COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 50G
3e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 18 OCTOBRE 2018
N° RG 17/00943
N° Portalis DBV3-V-B7B-RI46
AFFAIRE :
Julien, Albert, Alain, Henri X...
C/
Franck, Y..., Maurice Z...
...
Décision déférée à la cour: Jugement rendu le 19 Janvier 2017 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° Chambre : 2
N° RG : 16/12844
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Sophie A... de la SCP REYNAUD ASSOCIES
Me J... B... de la C... J...
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DIX HUIT OCTOBRE DEUX MILLE DIX HUIT,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre:
Monsieur Julien, Albert, Alain, Henri X...
né le [...] à BRESSUIRE (79300)
de nationalité Française
[...]
[...]
Représentant : Me Sophie A... de la SCP REYNAUD ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 177 - N° du dossier 360718
Représentant : Me Marc ROUXEL de la SCP DELAGE BEDON ROUXEL, Plaidant, avocat au barreau d'ANGERS
APPELANT
****************
1/ Monsieur Franck, Y..., Maurice Z...
né le [...] à REIMS (51100)
de nationalité Française
[...]
2/ Madame Nicole D... épouse Z...
née le [...] à NEUILLY SUR SEINE (92200)
de nationalité Française
[...]
Représentant : Me J... B... de la C... J..., Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 - N° du dossier 20170118
Représentant : Me Philippe K... I... & Associés, Plaidant, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIMES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Septembre 2018 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Véronique E..., Président chargé du rapport, et Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Véronique E..., Président,
Madame Françoise BAZET, Conseiller,
Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Lise BESSON
Par acte du 24 juin 2015, M. et Mme Z... ont consenti une promesse unilatérale de vente à M. X... concernant un bien immobilier situé à Gassin (83) au prix de 1 480 000 euros et expirant le 22 septembre 2015.
Une indemnité d'immobilisation était prévue et fixée à la somme de 148 000 euros, avec un premier versement de M. X... de 74 000 euros à la signature de la promesse, à titre de dépôt de garantie, le solde devant être payé dans les 8 jours de l'expiration du délai de réalisation de la promesse, en cas de non réalisation de la vente par la volonté de l'acquéreur.
La vente n'a pas été signée.
Par ordonnance du 14 janvier 2016, le juge du référé a débouté M. X... de sa demande de restitution du dépôt de garantie. M. X... a été autorisé à assigner à jour fixe M. et Mme Z..., pour le 24 novembre 2016 en vue d'obtenir, notamment, la restitution de la somme versée dans le cadre de la promesse de vente.
Par jugement du 19 janvier 2017, le tribunal de grande instance de Nanterre a :
- débouté M. X... de ses demandes,
- ordonné le versement à M. et Mme Z... de la somme de 74 000 euros séquestrée chez le notaire,
- condamné M. X... à payer à M. et Mme Z... la somme supplémentaire de 74 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation,
- rejeté les autres demandes de M. et Mme Z...,
- condamné M. X... à payer à M. et Mme Z... la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, avec recouvrement direct.
- rejeté les autres demandes.
Par acte du 31 janvier 2017, M. X... a interjeté appel et prie la cour, par dernières écritures du 3 septembre 2018, de :
- prononcer la résolution, ou à défaut, l'annulation de l'avant-contrat du 24 juin 2015,
- ordonner la mainlevée de la consignation faite par M. X... le 26 juin 2015, ou, à défaut, condamner M. et Mme Z... à verser à M. X... la somme de 74 000 euros,
- 'en tout état de cause, déclarer nul l'avant-contrat de vente par suite de l'absence d'exercice par M. X... de son droit de rétractation' (sic),
à titre subsidiaire,
- requalifier l'indemnité d'immobilisation en clause pénale,
- réduire le montant de la clause pénale à un montant qui ne saurait excéder 1 000 euros compte tenu de l'absence de préjudice des consorts Z...,
en tout état de cause,
- condamner M. et Mme Z... aux intérêts de retard qui seront calculés selon les règles de l'anatocisme sur l'assiette de la consignation depuis la date du 9 octobre 2015 jusqu'à parfait règlement,
- débouter M. et Mme Z... de leurs demandes,
- condamner M. et Mme Z... à verser à M. X... la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner M. et Mme Z... à verser la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, avec recouvrement direct.
