COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 53F
16e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 26 MARS 2020
N° RG 18/06627 - N° Portalis DBV3-V-B7C-SVKF
AFFAIRE :
SCI LA FIBULE Agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
C/
[U] [R]
STUDIO [U] [R]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 13 Juillet 2018 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° Chambre : 6
N° Section :
N° RG : 14/11243
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 26 03 2020
à :
Me Oriane DONTOT avocat au barreau de VERSAILLES
Me Catherine CIZERON avocat au barreau de VERSAILLES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT SIX MARS DEUX MILLE VINGT,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SCI LA FIBULE Agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentant : Me Oriane DONTOT de l'AARPI JRF AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 633 - N° du dossier 20180842 - Représentant : Me Stéphane FERTIER de l'AARPI JRF AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0075
APPELANTE
****************
Monsieur [U] [R]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentant : Me Catherine CIZERON de la SELARL CABINET DE L'ORANGERIE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.404 - N° du dossier 180227 - Représentant : Me Vincent LAFARGE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0780
Société STUDIO [U] [R] (SYD) Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
N° SIRET : 411 86 9 2 41
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentant : Me Catherine CIZERON de la SELARL CABINET DE L'ORANGERIE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.404 - N° du dossier 180227 - Représentant : Me Vincent LAFARGE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0780
INTIMES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 19 Février 2020 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Patricia GRASSO, présidente et Madame Caroline DERYCKERE, Conseiller chargés du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Patricia GRASSO, Président,
Madame Sylvie GUYON NEROT, Président
Madame Caroline DERYCKERE, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Nazia KHELLADI,
EXPOSE DU LITIGE
La SCI La Fibule, agissant dans le cadre de son objet social a signé avec la Banque Populaire industrielle et commerciale de la région sud de Paris un contrat crédit-bail immobilier portant sur un immeuble sis à [Localité 7]. Le contrat de crédit-bail a été conclu pour une durée de 15 ans à compter du 28 février 2000 et un montant 777.490 euros moyennant le règlement d'échéances de 3.045,16 euros à compter du 28 février 2000, puis de 17.865,02 euros à compter du 30 novembre 2014.
Dès le mois de novembre 2009, la SCI La Fibule a rencontré des difficultés de règlement et s'est rapprochée de M.[R] qui lui a consenti des avances de trésorerie dans l'attente de la revente du bien, et ceci, contre la remise de reconnaissances de dettes, et l'accord de principe d'un intéressement au prix de cession, en cas de participation de M [R] à la levée de l'option anticipée suivie de la revente du bien immobilier.
Estimant que pour des raisons lui échappant, le gérant de la SCI essayait de faire échouer une vente que M [R] avait négociée avec l'Immobilière de France, et de retarder cette vente, M.[R] a le 4 août 2014 assigné la SCI La Fibule pour obtenir sa condamnation à lui payer une somme en principal de 452.377 euros avec intérêts légaux à compter de la date de l'assignation. La société Studio [U] [R] est intervenue volontairement à la procédure pour demander à son profit une somme de 14 000 €.
Le 13 mars 2015, la SCI La Fibule a finalement levé l'option pour 17 685 €. La revente aux enchères de l'immeuble a été opérée le 19 novembre 2019 pour la somme de 5 750 000 €.
Le Tribunal de Grande Instance de Nanterre par jugement contradictoire du 13 juillet 2018, a :
-Reçu la société Studio [U] [R] en son intervention volontaire et l'a déclarée recevable en ses demandes,
-Condamné la SCI La Fibule à payer à M.[R] la somme de 428.377 euros et à la société Studio [U] [R] euros celle de 14.000 euros avec intérêts légal à compter du 4 août 2014, date de l'assignation pour M.[R] et à compter de la signification des dernières conclusions du 18 avril 2018, conformément à la demande, pour la société Studio [U] [R].
-Condamné la SCI La Fibule à verser à M.[R], dans le mois de la régularisation de l'acte emportant transfert de propriété de l'immeuble, une somme correspondant à 33,484 % du prix de cession de cet immeuble dans la limite de 4.000.000 euros,
-Condamné la SCI La Fibule à verser à M.[R] une somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-Ordonné l'exécution provisoire du présent jugement,
-Condamné la SCI La Fibule aux dépens, avec distraction au profit de Maître Vincent Lafarge, Avocat, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile,
-Rejeté les autres demandes.
La SCI La Fibule a formé appel du jugement par déclaration du 25 septembre 2018.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises au greffe le 17 février 2020 auxquelles il est expressément renvoyé, l'appelante demande à la cour de :
-Infirmer le jugement en toutes ses dispositions,
-Déclarer irrecevable la demande de Monsieur [R] de dommages et intérêts représentant la différence entre le montant de sa part dans la plus-value telle qu'elle est déterminée par les accords contractuels et le montant qui lui sera alloué après des déductions, en application des calculs figurant dans les écritures de la Fibule,
-Dire et juger que le prêt par M [R] de la somme de 428.377 € a pour terme l'encaissement du prix de la vente par la SCI La Fibule faisant suite à la vente du bien par la chambre des notaires le 19/11/2019.
