COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
TA
Code nac : 50D
12e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 21 MAI 2019
N° RG 18/04342 - N° Portalis DBV3-V-B7C-SOXM
AFFAIRE :
SCI ISABELLA
C/
SAS ENDEL
Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 31 Mai 2018 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 16/01155
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Valérie LEGAL,
Me Nicolas AUCLAIR,
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT ET UN MAI DEUX MILLE DIX NEUF,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SCI ISABELLA
N° SIRET : 519 028 047
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentant : Me Valérie LEGAL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 274 - N° du dossier 180051 - Représentant : Me Herve-bernard KUHN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0090
APPELANTE
****************
SAS ENDEL
N° SIRET : 438 277 030
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentant : Me Nicolas AUCLAIR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1175
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 26 Mars 2019 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Thérèse ANDRIEU, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Thérèse ANDRIEU, Président,
Madame Florence SOULMAGNON, Conseiller,
Mme Véronique MULLER, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,
FAITS ET PROCEDURE
Par acte notarié du 29 décembre 2009, la SCI Isabella a acquis de la société Endel pour un prix de 850.000 € un bâtiment à usage d'entrepôt, atelier, bureaux, locaux sociaux et local de stockage situé [Adresse 3] (93) et cadastré sous le numéro P [Cadastre 1].
Estimant que la société Endel lui a caché que le terrain sur lequel est édifié son immeuble ne dispose pas d'un réseau indépendant d'écoulement des eaux pluviales (EP), eaux usées (EU) et eaux vannes, dans la mesure où il est partagé avec la parcelle voisine et dépend du bon vouloir du propriétaire voisin quant au maintien en état du réseau, et faute d'accord amiable trouvé, la SCI Isabella a, par acte d'huissier du 22 janvier 2016, fait assigner la société Endel en responsabilité contractuelle.
Elle reproche à la société Endel de lui avoir dissimulé le problème de canalisation et la dépendance en résultant à l'égard du propriétaire voisin et demande en conséquence à ce qu'elle soit condamnée à lui verser la somme de 300000 € toutes causes de préjudice confondues.
Par jugement du 31 mai 2018, le tribunal de grande instance de Nanterre a :
-dit que la réticence dolosive de la société Endel lors de la vente du 29 décembre 2009 portant
sur un immeuble à usage d'entrepôt, atelier, bureaux, locaux sociaux et local de stockage situé
[Adresse 3] (93) et cadastré sous le numéro P [Cadastre 1] n'est pas démontrée,
-Rejeté en conséquence l'ensemble des demandes de la SCI Isabella,
-Condamné la SCI Isabella à payer à la société Endel la somme de 5000€ sur le fondement
l'article 700 du code de procédure civile,
-Condamné la SCI Isabella aux entiers dépens,
-Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Par déclaration du 21 juin 2018, la société Isabella a interjeté appel du jugement.
Par dernières conclusions notifiées le 26 juillet 2018, la société Isabella prie la cour de :
Vu les dispositions de l'article 56 du code de procédure civile,
Vu les dispositions des articles 1109 et suivants du code civil,
Vu les dispositions de l'article 1147 du code civil,
Vu les dispositions de l'article 1638 du code civil,
Vu les dispositions des articles 1626 à 1640 du code civil,
Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Et statuant à nouveau,
Dire et juger que la société Endel a dissimulé à son acquéreur, la SCI Isabella, le problème de canalisation et la dépendance en résultant à l'égard du propriétaire voisin,
Condamner la société Endel à payer à la SCI Isabella, toutes causes confondues, une somme de 300.000 € à titre de dommages-intérêts ainsi qu'une somme de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la société Endel en tous les dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître Valérie LEGAL conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions notifiées le 25 octobre 2018, la société Endel demande à la cour de :
Vu l'acte notarié en date du 29 décembre 2009 ;
Vu les articles 1116, 1626,1627 et 1382 du Code civil,
Confirmer la décision du 31 mai 2018 du tribunal de grande instance de Nanterre :
En conséquence,
Jugerl'absence de dol au momentde la formation de la vente ;
Jugerqu'enapplication dela clause de non garantie stipulée dans l'acte de vente notariée, la garantie d'éviction n'est pas due ;
Débouter en conséquence la SCI Isabella de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
Condamner la SCI Isabella à payer à la société Endel la somme de 10000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la SCI Isabellaaux entiers dépens.
Subsidiairement
Juger mal fondée la demande de condamnation formée contre la société Endelpar la SCI Isabella en raison del'absence depréjudice subipar laSCI Isabella ;
Très subsidiairement
Juger que la SCI Isabella necaractérise pas l'étendue dupréjudice subià raison de lafaute imputée à la société Endel ;
Jugerque ce préjudice doitêtre limité au coût des travaux à réaliser afin de construire un réseau indépendantd'écoulementdes eaux usées et eaux pluviales ;
Nommer un expert afin de procéderà un chiffrage objectif du coût destravaux à réaliser afin de construire un réseau indépendant d'écoulement des eaux usées et eaux pluviales.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 24 janvier 2019.
SUR CE, LA COUR
Sur le dol
La société Isabella expose ne pas disposer d'un réseau indépendant d'écoulement des eaux pluviales, eaux usées et eaux vannes. Elle prétend avoir découvert que la parcelle n° [Cadastre 1] dont elle est propriétaire partage le réseau des eaux usées avec la parcelle voisine n° [Cadastre 2].
