COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 57B
3e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 06 DECEMBRE 2018
N° RG 17/02347 - N° Portalis DBV3-V-B7B-RM7U
AFFAIRE :
[R] [Y] épouse [C]
C/
[S] [Y]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 05 Janvier 2017 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES
N° Chambre : 3
N° RG : 13/01876
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Mélina PEDROLETTI,
Me Colette HENRY-LARMOYER, Me Cécile FLECHEUX de la SCP BILLON & BUSSY-RENAULD & ASSOCIES,
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE SIX DECEMBRE DEUX MILLE DIX HUIT,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Madame [R] [Y] épouse [C]
née le [Date naissance 1] 1976 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : V 626
Représentant : Me Marc ROZENBAUM, Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 184 -
APPELANTE
****************
1/ Monsieur [S] [Y]
né le [Date naissance 2] 1979 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Adresse 1]
Représentant : Me Colette HENRY-LARMOYER, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 237
INTIME
2/ SAS FONCIA AGENCE MODERNE
N° SIRET : 310 188 586
[Adresse 3]
[Adresse 3]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Cécile FLECHEUX de la SCP BILLON & BUSSY-RENAULD & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 241 - N° du dossier 130092 -
Représentant : Me Frédéric REMOND, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0184
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 Octobre 2018 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Françoise BAZET, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Véronique BOISSELET, Président,
Madame Françoise BAZET, Conseiller,
Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Lise BESSON,
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FAITS ET PROCEDURE
Par acte du 27 juin 2001, Mme [M] veuve [Y] a effectué, au bénéfice de ses deux petits-enfants, M. [Y] et Mme [Y] épouse [C], la donation-partage de la nue propriété d'un bien situé à [Adresse 4].
A la suite de son décès survenu le 30 décembre 2007, M. [Y] et Mme [C] sont devenus co-indivisaires du bien immobilier, comprenant un local commercial et divers locaux d'habitation dont la gestion locative avait été confiée à la société Foncia Agence Moderne.
Déplorant des fautes de gestion commises par la société Foncia Agence Moderne (la société Foncia), Mme [C] l'a assignée devant le tribunal de grande instance de Versailles par acte du 12 février 2013, en vue d'être indemnisée de ses préjudices.
Par jugement en date du 18 décembre 2014, le tribunal a ordonné la réouverture des débats afin que les parties concluent sur la recevabilité et la qualité à agir de Mme [C] en l'absence de son co-indivisaire dans la procédure.
Par acte du 27 janvier 2015, Mme [C] a assigné en intervention forcée son frère et co-indivisaire, M. [Y]. Les deux procédures ont été jointes.
Par jugement du 5 janvier 2017, le tribunal de grande instance de Versailles a :
- débouté Mme [C] de ses demandes formées à l'encontre de la société Foncia,
- condamné Mme [C] à payer à la société Foncia la somme de 1 297,96 euros indûment perçue au titre des loyers d'octobre et novembre 2014,
- rejeté la demande de dommages et intérêts de la société Foncia pour procédure abusive,
- condamné Mme [C] à remettre à M. [Y] l'ensemble des documents afférents à la gestion du bien immobilier situé à [Adresse 4] depuis le mois de décembre 2014,
- dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte,
- condamné Mme [C] à payer à la société Foncia et à M. [Y] la somme de 2 000 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens,
- ordonné l'exécution provisoire de la décision.
Par acte du 21 mars 2017, Mme [C] a interjeté appel de cette décision et demande à la cour, par dernières écritures du 18 septembre 2017, de :
- infirmer le jugement rendu,
- constater que la société Foncia a commis différentes fautes qui lui ont causé des préjudices,
- condamner la société Foncia à lui verser la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner la même à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens,
- débouter la société Foncia ainsi que M. [Y] de l'ensemble de leurs demandes.
