COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 50D
3e chambre
ARRET N°
DE DEFAUT
DU 04 AVRIL 2019
N° RG 17/07271
N° Portalis DBV3-V-B7B-R32E
AFFAIRE :
[P], [T], [F] [J]
...
C/
[P] [L]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 Septembre 2017 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE
N° Chambre : 2
N° RG : 10/06093
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Christophe DEBRAY
Me Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA
Me Michel RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES
Me Banna NDAO
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE QUATRE AVRIL DEUX MILLE DIX NEUF,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
1/ Monsieur [P], [T], [F] [J]
né le [Date naissance 1] 1961 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]
2/ Madame [S], [W], [H] [J] née [Y]
née le [Date naissance 2] 1965 à [Localité 3]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentant : Me Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 - N° du dossier 17759
Représentant : Me Évelyne NABA de la SCP NABA ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0325
APPELANTS et INTIMES
****************
1/ Monsieur [P] [L]
né le [Date naissance 3] 1965 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 5]
2/ Madame [J] [H]
née le [Date naissance 4] 1974 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentant : Me Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 - N° du dossier 20170523
Représentant : Me Jean-Baptiste TOUSSAINT, Plaidant, avocat au barreau de NICE
INTIMES
3/ Madame [U] [R] née [O], prise en sa qualité d'héritière de [K] [R]
[Adresse 4]
[Localité 7]
4/ Madame [M] [R], prise en sa qualité d'héritière de [K] [R]
[Adresse 5]
[Localité 7]
5/ Madame [I] [R], prise en sa qualité d'héritière de [K] [R]
[Adresse 6]
[Adresse 7]
[Localité 7]
6/ Maître [Q] [U], pris en sa qualité de successeur de [K] [R]
né le [Date naissance 5] 1950 à [Localité 8]
de nationalité Française
[Adresse 8]
[Localité 7]
7/ SCP [V] [F] [V], [N] [V] et [L] [T], SCP titulaire d'un office notarial
N° SIRET : 308 341 452
[Adresse 9]
[Localité 9]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
8/ SA MMA IARD Assurances Mutuelles
N° SIRET : 775 652 126
[Adresse 10]
[Localité 10]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
9/ SA MMA IARD
RCS n° 440 048 882
[Adresse 10]
[Localité 10]
Représentant : Me Michel RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, Postulant et Plaidant, avocat au barreau du VAL D'OISE, vestiaire : 9 - N° du dossier 1121051
INTIMES et APPELANTS
10/ SARL VANNI
[Adresse 11]
[Localité 9]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
INTIMEE - assignée suivant procès-verbal de recherches infructueuses le 14 décembre 2017
11/ SA MAAF ASSURANCES
N° SIRET : B 542 073 580
[Adresse 12]
[Localité 11]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Banna NDAO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 667 - N° du dossier 17/047
Représentant : Me Virginie FRENKIAN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 14 Février 2019 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Véronique BOISSELET, Président, et Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller chargé du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Véronique BOISSELET, Président,
Madame Françoise BAZET, Conseiller,
Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Lise BESSON,
--------
FAITS ET PROCÉDURE
M. et Mme [L] ont acquis en 2005 de M. et Mme [M] une maison d'habitation sise [Adresse 1].
A l'acte de vente, était annexé un rapport d'expertise judiciaire déposé par M. [D] le 10 mai 2003, dans le cadre d'une procédure judiciaire intentée par les anciens propriétaires de la maison M. et Mme [M] à leur assureur, à la suite d'un épisode de sécheresse ayant provoqué des fissures sur la maison. Aux termes de ce rapport, l'expert imputait les désordres, consistant en des fissures en façade, à une insuffisance des fondations au regard de la nature du sol et concluait à la nécessité de réaliser des travaux de confortement des fondations par reprise en sous 'uvre, pour un montant estimé de l'ordre de 300 000 euros.
M. et Mme [L] ont confié à la société Vanni, assurée auprès de la MAAF, des travaux de confortement des fondations pour un montant approximatif de 10 000 euros.
Après un compromis de vente sous seing privé signé le 14 septembre 2007, et par acte authentique régularisé le 3 janvier 2008, M. et Mme [J] assistés de leur notaire la SCP [F] [V] se sont portés acquéreurs de cette maison appartenant à M. et Mme [L], eux même assistés de leur notaire Me [U], suppléant de Me [R].
Dans le courant de l'été 2009, M. et Mme [J] ont constaté l'apparition de fissures sur la façade sud-ouest de la maison.
