COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 30B
12e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 05 NOVEMBRE 2020
N° RG 19/01254 - N° Portalis DBV3-V-B7D-S7VF
AFFAIRE :
[D] [T]
...
C/
SCI TRAPPES AEROSTAT
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 24 Janvier 2019 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 16/10168
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Philippe SIMONET
Me Nicolas RANDRIAMARO
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE CINQ NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [D] [T]
né le [Date naissance 1] 1990 à [Localité 7] ([Localité 7])
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 7]
Représentant : Me Sophie GOURMELON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 47
Représentant : Me Philippe SIMONET de la SELEURL CABINET PHILIPPE SIMONET CPS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0293 -
Société SEVEN DAYS TRAPPES
N° SIRET : 812 121 366
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 8]
Représentant : Me Sophie GOURMELON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 47
Représentant : Me Philippe SIMONET de la SELEURL CABINET PHILIPPE SIMONET CPS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0293 -
APPELANTS
****************
SCI TRAPPES AEROSTAT
N° SIRET : 534 89 0 7 36
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentant : Me Nicolas RANDRIAMARO de la SELARL RD ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 339 - N° du dossier VP16281 - Représentant : Me Béatrice DELEUZE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1897
SCI COMMERCES TRAPPES AEROSTAT
N° SIRET : 810 28 4 9 92
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentant : Me Nicolas RANDRIAMARO de la SELARL RD ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 339 - N° du dossier VP16281 - Représentant : Me Béatrice DELEUZE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1897
INTIMEES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 01 Octobre 2020 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Mme Véronique MULLER, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur François THOMAS, Président,,
Mme Véronique MULLER, Conseiller,
Monsieur Bruno NUT, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 29 avril 2015, la société Trappes Aerostat - aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la société Commerces Trappes Aerostat - (ci-après société CTA) a donné à bail commercial, en l'état futur d'achèvement, à M. [D] [T] avec faculté de substitution de toute autre personne morale, un local commercial situé à [Localité 8] (78) dans la ZAC de l'Aérostat, destiné à usage exclusif de restaurant, moyennant paiement d'un loyer annuel de 20.867,50 euros en principal.
Par avenant au bail en date du 30 juin 2015, la date d'achèvement des travaux et de prise d'effet du bail, initialement fixée au 1° septembre 2015, a été reportée au 15 octobre 2015.
Reprochant à M. [T] et à la société Seven Days Trappes dont il est le gérant d'avoir investi les lieux à deux reprises avant la mise à disposition des locaux, et sans avoir obtenu les autorisations administratives requises pour l'exercice de l'activité prévue, les sociétés Trappes Aerostat et CTA ont fait délivrer au locataire, par acte du 14 octobre 2015, soit avant la prise d'effet du bail qui devait intervenir le lendemain, un commandement visant la clause résolutoire du bail pour obtenir la remise en état des lieux et la cessation de tous travaux (installation de la vitrine avant même la prise d'effet du bail).
En mai 2016, le locataire a sollicité la mise à disposition des lieux, sans toutefois obtenir satisfaction.
Par acte du 15 décembre 2016, les sociétés Trappes Aerostat et CTA ont fait assigner M. [T] et à la société Seven Days Trappes aux fins de résiliation judiciaire du bail.
Par jugement du 24 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Versailles a :
- prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts partagés des bailleur et locataire,
- débouté la société Commerces Trappes Aerostat de ses demandes de dommages et intérêts,
- débouté la société Seven Days de ses demandes,
- dit que chacune des sociétés conservera à sa charge ses frais irrépétibles
- condamné la société Seven Days aux dépens.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 22 février 2019 par M. [D] [T] et la société Seven Days Trappes.
Vu les dernières conclusions notifiées le 22 juin 2020 au terme desquelles M. [T] et la société Seven Days demandent à la cour de:
- Confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes des intimées, concernant le paiement des loyers depuis le 15 octobre 2015 et les dommages et intérêts ;
- Infirmer le jugement du 24 janvier 2019, prononçant une responsabilité partagée, alors que seule la responsabilité des intimées doit être retenue ;
- Constater que les infractions dénoncées par les demanderesses (sic) ne sont pas fondées pour justifier la résiliation du bail commercial et rejeter ladite demande ;
- Constater l'absence de faute des appelants et le caractère diffamatoire des accusations portées à leur encontre ;
- Condamner in solidum la SCI Trappes Aérostat et de la SCI Commerces Trappes Aérostat, à verser aux défendeurs, la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral.