Dans ses conclusions signifiées le 27 juillet 2017, M. [Y] demande à la cour de :
- confirmer le jugement, sauf en ce qui concerne la demande relative à l'astreinte,
- débouter Mme [C] de ses demandes,
- condamner Mme [C] à lui remettre les comptes de gestion du bien immobilier indivis, sur la période de décembre 2014 jusqu'à la décision à intervenir, sous astreinte de 50 euros par jour de retard dans le délai d'un mois à compter de la décision à intervenir dûment signifiée,
- condamner Mme [C] au paiement d'une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens avec recouvrement direct.
Par dernières écritures du 21 juillet 2017, la société Foncia demande à la cour de :
- la recevoir en ses demandes et l'y déclarer bien fondée,
- confirmer le jugement en tous ses dispositions,
- débouter Mme [C] de l'ensemble de ses demandes,
- condamner Mme [C] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens avec recouvrement direct.
La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 octobre 2018.
SUR QUOI, LA COUR
Le tribunal a retenu pour l'essentiel que :
- les mandats des 8 septembre 2005 et 28 novembre 2009 ne comportent aucune mission de représentation en justice à la charge du mandataire, si bien que Mme [C] ne peut reprocher à ce dernier de ne pas l'avoir représentée dans la procédure initiée contre elle par M. [B] devant le tribunal d'instance de Saint Germain en Laye.
- si certains lots sont restés vacants, c'est en raison du désaccord existant entre les co-indivisaires, M. [Y] exprimant clairement son souhait de ne pas remettre en location lesdits appartements.
- la séquestration des loyers entre les mains du notaire fait suite à une confusion opérée par celui-ci entre les biens relevant de la succession de Mme [M] et celui appartenant à l'indivision [C]-[Y], qu'il ne peut être reproché à la société Foncia d'avoir répondu favorablement à la demande explicite du notaire de verser à compter du 4 février 2008, les loyers dus à sa mandante, directement à son étude.
- il n'existe pas de décalage entre les loyers perçus par Foncia et ceux qu'elle a reversés à ses mandants.
- eu égard aux décomptes informels et imprécis fournis par les parties, et au solde dérisoire qui en ressort, l'existence d'un impayé de loyers pour un montant de 1316 euros en 2011 n'est pas démontrée.
- Mme [C] ne justifie pas avoir demandé à la société Foncia de faire exécuter la décision de justice rendue en sa faveur dans l'affaire [B].
- s'agissant des autres fautes imputées à Foncia par Mme [C], concernant les états des lieux, les dégradations constatées dans certains logements et l'absence de régularisation des charges, Mme [C] ne rapporte pas la preuve de leur réalité.
Mme [C] fait valoir que s'agissant des loyers impayés, il manque les loyers des locataires du bien immobilier de [Localité 3] du fait notamment des sommes consignées à tort auprès de l'étude notariale de [Localité 4] du propre chef de la société Foncia et qu'en dépit des obligations qui pèsent sur elle en exécution de son mandat, la société Foncia n'avait pas procédé au recouvrement des loyers laissés impayés par M. [B].
Mme [C] souligne par ailleurs qu'en juillet 2008, l'intégralité des loyers encaissés a été adressée au notaire sans qu'elle en soit avisée alors que dans le même temps elle a dû régler sur ses fonds propres les droits de succession pour un montant de 27 884 euros. Elle fait par ailleurs valoir qu'elle a été contrainte de payer sur ses fonds propres la somme de 4 496 euros correspondant à des factures de fioul qui auraient du être réglées par la société Foncia et que celle-ci ne lui a jamais communiqué les comptes de l'année 2008.
M. [Y] fait valoir que Mme [C] se contente de reprendre l'intégralité de ses écritures de première instance, sans aucune analyse ni critique du jugement déféré, qu'elle n'a eu de cesse de multiplier les plaintes contre l'administrateur de biens et les notaires et de le tenir lui-même à l'écart de la gestion du bien immobilier.
