COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 50G
3e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 19 SEPTEMBRE 2019
N° RG 18/02368 - N° Portalis DBV3-V-B7C-SJJ6
AFFAIRE :
[Q] [W]
...
C/
[F] [E] épouse [N]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 05 Mars 2018 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE
N° Chambre : 2
N° Section :
N° RG : 16/06140
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Oriane DONTOT de l'AARPI JRF AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES,
Me Sébastien BALZARINI-NOACHOVITCH, avocat au barreau de VAL D'OISE,
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DIX NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE DIX NEUF,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [Q] [W]
né le [Date naissance 1] 1977 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentant : Me Philippe HANSEN de la SCP UGGC AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0261 -
Représentant : Me Oriane DONTOT de l'AARPI JRF AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 633 - N° du dossier 20180355
Madame [D] [K] épouse [W]
née le [Date naissance 2] 1981 à [Localité 3] (RUSSIE)
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentant : Me Philippe HANSEN de la SCP UGGC AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0261 -
Représentant : Me Oriane DONTOT de l'AARPI JRF AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 633 - N° du dossier 20180355
APPELANTS
****************
1 ) Madame [F] [E] épouse [N]
née le [Date naissance 3] 1973 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Adresse 3] (U S A)
2 )Monsieur [Q] [N]
né le [Date naissance 4] 1951 à [Localité 5] (ALGERIE)
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 6] / france
Représentant : Me Sylvie NOACHOVITCH de la SELARL SYLVIE NOACHOVITCH & ASSOCIE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1833 -
Représentant : Me Sébastien BALZARINI-NOACHOVITCH, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 63 - N° du dossier 1600162
INTIMES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 14 Juin 2019 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Mme Estelle JOND-NECAND, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Véronique BOISSELET, Président,
Madame Françoise BAZET, Conseiller,
Mme Estelle JOND-NECAND, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT,
Par acte sous seing privé du 14 avril 2016, M. [Q] [N] et Mme [F] [N] née [E] ont vendu à M. [Q] [W] et Mme [D] [W] née [K] une maison individuelle située [Adresse 5], moyennant le prix de 810 000 euros, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt. La durée de validité de la condition suspensive a été fixée à 60 jours, soit jusqu'au 13 juin 2016. Aucune indemnité d'immobilisation n'a été versée. La clause pénale a été fixée à
81 000 euros.
Par avenant du 3 juin 2016, la durée de validité de la condition suspensive a été prorogée d'un commun accord au 30 juin 2016 à 18 heures.
Le 7 juillet 2016, les acquéreurs faisaient transmettre aux vendeurs un projet de protocole aux termes duquel ils indiquaient avoir reçu le 28 juin 2016 un refus de prêt par le LCL, dont la copie était jointe, et proposaient de se dégager conventionnellement du compromis de vente, sans indemnités ni poursuites de part et d'autre. M. et Mme [N] n'ont pas accepté de signer ce protocole.
Par acte du 5 août 2016, M. et Mme [N] ont assigné M. et Mme [W] en indemnisation.
Par jugement du 5 mars 2018, le tribunal de grande instance de Pontoise a:
- condamné solidairement M. et Mme [W] à payer à M. et Mme [N] la somme de 15 000 euros au titre de la clause pénale, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement,
- condamné solidairement M. et Mme [W] à payer à M. et Mme [N] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- condamné solidairement M. et Mme [W] aux dépens, avec recouvrement direct,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Par acte du 4 avril 2018, M. et Mme [W] ont interjeté appel et prient la cour, par dernières écritures du 9 novembre 2018, de:
- infirmer le jugement rendu ,
- juger que la clause suspensive tendant à l'obtention d'un prêt prévue dans le compromis de vente conclu le 14 avril 2016 entre M. et Mme [N] et M. et Mme [W] n'a pas été réalisée à la date d'expiration du compromis de vente, soit au 30 juin 2016, et que M. et Mme [N] ne rapportent la preuve d'aucune faute contractuelle de leur part,
- débouter M. et Mme [N] de l'intégralité de leurs demandes,
à titre subsidiaire,
- infirmer le jugement rendu en tant qu'il a réduit le montant de la clause pénale à la somme de 15 000 euros par application de l'ancien article 1152 du code civil en égard au caractère manifestement disproportionné de ce montant par rapport au préjudice subi par M. et Mme [N] consistant seulement dans l'indisponibilité à la vente de leur bien durant deux mois et demi,
- juger que la clause pénale doit, en application de l'ancien article 1152 du code civil, être réduite au montant maximum de 5 000 euros,
- débouter M. et Mme [N] de toutes leurs autres demandes,
à titre très subsidiaire,
- confirmer le jugement rendu en tant qu'il a fixé la clause pénale due par M. et Mme [N] à la somme de 15 000 euros, par application de l'ancien article 1152 du code civil, ;
en tout état de cause,
- débouter M. et Mme [N] de leur appel incident,
- débouter M. et Mme [N] de l'intégralité de leurs demandes,
- condamner in solidum M. et Mme [N] à leur verser une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens avec recouvrement direct.