Les 4, 6 et 12 août 2010, M. et Mme [J] ont assigné M. et Mme [L], la SCP [F] [V] et [N] [V], la société Vanni, et la société MAAF Assurances devant le tribunal de grande instance de Pontoise en réparation de leurs préjudices.
Les 26 mai et le 4 juillet 2011, M. et Mme [L] ont assigné Maître [U], d'une part, et les Mutuelles du Mans Assurances (MMA), d'autre part, en garantie.
Enfin les 4 et 31 août 2011, M. et Mme [L] ont assigné Mme [O] veuve [R], et Mmes [M] et [I] [R].
Par ordonnance du juge de la mise en état du 2 décembre 2010, à la demande de M. et Mme [J], M. [D] [S] a été désigné en qualité d'expert judiciaire.
L'expert a mené ses opérations et déposé son rapport le 14 août 2015.
Par jugement du 4 septembre 2017, le tribunal a :
débouté M. et Mme [L] de leur demande en nullité du rapport et de leur demande de contre-expertise,
débouté M. et Mme [J] de leurs demandes à l'encontre de M. et Mme [L], de la société Vanni et de la société MAAF Assurances,
condamné in solidum la SCP [F], Maître [U], Mmes [I] et [M] [R], Mme [O] et les MMA à payer la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts à M. et Mme [J],
débouté la SCP [F], Maître [U], Mmes [I] et [M] [R], Mme [O] et les MMA de leurs demandes,
condamné in solidum la SCP [F], Maître [U], Mmes [I] et [M] [R], Mme [O] et les MMA à payer la somme de 6 000 euros à M. et Mme [J] et la somme de 6 000 euros à M. et Mme [L] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné in solidum M. et Mme [J] à verser à la société Vanni la somme de 3 000 euros et à la société MAAF Assurances la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné in solidum la SCP [F], Maître [U], Mmes [I] et [M] [R], Mme [O] et les MMA aux dépens, comprenant les frais d'expertise,
dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Les 28 septembre et 11 octobre 2017, Maître [U], Mme [O], Mmes [M] et [I] [R], les MMA, la SCP [F], puis M. et Mme [J] ont interjeté appel de cette décision. Les deux instances ont été jointes.
Par dernières écritures du 19 mars 2018, Maître [U], Mme [O], Mmes [M] et [I] [R], les MMA et la SCP [F] demandent à la cour de :
juger M. et Mme [J] mal fondés en leur demande tendant à voir confirmer le jugement rendu en ce qu'il a retenu un manquement des notaires à leurs obligations de conseil et d'information,
juger M. et Mme [J] mal fondés en l'ensemble de leurs demandes formulées à leur encontre,
les en débouter,
condamner solidairement M. et Mme [L] à les garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre au bénéfice de M. et Mme [J] en principal, intérêts et frais de procédure,
condamner M. et Mme [J] et/ou in solidum M. et Mme [L] et et/ou tout succombant à leur payer chacun une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance, et 5 000 euros au titre de la procédure en appel, ainsi qu'aux dépens avec recouvrement direct.
Aux termes de conclusions du 24 janvier 2019, M. et Mme [J] demandent à la cour de :
confirmer le jugement entrepris,
juger n'y avoir pas lieu à nullité du rapport et dire et juger n'y avoir lieu à contre-expertise,
réformer le jugement entrepris,
juger que le rapport de M. [D] ne leur a pas été remis notamment par M. et Mme [L] au moment de la vente,
juger que l'acte de vente ne reprend pas le contenu du rapport de M. [D],
les déclarer recevables et bien fondés à solliciter au titre de l'action estimatoire la réfaction du prix qu'ils ont payé au titre de la vente intervenue le 3 janvier 2008,
les déclarer recevables et bien fondés à solliciter également la condamnation de M. et Mme [L] à des dommages et intérêts,
concernant la société Vanni et son assureur la MAAF, réformer le jugement en ce qu'il les a mis hors de cause,
réformer le jugement notamment en ce qu'il n'a pas retenu la responsabilité civile décennale de la société Vanni,
subsidiairement, réformer le jugement au moins en ce qu'il n'a pas retenu la responsabilité contractuelle de la société Vanni nonobstant les fautes commises par cette société,
juger pleinement responsable la société Vanni,
concernant les notaires et leurs assureurs, confirmer le jugement en ce qu'il a retenu que l'ensemble des notaires (ou leurs ayants droits) requis avaient commis des fautes de nature à engager leur responsabilité,
réformer le jugement en ce qu'il a limité les condamnations prononcées en première instance contre l'ensemble des notaires requis et leurs ayants droits et leurs assureurs à la somme de 100 000 euros,
déclarer la SCP [F], Maître [U], Mme [O], Mmes [M] et [I] [R], les MMA, la société Vanni, la MAAF, son assureur, responsables et/ou tenus à garantie, sur les demandes formées par M. et Mme [J],