M. [Y] affirme que la gestion de ce bien ayant été confiée à la société Foncia par deux mandats de gestions, dont un en son nom, Mme [C] n'avait pas la qualité de résilier seule les deux mandats de gestion. Il soutient par ailleurs que depuis que les mandats de gestion détenus par la société Foncia ont pris fin, Mme [C] s'est appropriée la gestion des logements et ne lui communique aucun compte de gestion.
La société Foncia rappelle qu'elle n'avait pas d'autre choix que de séquestrer les loyers entre les mains du notaire dans l'attente d'informations complémentaires sur la succession et que ce n'est qu'en décembre 2008 qu'elle a appris que les loyers devaient être versés aux propriétaires indivis du bien. Elle fait observer que les consorts [Y]-[C] lui ont renouvelé leur confiance en lui confiant un nouveau mandat de gestion pour les logements concernés.
La société Foncia souligne que le grief tiré du non-versement de la totalité des loyers pour 2009 et 2011 n'est nullement établi et qu'en tout état de cause Mme [C] n'en demande pas le paiement mais des dommages et intérêts fixés de façon forfaitaire à la somme de 50 000 euros et dont le détail n'est pas précisé. Elle fait observer que, s'agissant du grief tiré de la non-représentation de Mme [C] dans le dossier [B], les mandats ne comportent pas de mission de représentation en justice du mandataire. Elle fait par ailleurs valoir que le désaccord entre Mme [C] et M. [Y] ne lui a pas permis de donner en location les lots devenus vacants.
* * *
Par application des articles 1991,1992 et 1993 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Il est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant.
A la suite de M. [Y], la cour observe que Mme [C] reprend devant elle ses écritures de première instance sans s'employer à analyser et critiquer la motivation du jugement la déboutant de ses demandes.
S'agissant du grief tiré de ce que les loyers ont été, de février à décembre 2008, versés entre les mains du notaire chargé de la succession de Mme [M], il convient de rappeler que la société Foncia a été tout d'abord informée par l'Udaf, le 17 avril 2007, du placement de Mme [Y] sous le régime de la curatelle, le curateur l'informant de ce que les loyers perçus en exécution du mandat devaient lui être reversés. Puis, le 15 janvier 2008, l'Udaf informait la société Foncia du décès de Mme [Y] et lui précisait que Me [X] était en charge de la succession. Le 4 février 2008, le notaire demandait à l'administrateur de biens de verser les loyers afférents aux biens gérés entre ses mains sur le compte de la succession. Cette demande n'était pas fondée dés lors que le bien immobilier concerné n'entrait pas dans la succession. Pour autant, il ne saurait être reproché à la société Foncia de s'être conformée à cette demande écrite émanant d'un officier ministériel, faite de surcroît dans un contexte de relations très conflictuelles entre les deux héritiers, étant observé que la société Foncia a mis un terme à cette consignation lorsqu'elle a appris que les loyers devaient être versés à Mme [C] et M. [Y].
Il ne saurait pas davantage être reproché à la société Foncia ne pas avoir redonné en location les lots devenus vacants à la suite du départ des locataires, M. [B] et M. [D], dés lors que l'un des indivisaires, M. [Y], lui avait fait part de son opposition à ces nouvelles locations, peu important à l'égard de l'administrateur que ce refus soit ou non fondé.
Les mandats de gestion confiés à la société Foncia font obligation à cette dernière, en cas de difficultés et à défaut de paiement, 'd'exercer toutes poursuites judiciaires, faire tous commandements, sommations assignations et citations devant tous tribunaux et toutes commissions administratives, se concilier ou requérir jugements, les faire signifier et exécuter, se faire remettre tous titres ou pièces'. Or, dans le dossier de M. [B], le tribunal a, à bon droit, relevé que ce sont les bailleurs qui furent attraits devant le tribunal d'instance de Saint Germain en Laye par le locataire qui leur demandait le remboursement de provisions pour charges locatives non justifiées, de telle sorte que les dispositions précitées n'avaient pas vocation à s'appliquer. Mme [C] était représentée par son conjoint à cette instance et a pu faire valoir ses moyens de défense, produisant notamment les décomptes et justificatifs de charges sollicités. Il y a lieu d'observer sur ce point que M. [B] a été indemnisé à hauteur de 300 euros du préjudice résultant du retard mis à lui communiquer les justificatifs des charges et que le mandataire a pris cette somme à sa charge, de telle sorte que Mme [C] n'a pas subi de préjudice indemnisable.
