COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 30B
12e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 07 NOVEMBRE 2019
N° RG 18/04498 - N° Portalis DBV3-V-B7C-SPGV
AFFAIRE :
SCP SCP [P] [R]
C/
[C] [O]
Décision déférée à la cour : Arrêt rendu(e) le 27 Juin 2018 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 15/05448
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Alexandre BRAUN,
Me Pascale REGRETTIER-GERMAIN
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE SEPT NOVEMBRE DEUX MILLE DIX NEUF,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SCP SCP [P] [R]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentant : Me Alexandre BRAUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0032 - N° du dossier 20180040
APPELANTE
****************
Monsieur [C] [O]
né le [Date naissance 1] 1949 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentant : Me Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 98 - N° du dossier 1800829
Représentant : Me Albert COHEN de la SCP COHEN-HYEST, Plaidant, avocat au barreau d'ESSONNE -
INTIME
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 03 Septembre 2019 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Thérèse ANDRIEU, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Thérèse ANDRIEU, Président,
Madame Florence SOULMAGNON, Conseiller,
Mme Véronique MULLER, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte notarié du 20 octobre 2000, la société civile immobilière Golden Gate, a donné à bail à la société civile professionnelle [P] [R], divers locaux à usage commercial situés [Adresse 3].
Le 8 janvier 2004, M. [C] [O] a, suivant jugement d'adjudication sur surenchère du tribunal de grande instance de Nanterre, acquis l'immeuble dans lequel le bail commercial de la société [P] [R] était en cours.
Par acte d'huissier du 1er juillet 2013, la société [P] [R] a fait délivrer à son bailleur un congé partiel pour conserver une salle de vente, une galerie et des bureaux représentant une surface de 300 m2 environ ce que le bailleur n'a pas accepté faisant par acte d'huissier signifié le 9 avril 2014, protestation du congé partiel délivré.
Par exploit d'huissier du 4 mai 2015, la société [P] [R] a assigné M. [C] [O] devant le tribunal de grande instance de Nanterre aux fins de voir confirmer le congé partiel et réviser le loyer en conséquence, et de voir condamner M. [O] à restituer les sommes perçues au titre des loyers, pour les surfaces ayant cessé d'être occupées.
Par jugement du 7 mai 2018, le tribunal de grande instance de Nanterre a:
- Dit nul le congé partiel du 1er juillet 2013, délivré par la société [P] [R] à M. [C] [O],
- Débouté la société [P] [R] de toutes ses demandes,
- Condamné la société [P] [R] à payer à M.[C] [O] la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamné la société [P] [R] aux dépens.
Par déclaration du 27 juin 2018, la société [P] [R] a interjeté appel du jugement.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par dernières conclusions notifiées le 7 septembre 2018, la société [P] [R] a demandé à la cour de :
- La déclarer recevable et bien fondée en son appel,
- Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau :
- Juger valable le congé partiel signifié à M. [C] [O] exerçant l'activité de marchand de biens sous la dénomination « Elf Investissement » le 1er juillet 2013, suivant exploit de la société Pellaux, huissier de justice à [Localité 4],
En conséquence :
- Juger que le bail commercial en date du 20 octobre 2000 porte, depuis le 1er juillet 2013, sur une surface louée de trois cents mètres carrés, et non plus de six cent quinze mètres carrés,
- Juger qu'au 1er juillet 2013, le montant du loyer de base a été ramené à la somme réindexée de 4.359,05 euros par mois pour les mois de juillet à décembre 2013 inclus, et à la somme de 4.283,18 euros à compter du 1er janvier 2014,
- Juger que le montant du loyer s'établit, à compter du 1er janvier 2017, à la somme de 4.353,82 euros, compte tenu des réindexations intervenues le 1er novembre de chaque année, applicables à compter du 1er janvier de chaque année suivante,
- Juger que les loyers postérieurs seront calculés sur la base du loyer de 4.353,82 euros par mois,
- Juger de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié par Maître [C], huissier de justice à [Localité 5], le 27 février 2015,
- Juger que M. [C] [O] exerçant sous la dénomination commerciale « Elf Investissement » ne peut réclamer les arriérés de loyers antérieurs au mois de décembre 2009,
- Juger que M. [C] [O] ne pouvait, contrairement aux termes de sa lettre du 3 décembre 2014, rattraper l'absence d'indexation du loyer entre 2007 et 2010 et qu'en conséquence, le loyer courant à compter du 1er novembre 2007 doit servir de référence pour la réindexation intervenue le 1er novembre 2010,
- Juger que M. [C] [O] exerçant sous la dénomination commerciale «Elf Investissement » est redevable, envers la société [P] [R], de la somme de 328.091,74 euros arrêtée au 31 décembre 2018, terme du mois de décembre 2018 inclus, sous réserve de réactualisation en cours d'instance,
