COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51A
1re chambre 2e section
ARRÊT N°
CONTRADICTOIRE
DU 26 MAI 2020
N° RG 17/04697 - N°
Portalis
DBV3-V-B7B-RUGG
AFFAIRE :
[L] [D]
divorcée [J]
C/
[F] [G] [Y] [T]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 25 Avril 2017 par le Tribunal d'instance de COURBEVOIE
N° chambre : 0
N° Section : 0
N° RG : 11-16-020
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 26.05.2020
à :
Me Fabrice
HONGRE-BOYELDIEU
Me Catherine CIZERON
TI DE COURBEVOIE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT SIX MAI DEUX MILLE VINGT,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Madame [L] [D] divorcée [J]
[Adresse 6]
[Localité 8]
Représentée par Maître Fabrice HONGRE-BOYELDIEU de l'ASSOCIATION AVOCALYS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 - N° du dossier 003361 - et par Maître Eric SLUPOWSKI, avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : D0956
APPELANTE
****************
Madame [F] [G] [Y] [T], élisant domicile au cabinet de Me [S] [Z] [Adresse 7]
née le [Date naissance 2] 1973 à [Localité 11]
de nationalité Française
[Adresse 12]
[Localité 9]
03600 ESPAGNE
Représentée par Maître Catherine CIZERON de la SELARL CABINET DE L'ORANGERIE, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.404 - N° du dossier 170246 - et par Maître Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ, avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : L0107
INTIMÉE
****************
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 18 Février 2020, Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseiller ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :
Madame Isabelle BROGLY, Président,
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Mme Catherine SPECHT
Par acte sous seing privé en date du 23 décembre 2003 avec effet au 1er février 2004, Mme [F] [T] a donné en location à Mme [L] [D] un logement situé [Adresse 4]. Les conditions générales du bail contenaient une clause prévoyant la résiliation en cas de défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté sans effets.
Par acte d'huissier de justice délivré le 28 septembre 2015, Mme [T] a fait délivrer à Mme [D] un commandement de payer.
Suivant acte d'huissier de justice délivré le 2 mars 2016, dénoncé au préfet le 5 septembre 2016, Mme [T] a fait assigner Mme [D] à comparaître devant le tribunal d'instance de Courbevoie, afin d'obtenir, avec exécution provisoire :
- la constatation de la résiliation du bail,
à titre subsidiaire,
- que soit prononcée :
- la résiliation du bail,
- l'expulsion de Mme [D] avec suppression du délai de deux mois prévu par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
- sa condamnation au paiement d'une somme de 6 578,95 euros outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4 732,23 euros et à compter de l'assignation sur le surplus et au titre des loyers et charges impayés, au paiement de la somme due au titre de la clause pénale contenue dans le bail et d'une indemnité d'occupation ainsi qu'à la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement contradictoire en date du 25 avril 2017, le tribunal d'instance de Courbevoie a :
- déclaré recevables les demandes de Mme [T],
- condamné Mme [D] à verser à Mme [T] la somme de 5 928,72 euros au titre des loyers et charges impayés, le mois de février 2017 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
- débouté Mme [T] de sa demande au titre de la clause pénale,
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 28 novembre 2015,
- suspendu les effets de la clause résolutoire rappelée dans le commandement de payer en date du 28 septembre 2015 et autorisé Mme [D] à s'acquitter de sa dette en 24 mensualités de 247 euros chacune, en sus du loyer courant, le premier versement étant exigible à l'échéance contractuelle suivant la signification de la présente décision, et la dernière mensualité soldant la dette en principal, intérêts et frais,
- dit qu'en cas de non versement d'une seule mensualité ou de non paiement du loyer courant:
- il ne sera plus sursis à l'exécution des poursuites à l'égard de Mme [D],
- le bail sera résilié de plein droit à la date de la défaillance,
- il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [D] et des occupants de son chef, avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, dans les conditions du code des procédures civiles d'exécution, ainsi qu'à la remise des meubles et des objets mobiliers garnissant les lieux,
- Mme [D] sera alors condamnée à payer à Mme [T], à compter de la résiliation et jusqu'à la date de libération des lieux une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 1 583,23 euros,
- débouté Mme [T] de sa demande de voir prononcer la résiliation du bail,
- débouté Mme [D] de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande d'attestation de loyer,
- condamné Mme [D] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 28 septembre 2015
- condamné Mme [D] à verser à Mme [T] la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire de la décision.
