COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51A
1re chambre 2e section
ARRET N°
PAR DEFAUT
DU 28 JANVIER 2020
N° RG 18/02195 - N°
Portalis
DBV3-V-B7C-SI4T
AFFAIRE :
Y..., Q... E...
C/
O... W...
Ayant pour mandataire la
SAS FONCIA SEINE
OUEST (anciennement
Société FONCIA
P...), dont le siège social est [...] , domiciliée en cette qualité audit siège.
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 20
Février 2018 par le Tribunal
d'Instance D'ASNIERES
N° chambre :
N° Section :
N° RG : 11151015
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 28/01/20
à :
Me Claire RICARD
Me Anne-florence
MERCILLON
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT HUIT JANVIER DEUX MILLE VINGT,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur Y..., Q... E...
né le [...] à FORT DE FRANCE
de nationalité Française
[...]
[...]
[...]
Représentant : Me Claire RICARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 - N° du dossier 2018124 - Représentant : Me Dalila MADJID, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2134
APPELANT
****************
Monsieur O... W... Ayant pour mandataire la SAS FONCIA SEINE OUEST (anciennement Société [...] ), dont le siège social est [...] , domiciliée en cette qualité audit siège.
né le [...] à PARIS
de nationalité Française
[...]
[...]
Représentant : Me LILLO, avocat collaborateur de Me Rémy HUERRE de la SELARL HP & Associés, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J109 - Représentant : Me Anne-florence MERCILLON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.473 - N° du dossier 535
Monsieur B... G...
Chez Mme F... R...
[...]
[...]
DEFAILLANT
INTIMES
****************
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 19 Novembre 2019, Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseiller ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :
Madame Isabelle BROGLY, Président,
Madame Dominique DUPERRIER, Président,
Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Mme Catherine SPECHT
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat en date du 28 novembre 2012, M. O... W... a donné en location à M. Y... Q... E... et M. B... G... un local à usage d'habitation situé [...] .
Par actes d'huissier de justice délivrés les 15 octobre et 27 novembre 2014, M. W... a fait assigner M. E..., M. G... et Mme R... F..., en qualité de caution, à comparaître devant le juge des référés du tribunal du tribunal d'instance d'Asnières-sur-Seine, afin, d'obtenir :
- l'expulsion des occupants sans titre en raison de l'acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers, le cas échéant avec le concours de la force publique,
- leur condamnation solidaire à lui payer par provision :
* 12 513,28 euros au titre des loyers impayés dus jusqu'en octobre 2014 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 août 2013 sur 2 065,99 euros et de l'assignation pour le surplus,
* une indemnité d'occupation mensuelle fixée au double du loyer à compter du 1er novembre 2014 jusqu'à la complète libération des lieux,
* 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Par jugement contradictoire en date du 20 février 2018, le tribunal d'instance d'Asnières-sur-Seine a :
- condamné solidairement M. E... et M. G... à payer 1 774,39 euros à M. W... au titre des loyers dus au 30 octobre 2013,
- ordonné l'expulsion de M. E..., ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'éventuelle assistance de la force publique du logement sis [...] et ses accessoires (cave, stationnement,...),
- dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- condamné M. E... à payer à M. W... une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer provision pour charges comprises, à compter du 1er novembre 2013 et jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés,
- condamné M. W... à payer 838,77 euros à M. E... au titre des troubles de jouissance,
- ordonné la compensation au bénéfice de M. E... avec les sommes dues au titre des loyers au 30 octobre 2013,
- débouté M. W... du surplus de ses demandes,
- débouté M. E... du surplus de ses demandes,
- débouté Mme F... de sa demande,
- condamné in solidum M. E... et M. G... à payer 2 000 euros à M. W... en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum M. E... et M. G... aux entiers dépens de la présente instance,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement.
Par déclaration reçue au greffe en date du 27 mars 2018, M. E... a relevé appel de ce jugement.