- Condamner in solidum la SCI Trappes Aérostat et de la SCI Commerces Trappes Aérostat, à verser aux défendeurs, la somme de 102 000 euros pour le préjudice matériel subi et 18 000 € pour les frais incompressibles engagés, restant à parfaire,
- Condamner les demanderesses à livrer le local à la société Seven Days dans les 15 jours du prononcé de la décision à intervenir, sous astreinte de 300 euros par jour de retard,
Sur les demandes des intimées ,
- Rejeter les demandes à titre principal et à titre subsidiaire,
- Rejeter la demande de condamnation au paiement de la somme de 10 000 euros au titre du préjudice d'image,
- Rejeter la demande de condamnation au paiement de la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
En tout état de cause
- Condamner in solidum la SCI Trappes Aérostat et de la SCI Commerces Trappes Aérostat, à payer à la société Seven Days Trappes et M. [T], 5 000 euros au titre l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens.
- Dire que les dépens suivront ceux de l'instance au fond, dont distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Vu les dernières conclusions notifiées le 20 avril 2020 par lesquelles les sociétés Trappes Aerostat et Commerces Trappes Aerostat demandent à la cour de :
- confirmer le jugement du 24 janvier 2019 en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du bail ;
- infirmer ce jugement en ce qu'il a prononcé cette résiliation judiciaire aux torts partagés des parties ;
- infirmer ce jugement en ce qu'il a rejeté les demandes d'indemnisation des sociétés Trappes Aerostat,
Statuant à nouveau :
- juger que Monsieur [T] et la société Seven Days ont commis des infractions graves empêchant la poursuite du bail commercial;
A titre principal :
- juger que les infractions commises sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail commercial conclu le 29 avril 2015 ;
- prononcer la résiliation du bail commercial conclu le 29 avril 2015 ;
A titre subsidiaire :
- juger que la société Trappes Aerostat a commis une erreur sur les qualités essentielles de Monsieur [T] lors de la conclusion du bail, erreur sans laquelle elle n'aurait jamais contracté ;
En conséquence :
- prononcer la nullité du bail commercial conclu le 29 avril 2015.
En tout état de cause :
- condamner in solidum Monsieur [T] et la société Seven Days Trappes au paiement des loyers et charges dus depuis le 15 octobre 2015 et ce jusqu'à complète relocation des locaux ;
- condamner in solidum Monsieur [T] et la société Seven Days Trappes au paiement de la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice d'image subi ;
- dire que cette somme portera intérêt au taux légal depuis le 15 octobre 2015 ;
- ordonner la capitalisation des intérêts ;
- rejeter toutes les demandes formulées par Monsieur [T] et la société Seven Days Trappes ;
- condamner in solidum Monsieur [T] et la société Seven Days Trappes au paiement de la somme de 15.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner in solidum Monsieur [T] et la société Seven Days Trappes aux dépens de la présente procédure, qui pourront être recouvrés directement conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 25 juin 2020.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées par les parties et au jugement dont appel.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1 - Sur la demande principale en résiliation judiciaire du bail
Il résulte de l'article 1741 du code civil que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.
En l'espèce, le premier juge a prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts partagés du locataire et du bailleur, estimant que le locataire avait manqué à ses obligations en pénétrant dans les lieux avant même leur mise à disposition pour installer la vitrine et débuter des travaux, causant également un trouble de jouissance et manquant aux clauses du bail, le bailleur ayant lui-même manqué à ses engagements en ne délivrant pas la chose louée après l'achèvement des travaux.
La société CTA sollicite l'infirmation du jugement et la résiliation judiciaire du bail aux seuls torts de la société Seven Days. Elle estime que son refus de livrer les locaux est une décision justifiée par l'attitude du preneur en raison de la gravité des faits commis, indiquant qu'elle n'avait aucune autre solution.
La société Seven Days soutient n'avoir commis aucun manquement à ses obligations et conclut au rejet de la demande de résiliation du bail. Elle estime que c'est au contraire le bailleur qui a manqué à ses obligations contractuelles à de nombreuses reprises, notamment en refusant de manière délibéré, et à plusieurs reprises, de respecter son obligation de délivrance des lieux.
****
* sur l'incident du 28 août 2015
Il résulte de l'article 10-1 du contrat de bail que : " le preneur devra occuper les lieux honorablement et paisiblement, et dans le strict respect du règlement de copropriété. L'occupation des locaux par le preneur ne devra donner lieu à aucune contravention ni à aucune plainte ou réclamation de la part de qui que ce soit, et notamment des copropriétaires et des autres locataires de l'immeuble."
