COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51G
1re chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 08 DECEMBRE 2020
N° RG 19/06538 - N° Portalis DBV3-V-B7D-TOIW
AFFAIRE :
I... B...
C/
Société LES RESIDENCES
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 19 Juillet 2019 par le Tribunal d'Instance de VERSAILLES
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 18/001182
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 08/12/20
à :
Me Edith COGNY
Me Sabrina DOURLEN
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE HUIT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Madame I... B...
née le [...] à PARIS 15 (75015)
de nationalité Française
[...]
[...]
[...]
Représentant : Me Edith COGNY de la SCP BERTHAULT - COGNY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 17 - N° du dossier 14109
APPELANTE
****************
Société LES RESIDENCES
N° SIRET : 308 43 5 4 60
[...]
[...]
Représentant : Me Margaux BRIOLE, avocat substituant Me Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS - Représentant : Me Sabrina DOURLEN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 453
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 05 Novembre 2020 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,
Madame Gwenael COUGARD, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Mme Catherine SPECHT,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 13 mars 1995, la société Agi France a donné à bail à Mme I... B... un appartement, une cave et un garage situés [...] .
Par courrier du 4 janvier 2012, la société Agi France a informé Mme B... de la vente en bloc de sa résidence à l'Opievoy en précisant que cette dernière allait devenir son nouveau bailleur à compter du 1er janvier 2012.
Une convention a été signée entre l'Opievoy et l'Etat le 23 novembre 2012.
Par acte d'huissier du 20 juillet 2018, Mme B... a assigné la société Les Résidences devant le tribunal d'instance de Versailles aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- condamner la société Les Résidences aux paiement des sommes suivantes :
- 7 764,71 euros, à titre de restitution du SLS, net arrêté au mois de mai 2018. avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 mai 2018, sauf à parfaire,
- 3 500 euros à titre de dommages et intérêts,
- 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens,
- modifier le compte locatif depuis l'application du premier surloyer du mois de janvier 2014 jusqu'à ce jour, sauf à parfaire, ainsi que la communication des quittances modifiées du mois de janvier 2014 à ce jour sauf à parfaire, et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard dans l'hypothèse où la société Les Résidences ne justifierait pas s'être acquittée de ses deux obligations dans le mois de la signification du jugement à intervenir.
Par jugement contradictoire du 19 juillet 2019, le tribunal d'instance de Versailles a:
- débouté Mme B... de l'ensemble de ses demandes,
- condamné Mme B... à verser la somme de 1 000 euros à la société Les Résidences sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- laissé à la charge de Mme B... les entiers dépens de l'instance.
Par déclaration reçue au greffe en date du 11 septembre 2019, Mme B... a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions notifiées le 25 septembre 2020, elle demande à la cour de :
- réformer en 1'ensemble de ses dispositions le jugement rendu par le tribunal d'instance de Versailles le 19 juillet 2019,
et statuant à nouveau
- la dire et la juger recevable et bien fondée en l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
en conséquence,
- condamner la société Les Résidences à lui payer :
- à titre principal, la somme de 22 334, 53 €, à titre de restitution du SLS, nette arrêtée au mois de septembre 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 mai 2018, sauf à parfaire, s'agissant des mois postérieurs,
- à titre subsidiaire, la somme de 11 563, 82 €, au titre du remboursement de l'ensemble des sommes qui lui ont été facturées depuis le 25 novembre 2018 et jusqu'au mois de septembre 2020, sauf à parfaire s'agissant des mois postérieurs,
- la somme de 3.500 à titre de dommages et intérêts,
- ordonner à la société Les Résidences de procéder à la modification de son compte locatif depuis l'application du premier surloyer du mois de janvier 2014 jusqu'à ce jour, sauf à parfaire,
- condamner la société Les Résidences à lui communiquer des quittances modifiées du mois de janvier 2014 à ce jour, sauf à parfaire, sous astreinte de 150 € par jour de retard dans l'hypothèse où la société Les Résidences ne justifierait pas s'être acquittée de ses deux obligations dans le mois de la signification de l'arrêt à intervenir,
- condamner la société Les Résidences à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Les Résidences aux entiers dépens, de première instance et d'appel.
