COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51A
1re chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 10 SEPTEMBRE 2019
N° RG 17/08950 - N° Portalis DBV3-V-B7B-SBF4
AFFAIRE :
[F] [Y]
C/
[Q] [O] épouse [I]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Octobre 2017 par le Tribunal d'Instance d'ASNIERES
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 1116001781
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 10/09/19
à :
Me Mathilde ROUANNET
Me Brigitte BATEJAT
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DIX SEPTEMBRE DEUX MILLE DIX NEUF,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Madame [F] [Y]
née le [Date naissance 1] 1955 à [Localité 1]
de nationalité Portugaise
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentant : Me Mathilde ROUANNET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 570
APPELANTE
****************
Madame [Q] [O] épouse [I]
née le [Date naissance 2] 1980 à [Localité 2]
de nationalité Congolaise
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentant : Me Brigitte BATEJAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 35
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 Mai 2019 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Lucile GRASSET, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Isabelle BROGLY, Président,
Madame Lucile GRASSET, Conseiller,
Madame Estelle JOND-NECAND, Conseillère chargée du secrétariat général auprès de la première présidence de la cour d'appel de Versailles, déléguée à la cour par ordonnance du 4 mai 2018
Greffier, lors des débats : Mme Catherine SPECHT,
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat du 28 août 2009, Mme [F] [Y] a loué à Mme [Q] [O] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 950 euros.
Par acte d'huissier du 28 octobre 2016, Mme [Y] a fait assigner Mme [O] à comparaître devant le tribunal d'instance d'Asnières pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation à lui payer :
- 7 701,57 euros au titre des loyers et charges dues,
- 13 783,00 euros au titre des dégradations locatives,
- 1 200,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Par jugement contradictoire en date du 17 octobre 2017, le tribunal d'instance d'Asnières a :
- condamné Mme [Y] à payer à Mme [O] les sommes de :
* 930 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, outre 93 euros par mois à compter du 11 juin 2016 et jusqu'à parfait paiement,
* 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance, outre la dispense de tout loyer à percevoir à compter du 28 septembre 2015,
* 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- débouté Mme [Y] de l'ensemble de ses demandes ;
- condamné Mme [Y] à payer 1 000 euros à Mme [O] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Mme [Y] aux dépens de l'instance.
Par déclaration en date du 22 décembre 2017, Mme [Y] a relevé appel du jugement.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 21 mars 2018, Mme [Y] demande à la cour de :
- la recevoir en son appel,
- infirmer le jugement rendu par le tribunal d'instance d'Asnières le 17 octobre 2017
en ce qu'il l'a condamnée à payer à Mme [O] les sommes suivantes :
* 930 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, outre 93 euros par mois à compter du 11 juin 2016 et jusqu'à parfait paiement,
* 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance, outre la dispense de tout loyer à percevoir à compter du 28 septembre 2015,
* 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
en ce qu'il l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes,
en ce qu'il l'a condamnée à payer la somme de 1.000 euros à Mme [O] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
en ce qu'il l'a condamnée aux dépens de l'instance,
statuant à nouveau,
- condamner Mme [O] à lui payer les sommes suivantes :
* 7 701,57 euros au titre de l'arriéré locatif,
* 13 783 euros au titre des dégradations locatives,
* 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* les dépens dont la moitié du coût du constat d'huissier de sortie.
Aux termes de ses conclusions transmises le 2 juin 2018, Mme [O] épouse [I] demande à la cour de :
- la recevoir en son appel incident,
- confirmer le jugement du tribunal d'instance d'Asnières du 17 octobre 2017 en ce qu'il a débouté la demanderesse de toutes ses demandes, en ce qu'il a condamné Mme [Y] à lui verser les sommes de :
* 930 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie outre 93 euros par mois à compter du 11 juin 2016 jusqu'à parfait paiement,
* 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
en ce qu'il a débouté Mme [Y] de l'ensemble de ses demandes, et l'a condamnée au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens,
statuant à nouveau :
- condamner Mme [Y] à la somme de 15 000 euros à titre de dommages- intérêts pour le trouble de jouissance subi,
- la dispenser du paiement du loyer à compter du 1er septembre 2015,
- condamner Mme [Y] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ainsi qu'aux entiers dépens.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 09 mai 2019.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour renvoie à leurs écritures.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'appel de Mme [Y]
- Sur l'existence de la dette locative.
L'appelante, qui fait valoir que le loyer mensuel actualisé était de 1040 euros, expose que le tribunal a considéré qu'elle ne rapportait pas la preuve de l'existence d'une dette locative alors qu'il lui reste due la somme de 7 701,57 euros ainsi décomposée :
- loyers dus du 1er janvier 2015 au 11 avril 2016 : 15 681,33 € correspondant aux loyers dus du janvier 2015 à mars 2016 : 15 300 euros (1 040 x 15 mois), 11 jours en avril 2016 (381,33 euros)
dont à déduire les versements faits de janvier 2015 au 11 avril 2016 pour 7 979,76 euros soit:
- CAF, 6 567,76 euros
- locataire, 1 412 euros.