Par déclaration reçue au greffe en date du 20 juin 2017, Mme [D] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions notifiées le 7 janvier 2019, elle demande à la cour de :
- la déclarer recevable et bien fondée en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions
y faisant droit,
- débouter Mme [T] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions,
- dire et juger que les conclusions d'intimé et d'appel incident signifiées par RPVA le 6 octobre 2017 sont irrecevables car Mme [T] dissimule l'adresse de son domicile réel,
par voie de conséquence,
- dire et juger que les conclusions d'intimé et d'appel incident signifiés par RPVA le 23 novembre 2018 sont irrecevables car l'irrecevabilité des conclusions d'intimé et d'appel incident signifiées par RPVA le 6 octobre 2017 implique par voie de conséquence l'irrecevabilité des conclusions d'intimé et d'appel incident signifiés par RPVA le 23 novembre 2018,
en tout état de cause,
- dire et juger que les conclusions d'intimé et d'appel incident signifiées par RPVA le 23 novembre 2018 sont irrecevables car Mme [T] dissimule l'adresse de son domicile réel,
- dire et juger qu'eu égard à l'irrecevabilité des conclusions d'intimé et d'appel signifiées par RPVA le 6 octobre 2017 et des conclusions d'intimé et d'appel incident signifiées par RPVA le 23 novembre 2018, Mme [T] ne peut qu'être déboutée de son appel incident, de toutes ses demandes liées à cet appel incident et de ses conclusions, que ce soit au titre des demandes résultant des conclusions d'intimé et d'appel incident signifiées par RPVA le 6 octobre 2017 ou des conclusions d'intimé et d'appel incident signifiées par RPVA le 23 novembre 2018,
en conséquence,
- dire et juger que l'ensemble des pièces communiquées par Mme [T] et déposées à l'appui de ses conclusions irrecevables sont elles-mêmes irrecevables et cela que ce soit pour les pièces communiquées et déposées à l'appui de ses conclusions irrecevables d'intimé et d'appel incident signifiées par RPVA le 6 octobre 2017 ou pour les pièces communiquées et déposées à l'appui de ses conclusions irrecevables d'intimé et d'appel incident signifiées par RPVA le 23 novembre 2018,
en conséquence,
- dire et juger et que cette présente procédure d'appel enregistrée sous le numéro RG 17/04697 sera jugée sur les seuls éléments, conclusions et pièces fournis par Mme [D],
sur le fond et tout état de cause,
- dire et juger que Mme [T] ne peut qu'être déboutée de son appel incident, de toutes ses demandes liées à son appel incident et de toutes ses demandes présentes dans ses conclusions en qualité d'intimée et cela que ce soit dans ses conclusions d'intimé et d'appel incident signifiées par RPVA le 6 octobre 2017 ou dans les conclusions d'intimé et d'appel incident numéro 8 signifiées par RPVA le 23 novembre 2018,
- infirmer le jugement du tribunal d'instance de Courbevoie en date du 25 avril 2017 en ce qu'il a :
- déclaré recevables les demandes de Mme [T],
- condamné Mme [D] à verser à Mme [T] la somme de 5 928,72 euros au titre des loyers et charges impayées, mois de février 2017 inclus, et ce outre les intérêts au taux légal à compter du jugement,
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 28 novembre 2015,
- suspendu les effets de la clause résolutoire rappelée dans le commandement de payer en date du 28 septembre 2015 et autorisé Mme [D] à s'acquitter de sa dette en 24 mensualités d'un montant de 247 euros chacune, en sus du loyer courant, le premier versement étant exigible à l'échéance contractuelle suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité soldant la dette en principal intérêts et frais,
- dit qu'en cas de non versement d'une seule mensualité ou de non paiement du loyer courant :
- il ne sera plus sursis à l'exécution des poursuites à l'égard de Mme [D],
- le bail sera résilié de plein droit à la date de la défaillance,
- il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [D] et des occupants de son chef, avec si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, dans les conditions des procédures civiles d'exécution, ainsi qu'à la remise des meubles et des objets mobiliers garnissant les lieux,
- Mme [D] sera alors condamnée à payer à Mme [T] à compter de la résiliation et jusqu'à la date de libération des lieux une indemnité d'occupation de 1 583,23 euros,
- débouté Mme [D] de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande d'attestation de loyer,
- condamné Mme [D] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 28 septembre 2015,
- débouté Mme [D] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [D] à verser à Mme [T] la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,
statuant à nouveau,
- constater que l'huissier n'a pas notifié l'assignation au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience du 2 juin 2016, afin qu'il saisisse, en tant que de besoin, les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents.