réformer largement le jugement entrepris,
fixer la réfaction de prix à l'égard des vendeurs, M. et Mme [L] à 417 197 euros HT outre la TVA en vigueur au jour de la décision à intervenir et outre actualisation de la somme en fonction de l'évolution de l'indice BT 01 entre la date des devis produits en expertise et la date de la décision à intervenir,
fixer le montant du préjudice à l'égard de la société Vanni et des notaires au même montant de 417 197 euros HT outre la TVA en vigueur au jour de la décision à intervenir et outre actualisation de la somme en fonction de l'évolution de l'indice BT 01 entre la date des devis produits en expertise et la date de la décision à intervenir,
retenir également au titre de la fixation des postes de préjudices :
13 800 euros au titre du préjudice de jouissance pendant les travaux,
10 123 euros au titre du préjudice de déménagement,
80 000 euros au titre du préjudice de jouissance avant travaux et préjudice moral,
juger que tous les 'défendeurs' ont concouru à l'intégralité des préjudices (quelle que soit leur qualification) et qu'ils devront donc être condamnés in solidum,
réformer le jugement entrepris qui a cru pouvoir limiter les destinataires des condamnations aux seuls notaires et à leurs assureurs, et qui a cru pouvoir limiter le montant de l'indemnisation à la somme de 100 000 euros,
condamner in solidum M. et Mme [L], la SCP [F], Maître [U], Mme [O], Mmes [M] et [I] [R], les MMA, assureurs de l'ensemble des notaires et de leurs ayants droits, la société Vanni, son assureur la MAAF, à leur payer les sommes susvisées au titre des préjudices de jouissance pendant les travaux, de déménagement, de jouissance avant travaux et moral, et au titre de la réfaction du prix
à défaut de condamnation in solidum, condamner néanmoins chacune des parties défenderesses : M. et Mme [L], la SCP [F], Maître [U], Mme [O], Mmes [M] et [I] [R], les MMA, assureurs de l'ensemble des notaires, la société Vanni, son assureur la MAAF, au paiement des mêmes sommes soit :
déclarer strictement inopposables à M. et Mme [J] les non garanties ou limites de garanties opposées ou qui seraient opposées tant par la MAAF que par les MMA,
rejeter toutes demandes contraires au présent dispositif émanant de quelque partie que ce soit notamment contre eux,
rejeter donc toutes demandes contraires des autres parties,
condamner in solidum tous succombants à leur payer une somme de 30 000 euros
au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, comprenant frais d'expertise judiciaire, dont les honoraires de l'expert judiciaire, avec recouvrement direct.
Par dernières écritures du 18 janvier 2019, M. et Mme [L] demandent à la cour de :
déclarer M. et Mme [J] mal fondés en leur appel principal,
déclarer Maître [U], Mmes [M] et [I] [R], Mme [O], la SCP [F], les MMA mal fondés en leur appel principal,
réformer le jugement entrepris en ce qu'il les a déboutés de leur demande d'annulation du rapport d'expertise déposé le 5 août 2015 par M. [S] et statuant à nouveau prononcer la nullité dudit rapport,
confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. et Mme [J] de toutes leurs demandes à leur encontre,
condamner solidairement M. et Mme [J] au paiement d'une somme de 8 000 euros, conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
débouter toutes les autres parties de toutes leurs demandes à leur encontre,
condamner solidairement Maître [U], Mmes [M] et [I] [R], Mme [O], la SCP [F], les MMA au paiement d'une somme de 4 000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner solidairement M. et Mme [J], Maître [U], Mmes [M] et [I] [R], Mme [O], la SCP [F], les MMA au paiement des dépens avec recouvrement direct,
à titre subsidiaire : par arrêt avant dire droit, réformer le jugement entrepris en ce qu'il les a déboutés de leur demande d'annulation du rapport d'expertise déposé le 5 août 2015 par M. [S],
ordonner une contre-expertise et désigner tel expert qu'il plaira avec pour mission celle précisée dans les écritures,
à titre très subsidiaire : condamner in solidum Maître [U], Mmes [M] et [I] [R], Mme [O], les MMA, la société Vanni et MAAF Assurances à les relever et garantir de toutes condamnations prononcées contre eux et dire que Mmes [M] et [I] [R] seront tenues chacune pour la moitié des condamnations prononcées,
condamner in solidum Maître [U], Mmes [M] et [I] [R], Mme [O], les MMA, la société Vanni et MAAF Assurances au paiement d'une somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens avec recouvrement direct.