Aux termes de ses conclusions notifiées le 2 octobre 2019, il demande à la cour de :
- infirmer la décision du tribunal d'instance d'Asnières-sur-Seine en date du 20 février 2018 dans toutes ses dispositions,
- débouter M. W... ayant pour mandataire la SAS Foncia Seine Ouest, anciennement dénommée [...] de ses demandes fins et conclusions,
en conséquence,
- constater que M. W... ayant pour mandataire la société Foncia Seine Ouest, anciennement dénommée [...] , a manqué à son obligation de louer un bien en bon état et d'assurer une jouissance paisible, conformément aux dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989,
- constater que M. W... ayant pour mandataire la société Foncia Seine Ouest, anciennement dénommée [...] , a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent, conformément au décret du 30 janvier 2002,
- constater que la société Foncia Seine Ouest, anciennement dénommée [...] , a manqué à ses obligations contractuelles incombant en sa qualité de mandataire,
à titre principal :
- ordonner qu'il consigne ses loyers et charges pour un montant total de 25 072 euros correspondant à la période de mars 2013, date du premier sinistre et donc de la première suspension de loyer au 9 décembre 2015, dans l'attente du remboursement de la somme de 25193,36 euros, correspondant d'une part, aux travaux réalisés, pour un montant total de 17385,95 euros et d'autre part, aux dommages matériels qu'il a subis, dus à l'inondation pour un montant total de 7 807,41 euros,
- condamner M. W... à lui verser un montant total de 10 000 euros, au titre de dommages et intérêts pour troubles de jouissance,
- ordonner un avenant au bail afin de ne plus mentionner M. G... , en qualité de colocataire et Mme F..., en qualité de caution,
à titre subsidiaire :
- ordonner la compensation entre d'une part, le montant des travaux qu'il a réalisés, soit la somme de 17 385,95 euros, et le montant des dommages matériels qu'il a subis, soit la somme de 7 807,41 euros et d'autre part, les loyers et charges restant dus, soit la somme de 25 072 euros,
en tout état de cause,
- condamner M. W... ayant pour mandataire la société Foncia Seine Ouest, anciennement dénommée [...] à lui payer la somme de 5 000 euros au visa des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de l'instance,
- condamner la partie perdante à lui rembourser les dépens et notamment l'intégralité des frais d'expertise, qu'il a été contraint d'assumer seul, soit un montant de 1 500 euros,
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Aux termes de ses conclusions notifiées le 30 septembre 2019, M. W... demande à la courde :
- confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail au 1er novembre 2013 et :
* condamné solidairement M. E... et M. G... à lui payer 1 774,39 euros au titre des loyers dus au 30 octobre 2013,
* ordonné l'expulsion de M. E..., ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'éventuelle assistance de la force publique du logement sis [...] et ses accessoires (cave, stationnement, '),
* dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants du code de procédures civiles d'exécution,
* débouté M. E... de ses demandes fins et conclusions,
- infirmer le jugement en ce qu'il l'a :
* condamné à verser à M. E... la somme de 838,77 euros au titre des troubles de jouissance,
* condamné M. E... à verser une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer provision pour charges comprises, à compter du 1er novembre 2013 et jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés,
* débouté du surplus de ses demandes,
statuant de nouveau sur ces points,
- condamner M. E... à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au double du montant du loyer qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, plus charges, et ce à compter du 1er novembre 2013 et jusqu'à complète restitution des lieux visés par le bail en date du 28 novembre 2012, vides de toute occupation et de tout objet mobilier,
- dire et juger que la réticence de M. E... et M. G... à lui payer leurs loyers et charges lui a causé un préjudice certain,
- débouter M. E... de sa demande de paiement de la somme de 838,77 euros,
- condamner solidairement M. E... et M. G... à lui payer la somme de 302,20 euros au titre de la clause pénale contractuellement prévue,
en tout état de cause,
- condamner solidairement M. E... et M. G... à lui payer la somme de 10 000 euros au titre l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner solidairement M. E... et M. G... aux entiers dépens.
M. G... n'a pas constitué avocat.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 7 novembre 2019.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité des pièces produites en cours de délibéré
Par message RPVA postérieur à l'audience, M. W... a fait parvenir à la cour deux nouvelles pièces.