Par dernières écritures du 4 septembre 2018, M. et Mme [N] prient la cour de:
- confirmer le jugement rendu en ce qu'il a condamné M. et Mme [W] sur le fondement de l'article 1178 du code civil,
- infirmer le jugement rendu quant au quantum des condamnations,
- prononcer la caducité de la clause de condition suspensive rédigée au profit des acquéreurs et prévue à l'avenant au contrat en date du 3 juin 2016 courant jusqu'au 30 juin 2016 à 18h, et la réalisation de la condition au profit des vendeurs,
subsidiairement,
- dire que M. et Mme [W] n'ont pas rempli les obligations leur incombant pour bénéficier de la condition suspensive d'obtention de prêt, et qu'ainsi cette condition est réputée réalisée,
en tout état de cause,
- prononcer l'acquisition de la clause pénale prévue au contrat en son article IX,
- condamner solidairement M. et Mme [W] à leur payer la somme de
81 000euros conformément à la clause pénale insérée au compromis de vente signé le 14 avril 2016,
- dire que cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du jour de l'assignation sur le fondement de l'article 1153 du code civil,
- condamner solidairement M. et Mme [W] à la somme de 16 200 euros de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1147 du code civil,
- condamner solidairement M. et Mme [W] au paiement de la somme de
5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens avec recouvrement direct.
La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 mai 2019.
SUR QUOI LA COUR:
Le tribunal a retenu, pour l'essentiel, que les courriers de refus produits par les organismes bancaires ne permettent pas d'établir que les époux [W] ont sollicité un prêt qui correspond aux caractéristiques définies dans le compromis de vente. Dès lors, le tribunal a considéré que la condition suspensive doit être réputée accomplie, en application de l'article 1178 ancien du code civil. Conformément aux dispositions de l'article 1152 du code civil, le tribunal a réduit le montant de la clause pénale à 15 000 euros, compte tenu de la valeur vénale du bien et du préjudice subi du fait de son immobilisation inutile durant près de trois mois.
A l'appui de leur appel, M. et Mme [W] font valoir qu'ils établissent avoir entrepris toutes les démarches en vue d'obtenir un prêt immobilier conformément au compromis de vente; que la non-obtention du financement n'est pas fautive et que, dès lors, les dispositions de l'article 1178 ancien du code civil doivent être écartées.
A titre subsidiaire, ils sollicitent la réduction de la clause pénale à 5 000 euros au regard du préjudice réellement subi par les époux [N].
M. et Mme [N] font, tout d'abord, valoir que la clause suspensive établie au profit des acquéreurs est caduque et que la clause résolutoire, et donc la clause pénale, est acquise à leur profit. Ils constatent ainsi que la condition suspensive a expiré le 30 juin 2016 et que ce n'est que le 7 juillet 2016 que les parties ont fait connaître leur intention de ne pas contracter.
A titre subsidiaire, ils soulignent que les acquéreurs n'établissent pas avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies par le compromis de vente et n'ont pas sollicité de prêt auprès du courtier Meilleur taux à [Localité 7], alors que cela leur était imposé par le compromis de vente.
Ils sollicitent la condamnation des époux [W] au paiement de l'intégralité de la clause pénale convenue dans le compromis de vente, outre des dommages et intérêts.
***
Aux termes de l'article 1178 ancien du code civil devenu l'article 1304-3, la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement.
La condition suspensive est réputée accomplie faute pour les débiteurs des obligations d'avoir accompli les diligences dans le délai prévu.
En l'espèce, le compromis de vente du 14 avril 2016 prévoit que 'si la condition suspensive n'est pas réalisée dans le délai prévu sans que ce défaut incombe à l'acquéreur, chacune des parties retrouvera sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d'autre'. En revanche, 'si la non-obtention des prêts a pour cause la faute, le négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout autre abus de droit de l'acquéreur [...], le vendeur pourra demander au tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée, en application de l'article 1178 du code civil avec attribution de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de l'immobilisation abusive des biens à vendre'. L'indemnité forfaitaire est fixée à 81 000 euros. La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 13 juin 2016 à 18 heures, durée qui a été prorogée jusqu'au 30 juin 2016 à 18 heures, par acte du 3 juin 2016.