Par dernières écritures du 2 février 2018, la MAAF, assureur de la société Vanni, demande à la cour de :
confirmer le jugement entrepris,
débouter in solidum l'ensemble des parties de l'intégralité de leurs demandes à son encontre,
condamner M. et Mme [J] et toute partie succombant au paiement de la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens avec recouvrement direct,
à titre subsidiaire : juger que M. et Mme [L] ont en toute connaissance de cause entrepris de réaliser des travaux a minima, sans tenir compte des préconisations de l'expert judiciaire [D],
juger que la faute de M. et Mme [L] est de nature à exonérer la société Vanni de sa responsabilité,
juger que M. et Mme [L] conserveront à leur charge une part de responsabilité ne pouvant être inférieure à 90% du montant des réclamations,
condamner M. et Mme [L] à la relever et garantir indemne de toute condamnation,
à tout le moins, condamner M. et Mme [L] à la relever et garantir à hauteur de 90 % du montant des sommes qui pourraient être mises à sa charge,
juger que les préjudices de M. et Mme [J] sont directement en lien avec les fautes commises par les notaires,
condamner in solidum la SCP [F], Mmes [M] et [I] [R], Mme [O], Maître [U], les MMA à la relever et garantir indemne,
juger qu'il n'y a pas lieu au prononcé d'une condamnation in solidum à son encontre,
en tout état de cause, débouter tous contestants aux présentes de l'ensemble de leurs demandes,
la juger recevable et bien fondée à opposer les termes et limites de sa police d'assurance et notamment sa franchise contractuelle et les plafonds de garantie,
condamner M. et Mme [J] et toute partie succombant au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens avec recouvrement direct.
La déclaration d'appel a été signifiée à la société Vanni selon procès verbal de recherches infructueuses.
La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 31 janvier 2019.
SUR QUOI, LA COUR
- Sur les demandes relatives à l'expertise et à la responsabilité des vendeurs
Le tribunal a considéré que les critiques de M. et Mme [L] à l'encontre des opérations d'expertise, ne justifiaient pas d'annuler les opérations d'expertise, le désaccord d'une partie sur les conclusions de l'expert pouvant faire l'objet de dires à l'expert et de protestations devant les juges du fond.
S'agissant de la responsabilité de M. et Mme [L], vendeurs, les premiers juges ont observé qu'aux termes des mentions figurant dans la promesse de vente puis dans l'acte de vente la preuve de la transmission aux acquéreurs, avant la signature de l'acte, des éléments de la procédure et donc, notamment du rapport d'expertise de M. [D], était rapportée, et que la transmission de ce document à M. et Mme [J] accompagnée des factures des travaux de la société Vanni suffisait à démontrer que le vice affectant les fondations de la maison était connu des acquéreurs et ne constituait pas un vice caché, en sorte que leur demande au titre de l'action estimatoire devait être rejetée.
M. et Mme [J] font valoir, s'agissant des opérations d'expertise, que l'expert a mené ses opérations de manière contradictoire, personnellement, et que celles-ci n'encourent aucune critique, de sorte que pas plus que la demande de nullité du rapport, la demande de désignation d'un nouvel expert n'est fondée. Au fond, ils exposent que la maison était affectée lors de la vente d'un vice caché, constitué par une insuffisance des fondations les rendant sensibles aux phénomènes de sécheresse, vice de gravité telle qu'il rend la maison impropre à son usage de sorte qu'ils ne l'auraient pas acquise s'ils en avaient eu connaissance. Ils prétendent que ce vice n'était pas apparent et qu'ils n'en ont pas été informés, n'ayant jamais reçu communication du rapport d'expertise établi par M. [D], qui seul leur aurait permis de connaître le vice dans toute son ampleur. Ils contestent l'application de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés, soutenue par les vendeurs, considérant que cette clause ne peut trouver application que lorsque le vendeur n'avait pas lui-même connaissance du vice, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, les vendeurs ayant pour leur part reçu communication du rapport d'expertise de M. [D] lors de leur propre achat de la maison.
