COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
TA
Code nac : 30Z
12e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 20 NOVEMBRE 2018
N° RG 17/08680 - N° Portalis DBV3-V-B7B-SAMG
AFFAIRE :
SA DUVAL TRAITEUR
C/
SA MONDORF ASSETS
Décision déférée à la cour: Jugement rendu(e) le 23 Novembre 2017 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° Chambre : 8
N° Section :
N° RG : 15/11525
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Oriane X...
Me Emmanuel Y...
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT NOVEMBRE DEUX MILLE DIX HUIT,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre:
SA DUVAL TRAITEUR
N° SIRET : 308 635 788
[...]
Représentant : Me Oriane X... G... F...-E... Z... AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 633 - N° du dossier 20171256
Représentant : Me Arnaud A... de la SCP D.D.A Avocats, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0043 -
APPELANTE
****************
SA MONDORF ASSETS
[...]
L1724 LUXEMBOURG
Représentant : Me Emmanuel Y... de la B... E. & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C 147 - N° du dossier 20178099 - Représentant : Me Jean-pierre FORESTIER de la SCP FORESTIER & HINFRAY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0255
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 Octobre 2018 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Thérèse C..., Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Thérèse C..., Président,
Monsieur Denis ARDISSON, Conseiller,
Mme Véronique MULLER, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,
FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 22 novembre 2000, la société Fips aux droits de laquelle se trouve la société Mondorf assets a donné à bail à la société Duval et fils des locaux commerciaux à usage de bureaux, activités et entrepôts pour des activités de traiteur, organisation de réception, préparation de plats cuisinés, confiserie, chocolat et glacerie, dans un immeuble situé [...], le loyer annuel étant de 133.392,89 €.
La société Duval traiteur est venue aux droits de la société Duval et Fils.
Le bail a été renouvelé par avenant du 30 avril 2012 pour une durée de 9 années à compter du 1erdécembre 2011.
Dans la nuit du 22 au 23 février 2014, un incendie est intervenu dans le local commercial du
preneur occasionnant d'importants dégâts situés dans la partie à usage d'atelier, les surfaces de bureaux et à usage d'annexes étant épargnées.
Par acte d'huíssier du 25 mars 2014, la compagnie Axa France, en sa qualité d'assureur multirisques professionnel de la société Duval traiteur a saisi en référé la juridiction consulaire de Nanterre en sollicitant une mesure d'expertise judiciaire.
Par ordonnance de référé du 25 avril 2014, M. Robert D... a été désigné comme expert judiciaire ; la société Mondorf assets est intervenue volontairement. La compagnie Axa france n'a pas poursuivi les opérations d'expertíse.
Par acte d'huissier du 18 avril 2014, la société Duval traiteur a donné congé des lieux pour le 30 novembre 2014, date correspondant à la date d'expiration de la première période triennale du bail en cours.
Par acte d`huissier du 11 septembre 2015, la société Mondorf assets a fait assigner la société Duval traiteur aux fins d'obtenir l'índemnisation des réparations ainsi-que les loyers.
Par jugement du 23 novembre 2017, le tribunal de grande instance de Nanterre a :
condamné la société Duval traiteur à payer à la société Mondorf assets la somme de 2.413,533 € au titre de la perte de valeur vénale de l'ímmeuble sinistré ;
condamné la société Duval traiteur å payer à la société Mondorf assets la somme de 220.000 € au titre de la perte locative du 1" décembre 2014 au 1°' décembre 2015 ;
condamné la société Duval traiteur à payer la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
ordonné l'exécution provisoire ;
condamne la société Duval traiteur aux dépens de l'instance.
La société Duval traiteur a interjeté appel du jugement par déclaration du 13 décembre 2017.
Par ordonnance de référé du 1ermars 2018, la suspension de l'exécution provisoire au titre des condamnations mises à la charge de la société Duval par jugement du 23 novembre 2017 a été suspendue.