Aux termes de ses conclusions notifiées le 7 octobre 2020, la société Les Résidences demande à la cour de :
- déclarer non fondé l'appel interjeté,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- condamner Mme B... à lui payer une somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme B... aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont le recouvrement sera effectué par Me Dourlen, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 8 octobre 2020.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande principale en paiement
Mme B... fait valoir pour l'essentiel que :
- elle a reçu le 4 janvier 2012 un courrier de la SNI lui indiquant que la vente de la résidence n'entraînerait aucun changement substantiel dans les droits et obligations de son contrat de bail,
- elle se voit cependant appliquer un supplément de loyer de solidarité depuis le 1er janvier 2014, sans qu'il lui ait été proposé de signer un nouveau bail,
- les dispositions favorables de la réglementation applicable aux H.L.M. ne lui ont pas été appliquées,
- les locataires en place des logements nouvellement conventionnés ne sont pas concernés par l'article L 441-1 du code de la construction et de l'habitation, et ils ne sont tenus au paiement d'un SLS que s'ils ont conclu un nouveau bail, sur le fondement de l'article L 353-7 du code de la construction et de l'habitation, tel qu'issu de la loi Elan du 23 novembre 2018, qui régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées,
- la loi ELAN prévoit désormais explicitement que les locataires qui refusent de conclure un nouveau bail ne peuvent se voir appliquer un SLS, ce qui constitue une interprétation de la législation antérieure, d'application rétroactive,
- la convention APL ne lui a pas été notifiée, et ne peut donc lui être appliquée,
- le SLS ne peut être appliqué lorsque le locataire règle déjà un loyer maximal dérogatoire, et c'est la réglementation relative au loyer maximal dérogatoire qui devait être appliquée à Mme B..., les deux régimes ne pouvant s'appliquer cumulativement,
- subsidiairement, s'il n'était pas fait droit à sa demande de remboursement du supplément de loyer de solidarité depuis 2015, ce surloyer ne peut en tout état de cause plus lui être applicable depuis l'entrée en vigueur de la loi Elan,
- elle a constitué à l'égard de sa bailleresse une trésorerie indue, qui justifie l'octroi de dommages et intérêts.
La société d'H.L.M. Les Résidences expose en réponse que :
- la société AGI France est devenue propriétaire de l'immeuble dans lequel est situé l'appartement loué à Mme B..., elle l'a ensuite vendu à la SNI, qui l'a revendu à l'OPIEVOY le 1er janvier 2012,
- l'OPIEVOY a souscrit le 23 novembre 2012 une convention avec l'Etat en application de l'article L353-2 du code de la construction et de l'habitation,
- elle est devenue propriétaire de l'immeuble le 3 janvier 2017,
- en application de l'article L 353-14 du code de la construction et de l'habitation, l'OPIEVOY n'avait pas à proposer un nouveau bail à Mme B... pour fixer un nouveau loyer et appliquer un supplément de loyer de solidarité,
- le supplément de loyer de solidarité est applicable dès l'entrée en vigueur de la convention sans que la loi ne mette à la charge du bailleur aucune modalité d'information particulière,
- la loi ELAN, postérieure au présent litige, ne peut s'y appliquer,
- aucun loyer maximum dérogatoire n'a été appliqué à Mme B...,
- Mme B... ne justifie d'aucune faute commise par la bailleresse.
Sur l'application d'un supplément de loyer de solidarité à Mme B...
