COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
DA
Code nac : 57B
12e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 08 JANVIER 2019
N° RG 17/03233 - N° Portalis DBV3-V-B7B-RP4J
AFFAIRE :
SA J2C INVESTMENTS
...
C/
SAS NEXITY LAMY
Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 24 Mars 2017 par le Tribunal de Commerce de NANTERRE
N° Chambre : 4
N° Section :
N° RG : 2013F00790
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Christophe DEBRAY
Me Patricia MINAULT
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE HUIT JANVIER DEUX MILLE DIX NEUF,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SA J2C INVESTMENTS
[Adresse 1]
[Localité 1]
Autre(s) qualité(s) : Appelant dans 17/03234 (Fond)
Représentant : Me Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 - N° du dossier 17496
Représentant : Me Cyril TRAGIN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0524 - substitué par Me EGLOFF
SARL FONCIERE COBE
[Adresse 2]
[Adresse 3]
Représentant : Me Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 - N° du dossier 17496
Représentant : Me Cyril TRAGIN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0524 - substitué par Me EGLOFF
SCP [S]-[P]-[X]-[H] ès qualité de commissaire à l'exécution du plan de la SARL FONCIERE COBE
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentant : Me Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 - N° du dossier 17496
Représentant : Me Cyril TRAGIN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0524 - substitué par Me EGLOFF
SCP BTSG - [I] - [R] - [N] - [W] ès qualité de mandataire judiciaire de la SARL FONCIERE COBE
N° SIRET : 434 12 2 5 111
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentant : Me Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 - N° du dossier 17496
Représentant : Me Cyril TRAGIN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0524 - substitué par Me EGLOFF
APPELANTES
****************
SAS NEXITY LAMY
N° SIRET : 487 53 0 0 999
[Adresse 6]
[Localité 4]
Autre(s) qualité(s) : Intimé dans 17/03234 (Fond)
Représentant : Me Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 - N° du dossier 20170302
Représentant : Me François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0399 -
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 Novembre 2018 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Denis ARDISSON, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Thérèse ANDRIEU, Président,
Monsieur Denis ARDISSON, Conseiller,
Mme Véronique MULLER, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,
Vu le jugement du tribunal de commerce de Nanterre du 24 mars 2017 n°2013F00790 qui a :
- débouté la SARL Foncière Cobe, la SCP [S]-[P]-[X]-[H], ès qualités d'administrateur judiciaire de la SARL Foncière Cobe et la SCP BTSG, prise en la personne de Me [W], ès qualités de mandataire judiciaire de la SARL Foncière Cobe de leur demande de condamnation de la SAS Nexity Lamy au paiement de la somme de 4 727,70 euros au titre des charges 2011 et taxes sur les bureaux 2012,
- débouté la SARL Foncière Cobe, la SCP [S]-[P]-[X]-[H], ès qualités d'administrateur judiciaire de la SARL Foncière Cobe et la SCP BTSG, prise en la personne de Me [W], ès qualités de mandataire judiciaire de la SARL Foncière Cobe, de leur demande de condamnation de la SAS Nexity Lamy au paiement de la somme de 7 873,78 euros, euros au titre des charges 2011 et taxes sur les bureaux 2012,
- débouté la SARL Foncière Cobe, la SCP [S]-[P]-[X]-[H], ès qualités d'administrateur judiciaire de la SARL Foncière Cobe et la SCP BTSG, prise en la personne de Me [W], ès qualités de mandataire judiciaire de la SARL Foncière Cobe de leur demande de condamnation de la SAS Nexity Lamy au paiement de la somme de 15 000 euros de dommages et intérêts au titre de la perte financière liée à l'absence de recouvrement des charges et de la taxe sur les bureaux 2012 portant sur l'immeuble sis [Adresse 3],
- débouté la SARL Foncière Cobe, la SCP [S]-[P]-[X]-[H], ès qualités d'administrateur judiciaire de la SARL Foncière Cobe et la SCP BTSG, prise en la personne de Me [W], ès qualités de mandataire judiciaire de la SARL Foncière Cobe de leur demande de condamnation de la SAS Nexity Lamy au paiement de la somme de 15 000 euros de dommages et intérêts au titre de la perte financière liée à l'absence de recouvrement des charges et de la taxe sur les bureaux 2012 portant sur l'immeuble du [Adresse 7],
- débouté la SARL Foncière Cobe, la SCP [S]-[P]-[X]-[H], ès qualités d'administrateur judiciaire de la SARL Foncière Cobe et la SCP BTSG, prise en la personne de Me [W], ès qualités de mandataire judiciaire de la SARL Foncière Cobe de leur demande de condamnation de la SAS Nexity Lamy au paiement de la somme de 10 592 euros au titre des pénalités de retard réclamées par l'administration fiscale,