Ils indiquent qu'il est faux de prétendre, comme l'a fait le tribunal, qu'il avaient connaissance dès le compromis de vente de l'état de la maison et que, contrairement à ce qu'ont observé les premiers juges, le rapport de M. [D] ne leur a jamais été transmis, la juridiction de première instance ayant même inversé la charge de la preuve à leur détriment puisqu'il appartient aux époux [L] de prouver qu'ils ont remis ce document aux acquéreurs et non à ces derniers de rapporter la preuve, impossible, de ce qu'ils ne l'ont pas eu.
C'est aux termes de justes motifs que la cour adopte sans réserve que le tribunal a rejeté la demande d'annulation de l'expertise réalisée par M. [S] et la demande de contre-expertise.
Dans la promesse de vente figurait en page 7 sous le titre 'sur le rapport d'expertise et la reprise en sous-oeuvre de la maison', les mentions suivantes :
'Aux termes de l'acte de vente reçu par le Notaire soussigné le 2 septembre 2005 il a été stipulé ce qui suit littéralement rapporté sous le titre 'sur le rapport d'expertise et la reprise en sous oeuvre de la maison' :
'Le vendeur déclare :
Qu'à la suite d'un affaissement du dallage dans l'angle Sud de la salle de séjour, une déclaration de sinistre a été faite à Drouot Assurances assureur dommages ouvrage le 17 novembre 1986.
Les travaux ont été effectués par l'entreprise TNT et la facture adressée le 30 septembre 1988.
Le 8 mars 1995 Monsieur et Madame [M] estimant que les travaux d'injection effectués par l'entreprise TNT ont été insuffisants et que les désordres s'aggravent, assignent l'entreprise TNT ainsi que son assureur l'UAP.
Le 25 novembre 1997, Monsieur et Madame [M] ont fait une nouvelle déclaration de sinistre à la MAIF.
'Arrêté de catastrophe naturelle publié le 16 décembre 1997, fait état des mouvements différentiels de janvier 1991 à février 1997, consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols.
PROCEDURE :
Le 27 juillet 2000 Monsieur et Madame [M] ont donné assignation à la MAIF.
Le tribunal de grande instance de Pontoise a rendu le 27 septembre 2000 l'ordonnance de référé ordonnant une expertise.
EN CONCLUSION
Les désordres constatés sont intimement liés aux mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols.
Une copie du rapport d'expertise indiquant le coût des travaux, a été remise avant la signature des présentes à l'acquéreur, qui le reconnaît, ainsi qu'une copie du projet de la reprise en sous-oeuvre de la maison établi par le Bureau d'Etudes de Sols et Fondations, le 14 mai 2002.
Dans l'avant contrat signé entre les parties le 7 avril 2005 il a été indiqué ce qui suit littéralement rapporté :
'CONDITIONS PARTICULIERES
les acquéreurs reconnaissent avoir été informés des désordres telles que les fissures sur le bâtiment pour lesquelles un rapport d'expertise ainsi qu'un rapport d'étude de sols et fondations ont été portés à leur connaissance et sont annexés aux présentes. Par conséquent, l'estimation des travaux à réaliser justifie le prix de négociation consenti entre vendeurs et acquéreurs.
L'acquéreur est subrogé dans tous les droits et obligations du vendeur au sujet de cette procédure.
Il déclare en faire son affaire personnelle'
Il a été ajouté en bas de ces mentions cette phrase manuscrite : 'à ce sujet le vendeur s'oblige à transmettre à l'acquéreur le dossier en sa possession sur ce point'
Cette phrase a fait l'objet de paraphes de chacune des parties.
Il résulte de cette mention, qui consiste pour l'essentiel à rappeler à M. et Mme [J] les conditions dans lesquelles M. et Mme [L] ont acquis le bien, que M. et Mme [J] ont été informés des désordres l'ayant affecté, de ce qu'une expertise judiciaire avait été ordonnée et de ce que, du fait de 'l'estimation des travaux à réaliser' le prix de vente avait été négocié.
Contrairement à ce que soutiennent M. et Mme [J], le tribunal n'a commis aucune erreur dans la lecture des termes de la clause précitée et ne les a pas confondus avec les époux [L].
