COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51A
1re chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 12 NOVEMBRE 2019
N° RG 18/00117 - N° Portalis
DBV3-V-B7C-SCHJ
AFFAIRE :
[L] [F]
...
C/
[R] [E]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 20 Octobre 2017 par le Tribunal d'Instance de COLOMBES
N° chambre :
N° Section :
N° RG : 11-16-0528
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 12/11/19
à :
Me Patricia MINAULT
Me Oriane DONTOT
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DOUZE NOVEMBRE DEUX MILLE DIX NEUF,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [L] [F]
né le [Date naissance 6] 1980 à [Localité 9] (JORDANIE)
de nationalité Jordanienne
[Adresse 4]
[Localité 10]
Madame [W] [B] épouse [F]
née le [Date naissance 1] 1981 à [Localité 8] (ALGERIE)
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 10]
APPELANTS ayant pour Représentant : Me Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 - N° du dossier 20180004 - Représentant : Me Marc POTIER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1826
****************
Monsieur [R] [E]
né le [Date naissance 5] 1946 à [Localité 12] (70)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 7]
Représentant : Me Oriane DONTOT de l'AARPI JRF AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 633 - N° du dossier 20180196 - Représentant : Me Emmanuelle FOULD, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E2083
INTIME
****************
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 Septembre 2019, Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :
Madame Isabelle BROGLY, Président,
Madame Dominique DUPERRIER, Président,
Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Mme Catherine SPECHT
EXPOSE DU LITIGE
Par actes sous seing privé du 11 mars 2010 et du 1er novembre 2013, M. [R] [E] a donné à bail à Mme [W] [B] et M. [J], puis à M. [L] [F] et Mme [W] [B] épouse [F], un appartement situé à [Adresse 11], moyennant un loyer de 650 euros et une provision pour charges de 130 euros par mois.
Invoquant des défauts de paiement du loyer, M. [E] a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 février 2016 et a fait assigner M. et Mme [F] à comparaître devant le tribunal d'instance de Colombes par acte d'huissier de justice du 29 novembre 2016 en vue de voir prononcer la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, ordonner leur expulsion des lieux et les voir condamner solidairement au paiement de l'arriéré locatif à hauteur de la somme de 10 855,28 euros et au paiement d'une indemnité d'occupation fixée au montant des loyers et charges courants, outre les sommes de 1 000 euros sur le fondement de l'article 1153-4 du code civil pour résistance abusive, 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens dont le coût du commandement de payer et de l'assignation. Il sollicitait l'exécution provisoire.
Par jugement contradictoire du 20 octobre 2017, le tribunal d'instance de Colombes a notamment :
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 mars 2010 entre M. [E] et M. et Mme [F] concernant l'appartement à usage d'habitation situé à [Adresse 11] sont réunies à la date du 30 avril 2016
- dit que le bail étant résilié de plein droit, M. et Mme [F] devront quitter les lieux et rendre libres de toute occupation les lieux loués,
- ordonné en conséquence à M. et Mme [F] de libérer l'appartement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de l'ordonnance,
- dit qu'à défaut pour M. et Mme [F] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [E] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ainsi qu'à la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde- meubles aux frais avancés par les défendeurs, dans les conditions prévues par les articles L412-1 et suivants, R411-1 et suivants et R412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ainsi que selon les dispositions des articles L433-1, L433-2 et R433-1 à R433-7 du code de procédure civile d'exécution,,
- condamné solidairement M. et Mme [F] à verser à M. [E] à titre provisionnel la somme de 19 080,48 euros (décompte arrêté 08 septembre 2017, terme de septembre 2017 inclus), au titre des loyers, charges et indemnité mensuelle d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification du jugement,
- condamné solidairement M. et Mme [F] à payer à M. [E] une indemnité mensuelle d'occupation qui sera égale au montant du loyer et des charges en sus qui aurait été dû en cas de poursuite du bail à compter du 1er octobre 2017 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux,
- débouté M. et Mme [F] de l'ensemble de leurs demandes y compris au titre des délais de paiement,
- débouté M. [E] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que M. et Mme [F],
- condamné in solidum M. et Mme [F] aux entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation en référé,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement.
Par déclaration au greffe du 05 janvier 2018, M. et Mme [F] ont relevé appel du jugement.
Aux termes de leurs conclusions signifiées le 05 avril 2018, M. et Mme [F] demandent à la cour:
- de les déclarer recevables et bien-fondés en leur appel,
statuant à nouveau,
- d'infirmer le jugement entrepris.