Elle considère que la société Endel ne pouvait être dans l'ignorance de l'existence de la canalisation litigieuse d'autant qu'elle détenait la parcelle n° [Cadastre 1] depuis plus de huit ans lors de la vente et qu'elle l'exploitait elle-même, qu'elle savait que le réseau était partagé avec la propriété voisine, que la société Endel a fait preuve de réticence dolosive en dissimulant un élément qui était de nature à faire renoncer la société Isabella à son acquisition.
Au cas où la bonne foi de la société venderesse serait retenue, elle fait valoir que la société Endel doit garantir son acquéreur.
En réponse à la société Endel, elle conteste fermement avoir été complètement informée par les documents remis par la société Endel et pas davantage par le rapport d'expertise qui avait été réalisé avant la cession.
Elle conclut à l'infirmation du jugement et à la condamnation de la société Endel à lui verser la somme de 300000 € à titre de dommages et intérêts.
La société Endel fait valoir que M.[J] de la société isabella était parfaitement au courant du fait que l'évacuation des eaux vers le terrain voisin pouvait susciter des difficultés, voire des servitudes, qu'il a signé la vente en état, que la signature d'un bail commercial qui prévoit l'exclusion de la responsabilité de la société Isabella en cas d'impossibilité d'évacuation des eaux usées, inondations ou refoulement des égouts traduit le fait que M.[J] était conscient des difficultés qui pouvaient surgir.
Elle soutient en conséquence que son attitude est exclusive de tout dol.
Elle indique par-ailleurs que la clause prévue dans l'acte notarié qui dit que 'l'acquéreur prend le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit...' exclut toute garantie au titre de l'éviction pour servitude non apparente et que son attitude est exclusive de tout dol.
Elle conclut à la confirmation du jugement.
Sur ce :
L'article 1116 ancien du code civil, applicable à l'epèce, dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 dispose que ' le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres frauduleuses pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.'
Le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter.
La société Isabella soutient ne pas avoir été informée de l'absence d'évacuation des eaux usées et dès lors prétend que la société Endel s'est rendue coupable de dol ou pour le moins d'une réticence dolosive à son égard lors de la vente.
La société Endel qui ne conteste pas la réalité de l'évacuation des eaux usées vers le terrain voisin et de la connaissance qu'elle en avait, prétend que la société Isabella était informée de ces difficultés et produit à cet effet une expertise qui a été réalisée à la demande de M.[J] représentant la société Isabella le 18 juillet 2009 avant la vente intervenue le 29 décembre 2009 et dont ce dernier ne conteste pas avoir eu connaissance.
Il ressort du rapport établi par la société Eima-Marc Roger Avignon, expert judiciaire, que 'pour le bâtiment 1, le vendeur devrait certifier l'existence d'une double couverture et sa superficie ; à l'extérieur de ce bâtiment, une gouttière n'a pu être raccordée au réseau et l'ensemble de la toiture s'évacue par celle-ci'.
Concernant le hangar , il est indiqué que la moitié de la toiture soit 500 m2 s'évacue chez le voisin, qu'il serait bon de contrôler les limites exactes du terrain qui ont été déterminées par le géomètre... , qu'il faut aussi s'inquiéter des plans d'évacuation du hangar et d'une partie du terrain dont les évacuations apparaissent se diriger chez le voisin.
Dans le paragraphe intitulé 'les éléments à contrôler avant signature', il est mentionné 'détermination des évacuations des eaux pluviales à l'intérieur de la propriété' et rappelé 'une étude simplifiée des risques de mai 2003 faite par la société Ecosyst qui mettait en garde concernant l'écoulement des eaux pluviales et préconisait de relier les canalisations de cette partie du site au réseau communal afin d'éviter toute pollution potentielle de la nappe souterraine'.
La société Isabella retient du rapport la mention alertant sur les plans d'évacuation des eaux usées du hangar et d'une partie du terrain dont les évacuations apparaissent se diriger chez le voisin (servitude en vue) pour soutenir que son attention n'avait pas été attirée sur le fait que le problème d'évacuation des eaux usées touchait tout le terrain et les autres bâtiments.
Toutefois, force est de constater que le rapport de l'expert ne relève pas que le seul problème d'évacuation des eaux usées concerne le hangar mais de façon plus générale en conclusion insiste sur le fait de déterminer notamment l'évacuation des eaux pluviales à l'intérieur de la propriété en son ensemble et le rapport Ecosyst qui y est joint mettait en garde également sur le problème d'évacuation des eaux usées et de l'écoulement des eaux pluviales de façon générale.
Dès lors, la société Isabella ne peut soutenir que le rapport d'expertise ne lui aurait pas permis de découvrir le problème de la canalisation partagée avec le voisin qui concerne non pas que le hangar mais tout le terrain et les autres bâtiments.
Etant suffisamment alertée sur la question d'évacuation des eaux usées, la société Isabella ne rapporte pas la preuve ni d'un dol ni d'une réticence dolosive de la part de la société Endel au moment de la cession.
Dès lors, il n'est pas nécessaire de savoir si la clause insérée au contrat de vente notamment celle qui prévoit dans le paragraphe intitulé 'charges et conditions générales' que l'acquéreur prend le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation... ' est opposable à l'acquéreur par le vendeur.
Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.
Sur les autres demandes :
Le jugement entrepris est confirmé en ce qui concerne les dépens de première instance et l'indemnité allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Isabella qui succombe est condamnée aux dépens d'appel et à verser une indemnité de 3000 € à la société Endel en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant par décision contradictoire,
Confirme le jugement rendu le 31 mai 2018 par le tribunal de grande instance de Nanterre en toutes ses dispositions,
Condamne la société Isabella aux dépens d'appel,
Condamne la société Isabella à verser à la société Endel une indemnité de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
signé par Madame Thérèse ANDRIEU, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