En l'espèce, il est constant qu'au 30 juin 2016, les acquéreurs n'ont pas obtenu le prêt mentionné dans le compromis de vente.
La condition suspensive est réputée accomplie lorsque les acquéreurs n'ont pas demandé l'octroi d'un prêt conforme aux stipulations du compromis de vente. Il leur incombe de prouver qu'ils ont satisfait à leurs obligations en sollicitant un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le compromis de vente.
Sur ce point, la condition suspensive prévue dans le compromis de vente (paragraphe D) dispose que, pour l'application de cette condition, les caractéristiques financières du prêt sont les suivantes: un montant de 757 800 euros avec un taux d'intérêt maximum (hors assurance, frais de dossiers et d'hypothèque) de 2,30% par an, remboursable sur une durée de 25 ans.
Il résulte de la lecture combinée des courriers du 29 juin 2016, 10 septembre 2016 et du 26 avril 2018, auquel est jointe la demande de prêt n°003574036 00, qu'il est établi que les époux [W] ont déposé une demande de prêt auprès de la banque LCL, d'un montant de 757 800 euros, sur 25 ans, pour un taux de 1,80%; demande qui a fait l'objet d'un refus le 29 juin 2016. La banque précise, dans son courrier du 10 septembre 2016, que le prêt aurait été refusé aussi au taux de 2,3%; étant relevé que la lecture combinée de ces trois courriers établit sans aucun doute que le courrier du 10 septembre 2016 a bien trait à la demande de prêt de 757 800 euros et n'est pas relatif à un quelconque autre prêt.
Dès lors, les époux [W] établissent qu'ils ont déposé une demande de prêt conforme aux caractéristiques du compromis de vente, telles que définies dans son paragraphe D; peu important que les documents annexés au protocole de désengagement du 7 juillet 2016 soient relatifs à un autre prêt sollicité pour un montant de 872 693 euros et rejeté le 28 juin 2016.
La question de la réalité des démarches des acquéreurs auprès de 'Meilleur taux Enghien-les-bains' et l'appréciation de la conformité de leurs démarches auprès des courtiers 'Meilleur taux Enghien-les-bains' et Avisofi par rapport aux conditions du compromis de vente sont inopérantes, étant relevé que s'il est exact qu'il est précisé au paragraphe E du compromis de vente que 'les acquéreurs entendent solliciter tout organisme de leur choix et Meilleur taux Enghien-les-bains', il n'en demeure pas moins que la condition suspensive renvoie uniquement aux caractéristiques du prêt défini au paragraphe D, et non pas au paragraphe E. Dès lors, les organismes financiers sollicités par l'acquéreur n'apparaissent qu'à titre purement informatif et n'impliquent aucune obligation de leur part. Le compromis prévoyant que l'acquéreur s'oblige à déposer une ou plusieurs demandes de prêts répondant aux caractéristiques définies au paragraphe D, et les époux [W] ayant démontré qu'ils avaient déposé une demande de prêt conforme auprès de la Banque LCL, il y a lieu de dire qu'ils n'ont pas manqué à leurs obligations contractuelles.
Il résulte de ce qui précède que c'est à tort que le tribunal de grande instance de Pontoise a retenu que les époux [W] n'établissaient pas avoir sollicité un prêt qui correspond aux caractéristiques définies dans le compromis de vente et c'est à tort qu'il a considéré que la condition suspensive doit être réputée accomplie, en application de l'article 1178 ancien du code civil.
Il convient, dès lors, d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et de débouter M. et Mme [N] de l'ensemble de leurs demandes.
M. et Mme [N], qui succombent, seront déboutés de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin, M. et Mme [N], qui succombent, supporteront solidairement les dépens de première instance et d'appel et seront condamnés in solidum à payer à M. et Mme [W] la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau:
Déboute M. [Q] [N] et Mme [F] [N] née [E] de l'ensemble de leurs demandes,
Condamne solidairement M. [Q] [N] et Mme [F] [N] née [E] à payer à M. [Q] [W] et Mme [D] [W] née [K] la somme de
2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Déboute M. [Q] [W] et Mme [D] [W] née [K] du surplus de leurs demandes,
Condamne in solidum M. [Q] [N] et Mme [F] [N] née [E] aux dépens de première instance et d'appel, avec recouvrement direct.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Madame AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier,Le président,