Il ressort des pièces susmentionnées qu' une convention a été conclue, le 23 novembre 2012 entre l'Etat et la SA d'H.L.M. Opievoy, en application de l'article L.351-2 (2°ou 3°) du code de la construction et de l'habitation pour l'opération d'acquisition-amélioration de 29 logements collectifs situés [...] , et que cette convention avait pour objet, comme le spécifie son article 1er, de fixer les droits et les obligations des parties prévus par les articles L 353-1 à L 353-17 du code de la construction et de l'habitation pour l'opération acquisition-amélioration de ces 29 logements.Il résulte de l'article L. 353-1 du code de la construction et de l'habitation que « Les dispositions du présent chapitre règlent, dans la mesure où elles dérogent à la législation en vigueur, les rapports entre propriétaires et locataires ou occupants des logements qui ont fait l'objet d'une convention en application de l'article L.351-2». Il n'est pas contesté que les dispositions de ce chapitre du code de la construction et de l'habitation sont d'ordre public.
L'article L 353-7 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable, dispose que 'Lorsqu'à la date d'entrée en vigueur de la convention le logement concerné est l'objet d'un bail en cours de validité [...], le propriétaire doit proposer au locataire ou à l'occupant un bail conforme aux stipulations de la convention et entrant en vigueur après l'exécution des travaux prévus par celle-ci ou en l'absence de travaux prévus par la convention, à la date de l'acceptation du bail par le locataire ou l'occupant.
Le locataire dispose d'un délai de six mois pour accepter le bail. S'il refuse [...], il n'est rien changé aux stipulations du bail en cours. Dans ce cas, le locataire n'a pas droit à l'aide personnalisée au logement et le propriétaire peut demander une révision de ses engagements conventionnels ou le report de leurs effets jusqu'à l'expiration du bail.'
L'article L 353-14, dans sa rédaction applicable en l'espèce, dispose que : ' Par dérogation aux dispositions de la section I du présent chapitre, les dispositions de la présente section sont applicables aux logements conventionnés appartenant aux organismes d'habitation à loyer modéré mentionnés à l'article L. 411-2, aux logements apportés aux sociétés civiles immobilières régies par les articles L. 443-6-2 et suivants, ainsi qu'à ceux appartenant aux collectivités locales et gérés par lesdits organismes.'
Il convient de constater qu'en vertu de l'article L 353-14 du code de la construction et de l'habitation, les articles L 353-15 à L 353-22, sans faire de distinction entre ces différents articles, sont applicables aux logements conventionnés appartenant aux organismes d'H.L.M., par dérogation aux articles L 353-2 à L 353-13 qui concernent les autres logements conventionnés.
En conséquence, l'article L 353-7 du code de la construction et de l'habitation n'était pas applicable aux logements relevant du secteur H.L.M.
Dans ce cadre, c'est l'article L 353-16 du code de la construction et de l'habitation qui s'appliquait, lequel prévoyait : ' A compter de la date d'entrée en vigueur de la convention [...], le bailleur peut, dans la limite du maximum prévu par la convention, fixer un nouveau loyer qui est applicable dès sa notification aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sans qu'il soit nécessaire de leur donner congé.'
L'article L. 353-17 de ce code précise que : ' Par dérogation à l'article L. 353-3, les conventions concernant les logements mentionnés à l'article L. 353-14 prennent effet à leur date de signature'.
En conséquence, il convient de dire que la convention signée entre l'Etat et la société Opievoy s'appliquait dès sa signature, soit le 23 novembre 2012.
La mise à la disposition du locataire, prévue par l'article L 353-16 du code de la construction et de l'habitation, d'une copie de la convention conclue entre l'Etat et le bailleur ne constitue pas une condition préalable à son exécution. En outre, la loi n'assortit d'aucune sanction le défaut de mise à disposition de la convention.
Quant à l'article R 353-19 du code de la construction et de l'habitation, il ne prévoit pas la notification de la convention, mais la notification par le bailleur au locataire, à compter de la signature de la convention ou de la date d'achèvement des travaux d'amélioration, du loyer applicable. Or, il est justifié en l'espèce que le loyer et le supplément de loyer de solidarité ont été régulièrement notifiés à Mme B....
L'article L 353-14 du code de la construction et de l'habitation s'applique donc au logement de Mme B... malgré l'absence de mise à disposition de la convention par la société Opievoy.