- de dire et juger qu'ils étaient bien fondés à arrêter le règlement des loyers tant que le bailleur ne réalisait pas les travaux qui lui incombaient,
en conséquence,
- condamner M. [E] au paiement d'une somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi pour non jouissance paisible des lieux en conformité avec les stipulations contractuelles du bail d'habitation en date du 11 mars 2010, pour absence d'entretien des locaux en état de servir à l'usage prévu et de réparations nécessaires incombant au bailleur rendant le logement dangereux pour un enfant en bas âge,
- condamner M. [E] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [E] aux entiers dépens en allouant pour ces derniers à la SELARL Patricia Minault agissant par Me Patricia Minault, avocat, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Aux termes de ses conclusions signifiées le 24 juin 2019, M. [E] demande à la cour de:
à titre principal,
- dire et juger qu'à défaut de communication dans les délais, les pièces visées dans les conclusions signifiées par M. et Mme [F] le 05 avril 2018 seront écartées des débats,
- dire et juger que M. et Mme [F] ne justifient pas du caractère insalubre, inhabitable ou dangereux du logement donné à bail suivant contrat du 11 mars 2010,
- rejeter l'exception d'inexécution opposée par M. et Mme [F] à son encontre,
- dire et juger que les travaux sollicités par M. et Mme [F] ne relèvent pas de la responsabilité du bailleur,
- dire et juger que M. et Mme [F] ne justifient pas d'un préjudice de jouissance qui pourrait lui être imputable,
- débouter M. et Mme [F] de l'ensemble de leurs demandes,
- confirmer le jugement rendu par le tribunal d'instance de Colombes le 20 octobre 2017 dans son intégralité,
et statuant à nouveau,
- condamner M. et Mme [F] à lui payer la somme de 23 654,61 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 20 février 2018, date de remise des clefs du logement,
en tout état de cause,
- condamner M. et Mme [F] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. et Mme [F] aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction pour ceux la concernant au profit de Me Emmanuelle Fould et pour ceux le concernant au profit de Me Oriane Dontot, AARPI - JRF Avocats, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 27 juin 2019.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour renvoie à leurs écritures.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité des pièces de M. et Mme [F]
M. [E] demande à la cour de 'dire et juger qu'à défaut de communication dans les délais, les pièces visées dans les conclusions signifiées par M. et Mme [F] le 05 avril 2018 seront écartées des débats'.
Il convient cependant de constater qu'il n'expose pas le motif de sa demande dans le corps de ses conclusions, et ce alors que l'examen du RPVA permet de vérifier que les neuf pièces figurant au dossier des appelants ont été régulièrement notifiées à l'avocat de M. [E] avant la clôture.
Il convient en conséquence de débouter M. [E] de sa demande liée à la recevabilité des pièces
des appelants.
Sur l'exception d'inexécution
Si l'article 6 c) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation et s'il résulte également de cet article que le propriétaire a l'obligation d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués, le preneur ne peut suspendre de sa propre initiative le paiement de son loyer sous prétexte que le bailleur ne remplit pas son obligation d'exécuter les travaux, car il n'y a aucune compensation entre une créance éventuelle et en tout cas incertaine de travaux et une dette certaine de loyers. En outre, l'exception d'inexécution ne peut être utilement invoquée que lorsque le preneur, du fait des manquements du bailleur à son obligation d'entretien, se trouve dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués.
Les époux [F] affirment qu'en l'espèce, M. [E] s'était engagé en juin 2015 à procéder aux travaux qui lui incombaient pour rendre le logement conforme à l'habitation, ce qu'il n'a pas respecté. Ils soutiennent que l'appartement était inhabitable et dangereux et qu'ils étaient donc bien fondés à soulever l'exception d'inexécution et à suspendre le paiement du loyer.
L'état des lieux d'entrée établi contradictoirement le 11 mars 2010 ne mentionne aucun désordre, les murs et plafonds sont classés majoritairement en bon état ou état moyen, il est précisé que le lavabo de la salle de bains et la baignoire sont en état d'usage, et que la robinetterie, la plomberie et le siphon dans la cuisine sont en état moyen.
M. [F] et Mme [B] épouse [F] versent aux débats au soutien de leurs prétentions :
- un mail du 23 juin 2017 adressé par M. [N], artisan, à M. [E] qui indique notamment : 'Monsieur comme je vous l'ai dit au téléphone cela fait 1 an que vous avez passé commande pour des volets roulants. Hors à ce jour après de nombreuses tentatives et de nombreux messages laissés à votre locataire celui ci ne nous a que rarement répondu (il n'avait jamais son planning et devait nous rappeler) celui ci ne nous a jamais recontacté. (...)'