En conséquence, à titre principal,
- Condamner M. [C] [O] exerçant sous la dénomination commerciale « Elf Investissement » à régler la somme de 328.091,74 euros à la société [P] [R], outre les intérêts au taux légal à compter du congé partiel signifié le 1er juillet 2013, subsidiairement à compter de l'assignation signifiée le 4 mai 2015, conformément aux dispositions de l'article 1153 devenu l'article 1231-6 du code civil, et ce en remboursement du trop-perçu à raison de la diminution de la superficie louée,
- Condamner M. [C] [O] exerçant sous la dénomination « Elf Investissement » à rembourser à la société [P] [R], la somme de 33.480,86 euros versée en vertu de l'ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance de Nanterre le 31 août 2015, ce en deniers ou quittances valables,
- Ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1154 devenu l'article 1343-2 du code civil,
- Ordonner que les sommes dues par la société [P] [R] et Monsieur [C] [O], se compenseront à due concurrence,
En tout état de cause :
- Substituer au décompte communiqué le 3 décembre 2014 par M. [O] exerçant sous l'enseigne « Elf Investissement », celui reproduit par la société [P] [R] dans les présentes conclusions, et ce conformément aux stipulations du bail en date du 20 octobre 2000,
- Subsidiairement, après avoir statué avant dire droit quant à la validité du congé partiel signifié à la requête de la société [P] [R] le 1er juillet 2013, désigner tel expert qu'il plaira à la cour, afin de faire les comptes entre les parties,
- Condamner M.[C] [O] exerçant sous la dénomination commerciale « Elf Investissement » à verser à la société [P] [R] la somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner M. [C] [O] exerçant sous la dénomination commerciale « Elf Investissement » aux entiers dépens, dont distraction au profit d'Alexandre Braun, avocat, sur le fondement des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions notifiées le 14 décembre 2018, M.[C] [O] a demandé à la cour de :
- Confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nanterre le 7 mai 2018 en toutes ses dispositions,
Ce faisant :
- Débouter la société [P] [R] de toutes ses demandes,
- Dire nul le congé partiel délivré par la société [P] [R] par exploit du 1er juillet 2013,
Et en tout état de cause :
- Condamner la société [P] [R] à verser à Monsieur [C] [O] la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la société [P] [R] aux entiers dépens de l'instance.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 16 mai 2019.
Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS
Sur la validité du congé partiel délivré le 1er juillet 2013 :
La société [R] demande l'infirmation du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nanterre le 7 mai 2018, en ce qu'il a déclaré nul le congé partiel qu'elle a fait délivrer à M. [O] le 1er juillet 2013.
Elle fait valoir que le bail commercial du 20 novembre 2000 comporte un paragraphe intitulé « promesse de bail » qui stipule que le preneur pourra prétendre à l'augmentation ou à la diminution des surfaces louées et « que dans l'hypothèse ou une partie des locaux faisant l'objet du présent bail ne serait plus louée, les parties conviennent que le loyer serait diminué en proportion des surfaces retirées. »
Elle en déduit que les parties avaient expressément prévu la possibilité de donner un congé partiel des locaux donnés à bail.
Elle rappelle que les conditions du bail ont été négociées entre l'ancienne société bailleresse, la société Golden Gate à la société [R]-[Q]-[X], que M. [O] ayant acquis par adjudication les locaux en cours de bail, doit se voir imposer les clauses de ce bail et la volonté des parties initiales.
Elle mentionne la clause du bail « Destination des lieux loués » qui stipule que le preneur ne bénéficie pas de l'exclusivité sur les autres locaux de l'immeuble donné à bail. Elle rapporte de plus que la divisibilité matérielle des locaux est possible, et a été établie par procès-verbal de constat dressé par Maître [A] [U], huissier de justice, le 13 janvier 2017.
M. [O] réplique que la clause visée est inapplicable au congé donné puisqu'elle s'inscrit dans le cadre de la promesse de bail relative à l'occupation d'une surface supérieure dans l'immeuble où les locaux ont été donnés à bail. A l'inverse, le paragraphe « Loyer » n'indique pas sa possible diminution à raison de la diminution de la surface louée.
Il conteste la possibilité de divisibilité matérielle des lieux. Il fait valoir qu'il n'existe pas d'accès indépendants et autonomes de ceux des locaux occupés par la société [R], ce dont il résulte l'impossibilité de donner à bail les locaux à un autre locataire. Il relève que le procès-verbal établi par Maître [U] le 13 janvier 2017 ne fait aucunement mention des accès qui existeraient pour les locaux inoccupés. Il ajoute enfin que lors du 'congé-partiel', les locaux litigieux n'ont pas été restitués par la société [R].