Il résulte de l'article 12 du même contrat intitulé "travaux d'aménagement" que : "le preneur s'engage à effectuer tous travaux d'aménagement et autres nécessaires, devant lui permettre d'utiliser les locaux conformément à leur destination (....). Le preneur devra en outre justifier des autorisations suivantes (....). b) autorisations administratives : Le preneur s'engage à mettre tous les moyens en oeuvre afin d'obtenir à son nom les autorisations administratives éventuellement nécessaires à la réalisation des travaux dans les meilleurs délais (...)."
Il résulte enfin de l'article 16 du même contrat que : "des travaux ne pourront être exécutés dans les locaux que sous les conditions cumulatives suivantes : autorisation préalable et écrite du bailleur ou son mandataire sur le projet de travaux (...), obtention préalable et définitive des autorisations administratives requises le cas échéant, selon la nature des travaux envisagés."
Par avenant au bail en date du 30 juin 2015, la date d'achèvement des travaux et de prise d'effet du bail, initialement fixée au 1° septembre 2015, a été reportée au 15 octobre 2015.
Malgré ce report de la prise d'effet du bail, et sans avoir obtenu aucune des autorisations énoncées au bail, la société Seven Days a procédé, dès le 28 août 2015, à la pose des vitrines de son commerce dont elle venait de recevoir livraison.
Cette installation a généré :
- une pétition des habitants de l'immeuble concerné qui se sont opposés à l'implantation de la société Seven Days, au motif que ces travaux avaient occasionné des nuisances sonores,
- un procès-verbal de constat d'infraction du 28 août 2015 établi par un représentant de la mairie de [Localité 8] qui a constaté la pose des vitrines, sans déclaration préalable en violation du code de l'urbanisme,
- un arrêté municipal du 2 septembre 2015 mettant en demeure la société Seven Days de cesser les "travaux de construction" au plus tard le 10 septembre 2015.
Sans contester la pose de cette vitrine sans autorisation, et l'atteinte à un bien dont elle n'avait pas la disposition, la société Seven Days dénie tout caractère de gravité à ses actes, au motif qu'elle était dans une situation de force majeure, ne disposant d'aucun lieu ou entreposer la vitrine, qu'elle a obtenu l'autorisation du mandataire du bailleur, qu'il n'existe aucune nuisance, et qu'enfin elle a déposé les vitrines dès le 1° septembre de sorte que le local est revenu à son état d'origine, l'infraction ayant ainsi été rapidement réparée.
Le fait que la société Seven Days ne disposait pas de lieu d'entreposage - outre qu'il s'avère inexact dès lors que, selon ses propres déclarations, ce lieu a été trouvé le 1° septembre - ne pouvait la dispenser d'obtenir les autorisations requises (bailleur, et autorisation administrative), sachant que plusieurs mois s'étaient écoulés entre la commande et la livraison des vitrines.
Ainsi que l'a relevé le premier juge, il n'est en outre justifié d'aucune autorisation du mandataire du bailleur. Enfin, le fait que la mairie n'ait pas établi de nouveau procès-verbal après la date fixée par sa mise en demeure (10 septembre), même s'il tend à démontrer que l'infraction avait cessé au 10 septembre, ne permet pas pour autant de dénier l'existence d'un manquement imputable au locataire.
En faisant poser des vitrines dans un local qui n'était pas encore mis à sa disposition et sur lequel elle ne disposait alors d'aucun droit, au surplus sans respecter les clauses parfaitement claires du bail lui imposant de solliciter l'autorisation du bailleur et de l'administration avant la réalisation de tous travaux, la société Seven Days a gravement manqué à ses obligations.
Il est particulièrement surprenant que postérieurement à cet incident et jusqu'en mai 2016, aucune des parties n'ait clarifié la situation, le bailleur ne se manifestant plus après la délivrance de son commandement du 14 octobre 2015 (visant la cessation de travaux qui avaient manifestement cessé en septembre 2015), et le locataire continuant à faire toutes les démarches administratives pour obtenir l'autorisation d'exploiter son commerce, sans toutefois solliciter la délivrance des lieux. Force est ici de constater que chacune des parties a accepté le statu quo, aucune des parties ne se préoccupant de la délivrance du local avant le mois de mai 2016.
Force est en outre de constater que, malgré ce premier incident, et quelle que soit l'ambiguïté de la situation postérieure, la société Seven Days a continué de se considérer comme le légitime occupant du local puisqu'elle est intervenue le 8 mai 2016 afin de changer la serrure du commerce, dont la porte avait été fracturée la nuit précédente, tentant ainsi à nouveau de s'attribuer la disposition d'un local avant même d'en solliciter la délivrance par le bailleur, ce qu'elle ne fera finalement que le 25 mai 2016. Cette nouvelle tentative de rentrer en possession des lieux sans solliciter au préalable l'autorisation du bailleur caractérise un nouveau manquement de la société Seven Days à ses obligations, qui, s'ajoutant au premier, suffit à justifier le prononcé de la résiliation du bail.