A le supposer établi, il n'est allégué par l'appelante aucun préjudice qui résulterait du non respect par la société Foncia de l'article L.136-1 du code de la consommation obligeant le professionnel à informer le consommateur qu'il a la possibilité de ne pas renouveler le contrat conclu avec une clause de renouvellement automatique.
S'agissant des autre griefs formés par Mme [C] à l'encontre de la société Foncia, la cour adopte les motifs pertinents et circonstanciés des premiers juges aux termes desquels ils ont rejeté les demandes formées par Mme [C], la cour ne trouvant pas dans les écritures et pièces déposées devant elle d'éléments nouveaux qui justifieraient l'infirmation du jugement sur ces dispositions.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande en dommages-intérêts de 50 000 euros formée par Mme [C].
Il est établi par les pièces versées aux débats par la société Foncia (pièces 21 à 23), à propos desquelles Mme [C] ne forme aucune observation, que cette dernière a perçu deux fois les loyers dus par Mme [R] en octobre et novembre 2014, du fait d'une prise en charge par la garantie loyers impayés et d'un versement effectué par la locataire après la libération des lieux. Le jugement sera donc confirmé sur la condamnation de Mme [C] à restituer à la société Foncia la somme de 1297,96 euros.
Le rejet de la demande en dommages-intérêts formée par la société Foncia n'est pas contesté par celle-ci qui demande la confirmation du jugement en toutes ses dispositions- et sera donc confirmé par la cour.
Il est constant qu'en mars et avril 2014, Mme [C] a donné seule mandat à la société Agence Elite Gestion de gérer les appartements situés à [Localité 3] sans l'accord de son frère et a informé celui-ci, par lettre du 27 janvier 2015, qu'elle assumait pour le compte de l'indivision la gestion locative de l'immeuble (qu'elle occupe pour partie).
Le 22 mars 2016, M. [Y] a fait sommation à Mme [C] de lui communiquer les comptes de la gestion du bien immobilier. L'absence de réponse de Mme [C] a conduit le tribunal à la condamner à remettre les dits documents à son frère, sans astreinte. Il n'est pas justifié par Mme [C] qu'elle aurait remis à M. [Y] les documents demandés et ce point n'est pas abordé dans ses conclusions. Il sera en conséquence fait droit à la demande de M. [Y] tendant à ce que cette injonction soit assortie d'une astreinte, dont les modalités seront précisées au dispositif du présent arrêt.
Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux indemnités de procédure seront confirmées.
Mme [C], qui succombe, sera condamnée aux dépens d'appel avec recouvrement direct et versera une indemnité de procédure à M. [Y] et à la société Foncia de 2000 euros chacune.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions à l'exception de celle relative à l'astreinte,
Statuant à nouveau du chef infirmé,
Dit que Mme [C] est condamnée à remettre à M. [Y] l'ensemble des documents afférents à la gestion du bien immobilier situé à [Adresse 5], depuis le mois de décembre 2014, sous astreinte provisoire de 20 euros par jour de retard durant trois mois à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification du présent arrêt,
Y ajoutant,
Condamne Mme [C] à payer à M.[Y] et à la société Foncia Agence Moderne la somme de 2000 euros chacun en remboursement de leurs frais irrépétibles d'appel,
Condamne Mme [C] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier,Le Président,