en conséquence,
- tirer les conséquences qui s'imposent, c'est à dire l'irrecevabilité de la demande de Mme [T] tendant à l'application de la clause résolutoire du bail et cela avec les conséquences de droit subséquentes,
- la déclarer recevable et bien fondée à présenter une demande reconventionnelle et y faisant droit, de condamner Mme [T] à lui payer la somme de 15 000 euros de dommages et intérêts pour exécution déloyale du contrat de bail,
- ordonner en tant que de besoin la compensation avec les sommes qui resteraient éventuellement dues par elle,
- enjoindre à Mme [T] de lui délivrer une quittance de loyer conforme au présent arrêt et laissant apparaître les loyers réglés, au plus tard dans les 8 jours à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir, en tant que de besoin sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
- condamner Mme [T] à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance,
- infirmer le jugement du tribunal d'instance de Courbevoie en ce qu'il l'a condamnée au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de ne pas la condamner sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- constater qu'elle a procédé au règlement des loyers réclamés et mentionnés au commandement de payer en date du 28 septembre 2015,
- constater qu'elle a procédé au règlement des loyers et qu'elle a été dans l'incapacité de payer son loyer courant des mois d'août, septembre et décembre 2016 ce qui représente une somme 3 990 euros et 84 centimes à la suite de difficultés financières notamment liées à la perte d'un emploi et à l'absence de prestations de Pôle emploi pendant une importante période et qu'elle poursuit le règlement des loyers courants,
- constater sa bonne foi,
- constater la mauvaise foi de Mme [T],
en conséquence, en tout état de cause,
- annuler les effets du commandement de payer en date du 28 septembre 2015,
- dire et juger que le jeu de la clause résolutoire insérée au bail n'a pas lieu d'être acquis et de débouter Mme [T] de sa demande d'expulsion,
subsidiairement,
- suspendre le jeu de la clause résolutoire et de débouter Mme [T] de sa demande d'expulsion,
- lui accorder les plus larges délais pour procéder au règlement des sommes éventuellement prononcées à sa charge et le cas échéant le paiement en 24 mensualités des sommes éventuellement prononcées à sa charge, notamment au titre du commandement de payer s'il n'était pas procédé à une compensation des sommes éventuellement dues par Mme [D] à la suite de ses demandes reconventionnelles,
- infirmer le jugement du tribunal d'instance de Courbevoie en ce qu'il l'a condamnée aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 28 septembre 2015,
- de condamner Mme [T] aux entiers dépens de la première instance et d'appel, en ce compris le coût de délivrance du commandement de payer du 28 septembre 2015 et de l'acte introductif d'instance,
y ajoutant,
- de condamner Mme [T] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel.
Aux termes de ses conclusions notifiées le 20 mai 2019, Mme [T] demande à la cour de :
- débouter Mme [D] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, notamment de sa demande de délais de paiement,
- confirmer le jugement rendu le 25 avril 2017 par le tribunal d'instance de Courbevoie en ce qu'il a :
- déclaré ses demandes recevables,
- condamné Mme [D] à lui verser à les sommes dues au titre des loyers et charges impayés au mois de février 2017 inclus outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 28 novembre 2015,
- débouté Mme [D] de sa demande de dommage et intérêts et de sa demande d'attestation de loyer,
- condamné Mme [D] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 28 septembre 2015 et l'a débouté de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [D] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile,
- d'infirmer le jugement rendu le 25 avril 2017 par le tribunal d'instance de Courbevoie en ce qu'il :
- l'a déboutée de sa demande au titre de la clause pénale,
- a suspendu les effets de la clause résolutoire et autorisé Mme [D] à s'acquitter de sa dette en 24 mensualités de 247 euros chacune, en sus du loyer courant, le premier versement étant exigible à l'échéance contractuelle suivant la signification de la présente décision, et la dernière mensualité soldant la dette en principal, intérêts et frais,
- l'a déboutée de sa demande de voir prononcée la résiliation du bail,
ce faisant, statuant à nouveau,
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail concernant l'appartement sis [Adresse 5],
à titre subsidiaire,
