COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 57B
3e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 10 JANVIER 2019
N° RG 17/07989
N° Portalis DBV3-V-B7B-R6GV
AFFAIRE :
SOCIETE 2 G IMMO
C/
Raymond, Jean X...
Décision déférée à la cour: Jugement rendu le 12 Octobre 2017 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° Chambre : 2
N° RG : 16/04959
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Pascale Y...
GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES
Me Danielle Z...
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DIX JANVIER DEUX MILLE DIX NEUF,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre:
SOCIETE 2 G IMMO
N° SIRET : 450 842 117
[...]
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 98 - N° du dossier 1700912
Représentant : Me Jérôme DOULET de la SCP A.K.P.R., Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2316
APPELANTE
****************
Monsieur Raymond, Jean X...
né le [...] à Clichy (92110)
de nationalité Française
Le Bourg
[...]
Représentant : Me Danielle Z..., Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 01
Représentant : Me Roland PIROLLI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0161
INTIME
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 Novembre 2018 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Françoise BAZET, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Véronique BOISSELET, Président,
Madame Françoise BAZET, Conseiller,
Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Lise BESSON,
FAITS ET PROCEDURE
Par acte authentique du 30 octobre 2003, M. Raymond X... a vendu à la société civile immobilière 2 G Immo la propriété d'un immeuble situé [...] sur Seine, avec réserve du droit d'usage et d'habitation de la loge du rez-de-chaussée, moyennant le versement d'une somme de 122 000 euros payée comptant, et d'une rente annuelle et viagère de 47 544 euros constituée au profit et sur la tête du vendeur et de son conjoint jusqu'au jour du décès du survivant d'eux, payable en mensualités égales de chacune 3 812 euros sans intérêt mais productive d'un intérêt de 10 % l'an pour le retard dans le paiement des arrérages.
Cet acte a fait l'objet d'un avenant le 28 septembre 2010 afin d'autoriser la débirentière à s'acquitter de la rente mensuelle le 18 de chaque mois au lieu du 5, afin de tenir compte des retards qu'elle même connaissait dans la perception des loyers.
Par suite du défaut de paiement de rentes mensuelles, divers commandements de payer ont été signifiés à la débirentière à compter du 2 juin 2008.
Par acte du 13 avril 2016, M. X... a assigné la société 2 G Immo devant le tribunal de grande instance de Nanterre.
Par jugement réputé contradictoire du 12 octobre 2017, le tribunal a :
- prononcé la résiliation du contrat de vente en viager du 30 octobre 2003,
- dit que cette résiliation produira ses effets pour l'avenir, et que les rentes versées ne seront pas restituées,
- dit que cette décision sera publiée au service de la publicité foncière,
- condamné la société 2 G Immo à payer à M. X... la somme de 4 489,62 euros, selon la rente exigible à la date du 18 février 2016, avec intérêts au taux contractuel de 10 % à compter du 18 février 2016,
- condamné la société 2 G Immo à payer à M. X... la somme de 448,96 euros, au titre de la pénalité contractuelle de 10 %,
- condamné la société 2 G Immo à payer à M. X... la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société 2 G Immo à payer les dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement du 17 janvier 2017,
- ordonné l'exécution provisoire.