Dès lors que ces pièces ont été communiquées postérieurement à l'ordonnance de clôture, elles doivent être déclarées irrecevables.
Sur la recevabilité des demandes formées à l'encontre de M. G...
En application des dispositions de l'article 687-1 du code de procédure civile, s'il ressort des éléments transmis par l'autorité requise ou les services postaux que le destinataire n'habite pas à l'adresse indiquée et que celui-ci n'a plus ni domicile ni résidence connus, l'huissier de justice relate dans l'acte les indications ainsi fournies et procède à la signification comme il est dit aux alinéas 2 à 4 de l'article 659.
M. E... verse aux débats la signification de la déclaration d'appel adressée à M. G... , [...] à Fayette (USA). Il est indiqué dans l'acte, daté du 29 juin 2018, que, selon le personnel de l'université, M. G... ne résidait plus à cette adresse depuis un an.
M. E... ne justifie pas que l'huissier ait procédé à la signification prévue par les alinéas 2 et 4 de l'article 659 du code de procédure civile, et notamment à l'envoi d'une lettre recommandée à la dernière adresse connue de M. G... .
En outre, M. E... ne justifie pas avoir fait signifier à M. G... ses conclusions postérieures.
En conséquence, la déclaration d'appel et les demandes formées à son encontre n'ayant pas été régulièrement portée à la connaissance de M. G... , il convient de déclarer irrecevables l'ensemble des demandes formées contre lui.
Sur la recevabilité des conclusions du 13 novembre 2019 de M. W...
M. E... sollicite le rejet des conclusions notifiées le 13 novembre 2019 par M. W... au motif qu'elles sont tardives.
Il convient cependant de constater que ces conclusions, qui ne comportent que quelques paragraphes différents par rapport aux conclusions antérieures, ont été notifiées 6 jours avant la clôture, fixée à la date de l'audience.
La seule demande nouvelle correspond en réalité à l'actualisation des demandes du bailleur.
M. E..., qui a eu le temps de prendre des conclusions pour en solliciter le rejet, ne justifie pas n'avoir pas disposé d'un délai suffisant pour s'expliquer sur le fond de ces écritures, qui ne comprenaient que très peu d'éléments nouveaux.
En conséquence, il convient de dire que ces conclusions ont été notifiées dans un délai suffisant pour permettre leur examen par M. E..., que le principe du contradictoire a été respecté, et il n'y a pas lieu de les déclarer irrecevables.
Sur l'exception d'inexécution
Si l'article 6 c) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation et s'il résulte également de cet article que le propriétaire a l'obligation d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués, le preneur ne peut suspendre de sa propre initiative le paiement de son loyer sous prétexte que le bailleur ne remplit pas son obligation d'exécuter les travaux, car il n'y a aucune compensation entre une créance éventuelle et en tout cas incertaine de travaux et une dette certaine de loyers. En outre, l'exception d'inexécution ne peut être utilement invoquée que lorsque le preneur, du fait des manquements du bailleur à son obligation d'entretien, se trouve dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués.
M. E... affirme que le logement loué était affecté de graves problèmes de plomberie et de toiture, et a été plusieurs fois inondé.
Il soutient que, s'agissant d'un logement neuf pour lequel les levées de réserves n'avaient pas été réalisées avec le promoteur, l'agence immobilière gestionnaire du bien de M. W... a refusé d'agir efficacement, et qu'il s'est trouvé contraint d'engager lui-même des travaux.
Il affirme n'avoir jamais eu de contact avec M. W....