Mme [O] réplique que :
- elle vivait avec son mari et ses trois enfants dans l'appartement et avait donné congé pour le 5 février 2015 à effet au 29 août 2015, mais que n'ayant pas trouvé d'autre logement ils sont restés, tout en continuant à payer le loyer,
- le 1er septembre 2015, Mme [Y] a coupé l'alimentation en eau du logement pour les contraindre à partir, ce qui a été consigné dans une main courante et un rapport d'enquête de la ville d'[Localité 3],
- le préfet a dû prendre un arrêté le 28 septembre 2015 d'avoir à remettre l'eau à l'encontre de celle-ci le 28 septembre 2015;
- le 16 octobre 2015, Mme [Y] s'est introduit chez eux avec deux personnes munies de masses qui ont tout cassé en leur absence, notamment le compteur électrique, les voisins ont appelé la police et ils se sont enfuis et elle a déposé plainte,
- elle a continué à occuper les lieux sans eau et sans électricité avec son mari, les enfants étant accueillis chez sa belle-soeur et ils ont pu obtenir un nouvel appartement à compter de mars 2016.
Elle ajoute que, jusqu'à septembre 2015, elle a bien versé les compléments de loyer par mandat cash et qu'ensuite en effet elle n'a plus payé, les lieux étant devenus inhabitables du fait de l'action de la bailleresse, de sorte que celle-ci est mal fondée à demander le paiement des loyers à compter de cette date.
Elle demande la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté Mme [Y] de sa demande à ce titre.
Sur ce,
En vertu de l'article 1353 nouveau du code civil, anciennement 1315, c'est à celui qui invoque un fait de le prouver.
A l'appui de sa demande l'appelante produite un décompte manuscrit qui fait apparaître, ainsi que l'a relevé le tribunal, des soldes différents de sorte qu'il n'est pas possible de vérifier le montant de la dette.
Mme [O], pour sa part, produit la photocopie de mandats cash d'ou il résulte qu'elle a bien payé le complément de loyer jusqu'à la date prévue pour le congé, le dernier mandat étant du 4 septembre 2015. En conséquence, l'appelante sera déboutée de sa demande en paiement de loyers appelés au cours du bail.
A compter de septembre 2015, la locataire reconnaît ne plus avoir payé le loyer car notamment l'eau avait été coupée par la propriétaire, ce qui résulte en effet des pièces produites par Mme [O] ( rapport d'enquête de la ville d'[Localité 3] en date du 4 septembre 2015, courrier de la préfecture des Hauts de Seine mettant en demeure Mme [Y] de rétablir l'alimentation en eau du logement, arrêté préfectoral du 28 septembre 2015).
Pour cette période, outre que la demande n'est pas chiffrée, la CAF a cependant continué au moins jusqu'en décembre 2015 à payer sa quote-part de loyer ainsi que cela résulte des écritures et du décompte de Mme [Y].
Cette demande sera examinée infra car elle est en lien avec la demande relative au manquement de Mme [Y] à ses obligations de propriétaire.
En conséquence le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [Y] de sa demande au titre de la dette locative.
- Sur les dégradations.
Mme [Y] explique encore que le tribunal a considéré, au vu des attestations produites, qu'elle était présente le 16 octobre 2015 lors de la dégradation de l'appartement et en était à l'origine, ce qui est faux car :
- les attestations de M. [F], M. [H] et Mme [C] ne sont pas conformes aux dispositions de l'article 202 du code de procédure civile,
- l'attestation de M. [F] est imprécise et en outre il ne la connaît pas,
- l'attestation de M. [H] n'est pas datée et elle ne le connaît pas non plus,
- Mme [B], qui a aussi fait une attestation, est une de ses anciennes locataires qui ne payait pas son loyer, de sorte que son témoignage ne saurait être pris en compte,
- elle produit l'attestation de Mme [G] qui atteste de ce que ce jour-là elle était à l'hôpital avec sa fille [K], et ce durant la matinée du 16 octobre 2015 de 8h à 12h.
- dégrader son propre appartement est en soi une hérésie.
Elle demande donc que Mme [O] soit condamnée à supporter les réparations locatives, l'appartement ayant été loué neuf et rendu dégradé ainsi que cela résulte du constat de Me [J], huissier de justice. , soit la somme de 13 783 euros au titre des réparations locatives.
Mme [O] réplique que c'est la propriétaire qui a dégradé les sanitaires et le tableau électrique pour les forcer à quitter les lieux, ce qui résulte des attestations produites, qu'elle a en outre déposé une plainte pénale pour ces faits et qu'elle n'avait aucun intérêt à dégrader les sanitaires qui étaient d'évidence utiles pour habiter avec trois enfants.
Sur ce,
En vertu des dispositions de l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles ont lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.
L'article 7 d) dispose en outre que le locataire doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement et les réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
L'existence de ces dégradations s'apprécie par comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie et enfin c'est à celui qui invoque un fait de le prouver.