Par acte du 13 novembre 2017, la société 2 G Immo a interjeté appel et demande à la cour, par dernières écritures du 22 octobre 2018, de :
- infirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions,
- débouter M. X... de l'intégralité de ses demandes,
à titre subsidiaire,
- juger que la clause stipulée au contrat de vente prévoyant qu'en cas de résiliation judiciaire, les embellissements, les améliorations, ainsi que les termes d'arrérages touchés par le vendeur lui demeureraient acquis de plein droit à titre d'indemnité, s'analyse en une clause pénale,
- juger qu'il existe une disproportion manifeste entre le préjudice subi par M. X... et le montant de la réparation conventionnelle, qui justifie la réduction de la clause pénale,
- dire que le préjudice subi par M. X... est suffisamment réparé par la conservation par ce dernier des embellissements et améliorations apportés à l'immeuble,
- condamner M. X... à payer à la société 2 G Immo la somme totale de 876 486,48 euros, représentant la somme versée le jour de la vente et les arrérages, échéance du mois de juillet 2018 inclus,
- juger que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision à intervenir,
- débouter M. X... de sa demande en expulsion de la société 2 G Immo,
- condamner M. X... à payer à la société 2 G Immo la somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Par dernières écritures du 19 octobre 2018, M. X... demande à la cour de :
- juger que la société civile 2 G Immo a commis des manquements et inexécutions graves et répétés au contrat de rente qui justifient le prononcé de la résolution de la vente,
- juger la société civile 2 G Immo mal fondée en tous ses moyens quelconques au soutien de son appel,
- la débouter purement et simplement de son appel,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement
- juger que M. X... est à nouveau propriétaire par l'effet de la résolution judiciaire de la vente, de l'immeuble dont s'agit,
- ordonner la publication de l'arrêt à intervenir relativement aux biens immobiliers dont la vente est résolue, immeuble de 5 étages sis [...] (Hauts de Seine), cadastré Section [...] numéro 11 pour une contenance de 1 a 49 ca, au Service de la Publicité Foncière de Nanterre 3,
- condamner la société 2 G Immo à lui payer la somme de 6 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, ainsi qu'aux dépens avec recouvrement direct et confirmer les dispositions de première instance sur ces fondements.
La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 octobre 2018.
SUR QUOI, LA COUR
Le tribunal a retenu qu'en dépit de plusieurs commandements de payer, la débirentière n'avait pas payé les rentes mensuelles dont le paiement était réclamé, le dernier commandement de payer qui lui était soumis faisant état d'une somme impayée de 13 466,96 euros au titre des échéances de février, novembre et décembre 2016, outre les intérêts contractuels au taux de 10 % pour 411,53 euros, soit une somme totale de 15 225,18 euros.
Les premiers juges ont retenu que malgré les règlements effectués par la débirentière entre le commandement de payer et l'assignation, régularisant à nouveau partiellement sa dette, cette situation renouvelée d'impayés caractérisait des manquements graves et répétés au sens de l'article 1184 du code civil, et ce d'autant que le bien était un immeuble de rapport, divisé en appartements donnés à bail par le débirentier, lui procurant ainsi des revenus réguliers.
Ils ont ajouté que, conformément à la clause insérée à l'acte, la résiliation serait prononcée pour l'avenir, de sorte que les rentes versées ne seront pas restituées et ce à titre d'indemnité.
L'appelante soutient qu'elle a rencontré des difficultés financières en raison de nombreux loyers impayés à l'origine des retards dans le versement de la rente. Elle affirme que, nonobstant ces difficultés, elle n'a, à aucun moment, laissé se constituer un arriéré important de rentes (au maximum trois échéances) et que contrairement aux allégations de M. X..., aucun impayé ne subsiste à ce jour.
Elle affirme qu'il appartient au juge d'apprécier la gravité des manquements allégués et qu'au cas présent, le cumul du capital versé le jour de la vente, des rentes et pénalités contractuelles représente une somme totale de 876 486,48 euros, soit une valeur supérieure au bien au jour de son acquisition, que du fait des charges inhérentes à l'immeuble et du coût des travaux entrepris dans celui-ci par elle, les rentes viagères ne sont nullement couvertes par les loyers perçus.
L'appelante fait valoir que M. X... s'est réservé, aux termes de l'acte du 30 octobre 2003 sa vie durant et sans aucune charge, le droit d'usage et d'habitation d'un logement dépendant de l'immeuble, que les rentes annuelles qu'il perçoit de la société 2 G Immo représentent un revenu complémentaire mensuel de 4515,19 euros qui s'ajoute à sa pension de retraite, soit au total plus de 5100 euros par mois, pour une personne seule, de sorte qu'il dispose incontestablement d'une trésorerie, qui lui a permis de faire face les mois où la rente n'était pas réglée.
Subsidiairement, l'appelante souligne que si la cour devait confirmer la résiliation judiciaire de l'acte de vente, il y aurait lieu de considérer que la clause qui prévoit que les embellissements, améliorations, ainsi que tous les termes d'arrérages perçus par le crédirentier lui demeureraient acquis de plein droit à titre d'indemnité, s'analyse en une clause pénale, qui devra être réduite, du fait de la disproportion manifeste entre le préjudice subi par M. X... et le montant de la réparation conventionnellement fixée. La société 2G Immo soutient qu'elle est dés lors fondée à solliciter le remboursement de la somme totale de 876 486,48 euros, le préjudice de M. X... étant suffisamment réparé par la conservation des embellissements et améliorations apportés à l'immeuble.
