COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51A
1re chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 28 AVRIL 2020
N° RG 18/04332 - N° Portalis DBV3-V-B7C-SOWR
AFFAIRE :
[Z] [J]
C/
OPH [Localité 5] HABITAT
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Mai 2018 par le Tribunal d'Instance de COURBEVOIE
N° Chambre :
N° Section :
N° RG :
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 28/04/20
à :
Me Aurélie JANEAU
Me Michèle DE KERCKHOVE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT HUIT AVRIL DEUX MILLE VINGT,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Madame [Z] [J]
née le [Date naissance 2] 1974 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentant : Me Aurélie JANEAU de la SELARL JANEAU AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 385 - Représentant : Me Mathieu REBBOAH, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1740
APPELANTE
****************
OPH [Localité 5] HABITAT
N° SIRET : 414 92 0 5 04
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentant : Me Michèle DE KERCKHOVE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.26 - N° du dossier 18718557 - Représentant : Me Christine ECHALIER DALIN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0337
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 26 Février 2020 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Isabelle BROGLY, Président,
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Mme Catherine SPECHT,
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 7 juillet 2010, à effet du 1er août 2010, l'EPIC OPH [Localité 5] habitat a consenti à Mme [Z] [J] un bail d'habitation pour une durée d'une année renouvelable par tacite reconduction, portant sur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un loyer en principal de 185,61 euros, révisable annuellement, payable mensuellement, outre les provisions mensuelles pour charges et le versement d'un dépôt de garantie.
Les loyers étant impayés, l'établissement public OPH [Localité 5] habitat a, par acte d'huissier de justice délivré le 26 octobre 2016, fait délivrer à Mme [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour obtenir le paiement de la somme de 10 152,32 euros, correspondant à l'arriéré locatif, terme de septembre 2016 inclus.
Par acte d'huissier de justice délivré le 3 mars 2017 et enrôlé sous le numéro RG 12-17-74, l'établissement public OPH [Localité 5] Habitat a fait assigner devant le juge des référés du tribunal d'instance de Courbevoie Mme [J] aux fins de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire,
- prononcer l'expulsion de la locataire et celle des occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- prononcer la séquestration des meubles,
- condamner Mme [J] au paiement d'une provision d'un montant de 17 361,48 euros, correspondant aux loyers et charges impayés, outre les intérêts légaux à compter de l'assignation,
- voir fixer et condamner Mme [J] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant de 2 500 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux,
- voir condamner Mme [J] au paiement de la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux dépens.
Par ordonnance en date du 29 mai 2017, le juge des référés a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail à effet du 26 décembre 2016,
- ordonné l'expulsion de Mme [J] des lieux loués situés [Adresse 4] à [Localité 5] et la séquestration des meubles,
- condamné Mme [J] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû, avec application le cas échéant d'un supplément de loyer de solidarité si le bail s'était poursuivi, à compter du 26 décembre 2016 et jusqu'à la libération effective des lieux, de la somme de 17 336,48 euros à titre de provision sur l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation et supplément de loyer de solidarité, terme de janvier 2017 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation, ainsi qu'au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.
Par acte d'huissier de justice délivré le 19 février 2018, Mme [J] a fait délivrer assignation au fond à l'établissement public OPH [Localité 5] Habitat à comparaître devant le tribunal d'instance de Courbevoie, aux fins :
- de constater qu'elle a purgé l'arriéré locatif d'un montant de 1 032,11 euros au 30 juin 2017 (et non 17 336,48 euros) dès le 14 juin 2017,
- d'annuler en conséquence le commandement de payer en date du 26 octobre 2016 d'un montant de 10 152,32 euros comme reposant sur un montant erroné,
- de constater que la demande de résiliation du bail n'est pas fondée,
- de dire que les dépens resteront à la charge du bailleur,
- de condamner le bailleur à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement contradictoire en date du 14 mai 2018, le tribunal d'instance de Courbevoie a :
- constaté la validité du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail signifié à Mme [J] le 26 octobre 2016,
- débouté Mme [J] de sa demande de nullité du commandement de payer du 26 octobre 2016,
- constaté que la clause résolutoire prévue au contrat de bail en date du 7 juillet 2010 est acquise par le bailleur, l'établissement public OPH [Localité 5] Habitat, depuis le 26 décembre 2016, date d'effet du commandement de payer délivré le 26 octobre 2016,
- ordonné, faute de départ volontaire de Mme [J] deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son fait, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est,
- ordonné le transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur,
- rappelé que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
- condamné Mme [J] à payer à l'établissement public OPH [Localité 5] Habitat la somme de 1 597,86 euros (mille cinq cent quatre-vingt-dix-sept euros et quatre-vingt-six centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés échus, terme de mars 2018 inclus, pour l'appartement sis [Adresse 4] à [Localité 5], et ce avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en référé du 3 mars 2017,
- condamné Mme [J] à payer à l'établissement public OPH [Localité 5] Habitat une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dû en cas de non-résiliation de bail, à compter du 26 décembre 2016,
- dit que l'indemnité mensuelle d'occupation sera due prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant,
- dit que bailleur sera autorisé à indexer l'indemnité d'occupation conformément aux dispositions contractuelles.