-Débouter, en tout état de cause, M [R] et la Société SYD de leur demande de condamnation avant l'arrivée du terme fixé, à savoir la vente par la SCI La Fibule du terrain à un tiers, seule vente qui permettra de désintéresser M [R],
-Dire et juger que l'accord sur la rémunération du prêt n'a jamais été basé sur le montant de la vente et Débouter M [R] de cette demande.
-Dire et juger que la rémunération de ce prêt est calculée dans la limite du prix de vente de 4 000 000 € après déduction des impôts, et frais liés à la vente et déduction des financements respectifs remboursés à chacun.
-Dire et juger que la rémunération de ce prêt est basée sur la répartition de la plus-value, proportionnellement aux financements de chacun, après déduction de l'impôt, et frais liés à la vente et déduction des financements respectifs remboursés à chacun.
-Dire et juger qu'en date du 31/12/2019 M [R] et la société SYD ayant financé 442 377€ et la SCI 1 366 837€, le pourcentage revenant à M [R] est de 24.451%
-Débouter M [R] de sa demande de 33.484% ou de tout pourcentage supérieur.
-Dire et juger que les 33,484% correspondent au pourcentage du financement de M [R] par rapport au financement global du bien en date du 31/12/2012, et ne peuvent être retenus à ce jour et, en tout état de cause, retenu comme un pourcentage forfaitaire car ne reposant sur aucun accord entre les parties; qu'à cette date, les intimés ont financé à hauteur de 442 377 €, la SCI La Fibule à hauteur de 1 366 837 €,
-Dire et juger que le pourcentage de M [R] est de 24,451%, qu'après déduction des impôts et frais la somme sui lui est due est de 428 377 € au titre du remboursement de son prêt, et de 218 056 € au titre de la rémunération du prêt soit 660 433€,
-Dire et juger qu'aucun intérêt légal ne peut être associé à ce prêt, puisque celui-ci est associé à une rémunération à titre d'intérêts et débouter M [R] de sa demande de paiement d'intérêts légaux sur le prêt.
Subsidiairement,
-Dire et juger que si les accords relatifs au prêt ne sont pas retenus, et uniquement dans ce cas, les Intérêts du prêt au taux légal seront calculés à partir de la date de vente du bien, soit du 19/11/2019,
-Dire juger que la date de levée d'option du Crédit-Bail Immobilier ne peut pas être considérée comme la date de la vente,
-Dire et juger que la date de remboursement du prêt est celle du règlement de la vente par le chambre des notaires,
-Si la cour fixait la date de remboursement du prêt à la date de levée d'option du CBI, le pourcentage de répartition proportionnelle de la rémunération du prêt devrait être basé sur le montant de la vente, soit 1€.
-Constater que M [R] ne demande plus d'honoraires au titre de ses diligences.
-Débouter M [R] et la société SYD de toutes leurs demandes plus amples ou contraires et notamment de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
-Condamner M [R] et la société SYD in solidum à payer à la SCI La Fibule la somme de 12.000 euros au titre de l'article 700 du CPC.
Les condamner également in solidum aux dépens de première instance et d'appel dont distraction pour ceux-là concernant par Me Dontot.
Par dernières conclusions transmises au greffe le 7 février 2020 auxquelles il est expressément renvoyé, les intimés demandent à la cour de :
-Déclarer la société La Fibule mal fondée en son appel et la débouter de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
-Déclarer Monsieur [U] [R] et la société SYD recevables et bien fondés en leur appel incident et en conséquence,
Vu les articles 1134, 1174, 1186, 1315, 1325 et 1326 du code civil, dans leur version antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, 1899, 1900 et 1902 du Code civil, 328 et suivants du Code de procédure civile et les pièces versées aux débats,
-confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que Monsieur [R] et la société SYD justifient d'une créance certaine, liquide et exigible à l'encontre de la SCI La Fibule et en ce qu'il a condamné cette dernière au paiement de la somme de 428.377 euros à Monsieur [R] et de celle de 14.000 euros à la société SYD,
-le réformer en ce qu'il a fixé la date d'échéance du prêt à la date de l'assignation et, statuant à nouveau dire et juger que la date d'échéance du prêt est le 1er mars 2013, assortir dans ces conditions la condamnation au remboursement des intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2013 sur la somme de 428.377 euros ; subsidiairement, confirmer le jugement en ce qu'il a assorti la condamnation au paiement de la somme de 428.377 euros des intérêts légal à compter du 4 août 2014, date de l'assignation pour Monsieur [R],
-le confirmer en ce qu'il a assorti la condamnation au paiement de la somme de 14 000 euros au profit de la société SYD des intérêts au taux légal à compter de la signification des dernières conclusions de première instance, soit le 18 avril 2018,
-le confirmer en ce qu'il a rejeté la demande de délais de la société La Fibule,
-le confirmer en ce qu'il a condamné la SCI La Fibule à verser à M. [R], dans le mois de la régularisation de l'acte emportant transfert de propriété de l'immeuble, une somme correspondant à 33,484 % du prix de cession de cet immeuble dans la limite de 4.000.000 euros;
-A titre subsidiaire si la Cour devait admettre de faire droit à l'argument de la SCI La Fibule selon lequel le taux doit être applique non pas au prix dans la limite de 4 000 000 d'Euros mais à la plus-value réalisée, elle jugerait :
-que cette plus-value doit être déterminée exclusivement par imputation sur le prix de vente de 5 750 000 Euros, du montant réglé au Trésor Public par la SCI La Fibule au titre de l'imposition des plus-values immobilières, à l'exclusion de toute autre déduction,
-que la rémunération de Monsieur [R] sera déterminée sur ce montant de plus-value, au taux convenu.