- une facture en date du 24 mai 2016 au nom de M. [E] concernant la réparation d'une fuite dans la salle de bains et le changement d'un robinet dans la cuisine, moyennant un coût de 696 euros
- une lettre recommandée adressée à leur bailleur le 5 février 2016 exposant notamment : 'Nous avons reçu un technicien diligenté par vous à notre domicile, qui a d'ailleurs déploré l'état de l'appartement que nous occupons. (...) Je vous rappelle que nous occupons un logement indécent et pas aux normes exigées à l'habitat. En effet celui ci présente : des problèmes d'isolation trouvent leurs origines par des fenêtres qui ne se ferment pas. Ces fenêtres ne sont de plus pas équipées de double vitrage laissant donc le froid d'hiver s'introduire dans notre habitat. La robinetterie et la chasse d'eau qui fuient. L'abat jour inutilisable. Les murs de la salle de bains marqués par de larges traces de moisissures. La peinture écaillée dans la salle de bains, la cuisine et les toilettes. (...) Vous comprendrez que l'exception d'inexécution en matière contractuelle me permet en tant que preneur qui vous a mis en demeure d'exécuter dans un délai bref les obligations qui vous incombent de cesser de payer mes loyers, tant que le bien loué n'est pas remis en état d'être occupé décemment.'
- un procès verbal de constat d'huissier réalisé le 29 novembre 2016 qui indique notamment : 'salle de bains : le revêtement de baignoire s'écaille et est coupant le revêtement de la faïence s'écaille, la peinture en partie supérieure de la faïence s'écaille, la peinture murale est en mauvais état général, celle-ci s'écaille largement.
Chambre : à l'arrière du papier peint, j'observe une forte concentration de moisissures. Aux abords de la prise de courant laquelle est descellée, la plinthe et les murs sont dégradés par l'humidité. Le store de la chambre est hors d'usage. La tige manuelle oscillante ne commande plus le store lequel est bloqué en position ouverte.
Cuisine : le siphon de l'évier de cuisine est ancien. En actionnant le robinet de la cuisine de l'eau s'écoule en quantité importante sous l'évier. La peinture murale de la cuisine s'écaille et moisit.
W.C. : la peinture s'écaille et moisit. Il existe une fuite au niveau du raccordement WC.
La porte fenêtre du salon ainsi que celle de la chambre sont équipées d'un simple vitrage.
La porte fenêtre du salon ferme mal ce qui permet l'entrée d'air froid.'
- un courrier du service hygiène et salubrité de la ville de [Localité 10] en date du 4 avril 2017 qui indique notamment : ' Je vous informe que j'ai adressé un courrier à votre propriétaire l'enjoignant de prendre les dispositions suivantes : rechercher les causes de moisissures dans le logement et y remédier, assurer le clos du logement, faire contrôler l'ensemble de la plomberie et remplacer les éléments de canalisation et sanitaires défectueux.'
Il convient de constater que l'ensemble de ces éléments sont postérieurs à la mise en demeure envoyée par M. [E] à ses locataires le 2 février 2016 pour non paiement des loyers et que rien ne justifie que M. [F] et Mme [B] épouse [F] aient mis en demeure M. [E] de respecter ses obligations de bailleur avant de cesser le paiement des loyers.
Ces pièces ne permettent en aucune façon de démontrer que le logement aurait été inhabitable ou dangereux, étant précisé que M. [F] et Mme [B] épouse [F] y ont résidé de nombreuses années.
En outre, les troubles constatés sont très postérieurs à l'entrée dans les lieux, qui date de 2010, et un certain nombre de désordres constatés peuvent être imputables aux locataires, tenus également de procéder à l'entretien courant du logement loué.
M. [E] verse en effet aux débats différents courriers qu'il a reçus de l'occupante de l'appartement en dessous de celui des époux [F] entre juillet 2015 et février 2016, dans lesquels elle se plaignait des troubles importants et répétés causés par ses voisins du dessus et elle faisait état de trois dégâts des eaux en 2011, 2011 et 2015 provenant de cet appartement. Or de tels dégâts des eaux peuvent engendrer des problèmes d'humidité tels que relevés en 2016 et 2017.
En outre, les époux [F] versent eux-mêmes aux débats le mail de l'artisan chargé de changer le volet roulant de leur chambre, qui indique qu'il n'a pas pu procéder aux travaux durant une année du fait de la carence des locataires qui refusaient de fixer un rendez vous.
En conséquence, c'est à juste titre que le premier juge a indiqué que les époux [F] ne pouvaient valablement invoquer l'exception d'inexécution, et le jugement attaqué doit être confirmé de ce chef.
Sur les demandes de résiliation du bail et d'expulsion
Le contrat du 11 mars 2010, conclu entre Mme [W] [B] et M. [J] d'une part et M. [E] d'autre part, auquel se réfère l'avenant du 1er novembre 2013, par lequel M. [F] devenait colocataire de Mme [W] [B] à la place de M. [J], comprenait une clause résolutoire, et prévoyait le règlement d'un loyer mensuel de 650 euros, outre 130 euros de charges, soit au total 780 euros par mois.
