COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 57A
3e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 07 MAI 2020
N° RG 18/07898
N° Portalis DBV3-V-B7C-SZFT
AFFAIRE :
[P], [D], [E] [J] épouse [H]
C/
SARL YKHA STANDING HOME
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 24 Septembre 2018 par le Tribunal de Grande Instance de Pontoise
N° Chambre : 2
N° RG : 16/07911
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Pierre-antoine CALS
Me Maddy BOUDHAN
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE SEPT MAI DEUX MILLE VINGT,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Madame [P], [D], [E] [J] épouse [H]
née le [Date naissance 1] 1962 à [Localité 7] (95)
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentant : Me Pierre-antoine CALS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 719
Représentant : Me Richard FORGET, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1834
APPELANTE
****************
SARL YKHA STANDING HOME
N° SIRET : 793 316 795
[Adresse 2]
[Localité 6]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Maddy BOUDHAN, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : J130
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 Mars 2020 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Marie-José BOU, Président,
Madame Françoise BAZET, Conseiller,
Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT,
FAITS ET PROCEDURE
Mme [H] est propriétaire d'une maison d'habitation de 550 m2 avec une orangerie, un studio indépendant, des dépendances et une piscine, située [Adresse 3].
Elle a confié à l'agence immobilière Ykha Standing Home successivement trois mandats de vente de cette propriété : le premier, sans exclusivité, daté du 17 avril 2011, prévoyait un prix de vente de 1 177 000 euros ainsi qu'une rémunération du mandataire de 77 000 euros, un avenant du 17 août 2011 prévoyant un prix de vente réduit à 1 040 000 euros et une rémunération du mandataire ramenée à 70 000 euros; le deuxième, également sans exclusivité, daté du 30 septembre 2013, prévoyait un prix de vente de 950 000 euros et une rémunération du mandataire de 70 000 euros ; le troisième, daté du 17 février 2014, prévoyait le même prix de vente et la même rémunération du mandataire, mais était assorti d'une exclusivité.
Aucun candidat sérieux ne s'étant manifesté, les parties ont décidé de procéder à la vente du bien en 9 lots. Un quatrième mandat, exclusif, a ainsi été donné à l'agence Ykha Standing Home par Mme [H] le 2 mars 2015 pour vendre le bien en 9 lots au prix global souhaité de 960 500 euros. La rémunération du mandataire a été fixée à 13 % du montant de la vente à la charge du mandant. En contrepartie, le mandataire s'est obligé à effectuer toutes les démarches auprès des géomètre, architecte, entreprises de travaux et administration en vue de la transformation du bien en 9 lots. Un avenant du 24 mars 2015 a prévu que la rémunération du mandataire lui serait versée une fois constatée par acte authentique la vente de chaque lot.
Trois promesses unilatérales de vente ont été signées par Mme [H] : deux le 3 avril 2015, l'une au bénéfice de M. [K] pour le lot 7 au prix de 78870 euros, l'autre au bénéfice de M. [R] pour le lot 8 au prix de 66253,09 euros, et la troisième, le 6 novembre 2015, au bénéfice de M. [O] pour le lot 3 au prix de 78480,50 euros.
Par ailleurs, l'agence a transmis quatre propositions d'achat : une de Mme [A] pour le lot 4 au prix de 107 400 euros, une de M. [V] pour le lot 7 (M. [K] s'étant désisté) au prix de 110 000 euros, une de M. et Mme [T] pour le lot 2 au prix de 94 543,80 euros, et une de M. [N] pour le lot 1 au prix de 178 000 euros.
Mme [H] n'a pas donné suite à ces offres.
Par acte du 4 octobre 2016, la société Ykha Standing Home a assigné Mme [H] devant le tribunal de grande instance de Pontoise aux fins de la voir condamner à indemniser son préjudice.
Par jugement du 24 septembre 2018, le tribunal a :
- condamné Mme [H] à payer à la société Ykha Standing Home la somme de 10 000 euros au titre de la clause pénale figurant dans le mandat du 2 mars 2015,
- condamné Mme [H] à payer à la société Ykha Standing Home la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- condamné Mme [H] aux dépens.