- ordonner la résiliation du bail pour défaut de paiement de la locataire,
- ordonner l'expulsion de Mme [D] ainsi que de tous occupants de son chef, et ce, avec le concours de la force publique si nécessaire,
- ordonner la suppression du délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
- autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles au choix de l'huissier de justice, aux frais et risques des locataires,
- condamner Mme [D] à lui payer la somme de 6 378,49 euros arrêtée au 6 novembre 2018 en ce compris :
* 4 350,69 euros au titre des loyers d'août, septembre et décembre 2016 impayés,
* 2 900,46 euros au titre des loyers d'avril et mai 2017 impayés,
* 1 568,06 euros au titre des révisions de loyer impayés au 6 novembre 2018,
* 517,01 euros au titre des régularisations annuelles de charges pour les années 2011 à 2015 inclus,
* 384 euros au titre des taxes sur ordures ménagères de 2012 à 2015,
* 85 euros au titre de la taxe sur ordures ménagères 2017,
- prendre acte de ce que Mme [D] a procédé au paiement de la somme de 3 705 euros au 6 novembre 2018 au titre des condamnations à intervenir,
- condamner Mme [D], au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du montant du loyer actuel augmenté des charges, et ce jusqu'à libération effective des lieux,
- condamner Mme [D] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages intérêts,
- condamner Mme [D] à lui payer à la somme de 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [D] à payer les dépens d'appel.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 21 novembre 2019.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour renvoie à leurs écritures.
Sur la recevabilité des conclusions d'intimée et de l'appel incident
En application de l'article 961 du code de procédure civile, les conclusions des parties sont signées par leur avocat et notifiées dans la forme des notifications entre avocats. Elles ne sont pas recevables tant que les indications mentionnées à l'alinéa 2 de l'article précédent n'ont pas été fournies. Cette fin de non-recevoir peut être régularisée jusqu'au jour du prononcé de la clôture ou, en l'absence de mise en état, jusqu'à l'ouverture des débats.
En vertu de l'article 960, la partie personne physique doit indiquer ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance.
Mme [D] affirme que les conclusions d'intimée de Mme [T] doivent être déclarées irrecevables au motif que celle-ci n'habite pas au [Adresse 1], comme indiqué dans ses conclusions.
Il convient de constater que le code postal d'[Localité 10] est effectivement 77 330, mais qu'il ne s'agit que d'une erreur de plume, non susceptible de tromper l'appelante.
En tout état de cause, Mme [T] expose résider actuellement à Barcelone, et sa nouvelle adresse figure dans l'en-tête de ses dernières conclusions.
Eu égard à cette régularisation intervenue avant l'ouverture des débats, il n'existe aucun motif de déclarer irrecevables les conclusions de Mme [T].
Sur la recevabilité de la demande de résiliation du bail
En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience.
Dès lors que l'audience devant le tribunal d'instance a eu lieu le 9 mars 2017, alors que l'assignation du 2 mars 2016 avait été notifiée à la préfecture le 5 septembre 2016, c'est pertinemment que le premier juge a indiqué que la demande de résiliation du bail de Mme [T] était recevable. Le jugement doit être confirmé de ce chef.
Sur la demande de résiliation du bail
Mme [T] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 septembre 2015.
Le commandement de payer du 28 septembre 2015 faisait mention d'une dette locative de 4 732,23 euros, et un décompte détaillé y était annexé.
Il ressort de ce décompte que, si Mme [D] payait effectivement son loyer par virement :
- elle n'a pas modifié le montant du virement en fonction de l'indexation du loyer, la régularisation des charges locatives et l'augmentation des provisions sur charges, ce qui a progressivement creusé sa dette de loyer,
- Mme [D] n'a pas réglé son loyer en mars 2011, en février 2015, en mars 2015 et en juin 2015, mais elle a payé 2 loyers en mai 2015 et 2 loyers en juillet 2015, soit deux loyers impayés.
Sur le premier point, il appartenait à l'évidence à Mme [D], qui recevait chaque mois des avis d'échéance lui indiquant le montant du loyer indexé et des provisions sur charges, d'adapter le montant de son paiement aux sommes effectivement dues, et la circonstance qu'elle procédait au paiement par un virement bancaire ne saurait l'exonérer de sa responsabilité à ce titre.