- rejeté les autres demandes des parties,
- condamné Mme [J] à payer à l'établissement public OPH [Localité 5] habitat la somme de 500 euros (cinq cents euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [J] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 26 octobre 2016, de l'assignation et de la procédure d'expulsion si besoin est,
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.
Par déclaration reçue au greffe en date du 21 juin 2018, Mme [J] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 13 février 2020, elle demande à la cour :
- de la recevoir en ses conclusions et les déclarer bien fondées,
- de constater que le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, qui lui a été signifié le 26 octobre 2016, mentionne des sommes erronées tant sur les montants des loyers et charges courants que sur le supplément de loyers solidarité,
en conséquence,
- d'infirmer dans toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal d'instance de Courbevoie en date du 14 mai 2018,
et statuant à nouveau,
- de déclarer que le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail lui ayant été signifié le 26 octobre 2016 est nul et de nul effet,
- de dire que la clause résolutoire du bail en date du 7 juillet 2010 n'a pas été acquise par l'établissement public OPH [Localité 5] habitat depuis le 26 décembre 2016, date d'effet du commandement de payer délivré le 26 octobre 2016
- de déclarer illégale et infondée son expulsion de l'appartement sis [Adresse 4] à [Localité 5],
- de dire qu'elle n'est nullement redevable de la somme de 1 597,86 euros au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation impayés, terme de mars 2018 inclus, pour l'appartement sis [Adresse 4] à [Localité 5],
- de dire qu'elle n'est nullement redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail à compter du 26 décembre 2016,
- de constater qu'elle ne demeure plus dans l'appartement sis [Adresse 4] à [Localité 5] depuis le 10 août 2018,
- de condamner l'établissement public OPH [Localité 5] Habitat à lui payer la somme de 50 000 euros au titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral et matériel subi,
- d'ordonner à l'établissement public OPH [Localité 5] Habitat de la reloger sans aucun délai dans l'un de ses appartement et dans les mêmes conditions tant en terme de surface que de loyer que celui qu'elle dispose au [Adresse 4] à [Localité 5], et ce, sous une astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à venir,
en tout état de cause,
- de condamner l'établissement public OPH [Localité 5] Habitat à lui payer une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner l'établissement public OPH [Localité 5] Habitat aux entiers dépens,
- d'ordonner l'exécution provisoire de la décision à venir.
Aux termes de ses conclusions signifiées le 14 décembre 2018, l'établissement public OPH [Localité 5] Habitat demande à la cour de :
- confirmer le jugement rendu par le tribunal d'instance de Courbevoie le 14 mai 2018,
- débouter Mme [J] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions,
- condamner Mme [J] à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [J] aux dépens.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 26 février 2020.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'appel de Mme [J].
- Sur la nullité du commandement de payer et sur les conséquences de cette nullité.
Au soutien de son appel tendant à voir l'EPIC OPH [Localité 5]-Perret condamner d'une part, à lui verser la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts et d'autre part, à la reloger sans aucun délai dans l'un de ses appartement et dans les mêmes conditions tant en terme de surface que de loyer que celui qu'elle occupait au [Adresse 4] à [Localité 5], Mme [J] invoque la nullité du commandement de payer et partant le caractère mal fondé de l'expulsion ordonnée par le premier juge. Elle fait essentiellement valoir que :
- le commandement de payer en date du 26 octobre 2016 est nul dans la mesure où tant le montant sollicité au titre des loyers et charges impayés que celui réclamé au titre du SLS sont erronés,
- elle n'a jamais été destinataire de la moindre enquête de la part du bailleur, et d'ailleurs l'EPIC OPH [Localité 5]-Perret ne justifie nullement lui avoir adressé le moindre questionnaire, de sorte que les sommes réclamées au titre du SLS n'étaient pas justifiées.