- débouté la SARL Foncière Cobe, la SCP [S]-[P]-[X]-[H], ès qualités d'administrateur judiciaire de la SARL Foncière Cobe et la SCP BTSG, prise en la personne de Me [W], ès qualités de mandataire judiciaire de la SARL Foncière Cobe de leur demande de condamnation de la SAS Nexity Lamy au paiement de la somme de 30 000 euros en réparation du préjudice financier relatif à l'absence de trésorerie correspondant aux loyers impayés,
- débouté la SARL Foncière Cobe, la SCP [S]-[P]-[X]-[H], ès qualités d'administrateur judiciaire de la SARL Foncière Cobe et la SCP BTSG, prise en la personne de Me [W], ès qualités de mandataire judiciaire de la SARL Foncière Cobe de leur demande de condamnation de la SAS Nexity Lamy au paiement de la somme de 20 092,80 euros au titre de la facture de Rais Bat,
- condamné la SAS Nexity Lamy à payer à SARL Foncière Cobe la somme de 1 euros à titre de dommages et intérêts au titre des factures de Me [G] et de Praedimmo, déboutant du surplus,
- condamné la SAS Nexity Lamy à payer à SARL Foncière Cobe la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la fusion des comptes, déboutant du surplus,
- débouté la SARL Foncière Cobe, la SCP [S]-[P]-[X]-[H], ès qualités d'administrateur judiciaire de la SARL Foncière Cobe et la SCP BTSG, prise en la personne de Me [W], ès qualités de mandataire judiciaire de la SARL Foncière Cobe de leur demande de condamnation de la SAS Nexity Lamy au paiement de 20 000 euros au titre de la perte de locataires et de loyers,
- condamné la SAS Nexity Lamy à payer à SARL Foncière Cobe la somme de 6 185,34 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2012, au titre du remboursement du solde de gestion créditeur concernant l'immeuble du [Adresse 7], " Condamne la SAS Nexity Lamy à payer à SARL Foncière Cobe la somme de 4 687,11 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2012, au titre du remboursement du solde de gestion créditeur concernant l'immeuble sis [Adresse 3],
- fixé au passif delà SARL Foncière Cobe la créance de la SAS Nexity Lamy d'un montant de 15 000 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter de la date de signification du présent jugement, au titre des honoraires, déboutant du surplus,
- débouté la SAS Nexity Lamy de sa demande de condamnation de SARL Foncière Cobeau paiement d'une amende civile ;
- débouté SAS Nexity Lamy de sa demande de fixation au passif de SARL Foncière Cobe d'un montant de 10 000 euros pour procédure abusive,
- dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire,
- fait masse des dépens partagés par moitié entre chacune des parties ;
Vu l'appel interjeté le 24 avril 2017 par la société Foncière Cobe, la société SCP [S] PARTNERS (anciennement dénommée [S] - [P] - [X] - [H]) prise en la personne de M. [F] [S] en sa qualité de commissaire à l'exécution du plan, nommé à cette fonction selon jugement du tribunal de commerce de Paris du 2 décembre 2016 et la société BTSG, prise en la personne de M. [M] [W], en sa qualité de mandataire judiciaire, nommé à cette fonction selon jugement du tribunal de commerce de Paris du 2 décembre 2016 ;
* *
Vu le jugement du tribunal de commerce de Nanterre du 24 mars 2017 n°2013F01614 qui a :
- débouté la SA J2C Investments de ses demandes de condamnation de la SAS Nexity Lamy à lui payer la somme de 1 500 euros et de 5 000 euros au titre de la régularisation des charges 2011,
- condamné la SAS Nexity Lamy à payer à la SA J2C Investments la somme 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, au titre de la fusion des comptes,
- débouté la SA J2C Investments de sa demande de condamnation de la SAS Nexity Lamy au paiement de la somme de 25 531 euros au titre des factures de Rais Bat,
- débouté la SA J2C Investments de sa demande de condamnation de la SAS Nexity Lamy au paiement de la somme de 5 000 euros au titre du préjudice financier,
- condamné la SAS Nexity Lamy à payer à la SA J2C Investments la somme de 27 761,75 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2012, au titre du remboursement du solde de gestion,
- condamné la SA J2C Investments à payer à la SAS Nexity Lamy la somme de 5 000 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter de la date de signification du présent jugement, au titre des honoraires,
- débouté la SAS Nexity Lamy de sa demande de condamnation de la SA J2C Investments à payer une amende civile,
- débouté la SAS Nexity Lamy de sa demande de condamnation de la SA J2C Investments à lui payer un montant de 10 000 euros pour procédure abusive,
- dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire du présent jugement,
- fait masse des dépens partagés par moitié entre les parties ;
Vu l'appel interjeté le 24 avril 2017 par la société J2C INVESTMENTS ;
* *
Vu l'ordonnance de jonction des affaires du conseiller de la mise en état du 14 décembre 2017 ;
* *