Sur le contrat initial, M. [O] rappelle que la société Golden Gate, bailleur initial, avait été constituée par M.[R], qui s'était donc par cet intermédiaire donné à bail les locaux, que dès lors la société [R] dont il est le gérant ne peut considérer que la clause du bail n'est pas claire l'ayant lui-même rédigée.
Il conclut à la confirmation du jugement dont appel qui a déclaré nul le congé délivré par la société [P] [R].
Sur ce
L'article L. 145-4 alinéas 1 et 2 du code de commerce dispose que « La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans
Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l'article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires. »
Le bail conclu entre les parties du 20 octobre 2000 enregistré le 20 novembre 2000 indique que les lieux loués sont situés un immeuble situés à [Adresse 1] correspondent à une salle des ventes d'environ 465 m2 et à des bureaux pour une superficie de 150 m2 destinés à l'office de commissaire priseur.
La bail au paragraphe 'promesse de bail' prévoit que :
Le bailleur s'engage par-ailleurs à consentir au preneur, par préférence ou à première demande, (notamment en cas d'accroissement de l'activité de l'Etude) un bail commercial portant sur toutes autres parties de l'immeuble. L'accroissement de loyer correspondant aux nouvelles surfaces louées ne pouvant excéder le prix rapporté au mètre carré fixé pour les locaux objets du présent bail...
Le preneur sera également autorisé à utiliser ponctuellement toutes autres parties de l'immeuble.
Cette mise à disposition sera facturée par le bailleur en sus du loyer courant pour des durées ne pouvant être inférieures à un mois ;.
Dans l'hypothèse où une partie des locaux faisant l'objet du présent bail, ne serait plus louée, les parties conviennent que le loyer serait diminué en proportion des surfaces retirées.'
M.[C] [O] fait valoir que la dernière mention figurant à la clause ne peut s'appliquer qu'au cas de promesse de bail supérieure à la surface louée alors que la société [P] [R] s'appuie sur elle pour justifier de la délivrance du congé partiel pour partie des lieux loués.
La cour relève que la dernière mention Dans l'hypothèse où une partie des locaux faisant l'objet du présent bail, ne serait plus louée, les parties conviennent que le loyer serait diminué en proportion des surfaces retirées a été ajoutée au paragraphe 'promesse de bail-mise à disposition ponctuelle ' tel que libellée dans le contrat de bail conclu entre les mêmes parties le 15 janvier 1999.
La clause 'promesse de bail' s'inscrit dans une volonté des parties d'introduire une souplesse dans l'occupation des surfaces louées soit en les accroissant, soit en permettant une mise à disposition ponctuelle, soit en prévoyant une diminution des loyers au cas de diminution des lieux loués sans pour autant que ces aménagements figurant au paragraphe 'promesse de bail' ne touchent l'assiette du bail en tant que telle.
Il ne suffit pas à la société [P] [R] de s'appuyer sur la dernière mention litigieuse ajoutée dans le contrat de bail du 20 octobre 2000 qui prévoit une diminution des loyers au cas d'une diminution des surfaces louées pour justifier de la délivrance d'un congé partiel dont la possibilité résulterait de l'accord des parties.
En effet, la répartition des locaux loués n'est pas définie dans le bail, ceux-ci étant approximativement visés comme étant une salle des ventes d'environ 465 m2 et à des bureaux pour une superficie de 150 m2 destinés à l'office de commissaire priseur.
Dans le congé qu'elle a fait délivrer par acte d'huissier du 1er juillet 2013, la société [P] [R] indique entendre vouloir mettre fin au bail et restituer une partie des locaux qu'elle occupe 'pour ne conserver que la salle des ventes côtée 010 et 009 au plan d'architecte , la galerie côtée 007 ainsi que les bureaux 015,023,016 alors qu'aucune description détaillée des lieux loués ne figure au contrat de bail permettant une division des locaux.
Si les parties avaient eu l'intention de déroger au principe d'indivisibilité du bail par leurs seules volontés, la divisibilité matérielle des locaux au contrat de bail serait venue conforter cette volonté ce qui n'est pas le cas en l'espèce, aucun descriptif détaillé des locaux loués n'étant fait.
Le seul fait pour la société [P] [R] de ne plus occuper partie des locaux ne démontre pas que la divisibilité matérielle des locaux était possible d'autant plus que M.[O] expose qu'il n'existe pas d'autre accès que celui bénéficiant à la société [P] [R], aucune autre ouverture ne permettant un accès indépendant ce qui n'est pas contesté par la société [P] [R].
Enfin, aucune clause de délivrance de congé partiel par le preneur n'est prévue au bail.