Sur ce,
L'examen du commandement dont Mme [J] conteste la validité, fait ressortir qu'il a été délivré le 26 octobre 2016 par EPIC-OPH [Localité 5] Habitat pour obtenir paiement des sommes de :
- 317,58 euros au titre du loyer et des charges impayés de mars 2016,
- 9 835,64 euros au titre des loyers et charges impayés d'avril à septembre 2016 incluant un surloyer de 1 637,21 euros pour cette période soit 9 823,26 euros (1 637,21 euros x 6), sous déduction de la somme de 1588,59 euros qui a été versée,
- 325,80 euros au titre de la régularisation des charges de l'année 2015, sous déduction d'un solde positif de 21,39 euros au titre d'un rattrapage gaz pour les années 2012 et 2013.
Il suit de là que le moyen soulevé par Mme [J] tiré du fait que le commandement de payer est nul, compte tenu du surloyer qui lui a été appliqué, est inopérant : en effet, en admettant même le fait peu probable qu'elle n'ait pas reçu les enquêtes SLS, de sorte que dans ce cas, il y aurait lieu de déduire les surloyers portés au débit de son compte locataire pour un montant total de 9 823,26 euros, Mme [J] restait néanmoins redevable lors de la délivrance de l'acte, de la somme de 305,20 euros au titre de l'arriéré locatif, outre la somme de 325,80 euros au titre de la régularisation des charges de l'année 2015 sous déduction du solde positif de 21,39 euros, soit en définitive la somme de 609,61 euros.
Le commandement de payer délivré le 26 octobre 2016 par EPIC -OPH [Localité 5] Habitat à Mme [J] est donc parfaitement valable, étant rappelé qu'un commandement de payer délivré pour un montant supérieur à ce qui est réellement dû n'est pas nul, mais reste valable pour la partie non contestable de la dette. Le jugement doit être confirmé e ce qu'il a débouté Mme [J] de sa demande tendant à voir déclarer nul le commandement qui lui a été déliré.
- Sur l'acquisition de la clause résolutoire et sur ses conséquences.
Mme [J] ne justifie pas s'être au moins acquittée de la somme de 609,61 euros dans les deux mois du commandement qui lui a été délivré, certes pas à personne, mais à domicile, l'acte ayant été déposé à l'étude de l'huissier.
Il s'ensuit que le jugement doit également être confirmé en ses dispositions relatives à l'acquisition de la clause résolutoire, à l'expulsion, au sort des meubles, ainsi qu'à la fixation de l'indemnité d'occupation et à la condamnation de Mme [J] à son paiement.
- Sur les demandes de Mme [J] en paiement de dommages-intérêts et tendant à son relogement.
La cour ayant déclaré, comme le juge de première instance, que le commandement de payer était valable et que par suite, l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion étaient justifiées, Mme [J] doit être déboutée comme mal fondée tant en sa demande de dommages-intérêts qu'en celle tendant à obtenir son relogement aux mêmes conditions dans le parc immobilier de EPIC-OPH [Localité 5] Habitat et plus particulièrement dans le même immeuble où était situé l'appartement qu'elle occupait.
Sur les mesures accessoires.
Succombant en son recours, Mme [J] est condamnée aux dépens d'appel et doit garder à sa charge les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées.
La somme qui doit être mise à la charge de Mme [J] au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d'appel par EPIC-OPH [Localité 5] Habitat peut être équitablement fixée à 1 500 euros.
PAR CES MOTIFS.
La cour,
Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement rendu le 14 mai 2018 par le tribunal d'instance de Courbevoie en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne Mme [J] à verser à l'EPIC-OPH [Localité 5] Habitat la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [J] aux dépens d'appel.
- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Isabelle BROGLY, Président et par Mme Sylvie PASQUIER-HANNEQUIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