Vu les conclusions notifiées par le RPVA le 21 août 2018 pour la société Foncière Cobe, La société SCP [S] PARTNERS (anciennement dénommée [S] - [P] - [X] - [H]) prise en la personne de M. [F] [S] en sa qualité de commissaire à l'exécution du plan, nommé à cette fonction selon jugement du tribunal de commerce de Paris du 2 décembre 2016, la société BTSG², prise en la personne de M. [M] [W], en sa qualité de mandataire judiciaire, nommé à cette fonction selon jugement du tribunal de commerce de Paris du 2 décembre 2016, et la société J2C INVESTMENTS en vue de voir :
- dire et juger les sociétés FONCIERE COBE, [S] PARTNERS, BTSG² et J2C INVESTMENTS recevables et fondés en leurs appels limités respectifs ; Et, y faisant droit, Sur l'appel interjeté par les sociétés FONCIERE COBE, [S] PARTNERS et BTSG:
- infirmer le jugement rendu le 24 mars 2017 par le tribunal de Commerce de Paris, en ce qu'il a débouté la société FONCIERE COBE, la SCP [S] et la SCP BTSG de :
- leur demande de condamnation de la société NEXITY LAMY au paiement de la somme de 4 727,70 euros au titre des charges 2011 et taxes sur les bureaux 2012,
- leur demande de condamnation de la société NEXITY LAMY au paiement de la somme de 7 873,78 euros au titre des charges 2011 et taxes sur les bureaux 2012,
- leur demande de condamnation de la société NEXITY LAMY au paiement de la somme de 15 000 euros de dommages et intérêts au titre de la perte financière liée à l'absence de recouvrement des charges et de la taxe sur les bureaux 2012 portant sur l'immeuble sis [Adresse 3],
- leur demande de condamnation de la société NEXITY LAMY au paiement de la somme de 15 000 euros de dommages et intérêts au titre de la perte financière liée à l'absence de recouvrement des charges et de la taxe sur les bureaux 2012 portant sur l'immeuble sis [Adresse 7],
- leur demande de condamnation de la société NEXITYLAMY au paiement de la somme de 10.592 euros au titre des pénalités de retard réclamées par l'administration fiscale,
- leur demande de condamnation de la société NEXITY LAMY au paiement de la somme de 30 000 euros en réparation du préjudice financier relatif à l'absence de trésorerie correspondant aux loyers impayés,
- leur demande de condamnation de la société NEXITY LAMY au paiement de la somme de 20 092,80 euros au titre de la facture de Rais Bat,
- leur demande de condamnation de la société NEXITY LAMY au paiement de la somme de 20 000 euros au titre de la perte de locataires et de loyers,
- condamné la société NEXITY LAMYà payer à la société FONCIERE COBE la somme d'un euro à titre de dommages et intérêts au titre des factures de Maître [G] et de la société PRAEDIMMO, déboutant dur surplus,
- fixé au passif de la société FONCIERE COBE la créance de la société NEXITY LAMYd'un montant de 15 000 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter de la date de signification du présent jugement, au titre des honoraires, déboutant du surplus,
- confirmer le jugement rendu le 24 mars 2017 par le Tribunal de Commerce de Paris (RG n°2013F01614), en ce qu'il a :
- condamné la société NEXITY LAMY à payer à la société FONCIERE COBE la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la fusion des comptes, déboutant du surplus ;
- condamné la société NEXITY LAMYà payer à la société FONCIERE COBE la somme de 6 135,34 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2012, au titre du remboursement du solde de gestion créditeur concernant l'immeuble du [Adresse 7],
- condamné la société NEXITY LAMY à payer à la société FONCIERE COBE la somme de 4 687,11 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2012, au titre du remboursement du solde de gestion créditeur concernant l'immeuble sis [Adresse 3],
- débouté la société NEXITY LAMY de sa demande de condamnation de la société FONCIERE COBE au paiement d'une amende civile,
- débouté la société NEXITY LAMYde sa demande de fixation au passif de la société FONCIERE COBE d'un montant de 10 000 euros pour procédure abusive,
Puis, statuant à nouveau et y ajoutant :
Vu les articles 1231-1 et 1984 et suivants du code civil,
- dire et juger que la société NEXITY LAMY a commis de graves manquements dans l'exécution des mandats de gestion n° 184638 et 187419 qui lui ont été confiés justifiant la résiliation par la société FONCIERE COBE desdits mandats aux torts exclusifs de la société NEXITY LAMY avec effet au 7 septembre 2012,
- dire et juger que la société NEXITY LAMY a engagé sa responsabilité contractuelle dans l'exécution fautive des mandats de gestion n° 184638 et 187419 confiés :
o en s'abstenant d'appeler les charges antérieures à 2011 au cours de l'année 2012,
o en s'abstenant de procéder à la déclaration des taxes sur les bureaux 2012 concernant le bien sis [Adresse 3],
o en s'abstenant d'appeler les taxes sur les bureaux 2012 auprès des différents locataires,