Vu les dernières conclusions de la société Duval traiteur notifiées le 13 septembre 2018 aux fins de voir :
au visa des articles 1134 et 1156 anciens du code civil,
Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 23 novembre 2017 par le
tribunal de grande Instance de Nanterre ;
En conséquence, et statuant à nouveau,
Rejeter toutes les demandes articulées par la société Mondorf assets dans son
assignation et dans les actes subséquents ;
A titre subsidiaire,
Ordonner une expertise judiciaire aux frais de la société Mondorf assets afin de fixation de la valeur vénale de l'immeuble au mois de décembre 2015 ;
Le cas échéant,
Condamner la société Mondorf assets à des dommages et intérêts équivalents à ceux qui lui seront dus par la société Duval traiteur et ordonner d'ores et déjà la compensation ;
En tout état de cause,
Condamner la société Mondorf assets au paiement de la somme de 7 600 € au titre des sommes indûment perçues au titre d'un contrat d'assurance inexistant ;
Condamner la société Mondorf assets au paiement de la somme de 10 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la société Mondorf assets au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Maître Oriane X... conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Vu les dernières conclusions notifiées le 12 octobre 2018 par la société Mondorf Assets aux fins de voir :
au visa des articles 1134 ancien, 1147 ancien, 1730, 1731, 1732 et 1733 du code civil,
Vu les dispositions de l'article 16 du contrat de bail,
Vu les articles 15, 16, 564, 784 et 907 du code de procédure civile,
- révoquer l'ordonnance de clôture du 20 septembre 2018 ;
- recevoir les présentes conclusions ;
- débouter la société Duval traiteur de son appel ;
- rectifier le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre en date du 23 novembre 2017 en ce qu'il a condamné la société Duval traiteur à payer à la société Mondorf assets la somme de 2.413,533 euros au titre de la perte de valeur vénale de l'immeuble sinistré ;
- dire que le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 23 novembre 2017 a notamment condamné la société Duval traiteur à payer à la société mondorf assets la somme de 2.413.533 euros au titre de la perte de valeur vénale de l'immeuble sinistré ;
- confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 23 novembre 2017 en ce qu'il a :
o condamné la société Duval traiteur à payer à la société Mondorf assets la somme de 2.413.533 euros au titre de la perte de valeur vénale de l'immeuble sinistré ;
o condamné la SAS Duval traiteur à payer à la société Mondorf assets la somme de 220.000 euros au titre de la perte locative du 1er décembre 2014 au 1erdécembre 2015 ;
o condamné la SAS Duval traiteur à payer à la société Mondorf assets la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
o condamné la SAS Duval traiteur aux dépens de l'instance ;
Ajoutant au jugement,
- débouter la société Duval traiteur de ses demandes de dommages et intérêts et de compensation formées en cause d'appel ;
- Rejeter comme étant irrecevable ou mal fondée la demande formée par la société Duval traiteur de restitution de 7.600 euros au titre des sommes perçues au titre de l'assurance de l'immeuble ;
subsidiairement, ordonner la compensation entre les dettes réciproques à hauteur de la plus faible ;
- condamner la société Duval traiteur à payer à la société Mondorf assets la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ;
- condamner la société Duval traiteur aux dépens de l'instance d'appel, dont distraction au profit de la B... & associés, prise en la personne de Maître Y..., en application de l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture du 20 septembre 2018 a été révoquée en accord avec les parties et reportée au 16 octobre 2018, date des plaidoiries.
Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
Sur la clause de renonciation à recours
L'article 1733 du code civil énonce que 'le preneur répond de l'incendie à moins qu'il ne prouve que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction ou que le feu a été communiqué par une maison voisine'.
Le preneur ne conteste pas qu'il s'agit d'une destruction partielle de l'immeuble par incendie dont la cause ne relève ni du cas fortuit ni de la force majeure et qu'il est responsable du dommage.
En revanche il conclut à l'irrecevabilité de l'action en indemnisation du préjudice engagée par le bailleur en se prévalant des clauses du bail lesquelles selon lui rendent irrecevable l'action
de ce dernier.