Dès lors le principe de l'indivisibilité de l'objet du bail commercial qui interdit tout congé partiel doit recevoir application.
En conséquence, le jugement qui a prononcé la nullité du congé partiel délivré le 1er juillet 2013 par la société [P] [R] est confirmé.
Sur le montant des sommes dues
La société [P] [R] demande l'infirmation du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nanterre le 7 mai 2018 en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes en restitution des sommes versées à M. [O].
Le 31 août 2015, le président du tribunal de grande instance de Nanterre a rendu une ordonnance de référé condamnant la société [P] [R] à verser la somme de 93.042,90 euros à M. [O] au 4 juin 2015.
Il ressort du commandement de payer délivré le 27 février 2015 que celui-ci portait au principal sur la somme de 87061,26 € correspondant à des rappels de loyers de 2012 à 2015 outre l'appel des loyers de janvier et février 2015 laquelle a été fixée par le juge des référés à la somme de 93042,90 € au 4 juin 2015.
Par cette même ordonnance, le juge des référés a suspendu les effets de la clause résolutoire et autorisé la société [P] [R] à se libérer de sa dette de loyers en 12 acomptes mensuels.
Comme l'ont rappelé les premiers juges, le congé partiel n'étant pas valable, la société [P] [R] ne peut solliciter le remboursement de loyers. Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté la société [P] [R] de sa demande de restitution de loyers.
La société [P] [R] critique le calcul de la clause d'indexation qui a été appliquée au loyer au motif que celle-ci a été appliquée pour une période antérieure au 3 décembre 2009 ce qui selon elle n'était pas possible du fait de la prescription de cette période à la date du commandement de paye, que dès lors la base de calcul est fausse.
La clause d'indexation prévue en page 12 du contrat de bail stipule que « Les parties conviennent à titre de condition essentielle et déterminante d'indexer ce loyer sur l'indice national du coût de la construction (...)et de lui faire subir une fois par an les mêmes variations d'augmentation ou de diminution.
A cet effet, le réajustement du loyer s'effectuera chaque année à la date anniversaire des présentes. Le nouveau montant applicable aux termes de l'année civile à courir, sera calculé au moyen d'une règle proportionnelle (...). »
La clause contractuelle d'indexation appliquée sur les loyers l'a été conformément aux clauses contractuelles en retenant un réajustement à la date anniversaire du bail soit au 20 octobre et en appliquant un nouveau montant au terme de l'année civile à courir soit à compter du 1er janvier suivant.
Le décompte annexé au commandement de payer reprend le décompte du 3 décembre 2014 qui prend en compte les sommes restant dues au regard de l'indexation sur le loyer qui devait être calculée et appliquée au loyer annuel depuis l'origine du bail mais seulement à compter du 1er janvier 2010.
La société [P] [R] qui estime que le décompte de M.[O] est faussé du fait d'une base de calcul erronée reporte dans son décompte la base du montant du loyer indexé dû au 1er janvier 2007 pour calculer le montant du loyer indexé au 1er janvier 2010 en sautant les deux années d'indexation qui selon elle sont prescrites de 2008 et 2009.
Cependant, la cour relève que M.[O] qui n'a pas sollicité les sommes figurant dans le décompte du 3 décembre 2014 pour les années antérieures à 2010 dans le commandement du payer du 5 février 2015, n'est pas prescrit en ses demandes et qu'il pouvait, contrairement à ce que soutient la société [P] [R], appliquer l'indexation prévue au contrat à chaque loyer annuel et notamment aux années 2008 et 2009 et demander le paiement des sommes dues à compter du 1er janvier 2010 tant au titre des loyers restant dus que de l'indexation appliquée chaque année au loyer annuel suivant les modalités prévues au contrat.
Dès lors, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté la société [P] [R] de sa demande en paiement de restitution de sommes indûment versées selon lui au titre de l'indexation du loyer qui a été prise en compte tant dans le commandement de payer qui ne reprenait que le décompte détaillé du 3 décembre 2014.
La société [P] [R] est déboutée en conséquence de sa demande aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire pour faite les comptes entre les parties.
Sur les autres demandes
Le jugement est confirmé en ce qui concerne les dépens de première instance et l'indemnité allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La société [P] [R] est condamnée aux dépens d'appel et à verser à M.[O] la somme de 4000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement rendu le 27 juin 2018 par le tribunal de grande instance de Nanterre en toutes ses dispositions,
Déboute les parties pour le surplus de leurs demandes,
Condamne la société [P] [R] aux dépens d'appel,
Condamne la société [P] [R] à verser à M.[C] [O] la somme de 4000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
signé par Madame Thérèse ANDRIEU, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