o en s'abstenant de mettre en oeuvre les diligences nécessaires au recouvrement des charges, taxes et loyers impayés par les locataires des biens situés [Adresse 7] et [Adresse 3],
En conséquence,
- condamner la société NEXITY LAMY à payer à la société FONCIERE COBE les sommes suivantes :
- 4 727,70 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance pour la société FONCIERE COBE de recouvrer cette somme auprès de la société SADEC SCHNEIDER correspondant aux charges 2011 et taxes sur les bureaux 2012,
- 7 873,78 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance pour la société FONCIERE COBE de recouvrer cette somme auprès de la société TELNET CONSULTING correspondant aux charges 2011 et taxes sur les bureaux 2012,
- 15 000,00 euros de dommages et intérêts au titre de la perte financière liée à l'absence de recouvrement des charges et de la taxe sur les bureaux 2012 portant sur le bien sis à [Localité 5] pour la période du 1er janvier 2007 au 31 décembre 2011,
- 15 000,00 euros de dommages et intérêts au titre de la perte financière liée à l'absence de recouvrement des charges et de la taxe sur les bureaux 2012 portant sur le bien sis [Adresse 7],
- 10 592,00 euros à titre de dommages et intérêts correspondant aux pénalités et intérêts de retard qui lui ont été réclamés par l'administration fiscale en raison du règlement tardif des taxes sur les bureaux 2012 dues au titre de l'immeuble sis [Adresse 3],
- 30 000,00 euros en réparation du préjudice financier relatif à l'absence de trésorerie correspondant aux loyers impayés et au temps passé pour obtenir le recouvrement des arriérés de loyers,
- dire et juger que la société NEXITY LAMY a commis des fautes engageant sa responsabilité quasi-délictuelle à l'égard de la société FONCIERE COBE en réalisant des paiements, sans autorisation et sans cause, en dehors de la mission de gestion qui lui était confiée qui ont causés un préjudice à la société FONCIERE COBE,
- dire et juger que ces règlements en dehors de tout mandat a causé un préjudice à la société FONCIERE COBE, consistant en l'absence de restitution des fonds confiés, en l'impossibilité de payer les charges courantes des immeubles et donc en la perte de locataires et donc de loyers,
En conséquence,
- condamner la société NEXITY LAMY à payer à la société FONCIERE COBE les sommes suivantes :
- 35 880,00 euros TTC correspondant à l'absence de restitution des fonds réglés sans autorisation à Maître [G], - 20 092,80 euros TTC correspondant à l'absence de restitution des fonds réglés sans autorisation à la société RAIS BAT,
- 50 000,00 eurosTTC correspondant à l'absence de restitution des fonds réglés sans autorisation à la société PRAEDIMMO, - 20 000,00 euros correspondant à la fusion des comptes ayant engendré une absence de trésorerie,
- 20 000,00 euros correspondant à la perte de locataire et de loyers, - 6 185,34 euros en remboursement du solde de gestion concernant l'immeuble sis [Adresse 7], avec intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2012, - 4 687,11 euros en remboursement du solde de gestion concernant l'immeuble sis[Adresse 3], avec intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2012,
Sur l'appel limité interjeté par la société J2C INVESTMENTS :
- infirmer le jugement rendu le 24 mars 2017 par le tribunal de commerce de Nanterre en ce qu'il a :
- débouté la société J2C INVESTMENTS de ses demandes de condamnations de la société NEXITY à lui payer la somme de 1 500 euros et de 5 000 euros au titre de la régularisation des charges 2011,
- débouté la sociétéJ2C INVESTMENTS de sa demande de condamnation de la société NEXITY au paiement de la somme de 25 531 euros au titre des factures de Rais Bat,
- débouté la société J2C INVESTMENTS de sa demande de condamnation de la société NEXITY au paiement de la somme de 5 000 euros au titre du préjudice financier,
- condamné la société J2C INVESTMENTS à payer à la société NEXITY la somme de 5 000 euros majorée des intérêts au taux légal à compter de la date de signification du présent jugement, à titre d'honoraires,
- confirmer le jugement du 24 mars 2017 rendu par le Tribunal de Commerce de Nanterre en ce qu'il a :
- condamné la société NEXITY à payer à la société J2C INVESTMENTS la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la fusion des comptes,
- condamné la société NEXITY à payer à la société J2C INVESTMENTS la somme de 27 761,75 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2012, au titre du remboursement du solde de gestion,
- débouté la société NEXITY de sa demande de condamnation de la société J2C INVESTMENTS au paiement d'une amende civile,
- débouté la société NEXITY de sa demande de demande de condamnation de la société J2C INVESTMENTS à lui payer un montant de 10 000 euros pour procédure abusive,
Puis, statuant à nouveau et y ajoutant :