Il se rapporte aux clauses particulières du contrat de bail renouvelé par avenant du 30 avril 2012 avec effet au 1erdécembre 2011 mentionnées à l'article 15-2 intitulé 'assurance du preneur ' figurant au chapitre 'assurances et recours' qui stipule que 'le preneur assurera les risques propres à son exploitation, qu' il devra en particulier souscrire b) une police d'assurances incendie, explosion, dégâts des eaux ... La police d'assurance définie à l'alinéa b) devra comporter une clause de renonciation à recours contre le bailleur.... les primes de ces différents contrats seront à la charge exclusive du preneur qui s'oblige à leur paiement ; il justifiera de ces primes et de l'existence d'une clause de renonciation à recours contre le bailleur ; que le preneur s'engage à renoncer à tout recours en responsabilité contre le bailleur sauf carence grave de celui-ci ... Le bailleur s'engage de son côté à renoncer et à faire renoncer ses assureurs subrogés à tous recours contre le preneur et ses assureurs sous réserve de réciprocité.
Il est rappelé d'autre part que les abandons de recours réciproques indiqués ci-dessus seront sans effet si le responsable des dommages a commis une faute dolosive, intentionnelle ou lourde.'
La société Duval considère que la demande de la société Montdorf est irrecevable, celle-ci ayant renoncé à tout recours à son encontre, s'agissant de renonciation à recours réciproque , celle-ci n'étant pas affectée par le fait que l'un renonce à recours à l'égard de l'autre et de son assureur et que l'autre ne renonce à recours qu'à l'égard de l'un, qu'il ne s'agit pas d'une réciprocité équivalente.
La société Montdorf fait valoir tout d'abord que son action est fondée sur l'article 16 du contrat concernant la restitution des locaux, la société Duval traiteur n'ayant pas engagé une action en résiliation du bail mais ayant délivré un congé au visa de l'article L 145-4 du code de commerce ; qu'elle agit dès lors sur le terrain du droit commun de l'obligation de remise en état par le preneur ; que si l'article 15 du contrat de bail contient une clause de renonciation à recours entre les assureurs subrogés, cette clause n'emporte pas renonciation expresse à la présomption de l'article 1733 du code civil dans la mesure où une renonciation à un droit ne se présume pas, qu'elle implique d'être revêtue d'un caractère express et que la clause 'assurances et recours ' ne contient aucune disposition consacrant le principe selon lequel le responsable d'un sinistre serait affranchi ou exonéré de sa responsabilité et de son obligation de remettre en l'état le local dégradé par sa faute.
Les premiers juges ont considéré que les clauses de renonciation à recours précitées insérées au contrat de bail ne peuvent être retenues dans la mesure où si le preneur renonce à recours contre le bailleur, ses assureurs n'y renoncent pas et alors que le bailleur renonce à recours ou ses assureurs que sous réserve de réciprocité ce qui n'est pas le cas.
Les premiers juges en statuant ainsi n'ont pas aggravé les obligations pesant sur le preneur mais se sont limités à faire une interprétation des clauses qui exigeaient une réciprocité entre les parties dans leurs engagements tant à l'égard de l'autre partie que de leurs assureurs respectifs ; en outre aucune des parties et notamment le preneur ne produit les contrats d'assurances souscrits et les clauses qui y figureraient et qui seraient conformes à leurs obligations contractuelles.
En tout état de cause, le preneur doit répondre de l'incendie et le défaut de souscription du bailleur à une assurance qui expliquerait son action selon le preneur n'a pas de conséquence dans la mesure où il appartient au preneur de répondre du sinistre et de remettre les lieux en bon état.
Le jugement dont appel est confirmé.
Sur l'indemnisation du préjudice
Il n'est pas contesté que le bien a été acheté en décembre 2002 pour le prix de 715000 € et revendu en 2015 pour un montant de 2 125 000 €.
La société Duval considère que la société Mondorf ne justifie pas de son préjudice étant précisé que le péjudice ne peut correspondre à la différence mathématique entre la supposée valeur du marché et le prix de cession. A titre subsidiaire, le préjudice allégué ne pourrait s'apprécier que comme un perte de chance de vendre le bien au prix du marché , la Cour devant renvoyer à titre infiniment subsidiaire les parties devant l'expert pour l'estimation de la valeur vénale du bien. En ce qui concerne les loyers, elle relève que le lien de causalité entre l'état de restitution des locaux et la durée de commercialisation de l'immeuble n'est pas avéré , le juge de première instance ne s'étant pas interrogé sur le profit que le bailleur avait pu tirer de la situation.
