COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
VM
Code nac : 30B
12e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 12 SEPTEMBRE 2019
N° RG 18/00367 - N° Portalis DBV3-V-B7C-SDI2
AFFAIRE :
SARL LE FOURNIL DE LA SEINE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
C/
SCI BOURNIVILLE
Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 04 Décembre 2017 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° Chambre : 8
N° Section :
N° RG : 16/13694
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Anne-laure DUMEAU
Me Banna NDAO
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DOUZE SEPTEMBRE DEUX MILLE DIX NEUF,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SARL LE FOURNIL DE LA SEINE
N° SIRET : 499 164 127
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentant : Me Anne-laure DUMEAU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 - N° du dossier 42277
Représentant : Me Loïc THOREL de la SELASU LT AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R265 -
APPELANTE
****************
SCI BOURNIVILLE
N° SIRET : 438 07 9 5 355
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentant : Me Banna NDAO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 667 - N° du dossier 18/021
Représentant : Me Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0208 -
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Juin 2019 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Mme Véronique MULLER, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Thérèse ANDRIEU, Président,
Madame Florence SOULMAGNON, Conseiller,
Mme Véronique MULLER, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 1er octobre 1996, M. [H] - aux droits duquel se trouve la société Bourniville - a consenti à M. [K], M. [T] et M. [Q] - aux droits desquels est venue la société Viennoiserie de la Seine - un bail commercial portant sur divers locaux à usage commercial situés [Adresse 2].
Par acte sous seing privé du 30 juin 2007, la société Viennoiserie de la Seine a cédé à la société Le Fournil de la Seine (Le Fournil) son droit au bail à compter du 1er septembre 2007.
Par acte du 18 août 2016, la société Bourniville a fait délivrer à la société Le Fournil un commandement de payer visant la clause résolutoire afin d'obtenir paiement d'une somme principale de 10.209,64 euros, au titre d'un arriéré de loyers.
Par acte d'huissier du 30 novembre 2016, la société Bourniville a fait assigner la société Le Fournil devant le tribunal de grande instance de Nanterre afin qu'il soit constaté l'acquisition de la clause résolutoire, ordonné l'expulsion de la société Le Fournil et sa condamnation au paiement de diverses sommes au titre des loyers et charges.
Par jugement réputé contradictoire du 4 décembre 2017, le tribunal de grande instance de Nanterre a :
- Constaté la résiliation du bail opérée de plein droit,
- Dit que la société Le Fournil devra libérer les lieux, ainsi que tous occupants de son chef, dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement,
- Dit que faute par la société Le Fournil de quitter les lieux dans le délai et celui-ci passé, la société Bourniville pourra faire procéder à son expulsion avec l'assistance de la force publique si besoin est,
- Rappelé que le sort des meubles trouvés dans les lieux est régi par l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution,
- Condamné la société Le Fournil à payer à la société Bourniville :
- en deniers ou quittances la somme de 9.649,32 € au titre des loyers et charges impayés au 3 novembre 2016,
- une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu'à libération effective des lieux,
- la somme de 2.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- Ordonné l'exécution provisoire du jugement dans toutes ses dispositions.
- Condamné la société Le Fournil aux dépens qui comprendront le coût du commandement du 18 août 2016, de l'extrait K. bis et des états d'endettement.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 17 janvier 2018 par la société Le Fournil.