- dire et juger que la société NEXITY LAMY a commis de graves manquements dans l'exécution du mandat de gestion qui lui était confié justifiant la résiliation dudit contrat de mandat aux torts exclusifs de la société NEXITY LAMY avec effet au 7 septembre 2012,
- dire et juger que la société NEXITY LAMY a engagé sa responsabilité contractuelle dans l'exécution fautive du mandat de gestion confié : o en s'abstenant d'appeler les charges antérieures à 2011 au cours de l'année 2012, o en fusionnant les comptes de gestion En conséquence, . Condamner la société NEXITY LAMY à payer à la société J2C INVESTMENTS S.A. les sommes suivantes :
- 1 500 euros de dommages et intérêts pour absence de régularisation des charges 2011 en 2012,
- 10 000 euros de dommages et intérêts supplémentaires pour fusion des comptes de gestion
- dire et juger que la société NEXITY LAMY a engagé sa responsabilité quasi-délictuelle à l'égard de la société J2C INVESTMENTS S.A. en réalisant des paiements, sans autorisation et sans cause, en dehors de la mission de gestion qui lui était confiée qui ont causés un préjudice à la société J2C INVESTMENTS S.A, En conséquence,
- condamner la société NEXITY LAMY à payer à la société J2C INVESTMENTS S.A. les sommes suivantes :
- 25 531,00 euros en réparation du préjudice financier subi par les règlements indus de factures,
- 5 000, 00 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier occasionné par l'absence des sommes indûment réglées dans sa trésorerie,
En tout état de cause :
- condamner la société NEXITY LAMY à payer à chacune des sociétés FONCIERE COBE, [S] PARTNERS, BTSG² et J2C INVESTMENTS la somme de 5000,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les dépens qui seront recouvrés par Maître Christophe DEBRAY, Avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
* *
Vu les conclusions notifiées par le RPVA le 10 août 2018 pour la société Nexity Lamy aux fins de voir, au visa des articles 1984, 1992 et 1999 du code civil, 1382 du code civil, L 442-6 du code de commerce, 23 de la loi du 6/07/1989 n° 86-1290, L. 511-7 du Code monétaire et financier, 32-1 du code de procédure civile :
- INFIRMER les jugements déférés en ce qu'ils ont :
condamné NEXITY LAMY au paiement des sommes de 10.000 euros et 5.000 au titre de dommages et intérêts au titre de la fusion des comptes,
condamné NEXITY LAMY au paiement de la somme de 1 euro de dommages et intérêts au titre des factures de Maitre [G] et de la société PRAEDIMMO,
condamné NEXITY LAMYY au paiement de la somme de 6.135,34 euros au titre du remboursement du solde de gestion créditeur concernant l'immeuble [Adresse 7],
condamné NEXITY LAMYY au paiement de la somme de 4.687,11 euros au titre du remboursement du solde de gestion créditeur concernant l'immeuble [Adresse 3],
condamné NEXITY LAMYY au paiement de la somme de 27.761,75 euros au titre du remboursement du solde de gestion créditeur concernant l'immeuble [Adresse 8],
débouté la société NEXITY LAMY de sa demande de condamnation des sociétés FONCIERE COBE et J2C INVESTMENTS au paiement d'une amende civile,
débouté la société NEXITY LAMY de sa demande de fixation au passif de la société FONCIERE COBE de la somme de 10.000 euros pour procédure abusive,
débouté la société NEXITY LAMY de sa demande de condamnation de la société J2C INVESTMENTS de la somme de 10.000 euros pour procédure abusive,
condamné la société FONCIERE COBE au paiement de la seule somme forfaitaire de 15.000 euros au titre des honoraires non réglés à la société NEXITY LAM,
fixé au passif de la société FONCIERE COBE la créance de NEXITY LAMY d'un montant de 15.000 euros au titre des honoraires,
CONFIRMER les jugements entrepris pour le reste,
Ainsi, statuant à nouveau
Principalement,
- DIRE et JUGER que NEXITY LAMY n'a commis aucune faute dans l'exercice de ses mandats de gestion,
- DIRE et JUGER, au surplus, que la société FONCIERE COBE, la SCP [S]-[P]-[X]-[H], la SCP BTSG, es qualité et la société J2C INVESTMENTS ne justifie pas d'un quelconque préjudice indemnisable et qu'en toute hypothèse, son prétendu préjudice n'a aucun lien de causalité avec les prétendues fautes qu'elle impute a son ancien gestionnaire de biens,
- DEBOUTER, en conséquence la société FONCIERE COBE, la SCP [S]-[P]-[X]-[H], la SCP BTSG, es qualité et la société J2C INVESTMENTS de toutes ses demandes a l'encontre de NEXITY LAMY,
Reconventionnellement,
- DIRE et JUGER que la société FONCIERE COBE et la société J2C INVESTMENTS ont abusivement résilié unilatéralement les mandats de gestion au 7 septembre 2012 alors que lesdits mandats étaient d'une durée contractuellement fixée à une année,
- DIRE et JUGER, en conséquence, NEXITY LAMY bien fondée a obtenir de la société FONCIERE COBE, la SCP [S]-[P]-[X]-[H], la SCP BTSG, es qualité et la Société J2C INVESTMENTS le paiement de ses honoraires de gestion contractuellement dus jusqu'à l'expiration de ses mandats.