M. E... verse aux débats :
- un devis en date du 9 mars 2013 d'un montant de 677, 85 euros pour une 'fuite sur PER', et une facture du même jour d'un montant de 838, 77 euros correspondant au devis susmentionné et deux pièces,
- un mail adressé à M. C..., ingénieur de la société ..., constructeur de la maison, le 11 mars 2013 indiquant notamment : ' comme convenu je vous fais parvenir la facture liée à l'intervention d'un plombier suite à une fuite sur la tuyauterie de la salle de bains. Je vous demanderais, au vu de cette avance de frais, de bien vouloir faire diligence quant au remboursement de cette facture.',
- un courrier de la société ... en date du 25 mars 2013 qui mentionne : ' Suite à une fuite chez M. Q... E... (... ) l'entreprise ... s'est engagée à rembourser M. E... à la hauteur de 838, 77 euros pour remboursement d'intervention de plombier le 9 mars 2013.',
- un mail adressé à Foncia le 1er avril 2013 : ' Je reviens vers vous concernant les différents problèmes de construction évoqués précédemment. (...) J'ai bien compris que bous ne pouvez en aucune façon intervenir sur le logement du fait qu la levée de réserves n'a toujours pas eu lieu mais vous comprendrez que je serai dans l'obligation de suspendre mes versements étant donné la facture des travaux acquittée par mes soins qui n'est pas remboursée à ce jour (...).',
- un mail reçu de Foncia le 26 août 2013 exposant notamment : 'lorsque nous aurons reçu les documents que nous avons évoqués lors de notre entretien, nous procéderons à une mise en demeure auprès de ... au sujet de vos frais avancés non remboursés ainsi que des différents désordres constatés dans le logement.',
- une facture de la société Expert du bâtiment en date du 19/11/2013 d'un montant de 1739 euros relative à des travaux de : 'Cuisine : recherche de la fuite, enlèvement de la cuisine existante, enlèvement de l'évier+siphon+robinet, réparation de la fuite, pose de la cuisine, pose de l'évier+siphon+robinet, mise en route',
- une facture de la société Expert du bâtiment en date du 31/05/2013 d'un montant de 1617, 20 euros relative à des travaux de : 'Salle de Bain : recherche de la fuite, enlèvement des WC existant, enlèvement du réservoir, réparation de la fuite, pose des WC, pose du réservoir, mise en route',
- une facture de la société PRD bâtiment en date du 18/04/2014 d'un montant de 1129 euros relative à des travaux de : 'Salle de Bain : recherche de la fuite, enlèvement du lavabo, changement de 2 boites à souder, réparation de la fuite, branchement, pose du lavabo + fixation + branchement + mise en route',
- une facture de la société PRD Bâtiment en date du 12/08/2014 d'un montant de 9837 euros pour des travaux de réfection du plafond du salon, la facture mentionnant notamment : 'Salon: enlèvement du placo au plafond existant côté salon suite au dégât des eaux',
- une expertise réalisée par le cabinet Elex le 27 août 2014 à la suite d'un dégât des eaux du 25/04/2014 chiffrant les travaux à la somme de 803, 53 euros :
'remplacement du doublage 2m2 : 160 euros
travaux de peinture sur les surfaces sinistrées 15 m2 : 375 euros
plus value locaux occupés : 45, 48 euros
protection / nettoyage / déplacement : 150 euros',
- un courrier de l'hôtel Opéra Batignolles indiquant que M. E... a séjourné dans cet établissement du 18 au 22 septembre 2014,
- un courrier adressé par la S.A.S. [...] à la S.A. ... le 23/09/2014 indiquant notamment : ' Nous vous signifions par la présente que des infiltrations se produisent dans le séjour du pavillon du [...] , pavillon occupé par les locataires Mme I... ou M. V....' [ il s'agit des voisins de M. E...],
- une facture de la société EIRL PPF B en date du 28/09/2014 d'un montant de 2224, 98 euros relative à la peinture du plafond du salon,
- un courrier de la société France Maintenance Bâtiment en date du 31 octobre 2014 qui mentionne notamment : 'L'entreprise ETAT 9 à laquelle nous avons confié la réalisation des travaux a constaté un taux d'humidité ne permettant pas d'intervenir dans l'immédiat.',
- un rapport définitif du cabinet Elex du 10 octobre 2014, missionné par l'assureur de M. E..., à la suite d'un dégât des eaux survenu le 18/09/2014 mentionnant notamment :
' Circonstances constatées : Sinistre dégât des eaux ayant pris naissance sur parties communes de la copropriété horizontale provoquant des dommages dans l'appartement de M. E..., locataire.
Causes : engorgement de l'évacuation des eaux pluviales communes suite à un défaut de construction par la société Promotion Immobilier (...)