Par acte du 22 novembre 2018, Mme [H] a interjeté appel et demande à la cour, par dernières écritures du 21 février 2019, de :
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée à payer la somme de 10 000 euros au titre de la clause pénale et celle de 2 000 euros au titre de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes,
Statuant à nouveau,
- débouter la société Ykha Standing Home de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,
- condamner la société Ykha Standing Home à lui verser la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral,
- condamner la société Ykha Standing Home à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par dernières écritures du 17 mai 2019, la société Ykha Standing Home demande à la cour de :
A titre principal :
- infirmer le jugement sur le montant de la clause pénale retenu,
Statuant à nouveau,
- juger que Mme [H] sera condamnée au paiement de la somme de 76 047,08 euros en application de la clause pénale insérée au contrat de mandat du 2 mars 2015.
A titre subsidiaire :
- juger que la responsabilité contractuelle de Mme [H] est engagée vis-à-vis de la société Ykha Standing Home,
- condamner Mme [H] au paiement de la somme de 76 047,08 euros à titre de dommages intérêts.
A titre infiniment subsidiaire :
- confirmer le jugement entrepris,
En tout état de cause,
- débouter Mme [H] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- condamner Mme [H] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [H] aux entiers dépens, avec recouvrement direct
La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation
L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 févier 2020.
SUR QUOI, LA COUR
Le tribunal a jugé, s'agissant des promesses unilatérales de vente, qu'aucun des trois bénéficiaires n'avait levé l'option dans les délais, de sorte que les ventes n'ont pas été conclues. Il a retenu qu'il ne résultait d'aucun élément versé aux débats que Mme [H] se serait opposée à la levée d'option de M. [R] et de M. [O] et que M. [K] avait clairement manifesté son intention de se rétracter par courriels adressés au notaire le 4 mars 2016, de sorte que les griefs formulés à l'encontre de Mme [H] n'étaient pas établis.
Le tribunal a ensuite retenu que l'agent immobilier avait soumis à Mme [H] deux offres le 30 avril 2016, une le 6 mai 2016 et une le 9 mai 2016, soit pendant la durée de validité du mandat, ces offres étant conformes, voire supérieures, aux prix prévus. Les premiers juges ont observé que Mme [H] était contractuellement tenue de signer les promesses qui lui étaient soumises, que son refus était en contravention avec les termes du mandat et que la clause pénale trouvait donc à s'appliquer.
Le tribunal a jugé que le préjudice de l'agence ne pouvait s'analyser qu'en une perte de chance, les candidats acquéreurs ayant toujours la faculté de ne pas lever l'option, et le permis de construire n'ayant été accordé que le 23 juin 2016 avec des restrictions qui pouvaient compromettre le succès de l'opération. Le tribunal a réduit le montant de la clause pénale à la somme de 10 000 euros.
Mme [H] demande la confirmation du jugement en ce qu'il a écarté les griefs formés à son encontre s'agissant des trois promesses conclues avec MM [R], [O] et [K].
Concernant les quatre propositions d'achat qui lui ont été adressées en 2016 portant sur les lots 1,2, 4 et 7, Mme [H] fait tout d'abord valoir que deux d'entre elles - celles de Mme [A] et de M. [V] - étaient devenues caduques.
Mme [H] fait ensuite valoir que l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 interdit le versement de toute commission ou de toute autre somme d'argent à un agent immobilier tant que la vente n'a pas été conclue. Cette prohibition d'ordre public s'étend à la clause pénale destinée à indemniser l'agent pour sa perte de rémunération, ainsi que l'a jugé la Cour de cassation le 16 novembre 2016.
Mme [H] ajoute qu'en toute hypothèse, ces ventes n'auraient pu se réaliser car le mandat venait à expiration le 2 juin 2016 et que même si quatre propositions avaient abouti à une promesse de vente, il restait cinq lots à vendre.
Mme [H] sollicite la condamnation de la société Ykha Standing Home à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, faisant valoir qu'elle a à l'origine surévalué son bien et qu'elle s'est révélée incapable de le vendre au prix qu'elle avait déterminé.