CONDAMNER, à titre subsidiaire, la société FONCIERE COBE, la SCP [S]-[P]-[X]-[H], la SCP BTSG, es qualite la Société J2C INVESTMENTS à payer à la Société NEXITY LAMY la somme de 39 785,81 euros en dommage et intérêts pour la rupture abusive et brutale de son mandat,
En toute hypothèse,
- CONSTATER que la société FONCIERE COBE, la SCP THEVENOT-PERDEREAU-MANIERE-EL BASE, la SCP BTSG, es qualité, et la Société J2C INVESTMENTS en assignant NEXITY LAMY aux seules fins de tenter d'échapper au paiement des honoraires contractuellement dus, ont abusivement agi en justice,
- CONDAMNER, en conséquence, la société FONCIERE COBE, la SCP [S]-[P]-[X]-[H], la SCP BTSG, es qualité et la Société J2C INVESTMENTS à payer une amende civile dont le montant sera laissé à l'appréciation de la juridiction de céans,
- CONDAMNER la société FONCIERE COBE, la SCP [S]-[P]-[X]-[H], la SCP BTSG, es qualité et la Société J2C INVESTMENTS à payer chacune à la société NEXITY LAMY, la somme de 10 000 euros correspondant aux dommages et intérêts dus pour procédure abusive,
- CONDAMNER la société FONCIERE COBE, la SCP [S]-[P]-[X]-[H], la SCP BTSG, es qualité, et la société J2C INVESTMENTS à payer chacune à la société NEXITY LAMY, la somme de 12 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile , ainsi que les entiers depens dont distraction au profit de la SELARL PATRICIA MINAULT agissant par Maître Patricia MINAULT Avocat conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR,
En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément au jugement ainsi qu'aux conclusions des parties dans lesquelles elles ont développé leurs prétentions et leurs moyens.
Il sera succinctement rappelé que :
Selon un mandat d'administration de biens du 3 novembre 2011, à effet du 1er janvier 2012, la société de droit luxembourgeois J2C Investments (société J2C), représentée par Monsieur [E], administrateur, a confié à la société Nexity Lamy (société Nexity) la gestion d'un immeuble situé au [Adresse 8]. Puis par lettre recommandée avec réception du 7 septembre 2012, M. [Y] [B], administrateur, a adressé une lettre de résiliation du Mandat au gestionnaire des immeubles, lequel par lettre recommandée avec réception du 13 septembre 2012 informait la société J2C que cette résiliation n'est pas recevable, comme n'étant pas signée par Monsieur [E]. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 septembre 2012, la société J2C, sous la signature de Monsieur [E], a mis fin au mandat. Mise en demeure par la société J2C le 22 octobre 2012 de restituer les fonds de 27 750,99 euros, la société Nexity s'y est opposée le 9 novembre 2012 réclamant le versement préalable de ses honoraires de 6 401,54 euros.
Selon un mandat d'administration de biens du 1er janvier 2012, la société Foncière Cobe (société Cobe), représentée par MM. [Y] [B], son gérant, et [P] [D] [F], a confié à la société Nexity, la gestion d'un immeuble dont elle est propriétaire situé [Adresse 7] et par un second mandat d'administration de biens du 17 février 2012, la société Cobe représentée par Messieurs [Y] [B] et [P] [D] [F] a confié à la société Nexity la gestion d'un autre immeuble dont elle est propriétaire situé [Adresse 3]. Puis par deux lettres recommandées séparées réceptionnées le 7 septembre 2012, la société Cobe a dénoncé la résiliation des deux mandats. Par deux lettres séparées du 13 septembre 2012, la société Nexity a rappelé que sa mission prendra fin à l'expiration du délai de préavis de trois mois, soit le 31 décembre 2012 pour l'immeuble de la [Adresse 7] et le 28 février 2013 pour l'immeuble d'[Localité 6] et qu'elle est prête à accéder à sa demande de résiliation immédiate moyennant le règlement de ses honoraires dus pour l'immeuble de la [Adresse 7] jusqu'au 31 décembre 2012, à savoir un montant de 12 271,81 euros et de ceux dus pour l'immeuble d'[Localité 6] jusqu'au 28 février 2013, à savoir un montant de 26 936,37 euros. La société Cobe la mettant en demeure le 22 octobre 2012 de lui restituer les fonds en sa possession, la société Nexity s'est opposée à la restitution de la somme des sommes de 6 185,34 euros et de 4 687,11 euros qu'elle détenait jusqu'au complet paiement de ses honoraires de gestion dus jusqu'au 31 décembre 2012 de 12 271,81 euros concernant l'immeuble de la [Adresse 7] et de 26 936,37 6 pour l'immeuble d'[Localité 6].