-A titre subsidiaire encore, condamner la Fibule à lui payer, à titre de dommages et intérêts, la différence entre le montant de sa part dans la plus -value telle qu'elle est déterminée par les accords contractuels (33,484 % du prix de vente dans la limite de quatre millions d'Euros) et le montant qui lui sera alloué après des déductions, en application des calculs figurant dans les écritures de la Fibule ;
-condamner la société La Fibule à verser à Monsieur [U] [R] et la Société SYD, la somme de 25 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens de première instance et d'appel, qui comprendront les frais exposés pour les inscriptions hypothécaires, et qui seront recouvrés pour ces derniers par le Cabinet de l'Orangerie, avocat aux offres de droit, dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 18 février 2020.
L'audience de plaidoirie a été fixée au 19 février 2020 et le prononcé de l'arrêt au 26 mars 2020 par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile;
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les « dire et juger » et les 'constater' ne sont pas des prétentions, mais des rappels des moyens invoqués à l'appui des demandes, ne conférant pas -hormis les cas prévus par la loi- de droit à la partie qui les requiert, de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ces points.
La cour observe tout d'abord que les sommes avancées de 428.377 euros par Monsieur [R] et celle de 14.000 euros par la société SYD, dont la SCI La Fibule doit le remboursement ne sont pas contestée. En particulier, cette ventilation résulte expressément de la demande de M [K] pour la SCI La Fibule dans son mail en réponse à M [R] en date du 4 février 2013. S'agissant d'un prêt de consommation sans terme, et trouvant son origine dans les relations entre la SCI La Fibule et M [R] indépendamment des clauses du contrat de crédit-bail immobilier, liant la SCI La Fibule et la banque Crédit-bailleur, la cour approuve le premier juge d'avoir comme il l'a fait en application de l'article 1900 du code civil, fixé le terme au jour de l'assignation en remboursement du prêt qui met fin définitivement aux négociations ayant cours jusque-là entre les parties et manifeste clairement la volonté du créancier de mettre un terme au délai dont il a fait bénéficier la société débitrice. Fixer cette date à la vente définitive de l'immeuble qui dépendrait uniquement de la volonté de la SCI comme celle-ci le demande, assortirait l'obligation de remboursement d'une condition potestative illicite. Le jugement sera donc confirmé der ce point.
La cour observe ensuite à l'analyse des échanges entre les parties entre le 4 février et le 19 mars 2013, confirmée par les échanges ultérieurs, que le taux de l'intéressement de M [R], s'est progressivement dégagé lorsqu'il a été acquis que M [R] arrêterait de payer les redevances de crédit-bail et que la SCI reprendrait ses paiements, ce qui aurait pour effet d'augmenter la proportion de l' apport de cette dernière jusqu'à la levée de l'option ou jusqu'à la cession anticipée du contrat. C'est ainsi que le 19 mars 2013, M [K] a proposé un rapport de répartitions entre eux forfaitaire à 33,484% arrêté à l'état de financement de l'investissement au 31 décembre 2012, M [K] manifestant fermement qu'il n'a pas l'intention de provoquer une levée anticipée du crédit-bail immobilier, et proposant de plafonner la participation de M [R] en fonction d'un prix de cession arrêté à 4 millions d'euros.
A cet égard, il détaille deux hypothèses :
- soit la vente est conclue pour moins de 4 millions d'euros, et le calcul se fait à 33,484% du produit net de la vente, c'est-à-dire de la plus-value estimée à 1 589 000 €
- soit la vente est conclue à plus de 4 millions d'euros, et le surplus est affecté à La Fibule, les impôts et taxes sur la différence seront assumés uniquement par la Fibule.