La société Seven Days, qui impute au bailleur un certain nombre de manquements à ses obligations, n'en tire toutefois comme conséquence que des demandes indemnitaires qui seront examinées plus avant, sans solliciter pour autant la résiliation du bail aux torts du bailleur, de sorte que le jugement sera infirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail aux torts partagés du bailleur et du locataire, cette résiliation étant prononcée aux seuls torts de la société Seven Days.
* sur les conséquences de la résiliation du bail
La société CTA sollicite paiement des loyers et charges depuis le 15 octobre 2015 jusqu'à complète relocation des lieux.
Force est toutefois de constater que le bailleur, qui n'a jamais donné suite au commandement délivré le 14 octobre 2015, n'a jamais non plus procédé à la délivrance des lieux loués au profit du preneur, alors même qu'il lui incombait - par application de l'article 3.5 du bail - d'inviter le preneur à constater la réalité de l'achèvement des travaux afin de prendre possession des lieux. Contrairement à ce qui est soutenu, il n'est nullement démontré que le preneur ait demandé un report de la prise d'effet du bail après le 15 octobre 2015 qui aurait justifié un retard du bailleur dans la délivrance.
Faute pour le bailleur d'avoir rempli son obligation de délivrance, il n'est pas fondé à solliciter paiement des loyers dus à compter du 15 octobre 2015. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.
Le bailleur sollicite en outre réparation de son préjudice d'image qui résulterait des conséquences du procès-verbal dressé par la mairie de [Localité 8] le 28 août 2015.
Force est toutefois de constater que ce procès-verbal ne fait nullement état de la société CTA, mais uniquement de la société Seven Days et de M. [T], outre le constructeur de l'immeuble, de sorte que la société CTA n'est pas fondée à invoquer une atteinte à son image. Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a rejeté sa demande indemnitaire à ce titre.
2 - sur la demande reconventionnelle formée par la société Seven Days
La résiliation du bail étant prononcée, la demande de mise à disposition des locaux formée par la société Seven Days sera rejetée, le jugement étant confirmé de ce chef.
La société Seven Days sollicite en outre réparation des préjudices qu'elle estime avoir subi du fait des manquements du bailleur, constitués de son refus injustifié de délivrer le local objet du bail. Ses nombreux reproches adressés au bailleur sont en fait une déclinaison détaillée du reproche principal du défaut de délivrance, à savoir défaut de convocation pour l'achèvement des travaux, défaut de visite préliminaire au constat de l'achèvement, défaut de réponse aux demandes de communication de pièces pour les autorisations administratives, notification d'un commandement de cesser des travaux que le bailleur savait achevés...
S'il est exact que le bailleur a manqué à son obligation de délivrer la chose louée, force est également de constater que la société Seven Days n'a, pour sa part, jamais manifesté, avant le 25 mai 2016, la volonté d'obtenir cette délivrance, acceptant au contraire le statu quo que la cour a déjà relevé qui était la conséquence du fait qu'elle ne disposait pas encore des autorisations administratives nécessaires pour la réalisation des travaux d'aménagement. Les seules affirmations de la société Seven Days quant à une obstruction du bailleur pour l'obtention de ces autorisations, qui ne sont pas étayées, sont en outre insuffisantes à caractériser une faute, d'autant que ces autorisations ont finalement été obtenues en avril 2016, un mois avant que la société Seven Days ne sollicite la délivrance des lieux.
La résiliation du bail ayant été prononcée aux torts de la société Seven Days pour des faits commis en août 2015 avant même que le bailleur ne soit tenu de son obligation de délivrance, le 15 octobre 2015, la société Seven Days est d'autant moins fondée à invoquer ce manquement du bailleur à son obligation.
Aucune faute ne pouvant ainsi être imputée au bailleur, les demandes indemnitaires formées par la société Seven Days et par son gérant M. [T] seront rejetées, le jugement étant confirmé de ce chef.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.
Chacune des parties succombant partiellement en ses demandes, elle conservera la charge des dépens exposés en cause d'appel.
Il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Infirme le jugement du 24 janvier 2019 du tribunal de grande instance de Versailles en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail aux torts partagés du bailleur et du locataire,
Et statuant à nouveau de ce seul chef,
Prononce la résiliation judiciaire du bail du 29 avril 2015 aux torts de la société Seven Days Trappes,
Confirme le jugement pour le surplus,
Et y ajoutant,
Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens exposés en cause d'appel.
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
signé par Monsieur François THOMAS, Président, et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