1. Sur les manquements dans la gestion des immeubles de la société Cobe
- tirés de l'appel, de la régularisation et du recouvrement des charges, de la taxe sur les bureaux, des loyers et le paiement des factures
La société Cobe reproche à la société Nexity, en premier lieu, ses manquements à ses mandats résultant de ses abstentions dans l'appel des charges antérieures à 2011 au cours de l'année 2012, dans la déclaration des taxes sur les bureaux de 2012 sur l'immeuble d'[Localité 6], dans l'appel des taxes sur les bureaux 2012 auprès des locataires, dans le recouvrement des charges, taxes et loyers impayés par les locataires des immeubles de [Localité 7] et d'[Localité 6]
Au demeurant, et ainsi que l'ont à bon droit relevé les premiers juges, les charges et taxes donnent lieu à un établissement et à un recouvrement annuel. Il ne résulte par ailleurs pas de la liste des préconisations particulières données par la société Cobe en début de mandat, la preuve que le recouvrement de ces charges et des taxes de 2011 et antérieures était prioritaire. La société Cobe ne justifie pas non plus avoir mis à disposition toutes les informations relatives à la gestion passée de ces charges et taxes pour les deux immeubles. En ce qui concerne les loyers, la société Nexity justifie avoir entrepris dès le mois de juin 2012, les mesures propres à recouvrer les loyers dus et justifie d'autre part des initiatives que la société Cobe ou des tiers mandatés par elle ont engagées pour le recouvrement de loyers sans l'en avoir informée. Enfin, la société Nexity n'est pas contestée en ce qu'elle a dénoncé le 20 juin 2012 les défauts de trésorerie des comptes des immeubles. Alors par ailleurs, qu'il ne s'était pas écoulé plus de cinq mois et deux mois entre le début d'exécution du premier et du second mandat, et la première remise en cause en mai 2012 de la société Nexity par la société Cobe dans la gestion des immeubles d'[Localité 6] et de [Localité 7], et tandis, d'autre part, qu'aux termes du contrat de gestion, le mandataire n'est tenu qu'à une obligation de moyen, il convient par ces motifs de confirmer le jugement en ce qu'il a écarté les manquements reprochés à la société Nexity et débouté en conséquence la société Cobe de ses demandes de dommages et intérêts, que ce soit au titre de la perte de chance, de la perte financière, de la perte de trésorerie ou des pénalités de retard réclamé par l'administration fiscale.
La société Cobe reproche à la société Nexity, en deuxième lieu, ses fautes engageant sa responsabilité quasi-délictuelle en suite des paiements, sans autorisation et sans cause, en dehors de la mission de gestion courante qui lui était confiée, et pour avoir, à la demande de M. [P] [D] [F] qui n'avait pas de délégation de pouvoir, payé à la société Rais Bat la somme de 20 092,80 euros.
Toutefois, et ainsi que l'ont dûment retenu les premiers juges, les mandats ont été co-signés par M. [P] [D] [F], celui-ci disposait d'une délégation de pouvoir du 14 novembre 2002 et les factures ont été émises depuis le télécopieur du siège de la société Cobe, de sorte que la société Nexity a régulièrement pu engager les fonds à la demande de ce dernier pour une dépense afférente à la gestion normale de l'immeuble.
La société Cobe conteste par ailleurs le jugement en ce qu'il a limité à un euro le montant des dommages et intérêts alloués en réparation de la somme de 50 000 euros que la société Nexity avait payée à la société Praedimmo pour des prestations réalisées dans l'immeuble du siège de la société Cobe situé [Adresse 2], ainsi que de la somme de 35 880 euros qu'elle a versée à Maître [G] au titre d'honoraires sur une transaction pour la vente de l'immeuble du siège de la société Cobe, alors que cet immeuble n'entrait pas dans le mandat de gestion qui lui était confié. Au demeurant, les premiers juges ont dûment retenu que ces sommes ont été payées à la demande M. [P] [D] [F], et que la preuve que leur emploi n'était pas de nature à causer plus de préjudice à la société Cobe que celle de un euro de dommages et intérêts, le jugement sera aussi confirmé de ce chef.
2. Sur les manquements dans la gestion des immeubles de la société J2C Investments
- tirés de l'appel, de la régularisation et du recouvrement des charges, et du paiement de factures
La société J2C reproche à la société Nexity, en premier lieu, ses manquements à ses mandats résultant de ses abstentions dans l'appel et la régularisation des charges de 2011, pour les années antérieures ainsi qu'au cours de l'année 2012.
Au demeurant, et ainsi que l'ont à bon droit relevé les premiers juges, les charges donnent lieu à un établissement puis à un recouvrement annuel. Il ne résulte par ailleurs pas de la liste des préconisations particulières données par la société Cobe en début de mandat que le recouvrement de ces charges de 2011 et antérieures était prioritaire. Alors par ailleurs, qu'il ne s'était pas écoulé plus de huit mois entre le début d'exécution du mandat et la première remise en cause en septembre 2012 de la société Nexity par la société J2C dans la gestion des immeubles d'[Localité 6] et de [Localité 7], et tandis, d'autre part, qu'aux termes du contrat de gestion, le mandataire n'est tenu qu'à une obligation de moyen, il convient par ces motifs de confirmer le jugement en ce qu'il a écarté les manquements reprochés à la société Nexity et débouté en conséquence la société J2C de sa demande de dommages et intérêts.