Elle fait valoir ne pas devoir supporter la carence de la société Mondorf qui ne s'est pas assurée et dès lors demande à ce qu'elle soit condamnée à lui verser des dommages et intérêts au montant équivalent des condamnations qu'elle devrait supporter.
La société Montdorf conclut à la confirmation du jugement , les juges ayant fait application de la méthode de calcul qu'elle proposait contrairement à ce que soutient la société Duval et conclut donc au versement de la somme de 2.413.533 € , le jugement devant être rectifié , la somme de 2413,533 € ayant été indiquée par erreur dans le dispositif du jugement.
Il n'est pas nécessaire d'ordonner un expertise pour apprécier la valeur vénale du bien dans la mesure où celle-ci a été calculée par les premiers juges en se référant au revenu locatif annuel divisé par un taux de rendement de 4,5 % minimum pratiqué au pôle sud de l'île de France que la société Duval Traiteur conteste sans pour autant faire valoir des éléments de comparaison pertinents.
Il convient dès lors de confirmer la méthode de calcul adoptée par les premiers juges pour retenir la valeur vénale des locaux loués et après déduction du prix de vente de l'immeuble obtenir la somme de 2.413,533 € à titre de dommages et intérêts.
La décision est également confirmée en ce qu'elle a condamné la société Duval traiteur à verser le montant des loyers entre la délivrance du congé du 30 novembre 2014 et la vente de l''immeuble le 7 décembre 2015 à hauteur de la somme de 220000 € la société Mondorf ne pouvant relouer les locaux dans l'état dans lequel ils se trouvaient et ayant dû en revanche s'acquitter des taxes , la preuve du supposé avantage qu'aurait tiré la société Mondorf de la situation n'étant pas rapportée par la société Duval traiteur.
Sur la responsabilité du bailleur
Il a été dit précédemment que le fait que la société Mondorf ne justifie pas d'une assurance en cours était sans conséquence sur le litige, que dès lors la société Duval traiteur est mal fondée devant la cour d'appel à invoquer un manquement de celle-ci dans ses obligations contractuelles. Elle est déboutée de sa demande en dommages et intérêts à ce titre.
Sur la demande en remboursement des primes d'assurances
La société Duval traiteur demande le remboursement des sommes qu'elle a versées sur deux ans au bailleur pour la somme de 7600 € au titre d'un contrat d'assurance du bâtiment inexistant ce que la société Mondorf ne conteste pas expliquant avoir été assurée jusqu'au 15 janvier 2012 pour que suite à une erreur, le transfert de l'assurance ne se soit pas opéré au profit de la société Foyer assurances et dont elle ne s'est rendue compte qu'au moment du sinistre.
La demande n'est pas nouvelle en appel comme le prétend la société Montdorf mais est recevable sur le fondement des articles 564 à 566 du code de procédure civile , la demande étant la conséquence, l'accessoire ou le complément des demandes et défenses soumises au premier juge.
Elle est donc recevable et la société Duval traiteur est bien fondée à solliciter le remboursement de la somme de 7600 €.
La compensation sollicitée à titre subsidiaire par la société Montdorf est ordonnée entre les sommes dues.
Sur les autres demandes
La société Duval traiteur qui succombe pour partie en ses demandes est condamnée aux dépens d'appel.
Elle est condamnée à verser à la société Mondorf Assets la somme de 3500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile avec distraction au profit de la B... & associés, prise en la personne de Maître Y... en application de l'article 699 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
contradictoirement,
Ordonne la rectification pour erreur matérielle du jugement du 23 novembre 2017 en ce qu'il a condamné la société Duval traiteur à verser à la société Mondorf Assets la somme de 2.413,533 € au lieu de 2 413 533 €,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
y ajoutant,
Condamne la société Mondorf Assets à verser à la société Duval traiteur la somme de 7600 € au titre des sommes perçues au titre de l'assurance,
Ordonne la compensation entre les sommes dues,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes,
Condamne la société Duval traiteur aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct,
Condamne la société Duval Traiteur à verser à la société Mondorf Assets la somme de 3500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
signé par Madame Thérèse C..., Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