Si les pièces versées aux débats permettent d'établir que Mme [D] a procédé en février 2011 à deux versements de 1333,74 euros, ces versements s'imputaient en réalité sur les loyers de janvier 2011 et février 2011, et le loyer de mars 2011 est donc bien resté impayé.
Cependant, les avis d'échéance produits par Mme [T], font apparaître une dette de 531,63 euros à la date du 1er mars 2011, en sus du loyer courant, qui n'est pas justifiée. C'est à juste titre que le premier juge a donc déduit cette somme de la dette locative de Mme [D].
Mme [D] ne justifie d'aucun autre versement que ceux mentionnés dans le décompte de la bailleresse.
Il convient de constater que les charges locatives sont justifiées par les pièces versées aux débats et ont été régulièrement régularisées :
- pour l'année 2010 : solde en faveur de la locataire de 222,86 euros
- pour l'année 2011 : solde en faveur de la bailleresse de 98,72 euros
- pour l'année 2012 : solde en faveur de la bailleresse de 30,31 euros
- pour l'année 2013 : solde en faveur de la bailleresse de 178,44 euros
- pour l'année 2014 : solde en faveur de la bailleresse de 373,88 euros
toutes ces sommes apparaissant dans le décompte produit par Mme [T].
En conséquence, il existait bien une dette de loyers et charges de 4205,12 euros à la date du 28 septembre 2015, et aucune mauvaise foi ne peut être reprochée à Mme [T], confrontée à une dette locative importante, dans le fait d'avoir délivré un commandement de payer. L'argument lié à l'exécution déloyale du contrat de bail ne saurait prospérer.
Mme [D] a procédé au paiement des sommes de 1429,17 euros le 7 octobre 2015 et 1429,17 euros le 5 novembre 2015, soit la somme de 2858,34 euros au total, et n'a donc pas réglé sa dette locative dans le délai de deux mois qui lui était imparti.
Il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 28 novembre 2015.
Sur la demande de suspension de la clause résolutoire
En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Il appartient au débiteur qui sollicite un tel délai d'apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu'il est en capacité de régler l'intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l'ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l'honorer.
Mme [D] indique qu'elle se trouve dans une situation personnelle difficile, ayant perdu son emploi.
L'examen du décompte, produit par la bailleresse et non contestée par la locataire, fait apparaître que, sur la période comprise entre le jugement du 25 avril 2017 et le mois de novembre 2018, Mme [D] a procédé à 15 versements de la somme de 247 euros prévue par le premier juge, en sus du loyer courant.
Cependant, sur la même période, Mme [D] s'est abstenue de régler deux loyers et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour l'année 2017, et n'a pas ajusté son paiement à l'indexation du loyer intervenue en février 2018.
En conséquence, les versements de Mme [D] ont été supérieurs de 578,47 euros seulement aux sommes dues au titre des loyers et charges, et la dette locative s'élevait toujours à plus de 5300 euros au 30 novembre 2018.
Dès lors, Mme [D] ne justifie pas se trouver en mesure de régler sa dette locative dans un délai raisonnable, et il ne peut être imposé plus longtemps à Mme [T], bailleur privé, des délais de paiement.
Il y a lieu de débouter Mme [D] de sa demande de suspension de la clause résolutoire et de sa demande de délais de paiement, et le jugement sera infirmé de ce chef.
L'expulsion de Mme [D] sera ordonnée selon les modalités prévues au dispositif.
Sur le montant de l'indemnité d'occupation
Mme [T] sollicite la condamnation de Mme [D] à lui verser une indemnité d'occupation égale au double du montant du loyer actuel augmenté des charges, et ce jusqu'à libération effective des lieux.
L'indemnité d'occupation, de nature mixte compensatoire et indemnitaire, a pour objet de réparer l'intégralité du préjudice subi par le bailleur du fait de la privation de son bien.
Mme [T] ne justifiant d'aucun préjudice autre que celui lié à l'occupation du logement, il convient de prévoir que l'indemnité d'occupation sera d'un montant équivalent à celui du loyer et charges contractuellement prévus. Le jugement sera infirmé de ce chef.
Sur les demandes en paiement
Mme [T] sollicite la condamnation de Mme [D] à lui payer la somme de 6 378,49 euros arrêtée au 6 novembre 2018 en ce compris 4 350,69 euros au titre des loyers d'août, septembre et décembre 2016 impayés, 2 900,46 euros au titre des loyers d'avril et mai 2017 impayés, 1568,06 euros au titre des révisions de loyer impayés au 6 novembre 2018, 517,01 euros au titre des régularisations annuelles de charges pour les années 2011à 2015 inclus, 384 euros au titre des taxes sur ordures ménagères de 2012 à 2015, et 85 euros au titre de la taxe sur ordures ménagères 2017.