L'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'Etat dans le département avant la première audience, la CCAPEX a été régulièrement saisie et le commandement de payer du 29 février 2016 est régulier.
Il n'est pas contesté que la dette de loyer visée dans le commandement de payer n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, mais n'a cessé d'augmenter.
M. [E] verse aux débats un décompte du 12 juin 2018 qui fait apparaître une dette de 19 080, 48 euros au 30 septembre 2017.
M. [F] et Mme [B] épouse [F] ne contestent pas cette dette.
Il convient en conséquence de constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise depuis le 29 avril 2016 et il y a lieu de confirmer le jugement de ce chef.
Il n'est pas contesté que M. [F] et Mme [B] épouse [F] ont quitté le logement loué, M. [E] affirme que la remise des clés a eu lieu le 20 février 2018.
La demande d'expulsion est donc devenue sans objet.
Sur les demandes en paiement
M. [E] sollicite en appel la condamnation solidaire de M. et Mme [F] à lui régler la somme de 23 654, 61 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 3 juin 2019, déduction faite des acomptes des locataires postérieurs à leur départ du logement.
Au vu du décompte produit, cette somme comprend les dépens de la procédure et les intérêts, qui doivent être déduits de la dette locative.
Il y a donc lieu de condamner solidairement M. [F] et Mme [B] épouse [F] à verser à M. [E] la somme de vingt mille cinq cent cinquante cinq euros et quarante huit centimes (20 555, 48 euros) correspondant à la dette de loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 3 juin 2019.
Dès lors que M. [F] et Mme [B] épouse [F] ont quitté le logement loué et restitué les clés, il n'y a plus lieu de les condamner au paiement d'une indemnité d'occupation postérieure.
Sur la demande de dommages et intérêts
M. [F] et Mme [B] épouse [F] sollicitent la condamnation de M. [E] au paiement d'une somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi pour non jouissance paisible des lieux en conformité avec les stipulations contractuelles du bail d'habitation en date du 11 mars 2010, et pour absence d'entretien des locaux en état de servir à l'usage prévu et de réparations nécessaires incombant au bailleur rendant le logement dangereux pour un enfant en bas âge.
Il convient de rappeler que la première mise en demeure des époux [F] adressée à M. [E] lui demandant de faire des réparations dans le logement loué est en date du 5 février 2016.
M. [E] justifie avoir fait réparer une fuite dans la salle de bains et changer un robinet dans la cuisine le 24 mai 2016. De même, l'artisan qui devait remplacer le volent roulant défectueux dans la chambre indiquait en mai 2017 qu'il tentait depuis un an de trouver une date qui convienne aux locataires.
En outre, il appartenait aux locataires d'entretenir le logement loué, et certains désordres dont se plaignent les appelants sont du ressort des réparations locatives.
Enfin, M. [F] et Mme [B], qui ont habité plusieurs années dans le logement, ne démontrent ni qu'ils n'auraient pas pu jouir paisiblement du logement ni que celui-ci aurait été dangereux pour les habitants. Le non-respect par M. [E] de ses obligations contractuelles n'est donc pas établi.
En conséquence, c'est à juste titre que le premier juge a débouté M. [F] et Mme [B] épouse [F] de leur demande de dommages et intérêts et le jugement attaqué doit être confirmé de ce chef.
Sur les demandes accessoires
Il convient de confirmer les dispositions de la décision déférée relatives aux dépens et à l'indemnité procédurale.
M. [F] et Mme [B] épouse [F], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens d'appel. Il convient en équité de les condamner en outre à verser à M. [E] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire,
Déclare recevables les pièces de M. [F] et Mme [B] épouse [F];
Infirme partiellement le jugement déféré;
Statuant à nouveau,
Dit que la demande d'expulsion des locataires est sans objet,
Dit que la demande d' indemnité d'occupation postérieure au départ des locataires le 20 février 2018 est sans objet,
Condamne solidairement M. [F] et Mme [B] épouse [F] à verser à M. [E] la somme de vingt mille cinq cent cinquante cinq euros et quarante huit centimes (20 555, 48 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés à la date du 3 juin 2019,
Confirme le jugement déféré pour le surplus,
Y ajoutant,
Condamne in solidum M. [F] et Mme [B] épouse [F] à verser à M. [E] la somme de mille cinq cents euros (1 500 euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum M. [F] et Mme [B] épouse [F] aux dépens d'appel, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Me Emmanuelle Fould et de Me Oriane Dontot, AARPI - JRF Avocats, chacun pour la part concernée.
- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Isabelle BROGLY, Président et par Mme SPECHT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier,Le président,