Vu les dernières conclusions notifiées le 7 mai 2019 par lesquelles la société Le Fournil demande à la cour de :
A titre principal,
- Prononcer la nullité de l'acte introductif d'instance, avec toutes conséquences de droit ;
En conséquence,
- Prononcer la nullité du jugement dont appel en toutes ses dispositions et débouter la société Bourniville de l'ensemble de ses réclamations ;
Subsidiairement,
- Infirmer le jugement dont appel ;
- Dire que la clause résolutoire du bail n'apparaît pas acquise ;
- Débouter la société Bourniville de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
Plus subsidiairement,
- Accorder à la société Le Fournil un délai de 24 mois pour s'acquitter de la dette mise à sa charge ;
- Suspendre les effets de la résolution du bail au respect de cet échéancier en sus du
courant ;
En tout état de cause,
- Condamner la société Bourniville à verser à la société Le Fournil la somme de 2.000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la société Bourniville aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Vu les dernières conclusions notifiées le 10 mai 2019 au terme desquelles la société Bourniville demande à la cour de :
- Débouter la société Le Fournil l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions à l'exception du quantum de la condamnation au paiement des loyers,
Statuant à nouveau sur ce point,
- Condamner la société Le Fournil à régler à la société Bourniville la somme de 8.200,42 € arrêté au 1 er avril 2019 au titre des loyers, charges et indemnités
d'occupation arriérés (terme du 1er avril 2019 inclus).
- Condamner la société Le Fournil au paiement de la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de la présente instance.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 16 mai 2019.
A l'audience du 6 juin 2019, la cour a demandé au bailleur qu'il produise, en cours de délibéré, les relevés de compteur d'eau depuis 2011.
La société Bourniville a adressé ces relevés par courrier du 24 juin 2019, et la société Le Fournil a répondu par note en délibéré datée du 15 juillet 2019.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées par les parties et au jugement dont appel.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1 - sur la nullité de l'assignation
La société Le Fournil sollicite la nullité de l'assignation au motif qu'il n'est pas justifié "des conditions de forme et de fond de délivrance de l'assignation et surtout de l'information portée à la connaissance de la locataire sur les obligations découlant de la délivrance de l'acte (constitution d'avocat notamment)".
La société Bourniville a produit aux débats l'assignation du 30 novembre 2016 qui précise en page 2 que la société Le Fournil doit constituer avocat dans un délai de 15 jours, et qu'à défaut elle s'expose à ce qu'un jugement soit rendu à son encontre sur les seuls éléments fournis par son adversaire.
Il résulte de ces éléments que l'assignation contient l'information suffisante, selon laquelle la société Le Fournil doit constituer avocat.
La demande de nullité de l'assignation, et la demande subséquente de nullité du jugement seront donc rejetées.
2 - sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire
Il résulte de l'article L. 145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.
En l'espèce, la société Le Fournil s'oppose à l'acquisition de la clause résolutoire rappelée au commandement du 18 août 2016, estimant qu'elle était à jour de ses loyers à cette date. Elle indique que les seules charges impayées sont celles contestées, s'agissant notamment des consommations d'eau, estimant que le bailleur n'en justifie pas. Elle soutient notamment que le compteur d'eau ne relève pas uniquement ses consommations, et que ces dernières paraissent disproportionnées au regard de son activité.
La société Bourniville soutient que la dette locative n'est pas uniquement composée de charges, mais également de loyers, ces derniers étant réglés de manière irrégulière. S'agissant des charges, elle fait valoir qu'elle en justifie par la production de ses relevés de copropriété, et soutient que la société Le Fournil n'apporte pas de preuve contraire.
L'article 15 du bail est ainsi rédigé : "le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer mensuel de 5.000 F TTC, dont 854,06 F de TVA, plus 8 F de frais de quittancement (....). Les charges d'eau seront réclamées au locataire en fin d'année en fonction de la consommation indiquée au compteur."
Le commandement du 18 août 2016 porte sur une somme de 10.209,64 euros, montant de la dette au 1° août 2016. A cette date, le montant total des charges appelées et contestées s'élevait à la somme de 7.549,62 euros, de sorte que si l'on excepte ces charges contestées, la société Le Fournil restait en tout état de cause devoir une somme de 2.660,02 euros.