M. X... réplique que le tribunal a justement apprécié la gravité et la répétition des manquements du débirentier et ordonné la résiliation de la vente. Il souligne que le contrat de rente viagère avait pour objet principal de permettre au couple X... puis à lui seul de percevoir un revenu qui constituait son revenu principal lui permettant d'assurer les charges de la vie courante.
S'agissant de la demande relative à la clause pénale, M. X... rappelle qu'il n'occupe pas l'immeuble, à l'exception d'une réserve de droit d'usage et d'habitation portant sur l'ancienne loge de gardien de l'immeuble, et qu'ainsi la société 2G Immo perçoit depuis l'origine tous les fruits de cette propriété. Il soutient que la société 2G Immo ne fait pas la preuve du caractère manifestement excessif ou disproportionné de la pénalité contractuelle.
* * *
Si l'article 1978 du code civil dispose que le seul défaut de paiement des arrérages de la rente ne donne au crédirentier que le droit de saisir et de faire vendre les biens de son débiteur et de faire ordonner ou consentir, sur le produit de la vente, l'emploi d'une somme suffisante pour le service des arrérages, il est de principe qu'il est permis aux parties de déroger à cette règle par l'adoption d'une clause résolutoire de plein droit et par l'insertion de toute clause impliquant le retour au droit commun de la résolution des ventes d'immeubles pour défaut du paiement de prix.
La faculté de résolution unilatérale conférée au vendeur par la clause résolutoire d'un contrat de vente avec constitution d'une rente viagère, qui déroge à l'article 1978 du code civil, ne l'empêche par ailleurs pas de se prévaloir de l'article 1184 ancien du même code et de demander la résolution de la convention pour inexécution de ses engagements par l'acquéreur, la condition résolutoire étant toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des parties ne satisferait pas à ses engagements.
Au cas présent, l'acte authentique du 30 octobre 2003 et son avenant disposent : 'à défaut de paiement d'un seul terme de cette rente, majorée de l'intérêt de retard au taux de 10 % l'an sur la période de 13 jours entre le 5 et la nouvelle date de règlement convenue au 18 de chaque mois, après une simple mise en demeure contenant déclaration par le crédirentier de son intention de se prévaloir du bénéfice de cette clause et restée sans effet, la présente vente sera, si bon semble au crédirentier, résolue de plein droit, nonobstant l'offre postérieure des arrérages. Dans ce cas, tous les embellissements et améliorations qui auraient été faits à l'immeuble ainsi que tous les termes d'arrérages touchés par le vendeur lui demeureront acquis de plein droit, à titre d'indemnité sans qu'il puisse être exercé aucun recours ni répétition quelconque contre lui de ce chef. Il en sera de même dans le cas où le crédirentier solliciterait en justice la résiliation judiciaire du contrat de vente sur le fondement de l'article 1184 du code civil à la place de la clause résolutoire de plein droit.'
Entre juin 2008 et janvier 2016, six commandements de payer ont été délivrés à la société 2G Immo visant la clause résolutoire et plusieurs lettres recommandées lui furent adressées par le conseil de M. X..., rappelant notamment à la débirentière le nouveau montant de la rente indexée, dont cette dernière ne tenait pas compte. Un septième commandement a été délivré le 6 janvier 2017 pour trois rentes mensuelles demeurées impayées.
La cour observe que lorsque, par la délivrance d'un commandement de payer, M. X... manifeste l'intention de se prévaloir de la clause résolutoire, la société 2G
Immo s'acquitte de sa dette puis, progressivement, cesse à nouveau de payer la rente à la date convenue -pourtant repoussée au 18 du mois à sa demande- jusqu'à ce qu'une lettre recommandée puis un commandement délivré par un huissier l'amènent à trouver les fonds nécessaires à l'apurement de sa dette.
Il sera rappelé que M. X..., né [...], perçoit une retraite d'ancien commerçant lui procurant un revenu mensuel d'environ 600 euros, de sorte que c'est la rente qui constitue son revenu principal sans laquelle il lui serait extrêmement difficile de subvenir à ses besoins. La société 2G Immo est donc particulièrement mal venue de faire observer que M. X... dispose d'une trésorerie lui permettant de faire face les mois où la rente n'est pas payée.