La société J2C reproche à la société Nexity, en deuxième lieu, ses fautes engageant sa responsabilité quasi-délictuelle en suite des paiements hors mandat, sans autorisation et sans cause, en dehors de la mission de gestion courante qui lui était confiée, et pour avoir, à la demande de M. [P] [D] [F] qui n'avait pas de délégation de pouvoir, payé à la société Rais Bat deux factures de 12 871 euros le 3 février 2012 et de 12 660 euros le 22 mars 2012 alors que cette société n'est pas intervenue sur l'immeuble.
Toutefois, et ainsi que l'ont dûment retenu les premiers juges, le mandat était co-signé par M. [P] [D] [F], celui-ci disposait d'une délégation de pouvoir du 14 novembre 2002 et les factures ont été émises depuis le télécopieur du siège de la société Cobe, de sorte que la société Nexity a régulièrement pu engager les fonds à la demande de ce dernier pour une dépense afférente à la gestion normale de l'immeuble, les factures indiquant des travaux réalisés sur l'immeuble dont elle avait la gestion.
3. Sur la fusion des comptes de gestion des immeubles des sociétés Cobe et J2C Investments
La société Nexity conteste les jugements en ce qu'ils l'ont condamnée à titre de dommages et intérêts à verser 5 000 euros à la société J2C et 10 000 euros à la société Cobe en réparation des préjudices qui sont résultés sur les trésoreries des comptes de gestion de chacune d'elles à la suite de la fusion des deux comptes qu'elle a opérée en dehors du mandat et tout ordre. Elle se prévaut de l'application des dispositions de l'article L. 511-7 du code monétaire et financier selon lesquelles 'I. Les interdictions définies à l'article L. 511-5 ne font pas obstacle à ce qu'une entreprise, quelle que soit sa nature, puisse: 3. Procéder à des opérations de trésorerie avec des sociétés ayant avec elle, directement ou indirectement, des liens de capital conférant à l'une des entreprises liées un pouvoir de contrôle effectif sur les autres'.
Cependant, ces dispositions sont inapplicables aux termes et à l'objet des mandats de gestion d'immeuble que les sociétés Cobe et J2C ont confiés à la société Nexity et à la disposition des comptes de gestion des immeubles, et tandis que les premiers juges ont fait une juste appréciation des préjudices qui ont pu en résulter, il convient de les confirmer de ces chefs.
4. Sur l'obligation de restitution des soldes de gestion des immeubles
La société Nexity conteste les jugements en ce qu'ils l'ont condamnée à verser les soldes de gestion avec intérêts à compter du jour où chacune des sociétés Cobe et J2C les lui ont réclamés, prétendant déduire de l'article 1999 du code civil que le mandataire bénéficie d'un droit de rétention sur les objets confiés pour l'exécution de son mandat pour être payé de ses honoraires.
Les premiers juges ont toutefois à bon droit retenu que les soldes de gestion sont dans, leur substance, étrangers à l'objet nécessaire à l'exercice du mandat, de sorte que leur décision sera confirmée.
5. Sur le solde des honoraires
Les sociétés J2C et Cobe d'une part, et la société Nexity d'autre part s'opposent au jugement, les premières, en ce qu'il a retenu la charge d'honoraires en suite de la rupture des mandats, et la seconde, en ce qu'il a limité ceux-ci à 5 000 euros et 15 000 euros, alors que les mandats étaient convenus pour une durée d'un an et stipulaient en outre la faculté d'une résiliation qui devait être précédée d'un préavis de trois mois.
La société Nexity est cependant irrecevable devant la cour d'appel de Versailles à se prévaloir des dispositions de l'article L. 442-6, 1, 5° du code de commerce. Par ailleurs, les premiers juges ont justement opposé que les dispositions de l'article 2004 du code civil sont supplétives de volonté pour retenir celle des parties exprimée à l'article 4 des conditions générales des mandats stipulant que 'pendant la période initiale définie aux conditions particulières l'une ou l'autre des parties pourra résilier le présent mandat à condition d'en informer l'autre partie, par lettre recommandée avec accusé de réception, trois mois avant l'expiration de la période en cours. Le délai de préavis commence à courir à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée'.
Les premiers juges seront confirmés en ce qu'il ont souverainement apprécié le montant des dommages et intérêts propres à réparer le préjudice.
6. Sur les demandes de dommages et intérêts, d'amende civile, les frais irrépétibles et les dépens
Il n'est pas plus caractérisé devant la cour que devant les premiers juges la preuve d'un abus, d'une malice, ou d'une erreur équipollente au dol dans l'exercice du droit d'agir, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de dommages et intérêts présentées sur le fondement de l' article 1382 du code civil (article 1240 nouveau) et d'amende civile.
En suite de la confirmation des jugements en toutes leurs dispositions, il convient de les confirmer en ce qu'ils ont statué sur les frais irrépétibles et les dépens et en cause d'appel, la cour laissera à chacune des parties la charge de ses propres frais irrépétibles et dépens.
PAR CES MOTIFS,
Contradictoirement,
Confirme les jugements en toutes leurs dispositions ;
Y ajoutant,
Laisse à chacune des parties la charge de ses propres frais irrépétibles et dépens exposés en cause d'appel ;
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
signé par Madame Thérèse ANDRIEU, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