Dans l'acte de vente conclu le 3 janvier 2008, la même clause a été reprise sous le même titre 'Sur le rapport d'expertise et la reprise en sous oeuvre de la maison', suivie cette fois de la mention suivante, dactylographiée : 'A ce sujet, le vendeur a transmis à l'acquéreur le dossier concernant la dommage-ouvrage et les procédures en cours'.
Dans ces conditions, M. et Mme [J], qui disent avoir bien reçu des vendeurs la facture des travaux de la société Vanni et le procès-verbal de réception de ceux-ci, ne peuvent sérieusement soutenir avoir ignoré le contenu de l'expertise judiciaire et donc le fait que M. et Mme [L] aient fait réaliser des travaux d'un montant bien inférieur au montant retenu par l'expert judiciaire.
Par ailleurs, dans l'acte de vente, la clause relative à l'origine de propriété mentionne que M. et Mme [L] ont acquis le 2 septembre 2005 le bien des consorts [M] au prix de 210 000 euros, tandis que M. et Mme [J] l'achetaient 540 000 euros, ce qui leur donnait la mesure de la 'négociation' consentie par les consorts [M] aux époux [L] expressément citée, tant dans la promesse de vente que dans l'acte de vente.
M. et Mme [J] ne peuvent sérieusement soutenir qu'ils auraient signé l'acte authentique portant la mention de la remise des documents afférents tant au 1er sinistre (d'où la référence à la dommages ouvrage) et les procédures en cours (incluant cette fois, la saisine du juge des référés et donc le rapport d'expertise), sans exiger que leur soit remis le rapport d'expertise qui était expressément cité et revêtait à l'évidence, pour tout acquéreur normalement curieux, une réelle importance.
Au regard de ces éléments, il apparaît que M. et Mme [J] disposaient des informations nécessaires sur les désordres qui avaient affecté le bien, les travaux qui avaient été préconisés par l'expert et le montant des travaux effectivement réalisés.
Ils ne démontrent donc pas que le bien était atteint d'un vice qui leur avait été caché et était connu des seuls vendeurs.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes formées par M. et Mme [J] à l'encontre de M. et Mme [L].
Sur la responsabilité des notaires
Le tribunal a considéré que nonobstant la transmission de certains documents aux acquéreurs, il appartenait au notaire de s'assurer, pour garantir la pleine efficacité de l'acte qu'il instrumentait, de l'état d'information des acquéreurs sur une question aussi importante que la solidité des fondations de la maison et qu'à cette fin, il se devait d'annexer le rapport d'expertise à l'acte de vente afin de s'assurer que les acquéreurs avaient connaissance non seulement de la teneur des conclusions de ce rapport, mais encore des incidences de ces informations sur le sort de l'opération de vente. Les premiers juges ont indiqué que de ce premier chef, le notaire instrumentaire avait commis une faute.
Le tribunal a en outre jugé que le fait que l'acte authentique se contente d'évoquer la transmission du 'dossier concernant la dommage ouvrage et les procédures en cours', sans autre détail, était largement insuffisant et ne permettait ni au notaire de s'assurer de la transmission du rapport, ni à l'acquéreur de contester la réception de celui-ci et donc ne permettait pas de garantir l'efficacité de l'acte, ce qui constitue une seconde faute du notaire.
Il a indiqué que ces mêmes griefs pouvaient être articulés à l'encontre du notaire des acquéreurs qui ne s'est pas assuré de la rédaction d'un acte suffisamment précis et circonstancié pour assurer l'information complète de ses clients.
Les premiers juges ont considéré que ces fautes avaient entraîné pour les époux [J] une perte de chance de mieux négocier le prix d'achat de la maison, qu'ils ont évalué à la somme de 100 000 euros.
M. et Mme [J] considèrent que Me [R], en qualité de rédacteur d'acte, a manqué à son obligation de conseil en n'annexant pas à l'acte de vente le rapport d'expertise de M. [D], pièce essentielle dont le notaire disposait puisqu'il avait été annexé à la précédente vente du même bien, elle-même réalisée avec le concours de ce notaire. Ils considèrent à ce titre que le fait d'évoquer la situation était insuffisant pour les éclairer sur la situation du bien et assurer la validité et l'efficacité de l'acte qu'il instrumentait. Ils rappellent que la responsabilité quasi-délictuelle de ce notaire est engagée à leur égard quand bien même ils étaient assistés par leur propre notaire lors de la vente, la responsabilité du notaire rédacteur d'acte étant absolue. Ils reprochent à la SCP [F] [V], qui les assistait lors de la régularisation de l'acte, le même manquement à son obligation de conseil, sur un fondement contractuel.