Contrairement à ce qu'indique Mme [D], cette demande ne correspond pas à une demande nouvelle, mais à l'actualisation de la demande formée devant le premier juge. Elle est donc parfaitement recevable.
Il y a lieu de déduire de cette somme :
- la somme susmentionnée de 531,63 euros figurant à tort sur l'avis de paiement du 1er mars 2011,
- les frais d'huissier qui relèvent des dépens : 211,49 + 203,77+ 85,87 euros
À l'inverse, les charges ont été régulièrement justifiées et régularisées par Mme [T], et les sommes réclamées à ce titre sont régulières.
Il convient en conséquence de condamner Mme [D] à verser à Mme [T] la somme de 5345,73 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 6 novembre 2018, loyer de novembre 2018 inclus.
Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de répartition de la dette formée par Mme [T], qui n'a aucun intérêt pratique et qui est contraire aux règles légales d'imputation des paiements.
Sur la demande de quittance de loyer
Mme [D] demande la condamnation de Mme [T] sous astreinte à lui délivrer une quittance de loyer correspondant aux loyers réglés.
S'il appartient effectivement au bailleur de délivrer des quittances à son locataire, Mme [D] ne justifie pas avoir formé une demande en ce sens auprès de Mme [T], elle doit être déboutée de sa demande de condamnation sous astreinte.
Sur les demandes de dommages et intérêts
Sur la demande de Mme [D]
Mme [D] sollicite la condamnation de Mme [T] à lui verser la somme de 15 000 euros de dommages et intérêts pour exécution déloyale du contrat de bail.
Il y a lieu de constater que Mme [D] ne démontre l'existence d'aucune faute de la bailleresse. En effet, Mme [T] a correctement procédé à l'appel des loyers, avec l'indexation contractuelle, a régulièrement procédé à l'appel puis à la régularisation des charges locatives, et a légitimement saisi le premier juge d'une demande de résiliation du bail dès lors qu'une dette locative importante était constituée. Seul les défauts réitérés de paiement de Mme [D] sont à l'origine de la présente procédure.
Mme [D] doit donc être déboutée de sa demande de dommages et intérêts sur ce fondement, et le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur la demande de Mme [T]
Mme [T] sollicite la condamnation de Mme [D] à lui verser la somme de 5000 euros de dommages et intérêts en raison de son comportement dilatoire au cours de la procédure d'appel.
Il convient de constater que, si l'argumentation de Mme [D] est juridiquement et matériellement infondée, son intention de nuire ayant fait dégénérer en abus son droit d'ester en justice n'est cependant pas établie, et ce d'autant que la dette locative n'a pas augmenté en cours de procédure.
Mme [T] doit donc être déboutée de sa demande de dommages et intérêts de ce chef.
Sur l'indemnité procédurale et les dépens
Il convient de condamner Mme [D], qui succombe, aux dépens d'appel, les dispositions du jugement attaqué relatives aux dépens et à l'indemnité procédurale étant confirmées.
Il y a lieu en équité de la condamner en outre à verser à Mme [T] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire,
Déclare recevables les conclusions de Mme [T],
Infirme partiellement le jugement déféré,
Statuant à nouveau,
Condamne Mme [D] à verser à Mme [T] la somme de 5345,73 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus impayés à la date du 6 novembre 2018, terme de novembre 2018 inclus,
Déboute Mme [D] de sa demande de délais de paiement,
Ordonne l'expulsion de Mme [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux sis à [Adresse 3], avec si besoin est, le concours de la force publique et d'un serrurier, dans les formes légales et notamment dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux,
Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution,
Condamne Mme [D] à verser à Mme [T] à compter du 1er décembre 2018 une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuellement dû, si le bail s'était poursuivi, augmenté des charges, jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l'expulsion,
Confirme le jugement déféré pour le surplus,
Y ajoutant,
Rejette toute demande plus amples ou contraires,
Condamne Mme [D] à verser à Mme [T] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [D] aux dépens d'appel.
Prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Isabelle BROGLY, Président et par Madame Sylvie PASQUIER-HANNEQUIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier,Le président,