Par dernières écritures du 18 mai 2017, M. et Mme Z... prient la cour de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a :
débouté M. X... de l'intégralité de ses demandes,
ordonné le versement à leur profit de la somme de 74 000 euros séquestrée entre les mains du notaire au titre de l'indemnité d'immobilisation,
- infirmer le jugement en ce qu'il a limité à la somme supplémentaire de 74 000 euros la condamnation de M. X... au titre de l'indemnité d'immobilisation,
- condamner M. X... à payer aux époux Z... la somme de 261 983,79 euros au titre du préjudice d'immobilisation,
à titre subsidiaire,
- confirmer le jugement en toute ses dispositions,
en tout état de cause,
- condamner M. X... à payer à M. et Mme Z... la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens avec recouvrement direct.
La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 3 septembre 2018.
SUR QUOI, LA COUR
Sur la procédure :
Par conclusions du 4 septembre 2018, M. et Mme Z... sollicitent le rejet des écritures du 3 septembre de M. X..., au motif que, déposées le jour de la clôture, ils n'ont pas pu en prendre connaissance, et qu'il y a ainsi atteinte au principe de la contradiction.
La comparaison entre les écritures de M. X... du 28 juin et du 3 septembre 2018, ces dernières faisant apparaître les ajouts en marge, montre que les ajouts concernent le droit de rétractation, dont il est désormais indiqué qu'il n'aurait pas été purgé, et qu'en conséquence M. X... pouvait renoncer à la vente.
Ce moyen était déjà abordé dans les écritures du 28 juin de M. X..., et ses contradicteurs ont produit la notification de la promesse.
Ainsi, bien qu'il soit en effet infiniment regrettable que M. X... ait cru devoir reconclure immédiatement avant la clôture, il n'y a pas lieu à rejet de ses écritures du 3 septembre 2018.
Sur l'absence de notification de la promesse de vente :
Est désormais produit l'accusé de réception de la notification de la promesse, signé de la compagne de M. X..., qui s'est déclarée mandataire de ce dernier. Ce moyen manque en fait.
Sur le dol :
Le tribunal a retenu pour l'essentiel que l'existence de conflits de voisinage n'était pas déterminante pour M. X..., puisqu'il a poursuivi ses démarches en vue de la vente postérieurement après en avoir eu connaissance. Il a également relevé que la non conformité initiale du bâtiment de la piscine avait été régularisée, et que la promesse comportait tous les éléments d'information nécessaires sur ce point. Il a estimé que M. X... a eu connaissance avant la signature de la promesse du fait que l'alimentation en eau du bien se faisait par forage, et que les non conformités aux dispositions du droit des sols, relatives à la hauteur du mur droit de l'abri compteur, et à la surélévation du chemin n'étaient pas démontrées.
M. X... expose que M. et Mme Z... lui ont sciemment caché des éléments d'information qu'ils savaient déterminants de son consentement, et ainsi commis des réticences dolosives.
Ainsi, ses vendeurs lui ont tu :
- les conflits et litiges de voisinage existants,
- la non- conformité de certains ouvrages avec la réglementation en vigueur, ayant entraîné la rédaction de procès-verbaux d'infraction,
- le fait que l'eau alimentant le bien n'avait fait l'objet d'aucun contrôle de potabilité.
M. et Mme Z... exposent que M. X... avait parfaitement connaissance de tous les points qu'il évoque, et que la présente procédure n'est que le résultat de l'intervention des organes de contrôle de la société qu'il gère, qui remettent en cause le versement par la société pour le compte de M. X... de la somme séquestrée. Ils contestent l'existence de litiges, et rappellent que l'irrégularité de la situation de certains ouvrages a été régularisée. Ils ajoutent enfin que M. X... était informé que la maison était alimentée en eau par un forage, qu'ils lui ont montré les installations de traitement de l'eau (adoucisseur et système UV) qui ont notamment pour objet de purifier l'eau.
***
Pour justifier l'annulation d'un acte pour dol, la réticence d'une partie doit avoir été faite intentionnellement et avoir porté sur une information qu'elle savait déterminante du consentement de l'autre.
Ce grief manque en fait en ce qui concerne la situation des ouvrages ayant fait l'objet d'une déclaration préalable de régularisation, soit la piscine, le local technique et le 'pool house', qui a été suivie d'une attestation de non contestation de conformité de la mairie de Gassin du 8 novembre 2013, ce qui est rappelé dans la promesse de vente. La preuve d'autres violations de règles d'urbanisme concernant d'autres éléments du bien, et notamment le mur droit de l'abri compteur, et le chemin ne résulte d'aucune pièce.
En ce qui concerne les litiges en cours, la promesse mentionne expressément la déclaration des vendeurs selon laquelle il n'existe au jour de la promesse aucune action ou litige en cours pouvant porter atteinte au droit de propriété.