Sinistre à prendre en charge : non (...)
Commentaire : une expertise dommages-ouvrage dans le cadre de la garantie décennale est en cours. A réception des conclusions de cette dernière, nous reprendrons l'instruction du dossier de façon à évaluer les dommages sur le contenu.'
- un 'état des pertes' établi par M. E... dans le cadre de ce sinistre, daté du 13.11.2014 mentionnant divers meubles et objets,
- un courrier adressé par M. E... à l'agence Foncia le 20 juin 2016 dans lequel il se plaignait de ne pas parvenir à régler son loyer en ligne et indiquait qu' 'une lentille avait été apposée par la régie des eaux d'Ile de France Véolia limitant le débit de pression d'eau distribué dans le logement le rendant impropre à sa destination.',
- un courrier adressé par M. E... à l'agence Foncia le 20 janvier 2017 dans lequel il indiquait notamment : ' J'attire votre attention sur le fait que la tuyauterie extérieure du robinet coté rue du logement a cédé et nécessite une intervention immédiate (...) De plus vous avez été précédemment informé des problèmes liés à la toiture du logement, responsable d'un précédent sinistre. A ce jour, aucun entretien de celle-ci n'a été effectué durant l'année précédente, concernant le bon écoulement des eaux fluviales. Vous êtes informé que cette intervention n'est pas à la charge du locataire.(...) .',
Il ressort de l'ensemble de ces éléments que M. E... ne démontre pas s'être trouvé dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués.
Le seul courrier de l'hôtel Opéra Batignolles indiquant que M. E... a séjourné dans cet établissement du 18 au 22 septembre 2014, sans que le montant des frais engagés soit d'ailleurs mentionné, ne suffit pas à établir que le motif de ce séjour ait été l'état du logement de M. E.... En outre, à la supposer établie, cette impossibilité n'aurait duré que quatre jours.
M. E... n'allègue, pour la période postérieure au 18 septembre 2014, que de troubles qui ne sont étayés par aucun élément de preuve.
De façon surabondante, il y a lieu de souligner d'une part que M. E... réside toujours dans le logement loué, et souhaite même l'acquérir, et d'autre part que le montant de la dette locative est sans proportion avec les désordres dont se plaint le locataire.
En conséquence, il convient de dire que M. E... ne pouvait valablement se prévaloir de l'exception d'inexécution pour cesser le paiement de son loyer. Il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté M. E... de sa demande de consignation des loyers.
Sur les demandes de résiliation du bail et d'expulsion
Le contrat du 28 novembre 2012 comprenait une clause résolutoire, et prévoyait le règlement d'un loyer mensuel de 960 euros, outre 68 euros de charges.
Un commandement de payer a été signifié à M. E... et M. G... le 30 août 2013.
Il ressort des constatations du premier juge, non contestées, que l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 2 octobre 2015, et le commandement de payer du 30 août 2013 est régulier, la saisine de la CCAPEX n'étant pas obligatoire à cette date.
Il n'est pas contesté que la dette de loyer visée dans le commandement de payer n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, mais n'a cessé d'augmenter.
M. W... verse aux débats un décompte du 6 novembre 2019, qui fait apparaître une dette de 43 076, 24 euros au 30 septembre 2017.
M. E... conteste le montant, mais non le principe de cette dette.
Il convient en conséquence de constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise depuis le 30 octobre 2013 et il y a lieu de confirmer le jugement de ce chef.
Il n'est pas contesté que M. G... a quitté le logement loué en 2013.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a ordonné l'expulsion de M. E... et de tous occupants de son chef.
Sur les demandes au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation
M. W... sollicite en appel la confirmation du jugement attaqué en ce qu'il a condamné solidairement M. E... et M. G... à lui payer 1 774,39 euros au titre des loyers dus au 30 octobre 2013.
Cependant, le décompte locatif produit par M. W... inclut cette dette, puisqu'à la date du 1er octobre 2013, il est mentionné un 'solde antérieur' de 1991, 99 euros, et à la date du 30 octobre 2013, il est fait état d'une dette de 2076, 59 euros.