Aucun règlement n'est intervenu entre le 18 août et le 18 septembre 2016, de sorte qu'en tout état de cause - et même à supposer que les charges contestées ne soient pas dues, ce qui fera l'objet des développements plus avant - la clause résolutoire est acquise au bailleur, de sorte que c'est à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation du bail de plein droit.
3 - sur le quantum de la dette locative
La société Bourniville sollicite désormais paiement d'une somme de 8.200,42 euros correspondant, selon elle, à la dette locative au 1° avril 2019.
La société Le Fournil conteste devoir cette somme, et particulièrement les charges appelées pour un montant de 7.549,62 euros (charges pour les années 2008 à 2014 uniquement, étant précisé que les charges 2015 à 2019 n'ont pas encore été appelées et qu'elles ne figurent pas sur le décompte du bailleur).
La société Bourniville a produit aux débats l'intégralité de ses relevés de compte de copropriété qui font apparaître que les charges récupérables sur le locataire s'élèvent aux sommes suivantes :
- 2008 : 1116,06 euros- 2011 : 609,91 euros - 2014 : 1.835,97 euros
- 2009 : 617,23 euros- 2012 : 1.456,59 euros
- 2010 : 665,36 euros - 2013 : 1.248,50 euros
soit un total de 7.549,62 euros
S'il est exact que le montant annuel des charges est très variable, passant de 600 euros environ (pour 120 m3 d'eau) à 1.800 euros (environ 348 m3 d'eau), les décomptes de copropriété produits aux débats constituent toutefois un élément de preuve suffisant du montant des charges, faute pour la société Le Fournil de produire des éléments contraires et notamment les relevés de son compteur qu'elle identifie sous le numéro 95 FA177442. Elle ne produit notamment aucun élément permettant de penser que ce compteur alimenterait d'autres locaux que les siens.
S'il apparaît en outre que la facturation des charges d'eau a été modifiée à partir de l'année 2015 (facturation en tantièmes plutôt qu'en mètre cube), cette modification n'impacte pas le décompte dont il est demandé paiement, dès lors qu'il n'inclut pas les charges pour les années 2015 et suivantes.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, il apparaît que la créance de la société Bourniville est fondée à hauteur de la somme de 8.200,42 euros, dette arrêtée au 1° avril 2019 (loyer avril 2019 inclus). La société Le Fournil sera condamnée au paiement de cette somme, le jugement dont appel étant infirmé sur ce point.
4 - sur les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire, et de délais de paiement
Il résulte de l'article L. 145-41 du code de commerce que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
La société Le Fournil sollicite un délai de 24 mois pour s'acquitter de sa dette, faisant valoir qu'elle se trouve dans l'impossibilité de la régler en une seule fois. Elle rappelle en outre que la dette a diminué depuis le commandement.
La société Bourniville s'oppose à la demande de délais de paiement, faisant valoir que la société Le Fournil a déjà bénéficié de larges délais dès lors que la procédure a duré près de 3 années.
Au regard de l'ancienneté de la dette, il apparaît que la société Le Fournil a déjà bénéficié de larges délais de paiement. La demande de délais de paiement sera donc rejetée. Il n'y a donc pas lieu à suspension des effets de la clause résolutoire. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et en ce qu'il a ordonné l'expulsion de la société Le Fournil, et le paiement d'indemnités d'occupation jusqu'à libération des lieux.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.
La société Le Fournil sera condamnée aux dépens de la présente instance.
Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la société Bourniville la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 4 décembre 2017 en toutes ses dispositions, à l'exception de la condamnation au paiement des loyers et charges,
Infirme le jugement du chef de la condamnation au paiement des loyers et charges,
Et statuant à nouveau de ce chef,
Condamne la société Le Fournil de la Seine à payer à la société Bourniville la somme de 8.200,42 euros, dette arrêtée au 1° avril 2019 (loyer avril 2019 inclus),
Rejette toutes autres demandes,
Condamne la société Le Fournil de la Seine aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile.
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
signé par Madame Thérèse ANDRIEU, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