Ils affirment que le lien de causalité entre la faute des notaires et le préjudice, consistant à se trouver propriétaire d'une maison dans laquelle des travaux très conséquents doivent être entrepris, est avéré, dans la mesure où ils n'auraient pas acheté à ce prix s'ils avaient eu connaissance de la situation. Ils affirment que la vente ne serait jamais intervenue s'ils avaient su que des travaux représentant 60 % du prix d'achat de la maison devaient être engagés, de sorte qu'ils ont perdu 100 % de chance de ne pas acheter la maison, ce qui justifie que le montant de leur demande soit le même qu'à l'égard des vendeurs, et rappellent que la responsabilité des notaires n'est pas subsidiaire, ce qui justifie le prononcé d'une condamnation in solidum.
La SCP de notaires, les ayants droit de [K] [R] et MMA Iard Mutuelles indiquent que le tribunal ne pouvait, sans se contredire, juger qu'il avait été démontré que M. et Mme [L] avaient bien communiqué le rapport de M. [D] comme rappelé dans l'acte de vente, tout en jugeant par ailleurs que les notaires n'avaient pas pris soin de vérifier la réalité de cette communication, alors que les parties ont expressément été interrogées sur ce point. Ils ajoutent que pour s'en convaincre, il suffit de reprendre les différents actes régularisés entre les parties et de se reporter aux termes du compromis de vente du 14 septembre 2007 ainsi qu'à ceux de l'acte de vente du 3 janvier 2008.
***
Ainsi que l'indiquent à raison la SCP de notaires, les ayants droit de [K] [R] et les MMA, il est contradictoire de considérer que M. et Mme [J] disposaient de toutes les informations utiles à la suite de la communication de pièces par leurs vendeurs, dont il était fait état dans l'acte de vente, puis de juger que l'information reçue était insuffisante en raison du fait que le rapport d'expertise de M. [D] n'avait pas été annexé à l'acte de vente.
Dès lors qu'il vient d'être jugé que M. et Mme [J] étaient informés de la situation du bien s'agissant des sinistres antérieurs et de leurs conséquences, ils ne sauraient utilement reprocher aux notaires un manquement à leur devoir de conseil, puisque l'annexion du rapport d'expertise (dont ils avaient eu communication), à l'acte authentique était inutile.
Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a condamné les notaires et leur assureur à payer à M. et Mme [J] la somme de 100 000 euros.
M. et Mme [J] seront déboutés de toutes leurs demandes à leur encontre.
Par suite, les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront également infirmées.
Sur la responsabilité de la société Vanni
Le tribunal a rappelé que l'expert avait précisé que les travaux réalisés par la société Vanni avaient potentiellement amélioré la stabilité de la façade sud-ouest du séjour, ce qui exclut que les désordres apparus au niveau de la cuisine soient imputables à ces travaux et donc que la responsabilité décennale de la société Vanni soit engagée. Il a ajouté que les désordres étaient de nature esthétique et donc insusceptibles de justifier la mise en oeuvre de la garantie décennale. S'agissant du fondement contractuel, les premiers juges ont observé qu'il ne pouvait être reproché à la société Vanni d'avoir manqué à son devoir de conseil vis-à-vis des maîtres d'ouvrage qui étaient au contraire parfaitement informés de la situation de leur immeuble et ont engagé des travaux limités en connaissance de cause. Les demandes formées à l'encontre de la société Vanni ont donc été rejetées.
M. et Mme [J] reprochent à la société Vanni d'avoir réalisé des travaux insuffisants pour remédier aux désordres, et considèrent que, ce faisant, elle a engagé sa responsabilité décennale, les désordres étant apparus après réception et rendant l'ouvrage impropre à sa destination, compte tenu de leur ampleur. Ils contestent qu'une acceptation des risques par le maître d'ouvrage puisse être retenue, même si la société Vanni a émis des réserves verbales sur la pérennité de ses travaux, en l'absence de réserves écrites précises et circonstanciées à ce titre. Subsidiairement ils soutiennent que la société Vanni a engagé sa responsabilité contractuelle en réalisant des travaux insuffisants et contraires aux règles de l'art et en n'informant pas suffisamment les maîtres d'ouvrage sur le caractère provisoire desdits travaux. Ils soutiennent, que comme pour les notaires, les manquements de la société Vanni ont concouru à l'entier dommage, de sorte que le prononcé d'une condamnation in solidum s'impose.