En conséquence, et en vertu des règles légales en cette matière, il convient de dire que les paiements ultérieurs réalisés par M. E... sont venus s'imputer sur cette dette, qui est aujourd'hui soldée. Il y a lieu d'infirmer le jugement attaqué de ce chef.
M. W... verse aux débats un décompte actualisé qui mentionne une dette de 43 076, 24 euros à la date du 30 octobre 2019.
M. E... conteste le montant de cette dette, faisant valoir qu'il a effectué de nombreux règlements.
Il appartient à celui qui se prétend libéré d'une dette d'en apporter la preuve.
L'examen des pièces comptables versées aux débats par les deux parties permet de voir que les paiements que M. E... soutient avoir réalisés apparaissent bien au crédit de son compte sur la période comprise entre le 1er octobre 2013 et le 1er mai 2018, à l'exception de deux chèques :
- un chèque de 3024, 87 euros en date du 28/06/2016
- un chèque de 2016, 58 euros en date du 12/07/2016
Il y a lieu de constater que M. E... ne démontre pas que ces sommes ont été effectivement payées, notamment en produisant ses relevés de compte. En conséquence, elles ne peuvent être en l'état déduites de sa dette locative.
Postérieurement au 1er mai 2018, M. E... a réglé l'indemnité d'occupation par virement mensuel, qui apparaît bien sur le décompte de M. W..., étant précisé que M. E... n'a réglé que 1012, 61 euros par mois sur cette période alors que le montant de l' indemnité d'occupation était de 1033, 07 euros par mois à compter du 1er février 2019.
Figurent également sur le décompte de M. W... des règlements de 8 532 euros le 12 décembre 2018 et 3576 euros le 6 mars 2019, ce qui correspond au règlement de la somme de 12 108 euros fait à l'huissier par M. E....
Contrairement à ce qu'indique M. E..., le bail ne prévoit pas que les charges comprennent sa consommation d'eau individuelle, la consommation d'eau comprise dans les charges étant celle des parties communes.
Au vu du décompte produit, la somme réclamée par M. W... comprend des clauses pénales, les dépens de la procédure et l'indemnité procédurale, qui doivent être déduits de la dette locative :
- 206, 60 euros le 01/10/2013
- 5 euros le 01/12/2013
- 237, 43 euros le 01/01/2014
- 514, 11 euros le 01/08/2015
- 87, 50 euros le 01/05/2018
- 700 euros le 01/06/2018
- 2000 euros le 10/09/2018
- 87, 50 euros le 17/09/2018
- 2763, 86 euros le 20/02/2019
- 114 euros le 22/07/2019
soit au total la somme de 6716 euros
Il y a donc lieu de condamner M. E... à verser à M. W..., en deniers ou quittances valables, la somme de 36 360, 24 euros, correspondant à la dette de loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 30 octobre 2019.
M. W... demande la condamnation de M. E... à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au double du montant du loyer qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, plus charges, et ce à compter du 1er novembre 2013.
Le premier juge a fixé l' indemnité d'occupation au montant du dernier loyer, provision pour charges comprises.
Il convient de dire que l'octroi d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été contractuellement dus si le bail s'était poursuivi permet d'indemniser le bailleur du préjudice lié à l'occupation sans droit ni titre de son logement. Le jugement sera infirmé de ce chef.
Aux termes de l'article 1152 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.
En l'espèce, s'agissant d'une dette locative, la clause pénale apparaît manifestement excessive. Il y a lieu de la réduire à la somme de 50 euros.
Sur la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance
M. E... sollicite la condamnation de M. W... au paiement d'une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi pour trouble de jouissance.
Au regard des pièces susmentionnées, M. E... justifie de l'existence de deux dégâts des eaux dans son logement, survenus en mars 2013 et septembre 2014.
Il verse également aux débats un document de son assureur qui mentionne un dégât des eaux du 25 avril 2014, sur lequel il ne donne aucune explication.
Il n'est pas contesté qu'un plombier est intervenu très rapidement sur la première fuite, le 9 mars 2013, et que les désordres n'ont donc pas perduré.