Il résulte cependant d'un rapport d'expertise judiciaire ordonné en décembre 2011 et daté de janvier ou juin 2015, qu'existait à tout le moins un conflit entre M. et Mme Z... avec deux de leurs voisins, soit M. et Mme F... et G... au sujet de la modification du chemin situé sur la propriété Z..., et de l'écoulement d'un ruisseau, qui a donné lieu à assignation enrôlée le 11 décembre 2015. Par ailleurs une instance initiée par d'autres voisins, M. et Mme H..., était en cours lors de la signature de la promesse, puisque l'assignation devant le tribunal d'instance, tendant à la condamnation de M. et Mme Z... à rabattre une haie, est du 19 décembre 2013, et que l'instance a pris fin à la suite d'un jugement du 11 septembre 2015 rejetant les demandes, sans qu'il soit d'ailleurs indiqué si ce jugement a ou non été frappé d'appel.
S'il est vrai que ces instances n'ont pas pour objet le droit de propriété en lui-même, et que la première n'était pas véritablement en cours puisque le rapport d'expertise était rendu mais l'assignation au fond non encore délivrée lors de la signature de la promesse, la bonne foi qui doit présider à la conclusion de tout contrat aurait dû conduire M. et Mme Z... à en faire part à M. X... avant toute signature, et leur silence délibéré constitue une faute, les tracas causés par tout procès excluant que le silence de M. et Mme Z... résulte d'un simple oubli.
Néanmoins, il est constant que M. X..., informé après la signature, de ces différents conflits et litiges, au plus tard en septembre 2015, a réitéré en un courriel particulièrement explicite du 3 septembre 2015, sa volonté d'aller au bout de la transaction, sous réserve que leurs conséquences financières soient prises en charge par les vendeurs. La preuve est ainsi suffisamment faite que ces informations, fautivement tues par M. et Mme Z..., n'étaient pas déterminantes du consentement de M. X....
En ce qui concerne l'alimentation en eau de la maison, M. X... ne conteste pas avoir été informé qu'elle résultait d'un forage. Il ne conteste pas davantage que les installations de traitement lui ont été montrées. Ces dernières figurent d'ailleurs sur la liste des biens meubles cédés avec la maison annexée à la promesse. M. X... était dès lors en mesure, s'il l'estimait utile, de faire procéder à toute analyse propre à vérifier que l'eau était potable, et ce dernier grief ne peut davantage être retenu.
Ainsi, aucun des griefs formés par M. X... ne peut être retenu au titre d'une réticence dolosive. La demande d'annulation de la promesse de vente a donc été justement rejetée.
Sur la demande de requalification de l'indemnité d'immobilisation :
Ainsi que justement rappelé par M. X... lui-même, l'indemnité d'immobilisation est la contrepartie d'une exclusivité. Le fait, usuel, qu'il soit prévu à la promesse qu'elle soit versée en deux fois, la seconde moitié après expiration de la durée de validité de la promesse, et seulement en cas de non réalisation de la vente du fait de l'acquéreur, n'a pas pour effet de la transformer en sanction, l'acquéreur s'étant contractuellement réservé la faculté de ne pas acquérir moyennant cette indemnité.
Sur les demandes reconventionnelles de M. et Mme Z... :
M. X..., refusant de signer la vente, ainsi qu'il en avait le droit, est tenu de régler l'indemnité d'immobilisation. Il a donc été justement condamné à en payer le solde de 74 000 euros.
En l'absence de toute démonstration d'une faute de sa part, distincte de son refus de réaliser la vente qui n'en constitue pas une, et M. et Mme Z... ne démontrant pas de préjudice distinct des désagréments liés à l'échec de la transaction qui sont précisément réparés par l'indemnité convenue, le surplus des demandes indemnitaires de M. et Mme Z... a été à bon droit rejeté.
Sur les autres demandes :
Compte tenu du sens de la présente décision, la demande de dommages et intérêts de M. X... ne peut aboutir.
M. X..., qui succombe, sera condamné aux dépens d'appel, avec recouvrement direct.
Il contribuera aux frais de procédure exposés devant la cour par M. et Mme Z... à hauteur de 3 000 euros.
Les dispositions du jugement sur les dépens et l'indemnité de procédure de première instance seront confirmées.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Dit n'y avoir lieu à rejet des écritures de M. X... du 3 septembre 2018,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Rejette la demande de dommages et intérêts de M. X...,
Condamne M. Julien X... à payer à M. Franck Z... et Mme Nicole D... son épouse, unis d'intérêts la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
Le condamne également aux dépens d'appel, avec recouvrement direct.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Véronique E..., Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier,Le Président,