La société Ykha Standing Home réplique que, s'agissant des trois promesses de vente conclues avec M. [O], M. [K] et M. [R], Mme [H] s'est refusée à régulariser les actes de vente et n'a pas hésité à restituer à M. [K] l'indemnité d'immobilisation qu'il avait versée, et ce à l'insu de l'agence immobilière.
Elle affirme que nonobstant l'inertie de sa mandante, elle a trouvé de nouveaux acquéreurs pour les lots n° 1,2,4 et 7 mais que Mme [H] a décidé, contre toute attente, de mettre un terme à son projet de vente. Elle soutient que dés lors qu'elle ne fait état d'aucun cas de force majeure, Mme [H] était tenue de signer toute promesse de vente aux prix et charges convenus et qu'à défaut l'agence immobilière est fondée à demander le paiement de l'indemnité contractuelle.
La société Ykha Standing Home fait valoir que la décision de la Cour de cassation du 16 novembre 2016 que lui oppose Mme [H] est en contradiction avec les dispositions de l'article 7 de la loi du 2 janvier 1970 et de l'article 78 du décret du 20 juillet 1972 ainsi qu'avec la volonté des parties.
Subsidiairement si la cour devait ne pas appliquer la clause pénale, la société Ykha Standing Home demande la condamnation de Mme [H] à lui payer une somme identique, du fait de ses manquements à ses obligations contractuelles.
***
Le mandat donné le 2 mars 2015 par Mme [H] à la société Ykha Standing Home, le quatrième, porte sur la vente du bien situé [Adresse 3], divisé en 9 lots au prix global souhaité de 960 500 euros. La rémunération du mandataire est fixée à 13 % du montant de la vente à la charge du mandant. Il s'oblige à effectuer 'toutes les démarches auprès des géomètre, architecte, entreprises de travaux et administration' en vue de la transformation du bien en 9 lots. Un avenant du 24 mars 2015 prévoit que cette rémunération lui sera versée une fois constatée par acte authentique la vente de chaque lot.
Trois promesses unilatérales de vente ont été conclues : le 3 avril 2015 avec M. [K], avec M. [R] à une date qui n'est pas mentionnée en tête de l'acte et le 6 novembre 2015 avec M. [O]. Le délai de réalisation des promesses de vente a été fixé au 17 février 2016 pour MM [K] et [R] et au 29 avril 2016 pour M. [O]. Ces trois promesses prévoient que si à cette date les divers documents nécessaires à la régularisation de l'acte n'étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder trente jours. Les délais ont été ainsi prorogés au 17 mars 2016 et au 29 mai 2016.
Il est constant qu'à ces dates, le permis de construire n'était pas délivré. La demande n'a d'ailleurs été déposée que le 22 décembre 2015 alors qu'elle devait l'être au plus tard le 15 juillet 2015. Le permis n'a été délivré que le 23 juin 2016, après un refus opposé par l'architecte des bâtiments de France le 6 avril 2016. Il sera observé que le permis finalement accordé mentionne diverses prescriptions de ce dernier, qui limite notamment le nombre de châssis de toit à deux et non 4 et qui interdit la pose de store extérieur ou de volet roulant.
Il convient de rappeler que les démarches auprès notamment de l'architecte et des administrations incombaient à la société Ykha Standing Home.
Il est constant qu'aucun des trois bénéficiaires n'a levé l'option dans les délais. Il n'est pas démontré que Mme [H] se serait opposée à la levée d'option, les vicissitudes et les retards du projet suffisant à décourager les bénéficiaires. M. [K], qui a informé le notaire le 17 février 2016, de son souhait de ne pas lever l'option, a d'ailleurs, dans un courriel du 5 mars 2016, reproché à la société Ykha Standing Home en termes virulents de l'avoir laissé sans nouvelles alors qu'il attendait son appel depuis le mois de janvier. Ainsi que le relève le tribunal, il ne saurait être fait reproche à Mme [H] d'avoir restitué à M. [K] l'indemnité d'immobilisation alors que le notaire, Maître [L], écrivait à ce dernier en ces termes : 'normalement, en qualité de séquestre je ne peux remettre les sommes séquestrées au déposant (vous) qu'avec l'accord des deux parties ou une décision de justice devenue définitive (d'où mes difficultés pour obtenir l'accord de Mme [H]). Toutefois, les délais étant largement dépassés, votre bonne foi étant totale, je ne vois pas de difficulté à vous remettre les sommes que vous m'avez remises en séquestre. J'ai donné instruction à mon comptable d'en faire le virement sur votre compte'.
