable en dépit de la délivrance du permis de construire le 4 juin 2012, purgé de tout recours le 12 septembre 2012. Elle ajoute qu'il est curieux que la société De Belmont, qui n'a pas souhaité procéder à la vente amiable, ait tout de même indiqué le 18 septembre 2013 ne pas abandonner son projet et envisager de participer à l'audience d'adjudication du 13 septembre 2013. Selon la société Acacias, cette attitude déloyale illustre la mauvaise foi de la société De Belmont dans l'exécution de la promesse unilatérale de vente.
La société Acacias affirme à titre subsidiaire que sans aucune raison légitime, brutalement et unilatéralement, la société De Belmont a décidé de rompre les pourparlers avancés alors qu'elle savait que l'appelante avait d'ores et déjà procédé à la libération des lieux loués et exposé certains frais.
En réponse, la société De Belmont précise qu'elle est parvenue à obtenir un permis de construire le 4 juin 2012 mais que celui-ci a fait l'objet de six recours gracieux et que c'est grâce à ses diligences qu'elle a obtenu un permis modificatif le 13 mai 2013. Elle précise qu'en application des dispositions du code de l'urbanisme, la purge du recours des tiers était fixée au 14 juillet 2013 et le délai de retrait administratif au 14 août 2013. Or, la société De Belmont rappelle que le 23 mai 2013, le juge de l'exécution a ordonné la vente aux enchères publiques du bien objet de la promesse, et affirme que la poursuite de la vente amiable, en l'état des textes alors applicables, n'aurait été possible que si la société Acacias avait introduit un incident devant le juge de l'exécution, ce qu'elle n'a pas fait.
La société De Belmont affirme par ailleurs que faute d'avoir été en mesure de lever l'option pour une cause qui ne lui est pas imputable, le défaut de réalisation de la vente amiable ne peut lui être utilement reproché, les pièces versées aux débats et le déroulement factuel des événements démontrant qu'elle a multiplié les diligences pour aboutir à la vente de l'immeuble à son profit.
* * *
Aux termes de l'article 1176 ancien du code civil, lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé.
En l'espèce, les parties ont convenu dans la promesse unilatérale de vente qu'elles ont signée le 20 janvier 2011 que cette promesse était faite sous la condition 'qu'il soit délivré au bénéficiaire un permis de construire purgé de tout recours des tiers et de tout retrait administratif au plus tard le 15 septembre 2011", le bénéficiaire s'engageant à déposer une demande de permis de construire avant le 15 mars 2011.
La promesse a été consentie pour une durée expirant le 6 octobre 2011. Il n'est pas fixé de date pour la conclusion de l'acte authentique de vente.
Dès le 22 janvier 2011, une demande de permis de construire a été déposée par le bénéficiaire de la promesse, puis une seconde demande, modificative, le 4 mars 2011. Par arrêté du 3 mai 2011, le maire de la commune d'[Localité 6] a rejeté cette demande. Il apparaît que le projet, qui faisait l'objet de contestations de voisins, a été jugé trop important au regard des constructions environnantes puisqu'il portait sur l'édification d'un ensemble immobilier de 24 logements.
A la suite de ce refus, les parties ont, par acte du 20 juin 2011, convenu que le prix de vente serait ramené à 695 000 euros et ont reporté le délai maximal d'obtention du permis de construire purgé au 15 janvier 2012. Aucune précision n'est apportée quant à la durée de validité de la promesse fixée au 6 octobre 2011, qui est son terme extinctif.
Il est usuellement admis que le terme extinctif peut être prorogé. Toutefois, cette prorogation n'est valable que si elle respecte les deux conditions suivantes :
- la première tient à la date à laquelle cette prorogation intervient. Pour être efficace, cette prorogation doit intervenir avant la survenance du terme extinctif, et non postérieurement à celui-ci. Même d'un commun accord, les parties ne peuvent en effet faire "revivre" une promesse devenue caduque. Toute manifestation ultérieure de l'accord des parties ne pourrait constituer qu'une nouvelle promesse. Au cas présent, la prorogation serait intervenue le 20 juin 2011, alors que la promesse n'était pas caduque.
- la seconde tient à un accord conjoint des parties sur la prorogation du terme. Au cas présent les parties n'ont nullement évoqué la prorogation de la validité de la promesse mais le report de la date d'obtention du permis. En supposant que la validité de la prorogation ait été tacitement mais nécessairement convenue, elle ne pouvait aller au delà du 15 janvier 2012.