Concernant le dégât des eaux du 18 septembre 2014, M. E... justifie avoir fait une déclaration de sinistre le 19 septembre auprès de son assureur. Le rapport d'expertise indique que le dégât des eaux a pris naissance sur les parties communes de la copropriété horizontale provoquant des dommages dans l'appartement de M. E..., locataire, mais ne décrit pas ces dommages.
Il n'est pas justifié des suites données à cette expertise, notamment quant à l'indemnisation éventuelle perçue par M. E.... M. E... ne justifie pas avoir averti ni le bailleur ni son mandataire de ce dégât des eaux.
Ainsi qu'il l'a déjà été indiqué, M. E... ne justifie pas d'autres désordres apparus ultérieurement dans le logement loué, son propre courrier du 20 juin 2016 et du 20 janvier 2017 ne pouvant constituer des éléments probants. En outre, il appartient au locataire de dégorger les conduits de descentes d'eaux pluviales, chéneaux et gouttières.
M. E... ne démontre pas que sa consommation énergétique dans le logement loué soit déraisonnable.
Le non-respect par M. W... de ses obligations contractuelles n'est donc pas établi. De même, aucune faute de la société Foncia n'est démontrée.
En conséquence, c'est à juste titre que le premier juge a débouté M. E... de sa demande de dommages et intérêts et le jugement attaqué doit être confirmé de ce chef.
Sur le remboursement de la somme de 838, 77 euros
M. W... comme M. E... sont d'accord pour dire que cette somme, correspondant aux travaux engagés en urgence par M. E... dans le cadre d'une fuite dans sa salle de bains, n'a pas à être prise en charge par le locataire.
M. W... affirme que cette somme a été remboursée à M. E... directement par la S.A. ... , et que son locataire ne peut donc en solliciter une deuxième fois le paiement.
M. E... verse aux débats un courrier établi par la S.A. ... le 25 mars 2013 qui mentionne notamment : 'Suite à une fuite chez M. Q... E... (...) l'entreprise ... s'est engagée à rembourser à M. E... à la hauteur de 838, 77 euros TTC pour remboursement d'intervention de plombier le 9 mars 2013.'
M. E... ne conteste pas avoir reçu un chèque de 838, 77 euros, ce qui est d'ailleurs établi par les pièces produites par M. W..., mais affirme que le chèque qui lui a été adressé par la S.A. ... a été impayé.
Il produit un mail qui indique que le chèque a été rejeté à la demande de la banque de M. E.... M. W... conteste l'authenticité de ce mail.
Il convient de constater que M. E... ne justifie pas que le chèque, qu'il a reçu, aurait été impayé, le second mail qu'il produit indiquant qu'il lui appartient de faire une réclamation auprès de sa banque.
En conséquence, il convient de débouter M. E... de sa demande de paiement de la somme de 838, 77 euros et il y a lieu d'infirmer le jugement déféré de ce chef.
Sur la demande de compensation
M. E... demande d'ordonner la compensation entre d'une part, le montant des travaux qu'il a réalisés, soit la somme de 17 385,95 euros, et le montant des dommages matériels qu'il a subis, soit la somme de 7 807,41 euros et d'autre part, les loyers et charges restant dus, soit la somme de 25 072 euros.
Au regard des conclusions de M. E..., la somme qu'il réclame au titre des travaux engagés se décompose ainsi :
- une facture de plombier du 9 mars 2013 de 838, 77 euros
- une facture de la société Expert du bâtiment en date du 19/11/2013 d'un montant de 1739 euros relative à des travaux de : 'Cuisine : recherche de la fuite, enlèvement de la cuisine existante, enlèvement de l'évier+siphon+robinet, réparation de la fuite, pose de la cuisine, pose de l'évier+siphon+robinet, mise en route'
- une facture de la société Expert du bâtiment en date du 31/05/2013 d'un montant de 1617, 20 euros relative à des travaux de : 'Salle de Bain : recherche de la fuite, enlèvement des WC existant, enlèvement du réservoir, réparation de la fuite, pose des WC, pose du réservoir, mise en route'
- une facture de la société PRD bâtiment en date du 18/04/2014 d'un montant de 1129 euros relative à des travaux de : 'Salle de Bain : recherche de la fuite, enlèvement du lavabo, changement de 2 boites à souder, réparation de la fuite, branchement, pose du lavabo + fixation + branchement + mise en route'
- une facture de la société PRD Bâtiment en date du 12/08/2014 d'un montant de 9837 euros pour des travaux de réfection du plafond du salon, la facture mentionnant notamment : 'Salon: enlèvement du placo au plafond existant côté salon suite au dégât des eaux'
- une facture de la société EIRL PPF B en date du 28/09/2014 d'un montant de 2224, 98 euros relative à la peinture du plafond du salon,
Concernant la facture du 9 mars 2013, M. E... a déjà été débouté de sa demande de remboursement.