La société Ykha Standing Home n'est en conséquence pas fondée à former de demande tendant à l'application de la clause pénale s'agissant des promesses unilatérales.
Pour ce qui concerne les offres d'achat, le mandat du 2 mars 2015 a été consenti pour une période irrévocable de trois mois, avec prorogation, sauf dénonciation, pour une durée maximale de 12 mois supplémentaires. Il prenait fin le 2 juin 2016. Les offres d'achat ont été formées le 30 avril 2016 pour M. [V] et Mme [A], le 6 mai 2016 pour M.et Mme [T] et le 9 mai 2016 pour M. [N]. Il est donc exact que les offres ont été transmises par la société Ykha Standing Home à Mme [H] dans le délai de validité du mandat, que Mme [H] n'avait pas dénoncé dans les conditions de forme et de délai imposées par le contrat. Il n'est toutefois pas anodin de relever qu'au cours du mois d'avril 2016, Mme [H] avait informé la société Ykha Standing Home de ce qu'elle souhaitait renoncer au projet de vente par lots du fait des difficultés rencontrées, ce que l'agent immobilier n'ignorait pas, comme l'attestent son courrier du 27 avril 2016 et la transmission à Mme [H] le 23 avril 2016 d'une offre d'achat du bien en son entier - mais pour un prix bien inférieur à celui convenu initialement- . Ainsi, lorsque la société Ykha Standing Home a transmis à Mme [H] les quatre offres d'achat entre le 30 avril et le 9 mai 2016, elle savait fort bien que Mme [H] ne souhaitait plus vendre par lots.
En tout état de cause, il résulte du rapprochement de l'article 6-1, alinéa 3, d'ordre public, de la loi du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006, et de l'article 72 du décret du 20 juillet 1972, dans sa rédaction issue du décret du 30 décembre 2010, qu'aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties, et que, dès lors qu'un tel mandat ne permet pas à l'intermédiaire qui l'a reçu d'engager le mandant pour l'opération envisagée, ce qui n'est pas allégué en l'espèce, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts.
Les parties restent en conséquence libres jusqu'au bout de conclure ou non l'opération que l'intermédiaire immobilier a seulement reçu mission de faciliter et de négocier. Le refus du mandant de réaliser une opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, sauf s'il est établi qu'il a conclu l'opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
Il n'y a donc pas lieu à l'application de la clause pénale prévue au mandat.
Le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné Mme [H] à payer à la société Ykha Standing Home la somme de 10 000 euros au titre de la clause pénale.
Il a été jugé précédemment que la société Ykha Standing Home ne démontrait pas la réalité des manquements contractuels qu'elle impute à Mme [H]. Est encore moins démontré le lien de causalité entre ces manquements allégués et le fait que le projet de vente du bien en plusieurs lots n'a pas abouti. La demande subsidiaire que forme la société Ykha Standing Home sera en conséquence rejetée.
Mme [H] ne démontre pas davantage que la société Ykha Standing Home ait commis des fautes qui tiendraient à son 'incompétence manifeste', de nature à fonder sa demande en dommages et intérêts en réparation d'un préjudice moral dont la réalité n'est au surplus nullement démontrée. Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté ce chef de demande.
Les dispositions du jugement relatives aux dépens et à l'indemnité de procédure seront infirmées.
La société Ykha Standing Home, qui succombe, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.
L'équité ne commande pas l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement en ce qu'il a rejeté la demande en dommages et intérêts formée par Mme [H].
L'infirme pour le surplus.
Statuant à nouveau,
Rejette les demandes formées par la société Ykha Standing Home.
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne la société Ykha Standing Home aux dépens de première instance et d'appel.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Marie-José BOU, Président et par Monsieur Alexandre GAVACHE, Greffier, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier,Le Président,