Ce n'est que 4 juin 2012 qu'un permis de construire a été délivré, lequel a fait l'objet de six recours gracieux. Leurs auteurs ont renoncé à l'exercice de ces recours en contrepartie de modifications du projet portant sur l'aire de retournement des véhicules et la création d'un emplacement de collecte des conteneurs des ordures ménagères.
Le permis modificatif a été obtenu le 13 mai 2013, il pouvait donc faire l'objet d'un recours par un tiers jusqu'au 14 juillet 2013 et d'un retrait administratif jusqu'au 14 août 2013.
Or, le bien objet de la promesse a fait l'objet d'une procédure aux fins de saisie par la société Banque BCP. Par décision du 6 décembre 2012, le juge de l'exécution a autorisé la vente amiable du bien et renvoyé l'examen de l'affaire à l'audience du 4 avril 2013. Puis, par jugement du 23 mai 2013, la vente aux enchères publiques du bien a été ordonnée. Le bien a été adjugé le 19 septembre 2013 au prix de 350 000 euros à la société Bonapart.
Contrairement à ce qui est soutenu par la société Acacias, une fois rendu le jugement d'orientation du 23 mai 2013, il ne pouvait être procédé à la vente amiable du bien. En l'état des textes alors applicables, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office, aucune contestation ni demande incidente ne pouvait en effet être formée après l'audience d'orientation, à moins qu'elle ne porte sur les actes de procédure postérieurs à celle-ci. Dés lors que la société Acacias n'avait pas saisi le juge de l'exécution lors de l'audience d'orientation d'un incident tendant à l'octroi de délais, seule pouvait donc être poursuivie la vente telle que fixée par le juge de l'exécution.
Ainsi et en tout état de cause, même en suivant la société Acacias quand elle affirme que la promesse de vente n'était pas caduque, la vente amiable du bien ne pouvait plus être poursuivie.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné la société Acacias à rembourser à la société De Belmont la somme de 40 000 euros que celle-ci avait versée au titre de l'indemnité d'immobilisation, somme devant être restituée par le notaire entre les mains duquel elle avait été versée.
De ce qui précède il résulte que la société Acacias ne peut prétendre au paiement de l'indemnité d'immobilisation, soit 80 000 euros.
S'agissant des demandes indemnitaires que forme la société Acacias, la société De Belmont soutient dans le corps de ses conclusions qu'elles sont irrecevables mais au dispositif de celles-ci, qui seul saisit la cour, ne fait pas état de l'irrecevabilité de ces demandes.
Le succès des demandes indemnitaires de l'appelante implique la démonstration d'une faute contractuelle imputable à la société De Belmont, bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente et un préjudice en lien de causalité avec cette faute.
La société De Belmont rappelle à raison et justifie qu'elle a déposé quatre demandes de permis de construire, s'est rapprochée de la société Acacias en vue d'obtenir une modification de leur accord à la suite du refus opposé par le maire le 3 mai 2011, a très sensiblement modifié son projet pour intégrer les motifs du refus de la commune et les objections des riverains, passant d'un projet immobilier de 24 logements à la construction de six maisons individuelles, obtenant ainsi le désistement des recours gracieux formés par les tiers suivi d'une offre de financement du dit projet.
Il n'est donc pas démontré que la bénéficiaire de la promesse ait commis des fautes à l'origine du non-aboutissement de celle-ci.
Pas davantage n'est rapportée par la société Acacias la preuve d'une rupture brutale de pourparlers alors qu'en tout état de cause il y a été mis un terme par la vente forcée de son bien. La société Acacias ne peut soutenir que la société De Belmont a profité de ses déboires financiers puisque le bien a été adjugé à une tierce personne.
Le jugement sera en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.
Il n'est pas démontré par la société De Belmont que, par l'exercice de son appel, la société Acacias ait commis un abus à l'origine d'un préjudice indemnisable et sa demande en dommages-intérêts sera rejetée.
La société Acacias, qui succombe, sera condamnée aux dépens d'appel avec recouvrement direct et versera à la société De Belmont la somme de 4000 euros en remboursement de ses frais irrépétibles d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions.
Y ajoutant,
Rejette la demande en dommages-intérêts formée par la société De Belmont.
Condamne la société Acacias à payer à la société De Belmont la somme de 4000 euros en remboursement de ses frais irrépétibles d'appel.
Condamne la société Acacias aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Marie-José BOU, Président et par Madame Claudine AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier,Le Président,