Mme [O] produit les attestations signées par M. [U] [H] et M. [R] [F], auxquelles sont annexées les cartes d'identité de leur auteur et desquelles il résulte notamment qu'un homme muni d'une masse, accompagné de Mme [Y] a saccagé l'appartement et aussi le compteur électrique. M. [U] [H] qui se trouvait dans les lieux et s'y reposait, explique qu'il connaissait Mme [Y].
Ces deux attestations sont corroborées par celle de Mme [A] [C] qui explique que Mme [Y] avait les clefs de l'appartement loué par Mme [O] et pouvait donc y pénétrer, ce qui de fait est attesté par M. [H] qui explique avoir mis du temps à aller ouvrir et avoir entendu ensuite du bruit dans la salle d'eau et avoir assisté aux dégradations.
La seule attestation produite par Mme [Y] outre qu'elle est particulièrement succincte n'est pas de nature à apporter la preuve contraire.
Mme [O] a, au surplus, déposé plainte le même jour à l'encontre de Mme [Y] pour les faits de dégradation. Il en résulte que Mme [Y] est à l'origine des dégradations dont elle sollicite le remboursement et qu'elle sera déboutée de sa demande, le jugement étant confirmé sur ce point.
- Sur la condamnation de Mme [Y] pour manquement à ses obligations contractuelles.
L'appelante demande la réformation du jugement en ce qu'il a considéré qu'aucun loyer ne pouvait être dû à compter du 16 octobre 2015 et l'a condamnée au paiement d'une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts. Elle rappelle qu'elle n'est pour rien dans les dégradations.
Mme [O] réplique qu'en vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur doit remettre au locataire un logement décent et que le tribunal a justement relevé qu'il était démontré que le logement était insalubre, faute d'alimentation en eau depuis le 28 septembre 2015, qu'en outre il n'y avait pas d'électricité, qu'elle est donc fondée à solliciter la somme de 15 000 euros à titre de trouble de jouissance.
Elle poursuit également la confirmation du jugement en ce qu'il a dit qu'elle devait être dispensée de tout loyer à compter du 28 septembre 2015.
Sur ce,
En vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent et de délivrer aux termes de l'article 1720 du code civil une chose en bon état de réparation.
Ainsi que cela a été relevé supra, depuis le 28 septembre, le logement n'avait plus d'eau et par la suite le compteur électrique a été vandalisé de sorte qu'il n'y a avait plus d'électricité, les lieux étant de fait inhabitables, les sanitaires ayant été également cassés.
Il ne résulte d'aucune pièce produite par Mme [Y] que l'eau aurait été remise et que les lieux soient redevenus habitables.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a décidé que ces circonstances justifiaient de ce que Mme [O] soit dispensée de la totalité du loyer à compter du 28 septembre 2015 et lui a alloué la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, ceux-ci ayant été justement appréciés et aucun élément produit n'étant de nature à en voir modifier le montant.
- Sur la restitution du dépôt de garantie
Mme [Y] demande la réformation du jugement faisant valoir que c'est elle qui est créancière de sa locataire et non l'inverse.
Mme [O] sollicite la confirmation du jugement sur ce point.
Sur ce,
C'est à l'issue d'un examen attentif et exhaustif des pièces produites aux débats, que le premier juge, à l'issue d'une analyse pertinente des moyens des parties et une juste application des règles de droit, a condamné Mme [Y] à restituer le dépôt de garantie de 930 euros à Mme [O], outre 93 euros par mois à compter du 11 juin 2016 et jusqu'à parfait paiement, étant ajouté que les pièces produites devant la cour ne sont pas de nature à modifier son appréciation.
Le jugement sera confirmé sur ce point.
- Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive
Mme [Y] fait valoir qu'il n'y a eu aucune intention de nuire de sa part et qu'elle a subi un préjudice du fait du non paiement des loyers et de la dégradation des lieux, que le jugement doit être réformé sur ce point.
Mme [O] conclut à la confirmation du jugement.
Sur ce,
Si l'échec des prétentions du demandeur ne crée pas nécessairement un droit à indemnisation du défendeur au titre de la procédure abusive, il résulte des événements ci-dessus relatés qu'en introduisant la présente procédure, Mme [Y] a eu un comportement dont il est permis de penser qu'elle avait de fait l'intention de nuire de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a condamnée à payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.
- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné Mme [Y] aux dépens de l'instance et partie perdante, elle sera condamnée aux dépens d'appel.
Le procès-verbal de constat d'huissier du 11 avril 2016 étant contradictoire, Mme [O] sera condamnée à en rembourser le coût par moitié à Mme [Y] soit la somme de 199,52 euros ( 339,04 :2).
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné Mme [Y] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et les demandes à ce titre seront rejetées.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne Mme [O] à payer à Mme [Y] la somme de 199,52 euros représentant la moitié du coût du constat d'huissier du 11 avril 2016,
Rejette toute autre demande plus ample ou contraire,
Condamne Mme [Y] aux dépens d'appel.
- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Isabelle BROGLY, Président et par Mme SPECHT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier,Le président,