Ils indiquent que le tribunal a manifestement fait une mauvaise application de la qualification décennale d'un dommage au sens de l'article 1792 du code civil, alors que les reprises en sous-oeuvre de la société Vanni sont indissociables de l'ensemble de l'ouvrage, et que de tels travaux relèvent de la garantie décennale dès lors qu'ils sont incorporés à l'existant et en deviennent indivisibles. Ils ajoutent que le tribunal s'est également fourvoyé s'agissant de la responsabilité contractuelle de la société Vanni en retenant que ses travaux étaient conformes aux règles de l'art alors qu'ils ne permettaient en rien de mettre un terme au phénomène constaté.
La cour adopte les motifs pertinents aux termes desquels le tribunal a rejeté les demandes formées à l'encontre de la société Vanni.
Il sera ajouté qu'aux termes des conclusions de l'expertise de M. [S], il apparaît que la solidité et l'habitabilité de l'immeuble ne sont pas atteintes par les quelques fissures apparues après l'achat du bien par M. et Mme [J], qui n'ont pas évolué, et que ce n'est que si une sécheresse sérieuse et prolongée survenait que la construction subirait des désordres liés à la rétractation puis à la reprise de volume des argiles vertes, désordres qui compromettraient la solidité et l'habitabilité du bien.
Des fissures sont apparues malgré la reprise en sous-oeuvre partielle réalisée par la société Vanni, et ces travaux de reprise de désordres préexistants, qui se sont révélés partiellement inefficaces, ne sont pas à l'origine des désordres initiaux, et ne les ont pas aggravés. En conséquence, en l'absence de lien de causalité entre les travaux de reprise de la société Vanni et les désordres auxquels ils devaient mettre un terme, la responsabilité de plein droit de cette société n'est pas engagée.
Les époux [J] invoquent, outre la responsabilité décennale de la société Vanni, le manquement de celle-ci à ses obligations contractuelles. Mais il convient de rappeler que les travaux réalisés ne sont pas à l'origine des désordres actuels. En admettant qu'ils n'aient pas apporté de remède pérenne à la situation, ce manquement n'est pas à l'origine de l'apparition de quelques nouvelles fissures et ne saurait justifier que la société Vanni soit condamnée à financer le coût des travaux de reprise.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [J] de leurs demandes à l'encontre de la société Vanni et de son assureur.
Sur les demandes accessoires
Succombant, M. et Mme [J] seront condamnés aux dépens de première instance, comprenant les frais de l'expertise, et d'appel.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné M. et Mme [J] à verser à la société Vanni la somme de 3 000 euros et à la société MAAF Assurances la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
M. et Mme [J] seront condamnés in solidum à verser, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel, à M. et Mme [L] la somme de 6 000 euros, à Maître [U], Mme [O], Mmes [M] et [I] [R], les MMA et la SCP [F] la somme de 6 000 euros et, au titre des frais irrépétibles exposés en appel, à la MAAF la somme de 1 500 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt par défaut ;
Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a :
condamné in solidum la SCP [F], Maître [U], Mmes [I] et [M] [R], Mme [O] et les MMA à payer la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts à M. et Mme [J],
condamné in solidum la SCP [F], Maître [U], Mmes [I] et [M] [R], Mme [O] et les MMA à payer la somme de 6 000 euros à M. et Mme [J] et la somme de 6 000 euros à M. et Mme [L] au titre de l'article 700 du code de procédure civile
condamné in solidum la SCP [F], Maître [U], Mmes [I] et [M] [R], Mme [O] et les MMA aux dépens, comprenant les frais d'expertise.
Confirme le jugement en toutes ses autres dispositions,
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :
Rejette toutes les demandes formées par M. et Mme [J] à l'encontre de la SCP [F], Maître [U], Mmes [I] et [M] [R], Mme [O] et les MMA,
Rejette la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile par M. et Mme [L] à l'encontre de la SCP [F], Maître [U], Mmes [I] et [M] [R], Mme [O] et les MMA,
Condamne in solidum M. et Mme [J] à verser à M. et Mme [L] la somme de 6 000 euros, à Maître [U], Mme [O], Mmes [M] et [I] [R], les MMA et la SCP [F] la somme de 6 000 euros et à la MAAF la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum M. et Mme [J] aux dépens de première instance, comprenant les frais d'expertise, et d'appel lesquels pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Madame Claudine AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier,Le Président,