Pour mettre fin au litige, M [R] a confirmé son accord entier à cette proposition, par courrier recommandé du 21 mai 2013. La SCI La Fibule a déclaré en rendre acte par mail du 16 juin 2013, en précisant in fine que la répartition au taux convenu se ferait après paiement des impôts et taxes. Par mail du 25 juin 2013, M [R], pour manifester son accord à cette dernière précision, s'est engagé à régler 33,484% des impôts et taxes que le notaire aura calculé.
Par conséquent, la demande de la SCI La Fibule tendant à limiter la participation de M [R] à un taux de 24,45% à présent qu'elle connait le prix de cession contrevient à la commune intention des parties.
En ce qui concerne les conséquences du plafonnement du prix de cession proposé par M [K] à hauteur de 4 millions d'euros du prix de cession, ainsi que son calcul l'illustrait dans son mail du 19 mars 2013, sur une vente inférieure au montant de 4 millions d'euros, la participation de M [R] ne pouvait porter que sur la plus-value afin de répartir l'effort des deux parties équitablement, proportionnellement à leur apport arrêté forfaitairement au taux de 33,484% pour M [R], tant sur le fruit de la vente que sur les charges.
Le raisonnement ne peut être le même en cas de cession de l'immeuble à un prix excédant ce plafond C'est ce qui s'observe dans la simulation que M [K] l'avait lui-même illustrée dans un mail du 26 février 2013, où il calcule la part revenant à M [R] sur le montant du plafond de 4 millions. La SCI La Fibule conservant pour elle tout le surplus du prix de cession au delà du plafond, il y aurait une rupture de proportionnalité si M [R] participait aux charges déterminées à partir du prix de vente réel.
Or, l'élément nouveau survenu depuis le jugement dont appel tient à la vente effective de l'immeuble le 19 novembre 2019 pour la somme de 5 750 000 €. Les parties se trouvent donc dans l'hypothèse envisagée d'une vente supérieure à 4 millions d'euros. La SCI La Fibule s'étant engagée pour obtenir l'accord de M [R], à ce qu'en une telle hypothèse le surplus est affecté à La Fibule, et les impôts et taxes sur la différence seront assumés uniquement par la Fibule (mail de M [K] du 19 mars 2013), et M [R] ayant accepté de régler lui-même 33,484% des taxes et impôts que le notaire aura calculés, la seule interprétation de la volonté des parties permettant de concilier l'ensemble de ses engagements pour leur donner effet, consiste à dire que la somme devant revenir à M [R] en plus du remboursement du prêt est de 4 000 000 X 33,484% = 1 339 360 €, somme dont il sera déduit sa participation dans la même proportion de 33,484% aux impôts et taxes calculés par le notaire sur un montant de vente théorique plafonné à 4 000 000 €, le surplus du fruit de la vente revenant à la SCI la Fibule qui assumera quant à elle les impôts et taxes calculés sur le prix réel de 5 750 000 €.
M [R] obtenant gain de cause sur sa demande principale à ce titre, les demandes qu'il formulait à titre subsidiaire sont sans objet. Le moyen opposé par la SCI La Fibule sur l'irrecevabilité de ces demandes comme nouvelles en appel l'est donc tout autant.
Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions, sauf à être complété ainsi qu'il a été dit ci-dessus pour tenir compte de l'élément nouveau tenant à la vente pour la somme de 5 750 000 €. Il sera aussi complété sur le cours des intérêts au taux légal que le premier juge avait réservé, la somme due ne pouvant alors être déterminée puisque l'immeuble n'était pas vendu.
La SCI La Fibule supportera les dépens d'appel et l'équité commande d'allouer à M [R] la somme de 12 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS, LA COUR
Statuant publiquement par décision contradictoire rendue en dernier ressort,
CONFIRME la décision entreprise en toutes ses dispositions, sauf à libéller comme suit pour le compléter, le chef de condamnation relatif à l'intéressement de M [R],
Y ajoutant,
CONDAMNE la SCI La Fibule à verser à M [U] [R] la somme de (4 000 000 X 33,484%) 1 339 360 €, somme dont à déduire une somme correspondant à 33,484% des impôts et taxes à calculer par le notaire sur un montant de vente théorique plafonné à 4 000 000 €,
DIT que cette somme portera intérêts au taux légal passé un mois suivant la date de signification du présent arrêt,
CONDAMNE la SCI La Fibule à payer à M [U] [R] et la société Studio [U] [R] la somme de 12 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la SCI La Fibule aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés directement dans les conditions posées par l'article 699 alinéa 2 du code de procédure civile.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; signé par Madame Caroline DERYCKERE, Conseiller pour le Président empêché et par Madame KHELLADI, Greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier,Le président,