L'article L 441-3 du code de la construction et de l'habitation énonce, par ailleurs, que :
'les organismes d'habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l'article L.441-1 le paiement d'un supplément de loyer de solidarité, en sus du loyer principal et des charges locatives, dès lors qu'au cours du bail les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements.'
Les dispositions de cet article constituent un régime locatif dérogatoire applicable quels que soient les textes auxquels se réfère le bail initial, dès l'entrée en vigueur de la convention, le supplément de loyer prévu en application de l'article L 441-3 du code de la construction et de l'habitation étant exigible en vertu d'une prérogative de puissance publique dérogeant aux dispositions de droit commun du louage.
Le bailleur peut, dans le cas où les ressources du locataire excèdent significativement le plafond de ressources pour l'attribution d'un logement social, appeler un loyer pratiqué dans la limite du loyer dérogatoire, mais aussi un SLS conforme au barème applicable.
En outre, Mme B... ne justifie aucunement qu'il lui ait été réclamé un loyer maximal dérogatoire.
L'argumentation de Mme B... sur l'inapplication du supplément de loyer de solidarité à son logement au motif qu'il serait soumis à un loyer maximum dérogatoire est donc mal fondée.
L'article 2 du code civil énonce que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
Il convient de constater que, si la loi ELAN du 23 novembre 2018, a modifié postérieurement la réglementation sur le régime applicable en cas de vente d'un logement loué à un organisme H.L.M., rien ne justifie qu'il s'agit d'une interprétation de la loi antérieure, dès lors qu'au contraire les réponses ministérielles produites par Mme B... elle-même indiquent notamment : 'La loi ELAN a à nouveau clarifié et modifié cette situation pour la rendre plus juste et compréhensible pour le locataire. Les dispositions législatives, dans la rédaction issue de cette loi, clarifient et étendent la possibilité pour le locataire de choisir (...)'.
Dès lors, il ne peut être considéré que la loi Elan se borne à reconnaître, sans rien innover, un droit préexistant qu'une définition imparfaite a rendu susceptible de controverse.
Quant au principe de la rétroactivité in mitius invoqué par Mme B..., il concerne les lois pénales.
En conséquence, la loi ELAN ne peut s'appliquer rétroactivement, et Mme B... est mal fondée à en réclamer l'application à compter de 2014.
Mme B... ne peut davantage solliciter l'application de la loi Elan à son bail postérieurement à son entrée en rigueur, dès lors que, si la cour de cassation admet que la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées, il convient de constater que tel n'est pas le cas en l'espèce, puisque le conventionnement était antérieur à la loi Elan, et que l'application de la législation relative au supplément de loyer de solidarité était donc définitivement réalisée.
La société Les Résidences était donc en droit de réclamer à Mme B... le paiement d'un supplément de loyer de solidarité, et le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de restitution du supplément de loyer de solidarité.
Il convient de débouter en conséquence Mme B... de ses demandes d'ordonner à la société Les Résidences de procéder à la modification de son compte locatif depuis l'application du premier surloyer du mois de janvier 2014 et de condamner la société Les Résidences à lui communiquer des quittances modifiées du mois de janvier 2014 sous astreinte de 150 € par jour de retard.
Sur les demandes de dommages et intérêts
Mme B... ne justifie d'aucune faute de la société Les Résidences, qui était bien fondée à lui réclamer un supplément de loyer de solidarité, et doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur l'indemnité procédurale et les dépens
Mme B..., partie perdante, sera condamnés aux dépens d'appel, les dispositions du jugement attaqué relatives aux dépens et à l'indemnité procédurale étant confirmées.
Il convient en équité de la condamner à payer à la société Les Résidences la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, et par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement déféré,
Y ajoutant,
Déboute Mme B... de ses demandes plus amples ou contraires,
Condamne Mme B... à payer à la société Les Résidences la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme B... aux dépens d'appel, avec application au profit de Me Dourlen des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Mme SPECHT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
