COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 57A
3e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 31 JANVIER 2019
N° RG 16/05774
N° Portalis DBV3-V-B7A-Q4CW
AFFAIRE :
[Y] [J]
C/
SARL CONCEPT IMMO
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 Mai 2016 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° Chambre : 7
N° RG : 15/11382
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Alain NICOLAS
Me Jérôme PUJOL de la SELEURL BOISSIERE PUJOL AVOCATS
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE TRENTE ET UN JANVIER DEUX MILLE DIX NEUF,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Madame [Y] [J]
née le [Date naissance 1] 1950 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentant : Me Alain NICOLAS, Postulant, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 66
Représentant : Me [J] [J], Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0600
APPELANTE
****************
SARL CONCEPT IMMO
RCS n° 432 888 238
[Adresse 2]
[Localité 3]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Jérôme PUJOL de la SELEURL BOISSIERE PUJOL AVOCATS, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire A0125
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 Décembre 2018 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Véronique BOISSELET, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Véronique BOISSELET, Président,
Madame Françoise BAZET, Conseiller,
Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Lise BESSON,
Le 25 juin 2014, Mme [Y] [J] a signé un mandat exclusif de vente d'un appartement situé à [Localité 1], au profit de la société Concept Immo.
Exposant avoir en exécution de ce mandat, fait visiter le bien à 50 reprises, et que Mme [J] a soudain résilié le mandat, malgré une proposition d'achat conforme au prix prévu au mandat, soit 200 000 euros, la société Concept Immo a assigné Mme [J] devant le tribunal de grande instance de Nanterre par actes des 1er et 8 juillet 2015 en réparation du préjudice causé.
Par jugement du 10 mai 2016, le tribunal de grande instance de Nanterre a :
- condamné Mme [J] à payer à la société Concept Immo la somme de 5 000 euros au titre de la clause pénale figurant au contrat,
- condamné Mme [J] à payer à la société Concept Immo la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire,
- condamné Mme [J] aux dépens,
- ordonné l'exécution provisoire.
Par acte du 26 juillet 2016, Mme [J] a interjeté appel et prie la cour, par dernières écritures du 24 février 2017, de :
- déclarer nulle pour violation d'une formalité substantielle et vice de forme l'assignation introductive de l'instance,
- déclarer non avenues les condamnations prononcées,
- décharger Mme [J] des condamnations prononcées contre elle en principal, intérêts, frais et accessoires,
en tout état de cause, à défaut,
- infirmer la décision entreprise,
- débouter l'agence Concept Immo de toutes ses demandes,
- condamner l'agence Concept Immo au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Par dernières écritures du 11 novembre 2018, la société Concept Immo prie la cour de :
- confirmer le jugement en ce que Mme [J] a été condamnée au titre de la clause pénale, des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouter Mme [J] de ses demandes,
- condamner Mme [J] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de la clause pénale stipulée dans le mandat de vente signé le 25 juin 2014,
subsidiairement,
- condamner Mme [J] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de la perte de chance de percevoir sa commission de 10 000 euros du fait de son comportement fautif dans l'exécution du mandat,
en tout état de cause,
- condamner Mme [J] à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, celle de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel, outre la somme de 1 000 euros alloué en première instance à ce même titre, ainsi qu'aux dépens.
La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 novembre 2018.
SUR QUOI, LA COUR
Le tribunal a retenu pour l'essentiel que, le mandat ayant été résilié par courrier recommandé du 6 décembre 2014, alors qu'une proposition d'achat au prix fixé au mandat avait été formulée, la clause pénale figurant au mandat avait vocation à s'appliquer, après réduction de l'indemnité stipulée.
Mme [J] expose que l'assignation est nulle faute de justification des diligences prévues par l'article 658 du code de procédure civile, et qu'elle n'a par ailleurs pas été réassignée. Elle considère que les condamnations prononcées sont dès lors non avenues.
Au fond, elle fait valoir que la révocation du mandat est intervenue selon les formes et délais contractuellement prévus avant que la proposition d'achat ne lui soit communiquée, et que, ne souhaitant plus vendre, elle n'a pas donné suite. Elle observe que la clause pénale n'est pas mentionnée en caractères apparents sur l'exemplaire du mandat qui lui a été remis, et qu'en tout état de cause, elle n'a pas été informée selon les formes prévues par le mandat de la proposition d'achat, à laquelle d'ailleurs le prétendu acquéreur n'a donné aucune suite.
La société Concept Immo observe que la délivrance de l'assignation est régulière, et qu'en particulier il est bien mentionné que la lettre simple prévue par l'article 658 du code de procédure civile a été envoyée. Elle fait valoir que la clause est rédigée en caractères gras et dans une police différente du reste du texte et remplit donc les conditions de forme exigées par la loi. Enfin, elle rappelle que la résiliation du mandat n'a pris effet que le 26 décembre 2014, en sorte qu'elle était en droit de proposer à la vente le bien le 5 décembre 2014, et que la clause pénale doit recevoir pleine application.
***
Sur la régularité de l'assignation :
L'examen de cet acte de procédure ne révéle aucune irrégularité. L'huissier a bien indiqué s'être présenté [Adresse 1], s'être fait confirmer l'adresse par le voisinage et avoir laissé un avis de passage. L'acte mentionne également l'envoi du courrier simple prévu par l'article 658 du code de procédure civile. Mme [J] ne conteste pas avoir été joignable à cette adresse. Enfin la réassignation ne constitue pas une diligence obligatoire et est laissée à l'appréciation du juge.
Ainsi, aucune irrégularité de la procédure n'est démontrée.
Sur le fond :
Il est constant que la dénonciation du mandat ne pouvait, selon ses propres termes, prendre effet que 15 jours après le courrier recommandé envoyé à cette fin par le mandataire. L'agence était donc en droit de proposer à la vente le bien, alors surtout que les pièces paraissent indiquer que cette dénonciation n'a été opérée que postérieurement à la proposition d'achat dont se prévaut l'agence.
La clause pénale apparaissant au verso du mandat est rédigée dans une police différente et plus grosse que le reste du texte, et en gras, de manière suffisamment apparente pour attirer l'oeil d'une personne normalement attentive. Aucune nullité n'est encourue de ce chef.
Il résulte néanmoins du rapprochement des articles 6-1, alinéa 3, de la loi du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006, et 72 du décret du 20 juillet 1972, dans sa rédaction issue du décret du 30 décembre 2010, qu'aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties, et que, dès lors qu'un tel mandat ne permet pas à l'intermédiaire qui l'a reçu d'engager le mandant pour l'opération envisagée, ce qui n'est pas allégué en l'espèce, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts.
Les parties restent en conséquence libres jusqu'au bout de conclure ou non l'opération que l'intermédiaire immobilier a seulement reçu mission de faciliter et de négocier et il n'y a pas lieu en l'espèce à application de la clause pénale prévue au mandat.
N'est par ailleurs invoquée aucune faute de Mme [J], qui serait distincte du seul fait d'avoir refusé de contracter avec l'acquéreur présenté.
Le jugement sera dès lors infirmé en toutes ses dispositions.
Compte tenu du rejet des demandes principales formées par Concept Immo, sa demande pour résistance abusive le sera également.
Concept Immo, qui succombe, supportera les dépens de première instance et d'appel, et contribuera aux frais de procédure exposés par Mme [J] à hauteur de 2 000 euros.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Rejette la demande tendant à l'annulation de l'assignation introductive d'instance,
Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau, déboute la société Concept Immo de toutes ses demandes,
La condamne aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à Mme [J] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier,Le Président,