La cour observe que l'attention de la société 2G Immo avait été attirée sur les conséquences de ses manquements répétés, le conseil de M. X... lui écrivant notamment le 26 décembre 2013 : 'Je me permets d'attirer votre attention sur les conséquences d'une acquisition de plein droit de la clause résolutoire qui entraînerait la résiliation de la vente et perte pour vous de toutes les rentes payées. Je missionne l'Huissier de justice et je vous indique que passé le délai d'un mois sans paiement, M. X... m'a demandé d'engager l'action judiciaire au Tribunal sans aucun autre avis de ma part.' Il sera relevé que M. X... a ensuite laissé à la société 2G Immo un long délai puisqu'il n'a saisi la juridiction d'une demande en résolution qu'en avril 2016.
Les manquements graves et répétés de la société 2G Immo à ses obligations, qui créent une grande insécurité pour le crédirentier quant au versement d'une rente pourtant indispensable et l'ont contraint à avoir recours de façon récurrente à un huissier de justice et à son avocat, justifient le prononcé de la résolution du contrat de vente aux torts de la société 2G Immo.
M. X... ne conteste pas que la clause qui prévoit qu'en cas de résiliation judiciaire du contrat, tous les embellissements et améliorations qui auraient été faits à l'immeuble ainsi que tous les termes d'arrérages touchés par le vendeur lui demeureront acquis de plein droit s'analyse en une clause pénale.
Il sera relevé que si la société 2G Immo fait valoir qu'elle a payé le jour de l'acte la somme de 122 00 euros et a également versé au titre des rentes, la somme de 754 486,48 euros pour acquérir un immeuble qui avait été évalué à 610 000 euros lors de la vente, elle ne fournit que des éléments fort incomplets pour évaluer le montant des loyers qu'elle a perçus depuis 15 ans.
A la suite de M. X..., la cour retient que la société 2G Immo indique dans ses conclusions que pour l'année 2015, elle a perçu au titre des loyers la somme de 83893,12 euros, celle de 78 008,725 euros en 2016 et celle de 78 977,55 euros en 2017, soit une moyenne annuelle de 80 293 euros alors que pour la même période elle a versé une rente annuelle d'environ 54 000 euros.
La société 2G Immo affirme que pour ces mêmes années le solde était déficitaire, indiquant que les charges se sont élevées à 94 153,60 euros, 78008,72 euros et 102073,08 euros. Toutefois, au soutien de cette allégation elle verse aux débats un tableau récapitulatif (pièce n° 16) dont l'origine n'est pas précisée et qui est bien insuffisant à corroborer ses allégations. Pour l'année 2018, l'appelante verse aux débats les relevés de la gestion du bien par la société Galilée Gestion, pour les seuls mois d'août, septembre et octobre. Or, le total des charges fait apparaître pour ces mois une somme de 3182,77 euros (août) 971,10 euros (septembre) et 3522,20 euros
(octobre, déduction faite des honoraires d'avocat), soit des montants très éloignés des charges annoncées.
Le fait de conserver pour le crédirentier les embellissements et améliorations apportés au bien ainsi que les arrérages de la rente ne constitue donc pas des dommages et intérêts manifestement excessifs eu égard à la nature par essence aléatoire du contrat, ces dommages et intérêts étant une juste indemnisation de la perte de jouissance de l'immeuble -à l'exception de la loge- et de son immobilisation jusqu'à la date de la résolution de la vente.
Force est de constater que la société 2G Immo échoue à démontrer le caractère excessif ou disproportionné de la clause contractuellement convenue.
Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions.
La demande de la société 2G Immo tendant à ce que M. X... soit débouté de sa demande en expulsion de la société 2 G Immo est sans objet puisque cette dernière ne figure pas au dispositif de ses dernières conclusions.
En remboursement de ses frais irrépétibles d'appel, il sera alloué à M. X... la somme de 3000 euros.
La société 2G Immo, qui succombe, sera condamnée aux dépens d'appel avec recouvrement direct.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne la société 2G Immo à payer à M. X... la somme de 3000 euros en remboursement de ses frais irrépétibles d'appel,
Condamne la société 2G Immo aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier,Le Président,