Les autres factures versées aux débats par M. E... apparaissent particulièrement sujettes à caution, en ce que certaines sont éditées sans tampon ni cachet de la société, que leurs montants apparaissent incohérents avec la nature des travaux mentionnés, et qu'elles sont éditées par plusieurs sociétés différentes mais se présentent parfois de façon strictement identique.
Certaines de ces factures concernent les mêmes travaux (ainsi la peinture du plafond du salon mentionnée à la fois dans la facture du 12/08/2014 et dans celle du 28/09/2014), et, à l'exception de la facture du 28/09/2014, les dates des factures ne coïncident pas avec les dates des dégâts des eaux que M. E... affirme avoir subis.
En outre, certaines de ces factures correspondent, aux dires même de M. E..., à des travaux d'embellissement plutôt qu'à des remises en état.
Enfin, M. E... ne produit aucun élément de nature à démontrer qu'il aurait effectivement réglé ces factures.
En tout état de cause, il convient de constater que M. E... ne justifie pas avoir mis en demeure son bailleur d'effectuer aucune de ces réparations, et l'ensemble de ces dépenses a été entreprise à l'initiative de M. E..., alors que rien ne permet d'établir que ces travaux étaient nécessaires et imputables au bailleur.
Dès lors, M. E... est mal fondé à en réclamer le remboursement.
Quant au montant réclamé au titre de son dommage matériel consécutif au dégât des eaux du 18 septembre 2014, M. E... ne verse aux débats qu'une liste établie par lui-même du mobilier qu'il affirme avoir été endommagé, qui ne peut suffire à établir son préjudice. Il ne peut donc davantage en obtenir le paiement.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté M. E... de sa demande de compensation avec le montant des loyers et indemnités d'occupation impayés.
Sur l'exécution provisoire
La présente décision n'étant susceptible d'aucun recours suspensif, il convient de constater que la demande d'exécution provisoire est sans objet.
Sur l'indemnité procédurale et les dépens
Il convient de confirmer les dispositions de la décision déférée relatives aux dépens et à l'indemnité procédurale, étant précisé que les frais de l'expertise graphologique sont compris dans ces dépens.
M. E..., qui succombe, sera condamné aux dépens d'appel. Il convient en équité de le condamner en outre à verser à M. W... la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant par mise à disposition au greffe, par décision par défaut,
Déclare irrecevables les pièces communiquées par M. W... postérieurement à l'ordonnance de clôture,
Déclare irrecevables les demandes formées à l'encontre de M. G... ;
Infirme partiellement le jugement déféré,
Statuant à nouveau,
Condamne M. E... à verser à M. W... les sommes de :
- trente six mille trois cent soixante euros et vingt quatre centimes (36 360, 24 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés à la date du 30 octobre 2019,
- cinquante euros (50 euros) au titre de la clause pénale,
Condamne M. E... à verser à M. W... à compter du 1er novembre 2019 une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été contractuellement dus si le bail s'était poursuivi,
Déboute M. E... de sa demande de remboursement des travaux effectués dans le logement loué,
Confirme le jugement déféré pour le surplus,
Y ajoutant,
Condamne M. E... à verser à M. W... la somme de trois mille euros (3000 euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. E... aux dépens d'appel.
- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Isabelle BROGLY, Président et par Mme SPECHT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
